兴义市盘江建筑安装工程有限公司与黔西南州心达音响有限公司、*家一租赁合同纠纷一审民事判决书

贵州省兴义市人民法院

民事判决书

（2018）黔2301民初6170号

原告：兴义市盘江建筑安装工程有限公司，住所地贵州省兴义市坪东大道10号。

法定代表人：***，该公司经理。

委托诉讼代理人：岑军，贵州顺大律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：***，贵州顺大律师事务所律师，特别授权代理。

被告：黔西南州心达音响有限公司，住所地贵州省兴义市黄草办云南路15号。

法定代表人：*家一，该公司经理。

被告：***，男，1969年12月9日出生，汉族，大学文化，个体工商户，重庆市合川区人，住贵州省兴义市。

共同委托诉讼代理人：***，贵州年成律师事务所律师，特别授权代理。

原告兴义市盘江建筑安装工程有限公司（以下简称盘江公司）与被告黔西南州心达音响有限公司（以下简称心达公司）、*家一租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案后，依法适用简易程序于2018年9月20日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序于2018年11月23日公开开庭进行审理，原告盘江公司的委托诉讼代理人***，被告心达公司、***及其共同委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告盘江公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告支付租金83333元（从2018年1月1日起计算至2018年7月20日的租金），并从2018年7月21日起按照日租金411元/天支付房屋使用费给原告直至被告搬离之日止；3、判决被告支付给原告违约金157500元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年12月20日，兴义市心达音响有限公司（实际为黔西南州心达音响有限公司）、*家一共同向原告承租原告位于兴义市黄草办云南路15号的办公楼，二被告与原告签订《房屋租赁合同》。该合同约定：“第二条租赁期限、用途：1、该房屋租赁期限共七年。自2018年1月1日起至2024年12月31日止。2、该房屋乙方（二被告）将用作开设体检中心，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为使用。第三条租金及支付方式：1、该房屋每年租金为150000元。2、租金支付方式：租金每年一付，每年1月30日之前乙方必须将租金一次性支付给甲方，如逾期三个月内，甲方有权要求乙方按合同价的10%收取滞纳金，逾期超过三个月，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方不得任何理由要求甲方赔偿，无条件搬走。第七条合同的变更、解除与终止。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（7）拖欠房租累计1个月以上。第十条乙方违约责任1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的15%向甲方支付违约金。（4）拖欠房租累计1个月以上。4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方应按日租金的3倍支付滞纳金。”。2018年1月30日,二被告未将租金支付原告，之后原告多次讨要，二被告都不予支付。原告无奈只有要求二被告搬离该租赁房屋，但二被告拒绝搬离。综上所述，原告为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。

被告盘江公司辩称，1、被告于2018年5月就将讼争房屋腾空交还给原告，所以原被告签订的合同在此就已经被解除，在这之后就不存在支付租金的行为；2、原被告签订的房屋租赁合同系长期合同，且被告用来经营体检中心，需要对租来的房屋进行装修，一切购买设备和开业前的准备，根据相关规定，原告应给被告一个合理的免租期，所以代理人认为经过一个合理的免租期后才能开始计算租金；3、原被告之间签订合同中约定的违约金明显过高，根据相关规定，原告的违约金请求不应当得到支持。

被告*家一辩称，兴义市心达音响有限公司是否设立我不知道，心达公司于2014年5月9日设立，我代表心达公司向盘江公司租赁房屋用于开设体检中心，是公司职务行为。2011年至2017年期间，均在租赁盘江公司的房屋，于2017年12月20日续签了租赁合同，在签了合同之后我就告知原告合同不能维持下去，原告说过年后再处理，后来又说过了农历正月十五，我直接到公司告知盘江公司因为是要开体检中心，结构不合理。从2018年1月份起我便开始归还涉案房屋的钥匙，但是原告方一直拒收，直到2018年5月11日和2018年6月21日两次到原告处去交还钥匙，当时盘江公司不收。2018年7月24日，我到盘江公司法定代表人***的办公室递送***，请求解除租赁合同，并交付涉案房屋的所有钥匙。盘江公司主张的违约金过高，法院不应支持。心达公司不是恶意违反合同和不履行合同约定，而是客观事实让心达公司不能使用该房屋从事正常的经营活动，并且是在合同签订才一个月时间就已向盘江公司负责人提出终止合同的要求和口头申请，多次找到对方要求实施终止合同的行为，同时将心达公司需要的东西及财产搬出，是盘江公司拒不表态采取措施终止合同，多次拒收钥匙，导致事情看拖到现在未能得到及时、有效的处理，产生这段时间的租赁费用，这是盘江公司的行为造成的，应该由盘江公司承担损失，不应当追究心达公司承担该损失的责任。

本案经本院审理认定事实如下：2011年至2017年期间，*家一承租盘江公司位于兴义市云南街15号整栋房屋。2017年12月20日，心达公司为了开设体检中心，由*家一代表心达公司与盘江公司签订了房屋租赁合同，该合同约定：租期为7年，自2018年1月1日起至2024年12月31日止，每年租金为150000元，租金每年一付，每年1月30日前一次性支付，如逾期超过三个月，盘江公司有权终止合同，收回该房屋，心达公司不得以任何理由要求盘江公司赔偿，无条件搬走。心达公司违约责任，租赁期间，有下列行业之一的，盘江公司有权终止合同，收回房屋，应按合同总租金的15%向盘江公司支付违约金。合同同时对相关权利义务进行了约定。合同签订后，心达公司未向盘江公司支付租金，双方为此产生纠纷，经双方协商未果，盘江公司诉至本院。

另查明，盘江公司诉心达公司、*家一租赁合同纠纷一案本院于2018年7月20日立案后，***于2018年7月24日向盘江公司递交***、交付涉案部分房屋的钥匙，盘江公司尚未接管、接手涉案房屋。2019年1月23日，双方到现场对涉案房屋进行了移交，办理了移交手续，*家一将一楼卷帘门钥匙一把交付给盘江公司。

上述法律事实，有各方当事人的当庭陈述，以及兴义市盘江建筑安装工程有限公司向本院提交的房屋租赁合同，心达公司提交的***，本院向盘兴公司法定代表人所作的询问笔录等证据在卷佐证，故作认定。

本院认为，本案中盘江公司与心达公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均有法律约束力。合同的解除有法定解除和约定解除，非因合同约定或者法律的规定，当事人之间签订的合同不能解除，结合本案审理情况，心达公司从2011年开始租赁涉案房屋，与盘江公司系长期合作伙伴，此前关系融洽，有相互信赖的基础，双方于2017年12月20日再次签订了一份长期租赁合同，租赁期限至2024年12月31日届满，自2017年12月20日续签租赁合同后，双方均有不再继续履行租赁合同的意思表示，盘江公司法定代表人***陈述起诉前盘江公司研究后决定只要*家一给付四个月租金就行，但*家一直未支付，盘江公司起诉要求与心达公司解除合同，本院于2018年7月24日立案后，2019年1月23日，双方到现场对涉案房屋进行了移交，本院认为，双方均以自己的行为表示解除租赁合同，涉案租赁合同合意于2019年1月23日解除，故对盘江公司诉请解除租赁合同，本院予以支持。关于盘江公司诉请的租金问题，合同解除之日为2019年1月23日，租金理应计算至合同解除之日止，租金损失应为159453元（150000元＋411元/天×23天），对此心达公司应予以及时支付。关于盘江公司诉请腾房、后续租金的问题，合同于2019年1月23日解除，交付房屋后双方当事人的权利义务到此结束，不存在需要腾房、给付后续租金，因此，对盘江公司的此项诉请不予支持。关于盘江公司诉请的违约金问题，根据有约定从约定，无约定法定的原则，双方签订合同第十条约定心达公司拖欠房租累计1个月以上的，盘江公司有权终止合同，收回房屋按照合同总租金的15%向盘江公司支付违约金，盘江公司可以主张违约金，但心达公司提出盘江公司主张的违约金过高，本院也认为过高，酌情调整为以欠付租金15%计算，违约金应为23917.95元（159453元×15%）。关于***的民事责任问题，*家一系心达公司的法定代表人，***认为签订涉案房屋租赁合同系代表心达公司行使职权，与盘江公司签订租赁合同，是职务行为，不是个人行为，其法律行为效力及于心达公司，由心达公司承担民事责任，与*家一个人无关。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、解除兴义市盘江建筑安装工程有限公司与黔西南州心达音响有限公司于2017年12月20日签订的房屋租赁合同；

二、由黔西南州心达音响有限公司于本判决生效之日起十日内向兴义市盘江建筑安装工程有限公司支付租金159453元及违约金为23917.95元，共计183370.95元；

三、驳回兴义市盘江建筑安装工程有限公司的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4912元，由黔西南州心达音响有限公司负担3687元，兴义市盘江建筑安装工程有限公司负担1225元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。

审判长廖应国

审判员殷霞

人民陪审员颜丽

二〇一九年一月二十四日

书记员***