江某与漳州市某某房地产开发有限公司、福州市某某建筑工程公司修理、重作等一审民事判决书

福建省漳州市龙海区人民法院 民事判决书 （2023）闽0681民初2736号 原告：江某，女，1975年12月24日，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被告：漳州市某某房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙海区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，公司员工。 被告：福州市某某建筑工程公司，住所地福建省福州市。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，福建辉扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，福建辉扬律师事务所律师。 原告江某与被告漳州市某某房地产开发有限公司（以下简称“某甲公司”）、福州市某某建筑工程公司（以下简称“某某三建”）修理、重做、更换纠纷一案，本院于2023年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江某、被告某甲公司的委托诉讼代理人***、某某三建的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江某向本院提出诉讼请求：1.要求被告按合同约定对龙海区**镇**道**号**组**号楼**室房屋质量问题尽快进行整改维修，顺利交房；2.判令被告某甲公司、某某三建立即向原告赔偿因房屋质量问题产生的经济损失98000元；3.被告擅自变更户型结构，要求赔偿30000元；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，江某变更诉讼请求为：一、要求开发商在合理期限内完成对以下房屋问题全面整改维修，请求法院确认合理期限。（1.车库斜坡下沉，瓷砖破损；2.地下室渗水；3.三楼露台地面保护层开裂；4.二楼外墙开裂；5.庭院大门入户门装饰条开裂；6.庭院围墙开裂；7.二楼未倒板位置玻璃破损；8.后入户门破损；9.入库地面下沉）；二、因未按照合同约定及时妥善地修缮房屋，导致无法装修、入住及使用房屋。要求开发商承担2018年6月至2022年12月总共55个月的物业管理费43772.73元；三、被告擅自变更户型结构，请法官合理裁判；四、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，经释明，江某明确要求两被告共同承担上述责任。事实和理由：2017年3月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买龙海区**镇**道**号**组**号楼**室房屋，总价款3675055元。合同约定出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付商品房。2018年5月21日，原告前往现场验房时，发现存在大门色差、印纹粘连、入户门朝向改变、地下室防水未做好导致冒水等问题，立即要求开发商进行整改，此后原告多次电话催促，但开发商迟迟未彻底整改。2018年9月7日，原告前往现场验房，发现地下室渗水、外墙破损、地面开裂、防水开裂、墙面开裂等严重质量问题，当场要求开发商进行整改。2021年10月18日，原告前往看房时，发现前述问题尚未整改完毕，又新增了许多问题，原告多次要求被告彻底规范性整改，被告迟迟未履行。2022年6月26日，原告再次前往案涉房屋现场查看，仍存在地下室渗水、外墙裂缝、门柱裂缝、三楼北面露台防水层裂缝、车库坡道地基沉降凹陷裂缝等问题。被告未按照合同约定及时修缮房屋，导致原告无法收房，为此江某诉至法院，请求判如所请。 某甲公司辩称，1.原告诉求第一项已经超过合同的保修期；原告主张的第1项斜坡下沉并非属于房屋的产权范围，属于公共区域。第2-8项根据客服人员反馈都已经修复完毕，即使没有得到解决也超过合同保修期范围，第2-8项均属于装饰装修部分，保修期2年。第9项属于公共区域。2.原告诉求第二项不明确且没有依据，房屋无法装修入住原因是原告自己未及时收房导致，责任不在于被告。3.原告诉求第三项是广告图，只是示意图，不是最终交易标准。附件11也约定开发商对外所做的广告宣传并不构成要约的内容，最终以合同内容为准。 某某三建辩称，一、原告与某乙公司不存在合同关系，原告向某乙公司主张赔偿责任没有依据。讼争合同系原告与某甲公司签订，原告与某乙公司未签订任何合同，根据合同相对性原则原告无权向某乙公司主张赔偿责任，原告的诉请不能成立。二、原告未在保证期间内向某乙公司主张责任，原告起诉已经超过保证期间，某乙公司亦不承担保证责任，原告的诉请不能成立。根据原告起诉状陈述，自认于2018年5月就已发现存在问题，根据合同约定：“在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担”，原告于2018年6月就应当知道某甲公司未履行维修义务，根据相关法律规定，原告应当在2018年11月前向某乙公司主张担保责任，原告并未在保证期间内向某乙公司主张，某乙公司亦不承担保证责任。三、案涉工程已超过质保期限，原告诉请不能成立。根据《建设工程质量管理条例》第四十条：“……（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。……”，案涉工程于2018年2月6日就已竣工验收，装修工程的保修期为2年，早已于2020年届满，防水最迟也于2023年2月6日届满，原告诉请没有依据，不能成立。四、原告主张的物业费损失与某乙公司无关。原告也未向某乙公司主张相应赔偿义务。综上，原告诉请没有依据不能成立，请求法庭依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 2017年3月12日，某甲公司（出卖人）与江某（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定江某向某甲公司购买址于龙海区**镇**道**号**组**号楼**室房屋，总价款3675055元。合同第十一条约定，（一）出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付该商品房。合同第十六条约定，（二）其他质量问题：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。双方确认：房屋交付前发生该等情况的，对买受人没有影响；房屋交付后发生该等情况的，按照本合同第十七条的约定处理。合同第十七条约定，（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。合同第十八条约定，出卖人不按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的，由福州市某某建筑工程公司承担连带责任。合同附件七约定，1.地基基础和主体结构：保修期限为：设计文件规定的该工程的合理使用年限（不得低于涉及文件规定的该工程的合理使用年限）；2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏：保修期限为5年；……5.装修工程：保修期限为：×（不得低于2年）。合同附件八，某某三建于2015年9月24日出具的《质量担保证明》，载明“根据海湾·**城三期《商品房买卖合同（预售）》合同中第十六条、十七条约定，若出卖人不依照约定承担先关责任的，某某三建愿为此承担连带责任并负责整改至合格，特此证明”。 2018年2月6日，案涉商品房所在工程项目竣工验收。 2018年5月间，某甲公司要交付房屋，江某到场对案涉房屋进行验收并发现案涉房屋存在质量问题，要求某甲公司整改。 2018年6月起至今，江某向福建某某物业集团有限公司龙海分公司支付物业费43772.73元。 2022年9月28日，江某接受该商品房。 2023年6月6日，福建某某物业集团有限公司龙海分公司工作人员出具案涉商品房《分户查验问题汇总》，问题类别：下沉：1、花园扫土墙下沉开裂；2、花园回填土下沉；3、车库斜坡下沉开裂。漏水：1、客厅入户门右上角漏水；2、地库墙面靠近后墙有漏水横迹。开裂：1、二楼出阳台的墙面有裂缝；2、地库裂缝已经修补位置又开裂；3、三楼阳台地开裂；4、外墙多处开裂。庭院大门、入户门、ＧＫＣ装饰条开裂。二楼未倒板位置玻璃破损，后入户门破损。 以上事实有《商品房买卖合同（预售）》、照片、工程整改联系单、福建某某物业集团有限公司龙海分公司电子收款收据、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、微信截图、《分户查验问题汇总》及当事人在庭审中的陈述为据，经庭审举证质证，本院予以确认。 本院认为，某甲公司和江某签订的商品房买卖合同合法有效，对双方均有约束力。《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定:“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统工程等项目;保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用,维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定”。《建设工程质量管理条例》第四十条规定:“在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;（三）供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。”根据上述规定,商品房开发企业、房屋的建筑施工企业,是房屋质量的保修单位。从现有证据看，案涉工程项目虽于2018年2月6日竣工验收，但江某自2018年5月间就发现案涉商品房存在部分下沉、开裂、漏水等问题要求某甲公司整改，2022年9月28日其接受该商品房时，某甲公司仍未对此问题进行有效整改，直至2023年6月6日该问题仍然存在。某甲公司、某某三建应对此承担保修责任。某甲公司、某某三建辩称已经超过质保期限等理由，缺乏事实依据，不予采纳。有关修复范围，可以2023年6月6日福建某某物业集团有限公司龙海分公司工作人员出具案涉商品房《分户查验问题汇总》为准。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定。因某甲公司未修复完毕而导致江某不能及时入住所产生的物业费，某甲公司应当予以赔偿，某某三建不是本案原告的合同相对方，江某对某某三建提出该项请求，不予支持。江某提出的第三项诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。 据此,依照《中华人民共和国建筑法》第六十二条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定,判决如下: 一、漳州市某某房地产开发有限公司、福州市某某建筑工程公司应于本判决生效之日起六十日内对江某所购买的龙海区**镇**道**号**组**号楼**室房屋出现的下沉、开裂、漏水等部位进行修复（修复具体内容详见《分户查验问题汇总》），修复后应符合相关商品房住宅质量标准； 二、漳州市某某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日赔偿江某物业费损失43772.73元； 三、驳回江某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2860元，减半收取计1430元，由漳州市某某房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年八月十六日 法官助理*** 书记员***