某某、常州中强建筑工程有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省常州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)苏04民终4835号

上诉人（原审原告、反诉被告）：***，女，1985年10月1日出生,汉族，住常州市武进区。

委托诉讼代理人：承颖，江苏品川律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告)：常州中强建筑工程有限公司，住所地常州市新北区西夏墅镇镇南西路100号。

法定代表人：刘凯，公司总经理。

上诉人（原审被告、反诉原告）：刘中昌，男，1946年11月16日出生，汉族，住常州市新北区。

以上两上诉人共同委托诉讼代理人：薛龙波，男。

以上两上诉人共同委托诉讼代理人：朱国贤，常州市新北区西夏墅法律服务所法律工作者。

上诉人***因与上诉人常州中强建筑工程有限公司（以下简称中强公司）、刘中昌房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北人民法院(2021)苏0411民初2757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月8日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销一审判决，改判中强公司、刘中昌连带退还***100万元；2.本案一、二审诉讼费由中强公司、刘中昌负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，不能仅仅因为***于2021年1月9日在微信中提出过不租房屋，就认为***订立租赁合同态度消极、存在过错，从而认定应承担没有成功签订租赁合同的责任。1.从***2021年1月21日与薛龙波的微信记录可以证明，***在1月9日之后仍想继续租赁合同的，甚至想在未验收的情形下提前装修房屋。双方未签订合同的根本原因是中强公司、刘中昌不能明确案涉房屋何时能竣工验收备案。2.***于2021年1月9日提出不租房屋，不仅是因为案涉房屋的土地处于被执行中，更主要的原因在于其已预见到中强公司、刘中昌根本无法在其承诺的2021年1月10日完成房屋的竣工验收备案，所以提出不租涉案房屋是合情合理的，不存在任何过错。二、一审法院判决***承担50万元的赔偿责任，缺乏事实依据与法律依据。1.虽然双方在微信中对案涉房屋的电缆排设、电压等进行了协商，但中强公司、刘中昌并未按协商的内容修改设计并实际施工，故未产生实际损失。2.案涉房屋截至一审第二次开庭时消防验收仍未通过，根本不具备交付使用的条件，中强公司、刘中昌不可能存在租金损失。三、一审法院适用法律错误，***支付定金只是初步约定订立租赁房屋，对具体租赁事宜未做具体明确的约定。由于存在未决条款导致磋商不成的，应认定为不可归责于双方当事人的原因致使合同不能签订，双方订立合同之义务即告消灭，双方均不负违约责任，订约定金依法应当无息返还。1.因案涉房屋一直未确定竣工验收备案的时间，***不可能无限期的等下去，其提出不租房屋也是合情合理的，不存在违约的情形。2.即使一审法院认为中强公司、刘中昌并未违反承诺，双方后期因房屋交付时间不能确定而未能签订租赁合同，该因素属于支付定金时双方未明确约定的事项，***也不存在违约，中强公司、刘中昌应退还定金100万元。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查清事实的基础上依法予以改判，维护***的合法权益。

中强公司、刘中昌答辩称，一、***存在违约行为。***交付给刘中昌的100万定金，目的是不让刘中昌将案涉房屋再租给他人，起到了一个预约作用。2021年1月9日***提出不再租赁厂房，属自行毁约，应承担缔约过失责任。二、刘中昌未承诺***于2020年12月31日交付房屋，***也无证据能证明，故刘中昌不构成违约。2020年底双方仍在协商雨污分流管电缆抵押等相关问题，刘中昌不可能承诺2020年12月31日交付房屋，故刘中昌在本案中不存在过错。三、***上诉提出房屋未竣工验收，从法律规定来看，没有规定未经过竣工验收的房屋不能租赁，故即使案涉房屋未竣工验收也不能免除***的违约责任。四、一审判决要求中强公司、刘中昌退还50万定金是错误的，定金不应该退还，***还应承担相应的损失。

中强公司、刘中昌上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回***的一审诉讼请求，支持中强公司、刘中昌的一审反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由***负担。事实与理由：一、本诉部分。一审法院认定事实错误，***违约在先，根据定金罚则，其交付的定金不应退还。1.***预约租赁厂房时，厂房还在建设中，2020年11月14日***支付定金给刘中昌，后刘中昌按照***的要求对厂房进行了施工方案变更，成就***的租赁目的。2021年1月9日***提出对案涉厂房不买不租，违反诚实信用原则所赋予的先合同义务，应承担民事责任。而且在交付定金时，刘中昌也明确告知今后定金不予退还，在收到***不租的微信信息后亦及时告知定金不退，故本案定金不应退还。2.案涉厂房没有竣工验收和法院的查封均不影响***租赁，其抗辩理由无法律依据。①案涉厂房取得了建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，该厂房出租符合法律规定，不影响***租赁使用。②《中华人民共和国建筑法》第六十一条虽然规定建造的房屋需竣工验收，但该规定系管理性强制规定，不是效力性强制规定，只有违反了效力性强制规定才影响租赁合同的效力，***以此为由进行抗辩无法律依据，不能免除其民事责任。③案涉厂房于2020年12月30日完工，可以投入使用，由于***的违约，导致未及时竣工验收。2021年1月10日中强公司、刘中昌报备了竣工验收的所有材料，并取得了相关单位验收合格记录，如果***未在2021年1月9日提出不买不租的意见，竣工验收也早已结束。事实也证明，在一审第一次庭审后的第二天即2021年5月28日，案涉厂房就通过了竣工验收。④法院查封厂房不影响实际租赁。案涉厂房系刘中昌建造并归其所有，与中强公司无涉，而法院查封的是中强公司的土地。根据查封不破租赁的原则，在取得法院同意后仍是可以出租的，而***并未提出相关要求，其根本原因是***不想再租而想买，又怕买厂房存在风险，所以才毁约，故***应承担不再租赁厂房的违约责任。二、反诉部分。案涉厂房已闲置了六个月以上，现要求***按照定金罚则支付定金并承担闲置六个月的损失，证据确凿，理由充分，一审法院理应全部支持。

***答辩称：一、***不存在违约行为。中强公司、刘中昌根本无法给出竣工验收的明确期限，造成租赁合同最终未能签订的原因在于中强公司、刘中昌。二、2021年1月9日***提出不租房屋，不仅是因为案涉房屋的土地处于被执行中，而且***当时已经预见到中强公司、刘中昌根本无法在承诺的2021年1月10日完成房屋的竣工验收备案。后来***还是妥协了，愿意继续等厂房竣工验收备案，但是因厂房竣工验收备案时间不能确定，故未签订租赁合同。三、案涉厂房截至一审庭审都未能通过消防验收，依据我国消防法第13条第三款的规定，禁止投入使用。中强公司清楚***租房用于纺织，必须进行环评才能投入生产，如无政府主管部门的竣工验收备案表，***是无法进行环评立项的，根本无法使用涉案房屋。四、本案中强公司不存在实际损失。1.虽然双方对涉案房屋的电缆、抵押等进行了协商，但中强公司并未按照协商的内容进行修改设计并实际施工。2.案涉厂房截至一审庭审都未能通过交房验收，是不能投入使用的。***是于2021年3月4日明确不再租赁厂房，该期间涉案厂房不具备出租使用的条件，故不存在租金损失。对于中强公司、刘中昌所称厂房闲置六个月，与***无关。

***向一审法院起诉请求：1.判令中强公司、刘中昌立即返还***定金200万元及利息损失（自起诉之日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案诉讼费用中强公司、刘中昌承担。

中强公司、刘中昌向一审法院提出反诉请求：1.判令***赔偿反诉中强公司、刘中昌损失1525922元；2.判令***承担反诉费用。

一审法院认定事实：2020年10月17日中午起，***与刘中昌进行微信联系。***表示“刘总好”、“我要提前预订你的新房子”。刘中昌回复“我不知道你要多少呀”，并建议“到工地上去看看房子”。***表示“我天天走那边的”

2020年11月11日，***微信中表示“刘总，我今天去仔细看了下厂房，很漂亮”、“厂房还有一半留给我啊”、“办公楼我也要用”、“哪天有时间我过来看您”。

2020年11月13日***与刘中昌约定上午10点后见面商谈。

2020年11月13日11时12分，***与薛龙波添加微信。

2020年11月14日16时许，薛龙波将刘中昌的农行西夏墅支行账号微信发给***。***随即将100万元定金打入该账户。薛龙波经办出具了100万元的（制式、空白填写）收据给***，收款事由为“厂房租赁定金”，单位盖章处加盖“刘中昌印”。

2020年11月22日，***向薛龙波提出，要厂房的设计图。

2020年11月23日，薛龙波向***发送了工程设计总平面图（施工图）、中强厂房图纸。***还询问厂景图，后薛龙波于2020年12月6日发送给***。

另外，在支付定金后，***还有与刘中昌协商直接购房厂房，但未谈成。

2020年12月3日起，***与刘中昌商谈电梯的设置，以方便其上机器，以及机器的摆放、厂房承重。***还提出“顶上涂白”、“地面最好水磨”等要求。

2020年12月10日，***告知薛龙波，经与刘中昌沟通，如要上十吨的电梯属于特种设备，费事费钱，故不用该方案，提出二楼和三楼留一个卷帘门的地方，打算直接用吊机将机器吊进去。

2020年12月25日，刘中昌发微信给***表示“小张你好！本来你来租房我是欢迎你的。你想买我的房子。这要双放（方）谈得好也是可以买（卖）给你的。你于我女儿没有什么好说的。她不能代表我。你有什么话对我说。不买房子我们还是好朋友！你说对吗？还是我的租房客户呀！”。

2020年12月28日，刘中昌联系***提出“关于租房用电赶快来碰一下头”、“是你的车间里的用电负荷”、“电线怎么走法”、“赶快要来碰一下头”。

2020年12月30日，***提出“800KVA变压器要预留2个，现在的两个肯定不够…”，刘中昌表示“刘些问题都不大，反正还没有开始排。这几天天气太冷…，另外我不知道你还想不想买这个房子。因为这里有些事于你买了房子的做法是你自己永久性的做法。你不买那么我有我的想法。我想怎么靠虑于你的想法不一样的，你说是不是吗？”，***回复“肯定是想买的啊，不然也不会出这么高的总价了”、“实在不行我只能先租了”。刘中昌表示“我不是于你说过的吗。我们之间好好最谈一次。你说从回来后再见面谈一下。买卖不成人情在。况且你还是我的租房户。这些都没有什么大问题的。我们都是好朋友，我的房子一月十号可以给你了，傻（竣）工验收了。”并询问***是否还来。***表示元旦过来，还提出“就7500，税您来了哇”（应还是议购房价）、“我下午来拟草合同，明天上午发您”。

2021年1月1日，刘中昌询问***是否来，***表示带孩子在外面，刘中昌表示“那没有什么关系。元旦带着孩子也是应该的。不过你提前告诉我一下。因为一月十号正（整）个房子俊（竣）工验收了，房子都可以给你了，买房不成没关系，租房子合同也要让你看一下。所以你一直都说来。好几次都没来。我知道你也比较忙？你说是吗？”。双方后续就买卖又聊了几句。

2021年1月6日17时许，***微信表示“刘总，合同发我一下”、“电还要加2000KV”、“张总表格基本没什么问题了你们等中强那边竣工验收好了就可以提交备案了”。刘中昌回复“明天发给你”，***表示“立项的前期工作我已经跑好了，要等竣工报告才好送到区里”、“天然气和蒸汽的接口，也要等您这边的图纸出来”。

2021年1月7日中午11时25分，薛龙波微信联系***“张总，租房协议初稿我先发你看看，具体条款双方商量后决定”，并发送了《中强厂房租赁合同》的WORD文件给***。***回复“OK手势”，并在13时33分回复“除了金额很明确，其他都不明确”，薛龙波回复“具体都要双方协商的呀”，***回复“这就是模版对吧”，薛龙波回复“仔细看看呀，权利和义务上面都有啊”；***回复“权力都是甲方，义务都是乙方”，并语音提出“薛会计，你就把上一份吧，你跟现在租的那个彩钢瓦那个刘总他们也不是也有协议吗，你跟他们是怎么约定的？应该不是这样子的，这合同不对等的”；“你再辛苦一下，再弄一份，弄个差不多的，然后我们争取啊，一次性聊完就好了，因为年前也没有几天了”；“就是你那个时间你肯定是，最起码你房子什么时候开始能用了，才能算起的，现在好多你盖没盖好，我看的都看不到的，就是你要准备盖的那些东西我们也没看到，然后现在能用的就是一楼和二楼吗？和办公楼一楼二楼加上办公楼，然后里面就是你现在的电，其实还是原来盖的彩钢瓦的时候上的电线，在新大楼的电还没有上，然后我的天然气管道，然后那个蒸汽管道都全部包括立项嘛，都要等这个验收报告下来竣工报告才能去启动，现在所有的前期工作都是暂停在这里的”；“还有那个租赁时间嘛，那肯定是十年的…，我现在已经2000多万设备订出去了，全部订到好的话，差不多要六千万左右的设备，这么多设备进来折旧也要折旧个我们啊，我们行业里的折旧都是八年才能折旧完的”；“因为我们是实业嘛，不是那个贸易公司…，这些设备投资要投很多钱进来，所以说，这个不是他们想象中说，就随时都可以带走的，反过来讲你毕竟也都三万多平米的地方了，怎么可能说一两年就算了呢，规划不一样的”。薛龙波回复“张总，这样子，你打印出来红笔修改”。***回复“这样子吧，我明天看看，上午或者下午我再来一下吧，你明天应该也在的吧，来一下，跟我们刘总一起碰一下，因为这个改的还有点多，这跟当初讲的那个完全不一样…”、“因为我们俩聊聊没事，我们都年龄差不多，老爷子这块说实在，因为这比我爸爸妈妈都大的，有的时候好多事情没办法去聊…，然后反正合同嘛，大家也没有说绝对的公平公正，相对来说差不多就好了嘛，我们也没有那么多计较的，他也不是那种计较的，但是这个纸上面已经写好的东西，我们尽量还是给他平等一点”、“因为90%以上，还都是我们口头上已经约束好的，然后就是落成一个形式嘛对吧，做成一个白纸黑字地落下来的，好多也是口头上都是讲好的，上次他也讲的就是没盖好的，我也不收你的，就是已经能用的，然后我们把钱先交钱后用房子，这是天经地义，但是我进来，你这个水电气要有我才能活的，我这工人在这里吃饭都没有地方吃饭的，这个肯定没办法用的，就是要跟家里一样的嘛，最起码要有一些东西我们才能进得来…，因为为什么一直还拖在这里，眼前就是一开始说，说购买嘛，现在就是不管你租也好，购买也好，你总归要有竣工报告嘛，没有竣工报告出来，你进都进不去，现在是”、“包括刘平姐说装修这个事的，我说你现在能动的人家没有验收前，你还装修了，你什么东西都动不了，不能装修，你只能整个全部都停在这里等，等待这个验收报告下来，然后第二步去立项，立项过后，我们可能你到现在还没有竣工的话，现在天气这么冷，今天零下九度，年前这房子肯定是没有办法用了，所以说我也憋在这里，很尴尬，我的员工，我年前我先装好，装好的时候我们就付工资了，然后房子现在还用不了”、“我们行业里这些精英啊，大师傅就是你跟人家约定好了就要给人家一些定金的，最起码要占在公司他年工资的10%左右，就是说好，人家明年就过来，如果不说好人家还要到处去找工作的，因为大师傅毕竟不一样嘛，普通员工都没事的，就是你什么时候用什么时候招，但是这些管理层都是要先定金打给他，然后都合同签好，人家明年才能决定来”。薛龙波回复“好，那明天下午吧，我上午不在”。***回复“好的”。

2021年1月9日上午9时许，刘中昌微信询问***“小张你好！明天天气冷天好专（转）。我准备要埋电缆管道了。变压器的位置也要来定一定。我还不知道你到底是怎么想的？”；***回复“昨天我们三个人商量下来，不准备买了，也不租了，也许是缘分还没到”、“南京的刘总是等及了，昨天赶过来的，到这里一谈，他决定放弃了”、“一直不知道你这土地被冻结”、“这边一直还没有竣工验收，早点决定也不影响你的安排”；刘中昌回复“你不买。不租没有关系。但是租房定金不退了。另外我可以告诉你。我弟弟的官司马上就要开庭了。开庭结束就可以过户了。一点点没有后遗症的。那么就这样吧！有空来玩”；***回复“100万定金肯定要退的”、“是钱你在用，你的房子我没法用”；刘中昌回复“这是肯定不会退给你的”；***回复“我们是昨天才知道这里面的复杂”；刘中昌回复“你是知道的。刘民玉已经在外面租房子了”、“还有一个大户我也回头了人家”、“这里有什么复杂？”、“土地。房子过户到你名下的。你在付后面的一半钱的”、“再说这些事我早就于你说过的。你不是不知道吧”、“土地证你已经看到”；***回复“冻结的原因你没有告知”、“就是看到你土地证我们才谈的”、“在法律上是诈骗”；刘中昌回复“土地也是我的。你也是知道的”、“法律上诈骗这是你们想想的”、“本来是一桩好事。你来租房。一点点也没有不客气的事情。而是你们想买我的房子”、“你们一次次的说话不算数。我讲话从来都是一是一二是二”、“再说我也已经于你说过。你可以先租房。以后我的一切手续都齐全了。你要买也是可以的。另外我给你的租房合同是先给你看一下。有什么不通（统）一的地方可以调整”；***回复“我们一直都是在谈厂房买卖合同，你们不具备买卖条件”；刘中昌回复“呵呵”、“你们买这个房子价格已经这么便宜，而且你们一半钱都付不起。这个条件早就于你说过。你不是不知道。你买不起我没有一定要叫你买呀。不具备条件是你们退确。不要多找理由。”；***回复“不管买还是租，都要等法院解封才好办啊”、“法院要是拍卖了，我怎么办呢？你们的实情又不跟我们说”；刘中昌回复“你都是自说自话。北边的房子刘民玉已经租了三年了”、“你什么理由都找不到的”、“你们买不起没有关系”；***回复“昨天找律师查到的，已经强制执行了，可能你也不知道”；刘中昌回复“我什么都知道”、“我怎么不知道呢”、“最大的损失于我无关。也是我弟弟的事情。于你更无什么关系”；***回复“你知道就不能瞒着我们”；刘中昌回复“我一点都没有瞒着你”、“你找不到任何理由的”、“你不知道你的买房协议怎么写出来的”；***回复“不是找理由，也要换位思考的，我们是做实体的，不是捣浆糊，空口说白话，要投入8千万以上的设备进来，不是轻资产投资”、“立项报备清单都交给政府了”、“要是被强制执行你也没办法，我跟（更）没办法”；刘中昌回复“你是空说空话”、“这是你在净话说”；***回复“3万平米的房子，我坐个人进去啊”；刘中昌回复“官司总价六百万元。我弟是对这个官司不服。上诉省高院的。马上就要开庭了”、“你买不起我没有一定叫你买呀？”、“你不是在自说自话吗？”；***回复“是你自己在自说自话”；刘中昌回复“现在省高院已经接受了这一官司了。一定要等到官司结束了。我弟就要去搞钱了。”、“也就解封了”、“再说于我无关”、“我这是土地过户到我名下”。

2021年1月13日上午7时45分，刘中昌给***发微信“哎。小张啊，我都弄不懂你呀。你为什么那么不相信我呢？我们相认也好几年了，难道我在这个地方还能做出骗你的事情吗？我是真心想买（卖）给你的。可是你且认为我在骗你。这种的事情能够骗得了吗。哎！我都于你说不清楚了。你不懂。你律师也不懂吗？你买于不买是另一位事。但是你不能说我在骗你”。***未回复，后两人中断微信联系。

直至2021年3月4日，***通过微信向刘中昌发了两段语音，大致内容为“刘总你好，我小张，就是这个房子的事情啊，年前我们不是11月份就谈事情嘛，然后当时是说12月份就能够验收，后来又说元月份能验收呢，后来又说年底，那到现在为止也没有，我这边真也拖不起了，你看看把那个100万就帮我退了吧”、“实在是时间太久了，你说11月份到现在了，年也都过了，这个真的高，叫我们做做企业的，哪能受得了这么长时间去拖着呢”。刘中昌未回复。原告***遂于当月诉至本院。

另外，2021年1月21日晚，***与薛龙波有进行微信联系，***先问“薛会计，晚上好，我问你一下，那个新房子那边他有没有验收过啊”；薛龙波回复“竣工验收还没好，等着重建消防水池”；***回复“哦哦”、“那个办公楼那个六层能不能分开来啊？就是它主那个生产办公，他肯定要消防那个办公楼里面应该没事吧”、“办公楼要是可以的话，我们就先装修先用起来，因为时间太晚了，马上过年了”；薛龙波回复“没竣工验收原则上是不能装修，但不绝对”、“办公楼也有消防的”；***回复“哎呀，让老爷子找找关系呗，他这么多年应该有关系的验收，这叫怎么说呢？反正烟管什么东西都弄好了嘛，消防水池边上不就有河水吗，河里面那么多水，随时都可以抽的，那个可以作为应急池”、“看来年前那就弄不了了，这马上到月底了”；薛龙波回复“河水不让用，重新造了一个消防水池，在赶工的”；***回复“天呐，里面都盖满了，哪有地方挖水池啊”；薛龙波回复“由于消防政策改变，原先造的消防水池不满足要求了”、“在原来水池的上面”、“后面一排厂房的最西面”；***回复“哦”；薛龙波回复“明天我和老爷子商量一下，看能否打招呼提前装修”；***回复“还是等验收好了吧”，薛龙波回复“嗯”。后两人未有微信联系。

庭后，***补充了显示其与刘中昌女儿刘平的微信聊天记录（显示时间为2021年1月11日和1月12日），以证明1月9日发生纠纷后，刘平在微信中表示歉意，1月12日双方面谈，刘中昌承诺土地查封事宜不会影响***租赁房屋，***妥协，同意租赁房屋，但是确定不再购买，并约定房屋完成竣工验收确定交付时间后，再签订租赁合同，这与之后刘中昌在1月13日发微信给***，称没有骗***，还是想把厂房卖给***相呼应。中强公司、刘中昌庭后书面质证意见为，不认可***说法，1月12日***没有与刘中昌面谈，对***的说法不认可，且认为刘平不能代表刘中昌，刘中昌在2020年12月25日的微信中也有明确说明。

关于所涉租赁房屋的土地情况：1.土地证号为常国用（2006）第xx号、土地使用权人为常州中强建筑工程有限公司、座落在新北区西夏墅镇、地号为11070043020、地类（用途）为工业、使用权类型为出让、使用面积为10840㎡；2.证号为苏（2016）常州市不动产权第xx号、权利人为常州中强建筑工程有限公司、座落在新北区西夏墅南安河以南、岳山路以西、权利类型为国有土地使用权、权利性质为出让、面积为9956㎡。

第二次庭审中，刘中昌充补提交了建设工程规划许可证和施工许可证、《单位工程质量竣工验收记录》（显示时间为2021年1月10日）、《工程质量监督抽查记录》（显示时间为2021年5月28日）。另外，刘中昌通知刘民勇和蒋红军到庭作证，以证明***拟租期间，两证人曾联系刘中昌也想租案涉房屋，由于收了***的定金，刘中昌拒绝了两人，由此造成租赁损失。***对此不认可，且认为所涉房屋一直未竣工验收，不应产生租金损失。

一审法院认为，本案所涉100万元定金，从性质上看，应属于订约性质的定金。本案***先提出要租刘中昌的厂房，经商谈，刘中昌同意，并先由***交纳100万元定金。双方之间形成了预约合同关系。在此基础上，双方都应就后续租房合同的签订和履行尽各自的义务。从双方的微信聊天记录来看（2021年3月4日***发的语音除外，此时***是单方主动陈述，刘中昌也未回应认可），并没有涉及刘中昌应在2020年12月31日前完成竣工验收的内容。如果有该约定，***在聊天中应会提及或在逾期后催促被告，但在微信聊天中并没有体现。事实上，***与刘中昌在2020年12月底还在商讨电缆排设、电压等相关问题，刘中昌2020年12月30日表示，在2021年1月10日可以交付房子、竣工验收。双方实际自2021年1月6日起开始协商订立书面合同。故对***主张刘中昌承诺在2020年12月31日前完成竣工验收的意见，该院不予采信。***在2021年1月9日单方提出不租赁房屋，理由不充分。案涉土地的查封也不影响租赁合同的订立。在2021年1月9日双方发生争议之后，从微信聊天内容看，***欲继续与刘中昌签订租房合同的意思表示不明确，其提出双方在1月12日商定以房屋竣工验收作为合同签订条件的意见，因证据不足，该院不予采信。从过程看，***对于中强公司、刘中昌土地被查封、竣工日期不确定，有担心和不安，可以理解，但其可以通过合同约定进行风险防范，包括可以在合同中就竣工验收时间等具体问题向中强公司、刘中昌提出合理主张。但在2021年1月9日后，***态度是消极的，后续虽有向薛龙波询问过房屋情况，但其并没有明确与中强公司、刘中昌继续订约的行动，故***先存在违约，要求中强公司、刘中昌双倍返还定金，该院不予支持。当然，刘中昌作为出租方，为了合同的订立和履行，也应尽到自己的义务。双方在2021年1月6日起正式开始拟订合同，***有提出了自己的意见和实际困难（包括项目立项材料需要竣工报告、生产和工人的安排等）。但从过程看，刘中昌基于其他利益考量，存在竣工验收不及时等懈怠情况，另外涉诉问题也应尽到提示说明义务，据此应减轻***的部分定约责任。关于中强公司、刘中昌的主体责任问题。首先，中强公司、刘中昌内部之间对不动产权属的约定，不能对抗***。案涉地块系工业地用，登记在中强公司名下，符合常理，且有公示效力。其次，虽然定金是打入刘中昌账户（其自认是实际出租方、收款人），但其同时也是中强公司股东，薛龙波是中强公司员工，其经办开具了定金收据，***也一直称其为“薛会计”。以上情况，该院认为，***有理由相信中强公司应为出租一方，刘中昌为代理人。故该院认定，中强公司、刘中昌应承担连带责任。对于反诉***的请求，***预定而后又不承租确会使其出租机会丧失，但实际因工程竣工较晚，可期待租金损失难以认定，且损失主张应在可预见的合理范围内。基于以上情况，该院酌定中强公司、刘中昌连带退还***50万元为宜。

据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百九十一条、第五百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、中强公司、刘中昌于判决生效之日起十日内连带退还***50万元；二、驳回***的其他诉讼请求；三、驳回中强公司、刘中昌的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取11400元、保全费5000元，合计16400元（此款***已预交），由***负担12300元，中强公司、刘中昌负担4100元（此款于判决生效之日起15日内迳付***）；反诉案件受理费减半收取9267元（此款中强公司、刘中昌已预交），由中强公司、刘中昌负担。

二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为：从***、刘中昌的聊天记录来看，刘中昌并未承诺案涉房屋2020年12月31日前完成竣工验收，但表示2021年1月10日可以交付房子、竣工验收。2021年1月9日***明确表示不再租赁案涉房屋，虽然此时房屋尚未竣工验收，***确实会担心、焦虑，但直接解除租赁合同理由不充分，应认定***存在违约行为。对此一审法院进行了充分说理，本院予以确认，不再赘述。中强公司、刘中昌作为出租方，理应按期完成案涉房屋的竣工验收，但其迟迟未履行承诺，亦构成违约，其主张6个月的闲置损失依据不足。***和中强公司、刘中昌均存在违约行为，一审法院根据双方过错大小，按照违约责任互抵原则，酌定***向中强公司、刘中昌支付50万元以弥补可期待租金损失并无不当，本院予以确认。鉴于此，一审法院判决中强公司、刘中昌连带退还***50万元并无不当，本院予以维持。

综上所述，***和中强公司、刘中昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18533元，由***负担8800元，中强公司、刘中昌9733负担。

本判决为终审判决。

审判长　王　莹

审判员　卢文忠

审判员　袁海燕

二〇二二年一月四日

书记员　吴　洋