方泰建设集团有限公司、泰和县金泉置业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

江西省吉安市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）赣08执异168号

案外人：谭志元，男，1978年1月29日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。

委托诉讼代理人：罗清宾，江西南芳（吉安）律师事务所律师，特别授权代理。

申请执行人：方泰建设集团有限公司，住所地：浙江省温州市瓯海景山西山东路34号（二楼），统一社会信用代码：913303041453038034。

法定代表人：金旭峰，该公司执行董事兼总经理。

被执行人：泰和县金泉置业有限公司，住所地：江西省泰和县澄江镇嘉禾大道8号（泰鑫台湾文化公园），统一社会信用代码：91360826069711206J。

法定代表人：尹美炬，该公司董事长。

委托诉讼代理人：杨学志，该公司工作人员，一般代理。

本院在执行方泰建设集团有限公司（以下简称方泰公司）与泰和县金泉置业有限公司（以下简称金泉公司）建设工程施工合同纠纷财产保全一案过程中，依据本院（2021）赣08民初132号民事裁定，保全查封了金泉公司所有的、位于泰和县泰鑫台湾文化公园，包括×栋×、×、×、×、×、×、×、×、×、×、×室共11个公寓在内的多套房产。案外人谭志元不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。

案外人谭志元称，请求法院解除对泰和县××栋××室共11个公寓的查封。事实与理由：2013年9月30日，江西创天建筑工程有限公司与谭志元签订施工内部责任合同，将泰鑫台湾文化公园8号商业区土建及市政园林、住宅区市政园林等工程交由谭志元实际施工。2018年5月27日，项目完工后，因金泉公司无法如期支付工程款，金泉公司、江西创天建筑工程有限公司与谭志元于2018年5月30日签订协议书，约定金泉公司同意谭志元选购泰鑫台湾文化公园×号商业区×栋×、×、×、×、×、×、×、×、×、×、×室共11个公寓，作价4853225元，等额抵偿其未付工程款4853225元；同意谭志元与金泉公司就该11个公寓签订正式商品房买卖合同并办理合同备案，产权归谭志元所有；以上述房产折价抵偿谭志元施工的泰鑫台湾文化公园8号商业区土建及市政园林、住宅区市政园林等工程的工程款合计4853225元，剩余未付工程款待三方另行协商支付。该协议签订后谭志元已领取所有房屋钥匙并实际入住，合法占有了房屋，但因公寓被法院查封未能办理房屋网签备案。2021年10月29日谭志元与金泉公司签订了《商品房买卖合同（预售）》并进行了网签，后因被法院查封未能办理房屋备案登记。

申请执行人方泰公司未提交答辩意见。

被执行人金泉公司称，谭志元异议请求应予支持。因金泉公司欠缴税款，2021年12月初被税务机关锁定税盘，故未能为谭志元开具案涉房产的税票。

本院查明，江西省高级人民法院在审理杜永桂与方泰公司、金泉公司建设工程施工合同纠纷一案中，依据杜永桂的财产保全申请，作出（2018）赣民初66号民事裁定，于2018年8月5日查封了金泉公司位于泰和县泰鑫台湾文化公园的房产，含案涉房产×栋×、×、×、×、×、×、×、×、×、×、×室共11个公寓。2021年7月5日，江西省高级人民法院作出（2021）赣执21号执行裁定：将（2021）赣执21号案移送泰和县人民法院执行。泰和县人民法院立案执行后，于2021年10月27日作出（2021）赣0826执1092号之一执行裁定并于次日向泰和县不动产中心送达协助执行通知书，解除了金泉公司位于泰和县泰鑫台湾文化公园的部分房产，含案涉房产×栋×、×、×、×、×、×、×、×、×、×、×室共11个公寓。

本院在审理原告（反诉被告）金泉公司与被告（反诉原告）方泰公司建设工程施工合同纠纷一案中，依据方泰公司财产保全申请，本院于2021年10月29日作出（2021）赣08民初132号民事裁定，查封金泉公司位于泰和县泰鑫台湾文化公园价值不超过8,000万元的房地产，并于2021年11月9日作出（2021）赣08执保106号协助执行通知书并送达泰和县不动产中心，查封了金泉公司位于泰和县泰鑫台湾文化公园的房产（系首封），含案涉房产×栋×、×、×、×、×、×、×、×、×、×、×室共11个公寓，查封期限三年，自2021年11月9日到2024年11月8日。

另查明，2021年10月29日，谭志元与金泉公司签订11份《商品房买卖合同（预售）》，约定谭志元向金泉公司购买规划用途为商业，位于××道××路××栋××室××公寓。其中:1.编号为ＴＨ2021××××合同载明，×栋×室预测建筑面积为52.27㎡，单价为7600元／㎡，总价为人民币397252元；2.编号为ＴＨ2021××××合同载明，×栋×室预测建筑面积为81.62㎡，单价为7100元／㎡，总价为人民币579502元；3.编号为ＴＨ2021××××合同载明，×栋×室预测建筑面积为91.92㎡，单价7863元／㎡，总价为人民币722767元；4.编号为ＴＨ2021××××合同载明，×栋×室预测建筑面积为52.38㎡，单价7122.64元／㎡，总价为人民币373084元；5.编号为ＴＨ2021××××合同载明，×栋×室预测建筑面积为38.95㎡，单价7000元／㎡，总价为人民币272650元；6.编号为ＴＨ2021××××合同载明，×栋×室预测建筑面积为52.38㎡，单价7237元／㎡，总价为人民币379074元；7.编号为ＴＨ2021××××合同载明，×栋×室预测建筑面积为52.27㎡，单价7133元／㎡，总价为人民币372842元；8.编号为ＴＨ2021××××合同载明，×栋×室预测建筑面积为91.92㎡，单价7600元／㎡，总价为人民币698592元；9.编号为ＴＨ2021××××合同载明，×栋×室预测建筑面积为52.38㎡，单价7600元／㎡，总价为人民币398088元；10.编号为ＴＨ2021××××合同载明，×栋×室预测建筑面积为52.26㎡，单价7400元／㎡，总价为人民币386724元；11.编号为ＴＨ2021××××合同载明，×栋×室预测建筑面积为38.95㎡，单价7000元／㎡，总价为人民币272650元。该11份合同第七条均约定买受人应当在2021年10月29日前支付该商品房全部价款。

在本院异议审查期间，谭志元向本院提交了谭志元与江西创天建筑工程有限公司签订的《施工内部责任合同》，以及金泉公司与谭志元、江西创天建筑工程有限公司签订的《协议书》。《施工内部责任合同》载明签订日期为2013年9月30日，由甲方江西创天建筑工程有限公司与乙方谭志元签订，约定乙方谭志元以20亿元承建泰和县泰鑫台湾文化公园相关工程项目。《协议书》载明签订日期2018年5月27日，由甲方金泉公司、乙方江西创天建筑工程有限公司与丙方谭志元签订，约定丙方谭志元选购泰和县××栋××室共11个公寓，等额抵偿未付丙方谭志元工程款4853225元；甲方金泉公司就协议约定房产房号、面积等信息，与实际施工人丙方谭志元（362426197801××××）签订正式商品房买卖合同，并办理合同备案手续及房屋产权证等内容。金泉公司提交金泉公司与江西创天建筑工程有限公司2013年9月18日签订的《建设工程施工合同》以证明金泉公司将涉及泰鑫台湾文化公园的相关工程发包给江西创天建筑工程有限公司承建。

本院认为，本案争议焦点为案外人谭志元对泰鑫台湾文化公园商业区×栋×、×、×、×、×、×、×、×、×、×、×室共11个公寓提出的异议请求能否阻却本案执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉公寓系金泉公司开发并产权登记在金泉公司名下，案外人谭志元自述与金泉公司、江西创天建筑工程有限公司三方协商约定将案涉公寓折抵应付谭志元的工程款。金泉公司提交的《建设工程施工合同》即便说明金泉公司将涉及泰鑫台湾文化公园的相关工程发包给江西创天建筑工程有限公司承建，也不能说明金泉公司与江西创天建筑工程有限公司之间的债权债务、江西创天建筑工程有限公司与谭志元之间的债权债务清偿期均已经届满，金泉公司、谭志元在异议审查期间均自述与案涉公寓有关的工程尚未全部清算，江西创天建筑工程有限公司未到庭确认，该三方达成的以房抵债协议并不形成优先于其他债权的利益，无法确认以物抵债协议是否损害其他债权人利益。综上，现有证据无法证实案外人谭志元对案涉公寓符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，不足以排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十八条之规定，裁定如下：

驳回谭志元的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　周敏安

审判员　　肖幼新

审判员　　李　娟

二〇二二年七月十三日

书记员　　张嘉欢