蕿治市建筑工程总公司、魏某租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山西省长治市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）晋04民终671号

上诉人（原审原告）：长治市建筑工程总公司，统一社会信用代码91140400110752510H（4-4）。

法定代表人：崔某。

委托诉讼代理人：姜某，山西华炬（长治）律师事务所律师。代理权限为特别授权。

被上诉人（原审被告）：魏某，现住长治市。

委托诉讼代理人：赵某、王某，山西晶旌律师事务所律师。代理权限为特别授权。

上诉人长治市建筑工程总公司因与被上诉人魏某租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院（2021）晋0403民初6257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人长治市建筑工程总公司的委托诉讼代理人姜某，被上诉人魏某的委托诉讼代理人赵某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

长治市建筑工程总公司上诉请求：一、请求人民法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，即按照评估报告确定的租金价格对案涉《房屋租赁合同》予以变更；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1．一审法院认定基本事实不清。上诉人与被上诉人因《房屋租赁合同》纠纷起诉至一审法院，在双方合同履行期间，合同租赁价格随着市场经济的发展已发生根本性变化，同地段同规模的房屋租赁价格均出现不同幅度的上涨。上诉人作为地方国有性质的主体单位，肩负着国有资产良性运转的职责，有义务保障国有资产的保值增值。合同双方在签订租赁合同初期的租赁价格为90000元每年，于山西万佳立信资产评估有限公司出具的同类出租屋的租赁价格482000元相比，有五倍多的价格差，该价格差已超出正常的市场租赁价格差比，继续履行合同，明显对上诉人不公平且不利于国有资产的保值增值，将违背公平、等价有偿原则。一审法院在没有考虑合同价格涨幅类比的情形下，单方面认为市场价格上涨系市场行为，不符合《民法典》第五百三十三条关于情势变更的实质要件，对本案所涉合同的变更条件予以否定，本身就是对基本案件事实的认定不清。2．一审法院错误理解《民法典》第五百三十三条关于情势变更的立法精神，作出有悖于该法律规范的判决，系对法律的错误适用。依据《民法典》第五百三十三条的立法精神，是否构成情势变更，除考虑当事人之间的合同约定外，还需判断在签订合同前，当事人是否应当知道或者已经出现合同履行障碍的情形。本案中，出现合同履行障碍的情况是长治市纪委、长治市监委及长治市审计局对上诉人所属资产的监管审查，并因此对上诉人提出进一步的、严格的整改要求：根据《企业国有资产监督管理暂行条例》（中华人民共和国国务院令第378号）第四十条“国有及国有控股企业的企业负责人滥用职权、玩忽职守，造成企业国有资产损失的，应付赔偿责任，并对其依法给予纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任”，如此严格的资产监管审查，在合同当事人签订合同之初，并非能够预见到。其次，上诉人之所以被相关政府部门监管，正是由于原法定代表人被依法查处，上诉人所属资产涉嫌资产流失而出现的客观情形，作为上诉人的现任法定代表人，有义务防止国有资产的进一步流失，有义务配合、落实政府相关部门对其所属财产的监管要求。作为受案法院，在考虑法律规定的应有之意时，应当结合涉案纠纷的成因等客观情况，根据公平原则对合同予以变更，而且本案所涉租赁合同有且有必要进行变更。综上所述，一审法院对所涉争议事项，仅仅站在维护合同履行稳定的角度对上诉人的诉讼请求驳回，并没有客观公正的作出评价，使得上诉人维护国有资产有效利用和保值增值的义务无法实现。因此，特向人民法院提起上诉，望人民法院依法作出公正判决。

魏某的委托诉讼代理人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉请求。理由如下：1．被上诉人所开办的长治市××区按照合同约定的用途所开设，该幼儿园属于普惠性幼儿园，每位幼儿每月学费800元，该幼儿园总容纳量是150名幼儿，且还需要给市建的职工孩子给予照顾，还需要政府每年给予补助才能维持，双方当时签订合同约定的租金是充分考虑幼儿园的性质确定的，上诉人一方以出租房屋市场租赁价格认为租金差距较大，没有考虑租赁房屋的实际用途，并且从签订合同至今，没有发生任何合同基础条件变化的情形，不符合变更的条件；2．与答辩人签订的主体是上诉人一方，上诉人的法定代表人违法犯罪与本案案涉合同没有关系，不能因为上诉人的原法定代表人被追究刑罚而变更合同。

长治市建筑工程总公司向一审法院起诉请求：一、请求人民法院按照评估报告确定的租金价格对原、被告双方的《房屋租赁合同》予以变更；二、案件受理费由被告承担。

一审法院认定事实：原告长治市建筑工程总公司系全民所有制性质的国有企业，2016年12月9日，原告与被告魏某签订《租赁合同》一份，主要约定，原告将其开发建设的位于长治市××区租赁给被告经营使用，租赁用途仅限于幼儿园办学，承租期限19年，从2017年4月30日至2036年4月30日，合同签订日期至2017年4月30日前的“筹备装修期”时间不计入租赁期限；租赁费用采取阶梯式递增模式，1-3年（含第3年）按6万元／年交付，4-7年（含）按9万元／年交付；8年以后（含）按15万元／年交付。合同签订后，被告魏某依约缴纳租赁费开展幼儿园办学，并于2017年7月1日办理了长治市幼儿园登记注册证书，办园名称长治市城区启童幼儿园，办园性质民办。2019年8月29日启童幼儿园被长治市潞州区教育局认定为普惠性民办幼儿园。该幼儿园于2020年12月21日更名为长治市潞州区启童幼儿园，幼儿园类别二类一等。2020年10月16日，原告公司原法定代表人涉嫌严重违纪违法，接受长治市纪委监委纪律审查和监察调查。长治市委第一巡察组、长治市审计局按照市委部署巡察、审计，要求原告对房屋出租存在的问题落实整改。原告于2020年12月23日委托山西万佳立信资产评估有限公司对公司所属的相关出租房屋及场地进行价值评估。山西万佳立信资产评估有限公司于2021年1月出具晋万佳立信评报字［2020］第0228号资产评估报告，认为被告租赁原告公司房屋市场评估基准日2020年12月23日的租金应为482000元。原告据此于2021年2月19日、8月3日两次告知被告对租金调整进行协商，因沟通无果，以致诉讼在案。

一审法院认为，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原告以长治市委监委、审计局对其作出整改要求，案涉场地租赁价格明显低于评估价格，构成情势变更为由向本院主张变更租赁合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典实施后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案中，双方在履行合同过程中对租赁价格产生争议时间在涉案资产评估报告出具之后，即2021年1月25日后，该争议发生于民法典实施之后，故根据上述规定，本案应当适用民法典的相关规定予以处理。《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”情势变更的构成要件有：（一）应有情势变更的事实，即出现了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的、为合同基础条件的客观情况发生变化；（二）情势变更的事实发生在合同成立后，合同义务履行完毕前；（三）当事人在订立合同时无法预见；（四）发生情势变更具有不可归责性；（五）继续履行合同对于当事人一方明显不公平，此为适用情势变更的核心要件，即若继续履行原合同义务，将导致当事人之间的利益明显失衡，对受损方显失公平，如不依法进行调整，将违背公平、等价有偿原则。适用情势变更，上述要件构成缺一不可。本案中，原告主张的理由并非不可预见、亦非不可归责，其以情势变更主张仅变更平等民事主体间案涉租赁合同的租金条款，显然与法有悖，故本院就该主张不予支持，依法应当驳回原告的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百三十三条、第五百四十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条之规定，判决如下：驳回原告长治市建筑工程总公司的诉讼请求。案件受理费50元，已减半收取，由原告长治市建筑工程总公司负担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人双方具有法律约束力。本案中，双方争议的焦点是，能否以评估的租赁价格作为适用情势变更原则的条件，进而对双方签订的房屋租赁合同中租金予以变更。根据在案证据，本案评估报告市场评估基准日为2020年12月23日，而本案房屋租赁合同的签订日期为2016年12月9日。以2020年12月的评估价格去评价2016年12月约定的价格不客观、不合理；其次，该评估报告的租金价格系由第三方机构出具，没有体现平等民事主体的意思自治，不能作为对双方平等协商的租赁价格合理与否的评价标准；再次，本案没有证据证明双方在签订房屋租赁合同过程中存在以不正当甚至是违法行为签订明显低于市场正常租赁价格的合同的行为，依法成立生效的民事合同应受法律保护。此外，房屋租赁价格的涨与降，均受市场机制调控，属典型市场行为。综上，本案不适用情势变更原则。

综上所述，上诉人长治市建筑工程总公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人长治市建筑工程总公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　李　　建　　平

审判员　    张志红

审判员　    郭子仪

二〇二二年三月二十九日

书记员　    王文娟