黔西南州心达音响有限公司、兴义市盘江建筑安装工程有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院

民事判决书

（2019）黔23民终1011号

上诉人（原审被告）：黔西南州心达音响有限公司，住所地贵州省兴义市黄草办云南路15号。

法定代表人：*家一，该公司总经理。

委托诉讼代理人：***，贵州年成律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，贵州年成律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：兴义市盘江建筑安装工程有限公司，住所地贵州省兴义市坪东大道10号。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：岑军，贵州顺大律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，贵州顺大律师事务所律师。

原审被告：***，男，1969年12月9日出生，汉族，住贵州省兴义市。

上诉人黔西南州心达音响有限公司（以下简称心达公司）与被上诉人兴义市盘江建筑安装工程有限公司（以下简称盘江公司）及原审被告*家一租赁合同纠纷一案,不服贵州省兴义市人民法院(2018)黔2301民初6170号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

心达公司上诉请求:撤销一审判决，二审查明事实后依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一审判决认定《房屋租赁合同》解除时间错误，合同解除时间应按2018年7月24日认定。双方当事人于2017年12月20日签订《房屋租赁合同》后不久，因城市管理规定案涉租赁房屋后面原划定的停车区禁止停车，由于上诉人租赁该房屋的目的为开办体检中心，禁止停车后客户停车不便，导致上诉人租赁该房租开办体检中心的合同目的不能实现，从2018年1月起上诉人就向被上诉人表示要求解除合同，并腾空房屋。被上诉人法定代表人***亦曾表示同意解除合同并只要求上诉人支付四个月租金，可见双方均有不再继续履行合同的意思表示，但被上诉人公司有多位负责人，且负责人之间相互推诿，不愿意尽早配合上诉人办理房屋移交手续，之后上诉人于2018年7月24日将租赁房屋的全部房门钥匙交付给被上诉人法定代表人***，故此时双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，相应房屋租金及违约金应计算至2018年7月24日。2019年1月23日一审法院组织双方进行的所谓移交仅是对之前移交工作的完善，一审法院按2019年1月23日认定合同解除时间对上诉人显失公平。另一方面，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，如果上诉人拖欠房屋租金累计1个月以上，被上诉人有权解除合同，而上诉人已经实际拖欠了被上诉人几个月的房屋租金，但被上诉人故意拖延，不及时与上诉人解除合同，故被上诉人自身存在恶意扩大损失的行为，对扩大的损失应由被上诉人自行承担。

盘江公司未作答辩。

*家一未有*述意见。

盘江公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告支付租金83333元（从2018年1月1日起计算至2018年7月20日），并从2018年7月21日起按照日租金411元/天支付房屋使用费给原告直至被告搬离之日止；3、判决被告支付给原告违约金157500元；4、本案的诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实:2011年至2017年期间，*家一承租盘江公司位于兴义市云南街15号整栋房屋。2017年12月20日，心达公司为了开设体检中心，由*家一代表心达公司与盘江公司签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：租期为7年，自2018年1月1日起至2024年12月31日止，每年租金为150000元，租金每年一付，每年1月30日前一次性支付，如逾期超过三个月，盘江公司有权终止合同，收回该房屋，心达公司不得以任何理由要求盘江公司赔偿，无条件搬走。心达公司违约责任，租赁期间，有下列行业之一的，盘江公司有权终止合同，收回房屋，应按合同总租金的15%向盘江公司支付违约金。合同同时对相关权利义务进行了约定。合同签订后，心达公司未向盘江公司支付租金，双方为此产生纠纷，经双方协商未果，盘江公司诉至一审法院。另查明，盘江公司诉心达公司、*家一租赁合同纠纷一案一审法院于2018年7月20日立案后，***于2018年7月24日向盘江公司递交***、交付涉案部分房屋的钥匙，盘江公司尚未接管、接手涉案房屋。2019年1月23日，双方到现场对涉案房屋进行了移交，办理了移交手续，*家一将一楼卷帘门钥匙一把交付给盘江公司。

一审法院认为,本案中盘江公司与心达公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均有法律约束力。合同的解除有法定解除和约定解除，非因合同约定或者法律的规定，当事人之间签订的合同不能解除，结合本案审理情况，心达公司从2011年开始租赁涉案房屋，与盘江公司系长期合作伙伴，此前关系融洽，有相互信赖的基础，双方于2017年12月20日再次签订了一份长期租赁合同，租赁期限至2024年12月31日届满，自2017年12月20日续签租赁合同后，双方均有不再继续履行租赁合同的意思表示，盘江公司法定代表人****述起诉前盘江公司研究后决定只要*家一给付四个月租金就行，但*家一直未支付，盘江公司起诉要求与心达公司解除合同，本院于2018年7月24日立案后，2019年1月23日双方到现场对涉案房屋进行了移交，一审法院认为双方均以自己的行为表示解除租赁合同，涉案租赁合同合意于2019年1月23日解除，故对盘江公司诉请解除租赁合同，法院予以支持。关于盘江公司诉请的租金问题，合同解除之日为2019年1月23日，租金理应计算至合同解除之日止，租金损失应为159453元（150000元＋411元/天×23天），对此心达公司应予以及时支付。关于盘江公司诉请腾房、后续租金的问题，合同于2019年1月23日解除，交付房屋后双方当事人的权利义务到此结束，不存在需要腾房、给付后续租金，因此，对盘江公司的此项诉请不予支持。关于盘江公司诉请的违约金问题，根据有约定从约定，无约定法定的原则，双方签订合同第十条约定心达公司拖欠房租累计1个月以上的，盘江公司有权终止合同，收回房屋按照合同总租金的15%向盘江公司支付违约金，盘江公司可以主张违约金，但心达公司提出盘江公司主张的违约金过高，法院也认为过高，酌情调整为以欠付租金15%计算，违约金应为23917.95元（159453元×15%）。关于***的民事责任问题，*家一系心达公司的法定代表人，***认为签订涉案房屋租赁合同系代表心达公司行使职权，与盘江公司签订租赁合同，是职务行为，不是个人行为，其法律行为效力及于心达公司，由心达公司承担民事责任，与*家一个人无关。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：一、解除兴义市盘江建筑安装工程有限公司与黔西南州心达音响有限公司于2017年12月20日签订的房屋租赁合同；二、由黔西南州心达音响有限公司于本判决生效之日起十日内向兴义市盘江建筑安装工程有限公司支付租金159453元及违约金为23917.95元，共计183370.95元；三、驳回兴义市盘江建筑安装工程有限公司的其余诉讼请求。案件受理费4912元，由黔西南州心达音响有限公司负担3687元，兴义市盘江建筑安装工程有限公司负担1225元。

二审中,盘江公司向法院提交了新证据案涉租赁房屋《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》各一份，拟证明案涉租赁房屋系盘江公司合法所有，且属于城镇可租赁房屋。经质证，心达公司对该证据的真实性无异议。本院认为，该证据客观真实，能够证明案涉租赁房屋的产权归属，予以采信。

心达公司无新证据向法庭提交。二审查明的案件事实与一审查明的基本一致。

另查明，案涉租赁房屋所占用土地为国有划拨并已办理所有权证书。

本院认为，本案二审争议焦点为:案涉《房屋租赁合同》的解除时间应如何认定。

根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，民事合同的解除分为协议解除、约定解除与法定解除。协议解除须以合同当事人协商一致为前提，约定解除需合同当事人约定解除条件，而法定解除则要求合同出现《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定事由，其中约定解除与法定解除需通知对方。本案中，第一，关于约定解除。双方当事人在《房屋租赁合同》第七条约定心达公司享有解除权的条件为“（1）盘江公司不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住。（2）盘江公司未尽房屋修缮义务，严重影响居住。”因心达公司并无证据证明案涉租赁房屋出现了上述约定情形，故心达公司对案涉租赁合同不能行使约定解除权，且其于本案中亦未主张合同的约定解除权。第二，关于法定解除。结合当事人*述及现有证据看，导致合同难以继续履行的主要原因为心达公司对租赁房屋的经营难以维持并导致租金不能支付（见*家一向盘江公司提交的书面*述），即心达公司是合同的违约方，盘江公司并无履行合同违约行为，此外心达公司亦无证据证明合同出现了不可抗力而至合同目的不能出现的情形，故心达公司不享有合同的法定解除权。第三，关于协议解除。协议解除须以合同当事人协商一致为前提，心达公司虽曾几次向盘江公司表达了协议解除合同的意思表示，但双方之间并未对合同的解除达成一致意见，且直至2019年1月23日心达公司仍持有租赁房屋的一楼卷帘门钥匙，足见直至2019年1月23日租赁房屋仍由心达公司实际占有，即在2019年1月23日之前，心达公司与盘江公司并未就《房屋租赁合同》的解除达成合意。

2019年1月23日，一审法院组织双方当事人到现场对租赁房屋内的物品进行清点、腾空，心达公司也向盘江公司交付了租赁房屋的全部钥匙，盘江公司亦明确作出了同意解除合同的意思表示，故此时双方才最终达成了解除合同的一致意见，一审判决对合同协议解除的时间按2019年1月23日认定并无不当，相应的房屋租金及违约金亦应按此予以认定，心达公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，心达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4912元，由上诉人黔西南州心达音响有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长谢娟

审判员ＸＸ敏

审判员***

二〇一九年六月二十四日

法官助理张勇

书记员*燕