某某与某某、某某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

吉林省通化市中级人民法院

民事判决书

（2021）吉05民终360号

上诉人（原审被告）：***，男，1968年11月7日出生，汉族，住吉林省通化市东昌区。

被上诉人（原审原告）：**，女，1989年8月19日出生，汉族，住吉林省辉南县。

被上诉人（原审原告）：***，女，1968年7月21日出生，汉族，住吉林省辉南县。

诉讼代理人：潘小强（***之子），男，1989年2月2日生，汉族，住吉林省辉南县。

被上诉人（原审被告）：吉林省垣发房屋工程建筑有限公司，住所：吉林省辉南县朝阳镇卓越三期B5。

法定代表人：武广生，经理。

被上诉人（原审被告）：***，女，汉族，1973年12月3日出生，住吉林省辉南县。

上诉人***因与被上诉人**、***、吉林省垣发房屋工程建筑有限公司（以下简称垣发公司）、***房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省辉南县人民法院（2020）吉0523民初922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：改判驳回**、***的诉讼请求。事实和理由：通化市诚信房地产开发有限责任公司辉南分公司与通化市君必达药业有限责任公司是关联公司，都是刘军的企业。***系受刘军指派出任通化市君必达药业有限责任公司建设代表，同时受刘军指挥代表通化市诚信房地产开发有限责任公司辉南分公司办理辉南县御龙苑1号楼807室、1207室两处房屋出售事宜。***与**、***没有房屋买卖合同关系。通化市诚信房地产开发有限责任公司辉南分公司未将1207室房屋交付给**、***，后***找刘军协调，刘军同意给调换，后未能给解决，通化市诚信房地产开发有限责任公司辉南分公司应当承担责任。

**、***答辩称，如果***陈述是事实，**、***同意。

垣发公司答辩称，***陈述为实情。

***未出庭亦未发表答辩意见。

**、***向一审法院起诉请求：1.判令***、***、垣发公司立即退还房款26.5万元及利息（2018年7月3日至付清之日按照月利2分计算）2、诉讼费由***、***、垣发公司承担。事实和理由：2018年4月16日，**、***与垣发公司君必达项目部、***签订协议书约定，垣发公司君必达项目部***将御龙苑1号楼807室85.49平方米、1207室85.49平方米房屋出售给**、***，价款合计53万元，每个房屋价格26.5万元。2018年4月16日，**、***缴纳房款26万元，**、***将807室办理房屋按揭贷款，贷款的15万元，打款汇入开发商账户后传给垣发公司项目部及***，2018年7月3日又转给***13万元，**、***房款已全部付清。807室**、***已经正常使用。但是1207室***迟迟不交付，经**、***了解，***挂靠在垣发公司君必达项目部承揽通化君必达药业有限责任公司厂区房层建设项目，垣发公司君必达项目部未进行工商登记。**、***认为，垣发公司君必达项目部和***将房屋出售给**、***，但未将1207室交付给**、***，违反合同约定，构成违约，**、***有权要求***返还购房款26.5万元及利息。因垣发公司君必达项目部未完成工商登记，***为项目部的实际控制人、垣发公司作为被挂靠人，应当与***共同承担返还购房款26.5万元以及利息的责任。

垣发公司辩称：1.***是君必达药业派遣的项目负责人，不是垣发公司的职员，和垣发公司没有任何关系。2.协议上的章不是垣发公司的章，垣发公司的章是圆的有防伪标记的，此章在法律上不能有效。3.协议没有***的签字，不知道协议上的签名的人是干什么的，垣发公司不负任何责任。***是君必达项目部的负责人，没有工商注册，挂靠在垣发公司名下。

***未参加庭审，其提交书面答辩意见称：1.***并非房屋买卖当事人，***是君必达项目部（***）房屋销售的代理人。2.***曾是诚利小贷一名经理，也是宁聚房屋中介负责人之一。君必达项目部***和冯开成之前在诚利小贷有借款。有诚利小贷和***、垣发公司案件为证。***和***认识后，***感觉***办事比较稳妥，就委托宁聚房屋中介出售部分顶账房屋。本案涉及的房屋买卖关系也系委托出售的房屋之一。案涉房屋系御龙苑顶给***的房屋，***急需资金周转，就委托宁聚房屋中介联系买家，***就给嘉盛房产（辉南县嘉盛房屋中介信息咨询服务中心，经营者潘晓强）负责人**，说了房屋出售价低，**购买后可再出售能挣中间差额。**同意后，就签订了协议书。两套房子一共170.98平共计53万元，**2018年4月16日将第一笔26万元汇给***，***转给君必达挂靠的垣发公司238400元整（经过***同意扣除诚利公司21600元）。第二笔是2018年5月23日，**汇给***指定工程款结算人王林焕账户。第三笔是2018年6月15日，**销售御龙苑1号楼807按揭贷款，贷款额15万元汇给了***，***汇给了***。最后一笔是2018年7月3日，**汇给***4万元，经过***同意作为还诚利小贷两个月利息43200元（还差3200元）。类似房源朝阳镇部分房屋中介也和原告一样，低价收的高价卖，销售的房源中有几套房子御龙苑刘军不给做按揭手续。***领着各中介销售房屋的买家徐峰、王娟、**等人去御龙苑售楼处和刘军谈判，一个一个都解决完。在销售多套房源中，***并没有收取费用，***一是帮***，二是让***能够按时足额偿还诚利小贷欠款。***并不是房屋的权利人，售房款也没有分配给***，因此，请求驳回***、**对***提起的诉讼。

一审法院认定事实：2018年4月16日，**、***与垣发公司君必达项目部（下称君必达项目部）签订房屋买卖协议，君必达项目部将御龙苑1号楼807室85.49平方米、1207室85.49平方米房屋出售给**、***，价款合计53万元，每个房屋价格26.5万元，违约责任约定：如甲方（***）不能办理出售房屋产权的相关手续，甲方承担乙方（**、***）已付购房款每月2分利息的违约责任。2018年7月3日**、***房款已全部付清。807室**、***已经正常使用，但是1207室被告未交付。***是君必达项目部承实际负责人，君必达项目部挂靠在垣发公司名下，未进行工商登记。***是受***委托帮助***销售房屋。

一审法院认为，***受***委托出售房屋，法律后果应该由***承担。原告已经如数支付房款，***却不能交付房屋，应该返还购房款并赔偿损失。***以君必达项目部名义对外发生业务，项目部挂靠在垣发公司名下，未经工商注册，而且垣发公司借账户给君必达项目部用于资金往来，违反金融法规，应该承担相应责任。***作为代理人不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条、第六十五条的规定，遂判决：一、***返还**、***购房款26.5万元并承担损失（自2018年7月3日起按一年期贷款利率3.85%计算至付清为止）；二、垣发公司承担对上述款项承担补充责任。案件受理费2638元，***、垣发公司负担。

本院二审期间审理查明：2018年4月16日，***与***签订《委托书》约定：“我公司将通化诚信房地产有限公司抵顶给垣发公司君必达项目部的辉南御龙苑所有房屋委托给***销售，由于我工作繁忙无法亲自前往办理相关手续，现自愿委托***为我的合法代理人，并以我的名义全权办理。”***在委托书上加盖垣发公司君必达项目部印章。同日，***以垣发公司君必达项目部名义与**、***签订《协议书》，约定，“甲方（垣发公司君必达项目部）以自己拥有的朝阳镇御龙苑房产2套，面积170.98平方米（1号楼、楼层为807楼、1207楼面积为85.49平每户）以伍拾叁万元整出售均价3100元/每平方米，出售给乙方（**、***）。乙方分二期付款，与合同签订日首付款贰拾陆万元整，2018年6月30日付贰拾柒万元整。甲方保证乙方销售的房屋在御龙苑办理相关产权手续。”***在《协议书》上签字并加盖垣发公司君必达项目部印章，同时**、***向***付款26万元。2018年7月3日**、***向***结清了尾款。垣发公司君必达项目部向**、***交付了御龙苑1号楼807号房屋，至本案开庭之前御龙苑1号楼1207号房屋未交付给**、***。

本院认为，垣发公司君必达项目部虽无工商登记，但***向***出具的《委托书》及垣发公司一审中的陈述，能够证明***为垣发公司君必达项目部的负责人。因垣发公司君必达项目部非独立法人，**、***向***主张违约责任，并无不当。***上诉主张，其受刘军指派，应当由通化市诚信房地产开发有限责任公司辉南分公司承担责任。垣发公司已明确说明，***与垣发公司系挂靠关系，且***使用的印章也能证明双方挂靠关系真实存在。***虽提供了其与刘军的微信语音及微信转账记录等，但微信语音仅能体现在施工过程中，刘军对***有指挥行为，但这种行为即符合雇佣关系，也符合建设工程施工过程中甲方对乙方的监督关系，故单凭此据无法证明双方存在隶属关系。刘军向***微信转账1万元，在无其他旁证的情况下，无法证明此款系为***发放的工资，故***主张其受通化市诚信房地产开发有限责任公司辉南分公司负责人刘军指派，该公司应当承担责任的上诉理由不成立。综上所述，***的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5275元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长 吴兴彦

审判员 王立武

审判员 修　勇

二〇二一年六月二十五日

书记员 李　燃