福州市第三建筑工程公司与漳州市某某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一审民事判决书

福建省漳州市龙海区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）闽0681民初53号 原告：福州市第三建筑工程公司，住所地福建省福州市鼓楼区六一路北段福新路口，统一社会信用代码913501021543××××。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：**，******事务所律师。 委托诉讼代理人：**，******事务所律师。 被告：漳州市***房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙海区港尾镇卓径大道3号海湾太武城A区21幢1**1201室，统一社会信用代码91350600705210171N。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，公司员工。 原告福州市第三建筑工程公司（以下简称“福州三建”）与被告漳州市***房地产开发有限公司（以下简称“***公司”）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2023年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，福州三建向本院申请诉讼保全，本院裁定查封***公司名下坐落在漳州市龙海区××镇××道××号××车位（具体详见附件清单，共404个车位），车位价值以21054342.22元为限，查封期限为三年。福州三建的委托诉讼代理人**,***公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州三建向本院提出诉讼请求：1.判令被告***公司立即支付原告工程款21054342.22元；2.确认原告在被告欠付工程款21054342.22元范围内，对原告承建的位于漳州市龙海区港尾镇***漳州××＃××＃××＃××＃楼××室主体工程，漳州海湾太武城×区73＃、75＃、76＃、77＃楼及地下室主体工程房屋的折价或拍卖价款享有建设工程价款优先受偿权；3.本案案件受理费由被告承担。诉讼中，福州三建变更诉讼请求为：1.判令被告***公司立即支付原告工程款15894837.22元；2.确认原告在被告欠付工程款15894837.22元范围内，对原告承建的位于漳州市龙海区港尾镇***漳州××＃××＃××＃××＃楼××室主体工程，漳州海湾太武城Ａ区73＃、75＃、76＃、77＃楼及地下室主体工程房屋的折价或拍卖价款享有建设工程价款优先受偿权；3.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年2月20日，原告与被告签订《建设工程施工合同》，约定由原告承接被告开发的位于漳州市龙海区港尾镇***漳州××＃××＃××＃××＃楼××室主体工程。合同签订后，原告依约进场施工。2018年1月5日，案涉工程竣工验收，原告向被告报送了工程结算资料。2022年4月15日被告核定结算金额为80487452元。2016年4月15日，原告与被告签订《建设工程施工合同》，约定由原告承接被告开发的位于漳州市龙海区港尾镇***漳州××＃××＃××＃××＃楼××室主体工程。合同签订后，原告依约进场施工，2017年10月19日，案涉工程竣工验收，原告向被告报送了工程结算资料。2022年4月15日被告核定结算金额为151381667元。截止起诉之日，被告仅支付210814776.78元，经双方庭审前确认为被告已支付金额为215974281.78元。被告未依约付款已构成违约，应承担相应的违约责任。为此福州三建诉至法院，请求判如所请。 ***公司辩称，对变更后的诉求工程款没有异议，但部分发票未开具，被告应在原告开具发票后支付。因地面建筑物产权已转移给业主，原告诉求地上建筑物优先权客观上不具备实现的条件。 本院经审理认定事实如下： 2016年2月20日，***公司（发包人）与福州三建（承包人）签订《建设工程施工合同》，合同第一条工程概况约定，工程名称：海湾·太武城三期A区71#、72#、78#、79#楼主体工程；工程内容：71#、72#、78#、79#楼的土建、水电安装工程。工程地点：漳州龙海市港尾镇***海湾太武城三期A区用地；合同第五条约定，合同价款为78751104元（含税包干总价，适用增值税率3%）。合同第二部分通用条款第九条竣工验收与结算约定：33.4发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内不支付工程竣工结算价款，承包人可以催告发包人支付结算价款。发包人在收到竣工结算报告及结算资料后56天内仍不支付的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以由承包人申请人民法院将该工程依法拍卖，承包人就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。2016年4月15日，***公司（发包人）与福州三建（承包人）签订《建设工程施工合同》，合同第一条工程概况约定，工程名称：海湾·太武城三期A区73#、75#、76#、77#楼及地下室主体工程；工程地点：漳州龙海市港尾镇***海湾太武城三期A区用地；合同第五条约定，合同价款为122473069元（含税包干总价，适用增值税率3%）。合同签订后，福州三建组织工人进场施工。海湾·太武城三期A区71#、72#、78#、79#楼主体工程于2018年1月5日竣工验收；海湾·太武城三期A区73#、75#、76#、77#楼及地下室工程于2017年10月19日竣工验收。2022年4月15日，***公司对案涉工程进行结算，海湾·太武城三期A区71#、72#、78#、79#楼主体工程结算价款为80487452元；海湾·太武城三期A区73#、75#、76#、77#楼及高层地下室主体工程结算价款为142875409元；海湾·太武城三期A区73#、75#、76#、77#楼及高层地下室主体工程桩基工程结算价款为8506258元。以上三部分合计231869119元。***公司已支付工程款215974281.78元，尚欠工程款为15894837.22元。 以上事实有《建设工程施工合同》、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、工程结算审核意见书及当事人在庭审中的陈述为据，经庭审举证质证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的两份《建设工程施工合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，内容合法有效。工程竣工验收后，经双方结算，工程总价合计为231869119元，被告***公司已支付工程款共计215974281.78元，尚欠工程款15894837.22元。原告福州三建主张被告***公司支付尚欠的工程款15894837.22元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告***公司认为支付工程款前，原告福州三建应开具工程款15894837.22元的全部发票，因开具发票仅为付随义务，不能以此项义务作为付款的条件。发包人逾期不支付工程价款的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。案涉工程双方于2022年4月15日进行结算工程价款，原告福州三建行使优先受偿权未超出合理期限。原告福州三建主张在被告***尚欠工程款15894837.22元范围内，对其承建工程的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权，本院予以支持。被告***公司认为案涉工程完工后已将商品房出售，已出售房屋不能作为原告优先受偿权行使的对象。为保障购房人的居住权、生存权，故原告福州三建对海湾·太武城三期A区73#、75#、76#、77#楼及地下室工程及海湾·太武城三期A区71#、72#、78#、79#楼已出售部分不再享有优先受偿权。但对海湾·太武城三期A区73#、75#、76#、77#楼及地下室工程及海湾·太武城三期A区71#、72#、78#、79#楼尚未出售部分仍享有优先受偿权。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第八百零七条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十八条、第四十一条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 一、漳州市***房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向福州市第三建筑工程公司支付工程款15894837.22元； 二、福州市第三建筑工程公司有权在工程款15894837.22元范围内对其施工的海湾·太武城三期A区73#、75#、76#、77#楼及地下室工程（尚未出售部分）及海湾·太武城三期A区71#、72#、78#、79#楼（尚未出售部分）拍卖、变卖所得价款优先受偿； 三、驳回福州市第三建筑工程公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费147071元，减半收取73535.5元，由漳州市***房地产开发有限公司负担58584.5元，福州市第三建筑工程公司负担14951元。保全申请费5000元，由漳州市***房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二三年三月二十七日 法官助理　*** 书 记 员　王艺珊