贵阳富伦达建筑工程有限公司、贵阳市森林公园管理处租赁合同纠纷二审民事判决书

贵州省贵阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）黔01民终3748号

上诉人（原审被告）：贵阳富伦达建筑工程有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区毓秀路1号附3号。

法定代表人：陈昱杰。

委托诉讼代理人：杨晖，贵州合协律师事务所律师，执业证号：15201200010870995。

被上诉人（原审原告）：贵阳市森林公园管理处，住所地贵州省贵阳市南明区图云关。

法定代表人：钟枋轩。

委托诉讼代理人：童开宇，贵州本昊律师事务所律师，执业证号：15201201710714378。

委托诉讼代理人：奉永键，贵州本昊律师事务所实习律师。

上诉人贵阳富伦达建筑工程有限公司（以下简称“富伦达公司”）因与被上诉人贵阳市森林公园管理处（以下简称“森林公园管理处”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初7739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

富伦达公司上诉请求：请求改判驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：一、租赁物万应山庄的供电线路存在老化，极有可能导致火灾发生的问题，上诉人在2015年5月停止运营山庄，也向被上诉人提交了书面报告，其工作人员刘运、尹衡签收，但是被上诉人对上诉人的报告没有任何回复。在2015年上诉人停业期间还支付森林公园管理处承包费，在上诉人报告被上诉人一直未果的情况下才停止交纳承包费。二、被上诉人出具缴纳2017年5月-12月电费问题，实际上是变压器的电力变损问题，山庄的电表在被上诉人掌管中，因此这是被上诉人对变压器的电力变损的缴费。三、改造维修供电路线涉及到森林公园和供电局，必须经过两方同意，并且方案审批过关才能实施，施工方必须是有资质的电力队伍，最后验收过关。四、一审法院没有审查贴封条时间是否合同期满，就认定上诉人一审提交的照片分为贴封条和被盗后情况两类。综上一审审理不客观不全面。

森林公园管理处辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。

森林公园管理处向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告签订的《租赁合同》；二、判令被告向原告支付租金184476.6元及滞纳金61667.89元（滞纳金以87864元为基数，按每月2%从2016年2月暂计至2017年12月；以96630.6元为基数，按每月2%从2017年2月暂计至2017年12月；2018年1月起以184476.6元为基数，按每月2%计算至实际付清租金为止）；三、判令被告向原告支付水、电费55118.62元；四、案件受理费、律师代理费、保全费等诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：原告森林公园管理处（甲方）与被告富伦达公司（乙方）于2010年1月1日签订《租赁合同》，原告将万应山庄经营场所租赁给被告进行投资经营。租期8年，前三年每年租金60000元，后三年租金每年以60000元为基数，每年递增10%。双方在合同中约定合同期满，被告有继续租赁的优先权，和原告另行签订租赁合同。2017年5月18日，中国工商银行业务回单凭证附言显示被告富伦达公司向原告支付万应山庄2016年10月至2017年4月的电费24346元。2017年12月31日，贵州省行政事业单位资金往来结算收据载明收到被告支付水电费73966元。贵州电网有限责任公司贵阳供电局出具的电费发票显示原告支付了用电地址为森林公园、时间为2017年5月至12月，总计八期的电费：2017年5月5日支付5089.57元，2017年6月6日支付6052.78元，2017年7月6日支付5433.88元，2017年8月支付5481.39元，2017年9月4日支付5426.46元，2017年10月1日支付10394.74元，2017年11月7日支付4909.27元，2017年12月支付3166.73元，总计电费45133.79元。森林公园水电费通知单八份，载明万应山庄2017年5月水费1218元，2017年6月水费1176元，2017年7月水费906元，2017年8月水费1908元，2017年9月水费984元，2017年10月水费738元，2017年11月水费594元，2017年12月水费1668元，总计水费9192元。2018年3月30日，原告通过《贵阳晚报》登报通知被告不再与其续签租赁合同，结清相关欠款后于2018年4月10日17时前完成清场和移交工作。被告富伦达公司分六次于2016年10月13日、2016年11月27日、2017年4月17日、2017年11月6日、2017年12月18日、2018年2月4日向原告森林公园管理处提交书面报告，就万应山庄电线电路老化、装饰工程预算、维修费用分摊等事项进行磋商。其中除2018年2月4日的报告外，其余报告有原告工作人员刘运、尹蘅的签收。被告提供四十七张现场照片，其中三张显示原告于2017年12月14日在万应山庄大门上粘贴封条，其余照片为万应山庄被盗后现场照片及房屋。在庭审中，原告称因为租赁合同期满，合同已经解除，将诉请中要求解除《租赁合同》变更为要求被告返还租赁房屋。另，涉案房屋有独立的水、电分表计费，但水电费的户名仍为森林公司管理处。就线路老化整改问题，租赁合同未作约定，原、被告双方未达成共识。被告于2015年5月停止营业。经核实，2016年前被告交纳房租为半年一交，先用后交，另，被告欠付2016年1月1日至2017年12月31日期间租金。原告诉请的律师代理费在合同中无约定。

一审法院认为，原告森林公园管理处与被告富伦达公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实自愿的意思表示，不违反法律、法规的规定，应认定合同有效。鉴于合同约定的八年租赁期间已届满，被告虽有承租优先权，但该优先权是基于出租方愿意出租且在有其他意向承租案涉租赁物人员出现的前提下，被告才享有的优先于其他意向承租人取得承租的权利，现出租人森林公园管理处明确表示无继续出租该租赁物的意愿，且合同到期后双方再未签订续租合同，故租赁合同在租赁期满后终止，承租人富伦达公司应当返还租赁物，返还时租赁物的状态按双方在《租赁合同》的约定交付。在庭审中可知，因租赁物万应山庄电路老化等问题对被告富伦达公司的经营活动造成一定的影响，但在被告出具的证据六份报告、四十七张照片中，皆不足以证明电路老化等问题必然导致被告歇业停止经营。且被告于2017年11月6日向原告出具的报告中自述其在停业期间正常缴纳七千元水电费用的事实以及原告代被告缴纳2017年5月至12月电费的事实表明在此期间用电、用水系正常状态。据此，因被告证据证明力不足，其以电路老化等问题导致其停业为抗辩理由拒绝缴纳租金及水电费的理由于事实于法无据，不予认可。另，被告称原告未尽到修缮义务而要求延长租期的事由，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。而被告在向原告申请修缮租赁物未果后，采取的救济措施是停业而非自行维修，故被告以此要求续长租期的抗辩事由于法无据，不予支持。被告富伦达公司应当按照租赁合同约定及交易习惯向原告森林公园管理处支付房屋租金及违约利息。其中，2016年1月1日至2016年12月31日应付房屋租金为87846元，违约利息分别计算，第一笔以43923元为基数，按年利率24%标准从2016年1月1日计算至房屋返还之日止，第二笔以43923元为基数，按年利率24%标准从2016年7月1日计算至房屋返还之日止；2017年1月1日至2017年12月31日应付房屋租金为96630.6元，违约利息分别计算，第一笔以48315.3元为基数，按年利率24%标准从2017年1月1日计算至房屋返还之日止，第二笔以48315.3元为基数，按年利率24%标准从2017年7月1日计算至房屋返还之日止。原告森林公园管理处称其代被告富伦达公司垫付2017年5月至12月水费9192元，因原告未能提供缴费的票据，仅以原告工作人员手写开具的《森林公园水电费通知单》为证，无法核对原告代缴水费的具体数额，对此本院酌情支持4596元。原告代为缴纳2017年5月至12月的电费45133.79元，因电费缴费票据显示的户名为“市森林公园”而非万应山庄，且其提供的票据显示各月电量累计用电千瓦数存在前后数据上逻辑不对应，亦无法查实原告代被告缴纳电费的具体数额，原告同时无法提供其他证据进行佐证，故酌情支持22567元。另，原告亦未能出示其支付律师费的票据，其请求被告支付律师费的诉请，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵阳富伦达建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内将贵阳市森林公园内万应山庄（房屋面积700平方米，场地面积8500平方米）返还给原告贵阳市森林公园管理处；二、被告贵阳富伦达建筑工程有限公司在判决生效后十日内，支付原告贵阳森林公园管理处租金184476.6元及违约利息（违约利息分别计算，第一笔以43923元为基数，按年利率24%标准从2016年1月1日计算至房屋返还之日止；第二笔以43923元为基数，按年利率24%标准从2016年7月1日计算至房屋返还之日止；第三笔以48315.3元为基数，按年利率24%标准从2017年1月1日计算至房屋返还之日止；第四笔以48315.3元为基数，按年利率24%标准从2017年7月1日计算至房屋返还之日止）；三、被告贵阳富伦达建筑工程有限公司在判决生效后十日内，支付原告贵阳森林公园管理处水费4596元、电费22567元，总计27163元；四、驳回原告贵阳森林公园管理处其他诉讼请求。案件受理费5838元，减半收取2919元，由被告贵阳富伦达建筑工程有限公司负担。

本院二审期间，上诉人向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经质证，本院对上诉人提交的被上诉人作出的“关于万应山庄维修申请的回复”的真实性予以认可，根据该证据，应认定被上诉人于2017年11月16日作出了收到上诉人维修申请并承诺给予回复的意思表示。本院对上诉人提交的结算汇总表与预算单与本案的关联性不予认可。审理中，上诉人提出是否需要对相应报告上的刘运签字进行鉴定，本院认为上诉人提交的证据证明其相应报告经被上诉人工作人员刘运签收，如被上诉人否认刘运签字的真实性，应由被上诉人承担举证责任提出鉴定申请，上诉人无须申请鉴定。经审理查明，被上诉人于2017年12月14日对租赁房屋及场所张贴封条，查明的其余事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，上诉人应依约支付租金。现上诉人在使用租赁房屋6年后，向被上诉人提出维修租赁房屋的申请，涉案《租赁合同》未约定租赁房屋的维修义务，故依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”之规定，应由被上诉人履行该义务。根据本院查明事实，虽然被上诉人于2017年11月16日作出了收到上诉人维修申请并承诺给予回复的意思表示，但上诉人在被上诉人未予答复的情形下并未依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”之规定行使权利，而是不履行其合同义务拒付租金。上诉人提出必须以被上诉人名义对电力部分维修的理由，但如被上诉人不履行该义务导致租赁物不能使用、上诉人的合同目的不能实现，上诉人同样应该依法主张权利解除合同，并请求被上诉人赔偿其损失。上诉人未依法行使权利，欠付租金违约系客观事实，应支付其使用租赁物期间的租金并承担违约责任。并且，上诉人也未提出反诉请求被上诉人赔偿其损失，减少租金或者延长租期，故一审判决对上诉人拒付租金的理由不予采纳并无不当。涉案《租赁合同》履行期限届满之前，被上诉人于2017年12月14日对租赁房屋及场所张贴封条，禁止上诉人继续使用租赁物，系被上诉人于当日作出了解除合同的意思表示，因上诉人拒付租金违反了其基本合同义务，被上诉人解除合同符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，且该意思表示到达上诉人，应认定涉案《租赁合同》已于2017年12月14日解除，故在上诉人应付租金中应扣除半个月的期间，上诉人应支付2016年1月1日至2017年12月14日期间的租金87846元+96630.6元×11.5月÷12月=180450.33元。涉案《租赁合同》约定了逾期支付租金的滞纳金，实为逾期付款的违约金，故上诉人应承担违约责任，支付违约金。因被上诉人由此产生的损失应参照其申请金融机构贷款支付的利息衡量，而涉案合同约定的违约金标准过高，一审判决调整为年利率24%仍然高于被上诉人可能产生的贷款利息损失，故本院就违约金标准调整为按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算。因双方均对一审判决对违约金以半年为单位计付不持异议，本院亦采用该周期计付方法。对于上诉人未予上诉的一审判决判项，本院从当事人自愿，予以维持。由此，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以采纳。据此，依照中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百二十条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初7739号民事判决第一项、第三项；

二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初7739号民事判决第四项；

三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初7739号民事判决第二项为：贵阳富伦达建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付贵阳森林公园管理处租金180450.33元及违约金（违约金分别计算，第一笔以43923元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍标准从2016年1月1日计算至房屋返还之日止；第二笔以43923元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍标准从2016年7月1日计算至房屋返还之日止；第三笔以48315.3元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍标准从2017年1月1日计算至房屋返还之日止；第四笔以44289.03元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍标准从2017年7月1日计算至房屋返还之日止）；

四、驳回贵阳森林公园管理处的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

一审案件受理费减半收取2919元，由贵阳森林公园管理处负担963元，贵阳富伦达建筑工程有限公司负担1956元。二审案件受理费收取5838元，由贵阳森林公园管理处负担1751元，贵阳富伦达建筑工程有限公司负担4087元。

本判决为终审判决。

审判长　周　俊

审判员　李云鹤

审判员　姜彦宏

二〇一九年七月二十四日

书记员　武雨璇