蕿治市建筑工程总公司、王某租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山西省长治市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）晋04民终673号

上诉人（原审原告）：长治市建筑工程总公司，统一社会信用代码91140400110752510H。

法定代表人：崔某。

委托诉讼代理人：李某，山西华炬律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：王某，长治市人，长治市诚和商贸有限公司经营者，住长治市。

上诉人长治市建筑工程总公司因与被上诉人王某租赁合同纠纷一案，不服长治市潞州区人民法院（2021）晋0403民初6255号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人长治市建筑工程总公司委托诉讼代理人李某、被上诉人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人长治市建筑工程总公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，即按照评估报告确定的租金价格对案涉《房屋租赁合同》予以变更；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定基本事实不清。双方合同履行期间，合同租赁价格随着市场经济的发展已发生根本性变化，同地段同规模的房屋租赁价格均出现不同幅度的上涨，与评估的租赁价格有55％的价格差，继续履行合同，明显对上诉人不公平且不利于国有资产的保值增值，将违背公平、等价有偿原则。一审单方面认为市场价格上涨系市场行为，不符合民法典关于情势变更的实质要件；2、一审法院错误理解民法典关于情势变更的立法精神，系对法律的错误适用。本案出现合同履行障碍是长治市纪委、监委及长治市审计局对上诉人所属资产的监管审查，在合同当事人签订合同之处，并非能够预见到；作为上诉人的现任法定代表人有义务防止国有资产的进一步流失。受案法院应当结合涉案纠纷的成因等客观情况，根据公平原则对合同予以变更。

被上诉人王某辩称，现在的租金市场价不到5万元，评估不合理。我当时是8万元租的，其他房子有百分之七十没有租出去。

长治市建筑工程总公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院按照评估报告确定的租金价格对原、被告双方的《房屋租赁合同》予以变更；2、案件受理费由被告承担。

一审法院认定：原告长治市建筑工程总公司系全民所有制性质的国有企业。2020年7月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，主要约定，原告将其开发建设的西一环路市××园#楼28#商铺租赁给被告使用，租赁商铺含地下室共计三层，租赁面积共495.491平方米，租赁期限3年自2020年10月1日至2023年9月30日，2020年7月1日至2020年9月30日装修期间免除租赁费，租金以每月每平方米22元计算（地下室免租金），年租金84408.20元。被告王某于2020年8月25日依约向原告缴纳2020年10月1日至2021年9月30日的租赁费84408.20元。

2020年10月16日，原告公司原法定代表人涉嫌严重违纪违法，接受长治市纪委监委纪律审查和监察调查。长治市委第一巡察组、长治市审计局按照市委部署对巡察、审计，要求原告对房屋出租存在的问题落实整改。原告于2020年12月23日委托山西万佳立信资产评估有限公司对公司所属的相关出租房屋及场地进行价值评估。山西万佳立信资产评估有限公司于2021年1月出具晋万佳立信评报字［2020］第0228号资产评估报告，认为被告租赁原告公司房屋市场评估基准日2020年12月23日的租金应为131200元。原告据此于2021年2月5日、7月29日两次告知被告对租金调整进行协商，因沟通无果，以致诉讼在案。

一审法院认为，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原告以长治市委监委、审计局对其作出整改要求，案涉场地租赁价格明显低于评估价格，构成情势变更为由向本院主张变更租赁合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典实施后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案中，双方在履行合同过程中对租赁价格产生争议时间在涉案资产评估报告出具之后，即2021年1月后，该争议发生于民法典实施之后，故根据上述规定，本案应当适用民法典的相关规定予以处理。

《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”情势变更的构成要件有：（一）应有情势变更的事实，即出现了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的、为合同基础条件的客观情况发生变化；（二）情势变更的事实发生在合同成立后，合同义务履行完毕前；（三）当事人在订立合同时无法预见；（四）发生情势变更具有不可归责性；（五）继续履行合同对于当事人一方明显不公平，此为适用情势变更的核心要件，即若继续履行原合同义务，将导致当事人之间的利益明显失衡，对受损方显失公平，如不依法进行调整，将违背公平、等价有偿原则。适用情势变更，上述要件构成缺一不可。本案中，原告主张的理由并非不可预见、亦非不可归责，其以情势变更主张仅变更平等民事主体间案涉租赁合同的租金条款，显然与法有悖，故本院就该主张不予支持，依法应当驳回原告的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百三十三条、第五百四十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条之规定，判决如下：驳回原告长治市建筑工程总公司的诉讼请求。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，本案双方争议的焦点问题是能否以评估的租赁价格作为适用情势变更原则的条件，进而对双方签订的房屋租赁合同予以变更。根据在案证据，首先，本案评估报告市场评估基准日为2020年12月23日，而本案房屋租赁合同的签订日期为2020年7月1日。以间隔近半年之后的评估价格去评价之前的约定价格不客观、不合理；其次，该评估报告的租金价格系由第三方机构出具，没有体现平等民事主体的意思自治，不能作为对双方平等协商的租赁价格合理与否的评价标准；再次，本案没有证据证明双方在签订房屋租赁合同过程中存在以不正当甚至是违法行为签订明显低于市场正常租赁价格的合同的行为，依法成立生效的民事合同应受法律保护；最后，房屋租赁价格的涨与降，均受市场机制调控，属典型市场行为，本案不存在适用情事变更原则的条件。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人长治市建筑工程总公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　李　　建　　平

审判员　    张志红

审判员　    郭子仪

二〇二二年三月三十日

书记员　    靳玲琦