***、**等民事执行异议执行裁定书

江西省吉安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）赣08执异177号 异议人（案外人）：***，男，1973年11月3日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。 委托诉讼代理人：***，江西南芳（吉安）律师事务所律师。特别授权代理。 异议人（案外人）：**，女，1969年9月19日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 申请执行人：方泰建设集团有限公司，住所地浙江省温州市瓯海景山西山东路34号（二楼）。统一社会信用代码913303041453038034。 法定代表人：***，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司法律顾问。特别授权代理。 被执行人：泰和县金泉置业有限公司，住所地江西省泰和县澄江镇嘉禾大道8号（**台湾文化公园）。统一社会信用代码91360826069711206J。 法定代表人：***，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，公司员工。一般代理。 本院在执行方泰建设集团有限公司（以下简称方泰公司）对泰和县金泉置业有限公司（以下简称金泉公司）财产申请保全一案中，案外人***、**以本院查封的金泉公司名下位于**文化公园房产15#楼708、1010、1110、1111、1011号公寓系其所有为由，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人***、**向本院提出异议称，请求解除位于泰和县××＃楼××号公寓的查封措施。事实和理由：2013年9月25日，异议人与江西创天建筑工程有限公司（以下简称创天公司）签订《施工内部责任合同》，合同约定：创天公司承建的**台湾文化公园商业区工程，由异议人全权承包**文化公园商业区1＃、2＃、3＃、4＃、5＃、9＃、11＃共计七栋楼的土建安装工程的施工任务和经济盈亏及安全责任。该工程结算总造价40695839.97元，已支付工程价款8852516.52元，尚欠工程款31843323.45元。故创天公司、金泉公司与异议人于2018年5月30日签订协议书，协商抵付工程款事宜，约定：金泉公司同意异议人选购的**台湾文化公园8号商业区15＃楼708、1010、1011、1110、1111、1407、910号公寓，作价3196412元，等额抵偿其未付工程款共计3196412元；同意异议人及其指定的房产接收人**、***与金泉公司签订15＃楼708、1010、1011、1110、1111号公寓的正式《商品房买卖合同》，并办理合同备案手续，产权归***、**所有；同意异议人及其指定的房产接收人***、***与金泉公司签订15＃楼910号公寓正式《商品房买卖合同》，并办理合同备案手续，产权归***、***所有；同意异议人及其指定的房产接收人**名与金泉公司签订15＃楼1407号公寓正式《商品房买卖合同》，并办理合同备案手续，产权归**名所有；剩余未付工程款待三方另行协商支付。签订协议后，异议人领取所有房屋的钥匙并实际入住，实际合法占有了房屋，期间因公寓被人民法院查封无法办理房屋网签备案。在公寓解封后，异议人于2021年10月29日与金泉公司签订了《商品房买卖合同（预售）》并进行了网签，网签后，该公寓被吉安市中级人民法院查封，以致异议人未能办理房屋备案登记。异议人为公寓的实际所有权人，根据法律规定，应依法解封。异议人提交《商品房买卖合同（预售）》、《施工内部责任合同》、《协议书》、《对账单》、《建设工程造价审核定案表》、增值税普通发票、水电物业缴费凭证、不动产登记信息等证据。 方泰公司称，请求驳回案外人的异议请求。泰和县台湾文化公园住宅的实际施工人是***，案外人不是合同相对人，不存在债权债务转让关系。双方签订的商品房买卖合同是虚假的，系在江西省高级人民法院（2018）赣民初66号民事裁定的查封期间，是金泉公司转移财产的一种方式。上门服务收费计价明细表不具有产权证明效力，电费账单户主是金泉公司，说明案涉房产是金泉公司的。 金泉公司称，案外人陈述的事实属实，请法院支持异议请求。 本院审查查明，江西省高级人民法院在审理原告***与被告方泰公司、金泉公司建设工程施工合同纠纷一案中，依据***的财产保全申请，作出（2018）赣民初66号民事裁定，查封了金泉公司位于泰和县**台湾文化公园的房产，含15#楼708、1010、1011、1110、1111、1407、910号公寓。2021年7月5日，江西省高级人民法院作出（2021）赣执21号执行裁定，将（2021）赣执21号案移送泰和县人民法院执行。泰和县人民法院立案执行，于2021年10月27日作出（2021）赣0826执1092号之一执行裁定并于次日送达协助执行通知书，解除了金泉公司位于泰和县**台湾文化公园的部分房产，含15#楼708、1010、1011、1110、1111、1407、910号公寓。 本院在审理原告（反诉被告）金泉公司与被告（反诉原告）方泰公司建设工程施工合同纠纷一案中，依据方泰公司财产保全申请，本院于2021年10月29日作出（2021）赣08民初132号民事裁定，查封金泉公司位于泰和县**台湾文化公园的价值不超过8,000万元的房地产，并于2021年11月9日作出（2021）赣08执保106号协助执行通知书并送达泰和县不动产中心，查封了金泉公司位于泰和县**台湾文化公园的房产（系首封），含案涉房产15#楼708、1010、1011、1110、1111号公寓，查封期限三年，自2021年11月9日到2024年11月8日。 另查明，***与**系夫妻关系。2021年10月28日，***、**与金泉公司签订5份《商品房买卖合同（预售）》，约定***、**向金泉公司购买规划用途为商业，位于××道××路××＃楼××号公寓。其中:1.编号为ＴＨ2021××××合同载明，15栋1111室预测建筑面积为52.38㎡，单价为7216元／㎡，总价为人民币377974元；2.编号为ＴＨ2021××××合同载明，15栋1110室预测建筑面积为52.38㎡，单价为7195元／㎡，总价为人民币376874元；3.编号为ＴＨ2021××××合同载明，15栋1011室预测建筑面积为52.38㎡，单价7184元／㎡，总价为人民币376298元；4.编号为ＴＨ2021××××合同载明，15栋1010室预测建筑面积为52.38㎡，单价7164元／㎡，总价为人民币375250元；5.编号为ＴＨ2021××××合同载明，15栋708室预测建筑面积为81.62㎡，单价7273元／㎡，总价为人民币593622元该5份合同第七条均约定一次性付款，买受人应当在2021年10月28日前支付该商品房全部价款；第十一条均约定出卖人应当在2021年10月29日前向买受人交付该商品房。2021年11月17日开具的五份增值税发票载明***、**购买案涉房产的价税。 在本院异议审查期间，根据***向本院提交的乙方***与甲方创天公司于2013年9月25日签订的《施工内部责任合同》，约定乙方***承包甲方承建的**台湾文化公园商业区按工程施工设计图纸设计的**台湾文化公园商业区1#、2#、3#、4#、5#、9#、11#共计七栋楼的土建安装工程，工程合同工总造价4200万元。2018年5月30日，甲方金泉公司、乙方创天公司、丙方***签订一份《协议书》，三方约定：丙方以乙方名义承建甲方开发的**台湾文化公园-公园商业区1#、2#、3#、4#、5#、9#、11#楼的土建安装工程交由丙方施工，合同约定工程总价4200万元。甲方同意丙方选购的**台湾文化公园-公园8号商业区15#楼708、1010、1011、1110、1111、1407、910号公寓，作价3196412元，等额抵偿其未付丙方工程款共计3196412元，丙方剩余未付工程款待三方另行协商支付。该《协议书》中约定具体房号及接收人如下：房产接收人**、***与金泉公司签订15#楼708、1010、1011、1110、1111号公寓的正式《商品房买卖合同》，并办理合同备案手续；房产接收人***、***与金泉公司签订15#楼910号公寓正式《商品房买卖合同》，并办理合同备案手续；房产接收人**名与金泉公司签订15#楼1407号公寓正式《商品房买卖合同》，并办理合同备案手续；相关购房办证税费按法律规定由金泉公司与房产接收人各自承担。2019年7月6日，创天公司与***确定《江西创天建筑工程有限公司与*****台湾文化公园商业区土建安装工程支付对账单》，工程结算总造价40695839.97元，已支付工程款8852516.52元，剩余未支付工程款31843323.45元。该对账单中未对《协议书》中的以房抵工程款3196412元予以计算。 本院认为，本案争议的焦点为案外人***、**的异议事由能否阻却本案的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房产系金泉公司开发并产权登记在金泉公司名下，案外人***、**与金泉公司、创天公司三方协商约定将案涉房产折抵应付***的工程款，***、**并未实际支付购房款。案涉房产系以物抵债房产，以物抵债协议当事人并未全部到庭，该协议是否真实、是否损害其他债权人的利益、是否优先于方泰公司均无法确定。因此，案外人对案涉房产主张所有权不符合无过错不动产买受人的物权期待权的保护条件，不足以阻却本案执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回***、**的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　李　娟 二〇二二年七月二十六日 书记员　　周梓翔