浙江港澳建筑装饰工程有限公司与上海东方建筑设计研究院有限公司、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0102民初2018号 原告：浙江港澳建筑装饰工程有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区青春坊31幢2楼。 法定代表人：焦力，公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：何一，浙江励恒律师事务所律师。 被告：上海东方建筑设计研究院有限公司，住所地：上海市杨浦区控江路1142号23幢4楼（集中登记地）。 法定代表人：***。 被告：***，男，1956年3月18日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 原告浙江港澳建筑装饰工程有限公司与被告上海东方建筑设计研究院有限公司、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何一到庭参加诉讼，被告上海东方建筑设计研究院有限公司、***经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江港澳建筑装饰工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付拖欠的房租费、车位费、公共费用和电费合计405561元；2.两被告向原告支付逾期付款违约金205849.24元（从逾期付款之日起按年利率24%标准暂计至2019年4月1日止），后续的违约金以未付房租费为基数继续计算至实际付清之日止；3.本案诉讼费用由两被告承担。审理过程中，原告确认逾期付款违约金的计算基数为2015年之后欠付的租金246554元。 本院经审理认定事实如下：2012年4月30日，原告浙江港澳建筑装饰工程有限公司（作为甲方）与被告***（以“上海东方建筑设计研究院驻浙江办事处***工作室”名义，作为乙方）签订《经营承包协议书》，双方约定甲方同意将位于杭州市合法拥有的办公楼约210平方米提供给乙方作为经营场所使用，经营承包期为五年，自2012年5月1日至2017年4月30日止；乙方每年向甲方上缴利润214600元，于每年的5月1日和11月1日前一星期内各上交50%；甲方对乙方的办公用水、用电提供方便，电由乙方安装分表计量，每月结算一次；甲方同意为乙方设置两个停车位，每个车位每月100元，全年为2400元；保安、清洁等公共费用每月自理，乙方于每月20日连同停车费及时付给甲方；乙方向甲方上交责任保证金40000元，在协议结束时无息返还给乙方等事项。后被告***在落款日期分别为2016年10月25日、2016年11月25日及2017年6月30日的欠费清单上签字确认，其中2017年6月30日的欠费清单载明欠房租费、车位费、公共费用、电费金额合计为405561元。庭审中，原告自认因面积减少，自2016年3月23日起上缴的利润变更为每年42920元，涉案房屋实际于2017年6月30日腾空，保证金40000元未在诉请中抵扣。 另查明，2012年4月26日，原告（作为乙方）与杭州市人防开发发展中心（作为甲方）签订《人防管理房租赁使用合同》，约定甲方将所属位于人防管理房面积921.25平方米和院内场地包括绿化按照现状租赁给乙方用于办公用房，租赁使用时间自2012年5月1日至2017年4月30日止；租赁期间，乙方不得转租、承包或以其他方式变相转租、承租等事项。 2017年3月24日，原告（作为乙方，承租人）与杭州市公用人防工程管理维护中心（杭州市人民防空档案馆）（作为甲方，出租人）就上述房屋签订《杭州市市直机关行政事业单位房屋租赁合同》，约定房屋租赁期自2017年5月1日至2022年4月30日止；租赁期内，乙方不得转租，如乙方擅自转租的，转租行为无效等事项。 本院认为，原告与被告***签订的《经营承包协议书》，虽然名为承包经营协议，但实际原告并不参与经营管理，双方的权利义务核心是原告将涉案房屋交付给被告***使用，被告***定期交纳固定金额款项，故上述协议符合房屋租赁合同的法律特征。但涉案房屋系由原告自案外人处承租，且房屋租赁合同中明确约定不得转租，现原告未能举证证明其将涉案房屋转租经过原出租人同意或原出租人明知或者应当知道转租，但未在六个月内提出异议的情形，故原告与被告***签订的《经营承包协议书》应属无效。经本院释明后，原告变更房租费为房屋占有使用费，并将逾期付款违约金变更为自逾期付款之日起至款项实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付资金占用损失，本院予以确认。根据被告***于2017年6月30日签字确认的欠费清单，原告有权要求被告***支付房屋占有使用费、车位费、公共费用、电费合计405561元。因被告***在签订《经营承包协议书》时即交纳保证金40000元，为减轻当事人讼累、便于各方结算，本院直接将保证金从欠费总金额中扣除，即被告***尚需支付原告房屋占有使用费、车位费、公共费用、电费合计365561元。经释明后，原告要求被告***以2015年之后欠付的房屋占有使用费246554元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准支付自逾期付款之日起至实际款项付清之日止的资金占用损失的诉讼请求，理由正当，本院予以确认，其中暂计算至2019年4月1日的资金占用损失为40540元。因被告上海东方建筑设计研究院有限公司未在《经营承包协议书》中盖章确认，原告亦未提交证据证明被告***有权代理被告上海东方建筑设计研究院有限公司签订上述协议书，故原告要求被告上海东方建筑设计研究院有限公司承担相应责任，本院不予支持。被告上海东方建筑设计研究院有限公司、***经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四之规定，判决如下： 一、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告浙江港澳建筑装饰工程有限公司房屋占有使用费、车位费、公共费用和电费，共计365561元； 二、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告浙江港澳建筑装饰工程有限公司资金占用损失40540元，并以246554元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准支付自2019年4月2日起计算至款项付清之日止的资金占用损失； 三、驳回原告浙江港澳建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求。 若被告***未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9914元，由原告浙江港澳建筑装饰工程有限公司负担2522元，被告***负担7392元。 原告浙江港澳建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告***于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审　判　长　　吴媛媛 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇一九年八月二十日 法官　助理　　郭淑婷 书　记　员　　***