江苏省常熟宇龙集团有限公司
苏州国发中小企业担保投资有限公司与常熟大酒店有限公司、江苏省常熟宇龙集团有限公司等追偿权纠纷执行裁定书
来源：中国裁判文书网
江苏省苏州市姑苏区人民法院
执行裁定书
（2017）苏0508执异29号
案外人：***，男，1978年2月6日出生，汉族，住常熟市。
案外人：**，女，1981年7月24日出生，汉族，住常熟市。
委托诉讼代理人：***，江苏圣益律师事务所律师。
申请执行人：苏州国发中小企业担保投资有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区桐泾南路800号。
法定代表人：闵文军，董事长。
委托诉讼代理人：**，江苏政纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：***，江苏政纬律师事务所律师。
被执行人：常熟大酒店有限公司，住所地常熟市金沙江路18号。
法定代表人：**，该公司总经理。
被执行人：江苏省常熟宇龙集团有限公司，住所地常熟市辛庄镇。
法定代表人：**，该公司总经理。
被执行人：苏州市宇龙房地产开发有限公司，住所地苏州工业园区娄葑南摆宴街鸿利达大厦。
法定代表人：***，该公司董事长兼总经理。
被执行人：常熟星海房地产发展有限公司，住所地常熟市辛庄镇合泰村。
法定代表人：**，该公司董事长。
委托诉讼代理人：***，系常熟星海房地产发展有限公司副总经理。
被执行人：苏州市宇龙物业管理有限责任公司，住所地苏州市干将东路886-900号宇龙楼。
法定代表人：**，该公司董事长。
被执行人：东南仓储（常熟）有限公司，住所地常熟东南经济开发区黄浦江路出口加工区B区。
法定代表人：樊艳，该公司董事长。
被执行人：常熟万基国际进出口贸易有限公司，住所地常熟东南经济开发区黄浦江路出口加工区B区。
法定代表人：**，该公司董事长。
被告：***，男，1954年7月9日出生，汉族，住苏州市虎丘区。
被告：***，女，1954年9月25日出生，汉族，住苏州市虎丘区。
在本院执行苏州国发中小企业担保投资有限公司（以下简称国发担保公司）与常熟大酒店有限公司（以下简称常熟大酒店公司）、江苏省常熟宇龙集团有限公司（以下简称常熟宇龙公司）、苏州市宇龙房地产开发有限公司（以下简称宇龙房地产公司）、常熟星海房地产发展有限公司（以下简称星海房地产公司）、苏州市宇龙物业管理有限责任公司（以下简称宇龙物业公司）、东南仓储（常熟）有限公司（以下简称东南仓储公司）、常熟万基国际进出口贸易有限公司（以下简称万基国际公司）、***、***追偿权纠纷一案中，案外人***、**于2017年6月1日对执行常熟市辛庄镇星海街1号2幢103室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人***、**称，异议人与星海房地产公司于2015年3月9日签订了商品房买卖合同，约定异议人向星海房地产公司购买常熟市辛庄镇星海商业街1号2幢103室房屋，异议人已经支付全部购房款640584元并已装修入住，异议人依法享有对该房产的合法所有权，故请求法院中止执行该房屋,并解除查封。为此，案外人向本院提交了商品房买卖合同、收据等证据，证明其与星海房地产公司于2015年3月9日签订商品房买卖合同，已付清了全部购房款。
申请执行人国发担保公司称：异议人与被执行人星海房地产公司的买卖合同无效，不得对抗申请执行人的抵押权。根据异议人提供的房屋认购申请书等证据，异议人购买案涉房屋的时间是2015年3月，而申请执行人早在2014年2月及在案涉房屋上设定了抵押权，并依法办理了抵押登记，根据物权法规定，不动产物权的设立变更、转让、消灭必须经依法登记发生效力，抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。被执行人将案涉房屋抵押给申请执行人并依法进行了抵押登记之后未经申请执行人的同意，与异议人擅自签订房屋买卖合同，规避未来可能的法院执行。显然其买卖合同无效，不得对抗申请执行人的抵押权。异议人不享有案涉房屋的所有权，不具备阻却执行的前提条件。2、异议人也未付清房款，并且未合法占有并支付涉案房屋，也不具备执行异议成立的条件。3、本案系被执行人与异议人在明知案涉房屋已设定抵押的情况下，恶意签订买卖合同。在不能对抗申请执行人抵押权的情况下，异议人的相关权利主张应向被执行人提出，应由两者自行解决，就买卖合同无效引起的相关责任。综上，异议人不享有涉案房屋的所有权，不符合阻却执行的条件，人民法院应继续查封涉案房屋，回答完毕。
被执行人星海房地产公司称，同意案外人***、**的意见，其已支付购房房款并实际占有使用房屋，希望法院中止查封。
本院查明，本院于2016年3月21日作出（2016）苏0508民初387号民事判决书，判令常熟大酒店公司支付国发担保公司代偿款20165076.05元及逾期付款违约金，律师费270870元，常熟宇龙公司、宇龙房地产公司、星海房地产公司、宇龙物业公司、东南仓储公司、万基国际公司、***、***承担连带清偿责任；如常熟大酒店公司未能履行上述付款义务，国发担保公司有权对星海房地产公司名下的位于常熟市辛庄镇星海街等处的抵押物以协议折价或者拍卖、变卖所得款项优先受偿。上述判决明确的抵押物中包含常熟市辛庄镇星海街1号2幢103室房屋，国发担保公司于2014年2月22日办理了该房屋的抵押权登记手续。在上述案件的审理过程中，本院于2016年1月22日查封了上述房屋。
本院认为，国发担保公司为涉案房屋设定抵押并已办理了抵押登记，其依法享有抵押权。星海房地产公司在未征得抵押权人同意的情况下，擅自将已经办理抵押登记的涉案房屋转让给***、**，抵押权并不当然消灭，抵押权人仍然享有优先受偿权。国发担保公司的优先受偿权已经由生效法律文书确认，***、**购买涉案房屋发生在抵押登记之后，其买卖合同关系不具有对抗国发担保公司抵押权的效力。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人***、**的异议请求。
如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长***
审判员恽栋
人民陪审员**
二〇一七年十月二十六日
书记员***
