宁德市三都建筑有限公司、福州京城物业管理有限公司宁德分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

负责人：林金茂，经理。

上诉人宁德市三都建筑有限公司（以下简称“三都建筑公司”）因与被上诉人福州京城物业管理有限公司宁德分公司（以下简称“京城物业宁德分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服蕉城区人民法院（2019）闽0902民初3679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

三都建筑公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法驳回被上诉人原审诉讼请求。

事实与理由：一、被上诉人并非前期物业服务合同当事人，不是适格原告，本案应依法驳回起诉。2007年成立的京城物业宁德分公司已于2012年5月10日被吊销，与被上诉人并非同一主体。假设被上诉人提供的前期物业管理服务协议真实，该盖章的公司只能是成立于2007年的京城物业宁德分公司，而不可能是被上诉人。因此，被上诉人不是前期物业管理服务协议的合同当事人。二、被上诉人主张物业费和利息缺乏事实和法律依据，不应予以支持。

京城物业宁德分公司辩称，一、上诉人罔顾事实，强调夺理。二、被上诉人于2007年3月成立，执照是由蕉城区工商局发放的，成立后于2011年11月30日与房地产公司签订了《前期物业管理服务协议》，2011年12月金源大厦交房，这一点上诉人在买金源大厦8层时是明知的。成立后，因外聘人员不慎没有按时年检公司被工商部门吊销营业执照，但分公司一直都在为金源大厦全体业主服务。我们于2015年5月14日又在工商部门补办了注册手续。两张工商局前后发放的营业执照及同样的一个负责人林金茂均是合法。更何况我们在2015年成立后，还仍在为上诉人服务，尤其重要的是我们在一审时起诉的是2016年10月以来的欠款，退一万步来说，2015年成立的公司为上诉人服务至今，于法于理于情上诉人也应支付物业费及利息。请求驳回上诉，维持原判。

京城物业宁德分公司向一审法院起诉请求：判令三都建筑公司支付京城物业宁德分公司自2016年10月至2019年6月止的物业服务费27291元（33个月×827元/月）及利息（自2019年7月1日起至实际还清日止，按月利率1.5%计算）。

一审法院认定事实：福州京城物业管理有限公司具备三级物业管理企业资质。三都建筑公司系宁德市蕉城区蕉城南路76号金源大厦1幢801、802、803、804的业主，其住房建筑面积分别为126.31平方米、122.2平方米、54.33平方米、115.54平方米，合计为418.38平方米。2011年11月30日，宁德市金源房地产开发有限公司与京城物业宁德分公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：宁德市金源房地产开发有限公司将宁德市金源大厦委托京城物业宁德分公司实行物业管理；高层住宅（2层及2层以上）的物业服务费，按建筑面积每月每平方米1.5元收取；每月电公摊费每户30元、每层120元，每月电梯的安检费及维保费每户20元、每层80元；协议有效期自2011年12月1日起至2021年11月30日止。三都建筑公司每月应交物业服务费为827元（418.38平方米×1.5元/平方米+120元+80元），其自2016年10月起至2019年6月不按约定交纳物业服务费，共欠缴27291元（33个月×827元/月）。宁德市金源房地产开发有限公司于2014年3月5日注销。

一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。宁德市金源房地产开发有限公司与京城物业宁德分公司2011年11月30日签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”宁德市金源房地产开发有限公司虽已于2014年3月5日注销，但《前期物业管理服务协议》约束的对象主要是业主，且合同约定合同有效期至2021年11月30日止，该《前期物业管理服务协议》并不会因宁德市金源房地产开发有限公司注销而自然终止。因此，上述《前期物业管理服务协议》对三都建筑公司具有约束力，且京城物业宁德分公司为宁德市金源大厦提供物业管理服务，履行了物管企业的主要管理服务义务，三都建筑公司作为小区业主，应依约向京城物业宁德分公司支付相应的物业服务费。本案合同约定的违约金按日千分之三计算过分高于给京城物业宁德分公司造成的损失，现京城物业宁德分公司自愿按月1.5%自2019年7月1日起计算违约金，于法不悖，予以支持。综上，京城物业宁德分公司诉请三都建筑公司交纳自2016年10月起至2019年6月止的物业服务费27291元及利息（自2019年7月1日起至实际还清日止，按月利率1.5%计算），于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：

被告宁德市三都建筑有限公司应于本判决生效之日支付原告福州京城物业管理有限公司宁德分公司自2016年10月起至2019年6月止的物业服务费27291元及利息（自2019年7月1日起至实际还清日止，按月利率1.5%计算）。

案件受理费483元，减半收取计242元，由被告宁德市三都建筑有限公司负担。

经审理查明，双方当事人对一审查明认定的事实均没有提出异议，本院予以确认。

另查明，2007年成立的京城物业宁德分公司于2012年被吊销但未注销。三都建筑公司向京城物业宁德分公司缴纳物业费至2016年9月。蕉城区人民法院于2017年10月30日作出（2017）闽0902民初2493号民事判决，该判决业已生效。

本案的争议焦点：被上诉人是否有权向上诉人主张物业费及利息？本院就此分析认证如下：

三都建筑公司二审确认京城物业宁德分公司为其提供物业服务、其亦缴纳物业费至2016年9月，但其不能区分是哪个年份成立的京城物业宁德分公司。本院认为，2007年成立的京城物业宁德分公司与2015年成立的京城物业宁德分公司（即被上诉人），公司名称一致，公司负责人均为林金茂。被上诉人的负责人林金茂二审时亦明确两个京城物业宁德分公司之间系承继关系。且生效的（2017）闽0902民初2493号民事判决亦认定被上诉人为涉案大楼即金源大厦提供物业管理服务。综上，可以认定被上诉人为上诉人提供了物业服务，其有权向上诉人主张物业费及利息。

综上所述，本院认为，三都建筑公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费483元，由宁德市三都建筑有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　余梓安

审判员　　易丽容

审判员　　陈光华

二〇一九年十一月六日

法官助理刘菊平

书记员孙丽华

附主要法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；