宁波雁村农业旅游开发有限公司与宁波江北东海餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省宁波市江北区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）浙0205民初1213号

原告：宁波雁村农业旅游开发有限公司（统一社会信用代码：91330212316978574B）。住所：宁波市鄞州区。

法定代表人：杨加论，该公司董事长。

委托诉讼代理人：周静，北京市盈科律师事务所律师。

被告：宁波江北东海餐饮管理有限公司（统一社会信用代码：91330205761461522D）。住所：宁波市江北区。

法定代表人：张燕，该公司总经理。

委托诉讼代理人：蔡进，浙江鑫目律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王佳鹭，浙江鑫目律师事务所律师。

第三人：浙江丽都建筑工程有限公司（统一社会信用代码：91330205577522719Q）。住所：宁波市江北区。

法定代表人：杨加论。

原告宁波雁村农业旅游开发有限公司（以下简称雁村公司）与被告宁波江北东海餐饮管理有限公司（以下简称东海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法适用简易程序审理。本案审理中，本院依法追加了浙江丽都建筑工程有限公司（以下简称丽都公司）为第三人，并口头裁定（2018）浙0205民初442号案件并入本案审理。上述两案于2018年4月25日进行了公开开庭审理，雁村公司委托诉讼代理人周静，东海公司法定代表人张燕及委托的诉讼代理人王佳鹭到庭参加诉讼。审理中，双方申请庭外和解，未果。本案现已审理终结。

雁村公司向本院提出诉讼请求：1.确认雁村公司和东海公司签订的《房屋租赁合同》（以下简称雁村合同）于2017年7月1日提前解除；2.东海公司向雁村公司支付占用房屋期间（2017年7月1日至2018年3月10日）的使用费97440元。

事实与理由：2017年1月1日，雁村公司和东海公司签订了雁村合同一份，雁村公司签约代表为刘某。合同载明，雁村公司将其坐落于宁波市江北区人民路368号1幢、建筑面积为950平方米的租赁物租赁给东海公司使用（雁村公司实际出租的房屋包括1幢房屋和2幢部分房屋，总建筑面积不变），租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日，租金每年148200元，根据先付款后使用原则，东海公司房租付款方式为每季度；合同签订时，东海公司向雁村公司付押金5000元；东海公司不交付或者不按约定交付租金达10日以上，雁村公司有权解除合同。雁村合同还约定了租赁地块遇政府规划需要拆迁时，双方对租赁场地的经营性赔偿费和房屋装修赔偿款的分配等。

合同签订后，刘某于2017年4月11日、4月20日代雁村公司收取租金20000元、17000元，2017年6月16日，东海公司支付雁村公司租金24700元。东海公司第二次支付租金后迟迟不肯支付2017年7月、8月、9月三个月的第三季度租金。无奈之下，雁村公司于2017年5月授权证人刘某通知东海公司雁村合同解除，东海公司对租赁的房屋仅能使用到2017年6月30日。2017年7月，雁村公司多次要求东海公司腾退房屋，东海公司均予以拒绝。该房屋于2018年3月10日拆除，故东海公司尚欠使用费97440元（2017年7月1日起计算8个月，每月按30天计算，每天租金为406元，8×30×406=97440）。（2018）浙0205民初442号案件审理中，雁村公司确认雁村合同文本由雁村公司提供，系雁村公司用于出租的格式文本。

东海公司辩称，对雁村合同、东海公司向雁村公司实际租赁的房屋包括1幢房屋和2幢部分房屋、东海公司向刘某和雁村公司付款情况，以及该房屋在2018年3月10日拆除无异议。对以下事实和法律关系有异议：1.雁村合同是雁村公司提供的格式合同，合同载明的解除合同条款应属无效。2.东海公司不存在未足额支付租金的违约行为。在雁村合同之前，东海公司与丽都公司签订了《房屋租赁合同》（以下简称丽都合同），丽都公司签约代表系乐某。丽都公司与雁村公司的法定代表人系同一人。丽都合同履行期间为2015年至6月30日至2017年7月30日，租金为每年10260元，押金5000元。雁村合同落款时间2017年1月1日系倒签形成，实际签约日期为2017年4月，丽都合同履行期限届满后，才开始履行雁村合同，故雁村合同实际履行期间自2017年7月31日起。东海公司共支付给乐某、崔伟、乐建国、刘某及雁村公司上述两份合同项下租金共计278300元（包括丽都合同项下押金5000元，雁村合同项下未支付过押金）。另外，租赁双方约定2015年6月至2017年期间的租金发票所需13%的税款，由东海公司支付后充抵租金，税款金额共计22720元，故东海公司已经支付的租金共计306020元。3.即使东海公司存在未足额支付租金的行为，雁村公司也从未以任何形式行使合同解除权，东海公司未收到过雁村公司解除雁村合同的通知，双方间一直就拆迁款补偿进行协商。

本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实和证据，本院予以确认。关于雁村合同签订时间，东海公司在该合同上书写的时间为2017年1月1日，现东海公司认为签订时间为2017年4月，雁村公司不予认可，东海公司并无证据证明其主张，故本院认定雁村合同签订时间为2017年1月1日。雁村公司主张雁村合同文本由其提供，系雁村公司用于出租的格式文本，对东海公司并无不利，本院予以认定。

双方争议焦点在于：一、东海公司支付租金情况；二、刘某是否通知东海公司解除雁村合同。

关于争议焦点一，东海公司支付租金情况。

雁村公司认为雁村合同履行期间为2017年1月1日至12月31日，年租金148200元，东海公司于2017年4月11日、4月20日、6月16日收到租金20000元、17000元、24700元，共计61700元，至租赁房屋拆除的2018年3月10日，东海公司尚欠使用费97440元。

东海公司认为，丽都合同履行期间为2015年6月30日至2017年7月30日，年租金102060元，雁村合同实际履行期间为2017年7月31日至12月31日，年租金148200元。雁村公司和丽都公司系同一法定代表人，东海公司共支付给乐某、崔伟、乐建国、刘某及雁村公司上述两份合同项下租金共计278300元（包括丽都合同项下押金5000元）。另外，租赁双方约定2015年6月至2017年期间的租金发票所需13%的税款，由东海公司支付后充抵租金，税款金额共计22720元，故东海公司已经支付的租金共计306020元，已经足额支付租金。

本院认为，虽然东海公司提供的丽都合同仅在最后一页加盖了丽都合同的印章，但丽都公司对丽都合同并未提出异议，雁村公司虽提出异议，但雁村公司和丽都公司的法定代表人系同一人，雁村公司并未指出其认可的丽都合同与东海公司提供的丽都合同间的具体差异，故本院对东海公司提供的丽都合同的真实性予以认定。

丽都合同的出租方丽都公司和雁村合同的出租方雁村公司，虽然属于关联公司，但并无证据显示两公司混同，故两合同项下的租金应分开计算。

本案审理的系雁村合同项下租金，故需要确定东海公司支付的雁村合同项下租金情况。虽然东海公司提供的用以证明其租金支付情况的收款收据、银行对账单、POS机刷卡单据、综合对账单及证明并未载明相应租金用以支付丽都合同租金还是雁村合同租金，东海公司也未对此作出十分清晰的陈述，其认为乐某和刘某都是杨江论的经办人，出租方说款项向谁支付，东海公司就向谁支付，但结合收款人、付款时间、付款金额及双方陈述，本院认为，东海公司法定代表人张燕支付给乐某、崔伟的款项及加盖丽都公司印章的收款收据相应款项用于支付丽都合同租金，支付给刘某和雁村公司的款项用于支付雁村合同租金。具体理由如下：

1.从收款人看。乐某系丽都合同中的丽都公司签约代表，刘某系雁村合同中的雁村公司签约代表，现并无证据证明乐某、崔伟、乐建国系雁村公司员工，故张燕支付给乐某等三人的款项无法认定系支付给雁村公司的款项。

2.从付款金额看。丽都合同载明的履行期间为2015年6月30日至2017年7月30日，雁村合同载明的履行期间为2017年1月1日至12月31日，两份合同的履行期间在2017年1月1日至2017年7月30日之间存在重合。因该两份合同约定的租赁物的建筑面积并不相同，丽都合同为1幢630平方米，雁村合同实际上为1幢和部分2幢共计950平方米，东海公司陈述其实际自2016年11月开始使用增加的300平方左右的房屋，且雁村合同签订时间为2017年1月1日，在丽都合同之后（丽都合同为2015年5月21日），应认定丽都合同提前终止，东海公司自2017年1月1日开始履行与雁村公司的合同。据此，东海公司共应支付给丽都公司的租金为153789.04元（102060元/年÷365天×185天+102060元=153789.04元），东海公司共应支付给雁村公司至租赁物拆除之日（2018年3月10日）的租金为176215.89元（148200元/年÷365天×69天+148200元=176215.89元）。

东海公司提供了收款收据、银行对账单、POS机刷卡单据、综合对账单及证明用以证明其支付的金额为278300元（根据东海公司提供的支付总清单，该金额应为283300元）。东海公司提供的部分收款收据（不包括2016年8月25日收款收据）载明开票人或收款单位为乐某（包括部分收款收据同时载明收款人或代收人为崔伟），乐某系丽都合同签约代表，且上述收款收据纸张较为陈旧，显示的租金收取时间为两三年前，在雁村公司未对乐某签名提出鉴定申请，且丽都公司既未提出异议也未提供账册证明租金收取金额的情况下，本院对上述收款收据的真实性予以认定。2015年11月14日的收款收据收款人和开票人均为崔伟，鉴于崔伟经常代收租金，故本院对该份收款收据亦予以认定。2016年3月2日的收款收据勉强可辨认出系丽都公司财务专用章，本院对该收款收据真实性亦予以认定。2015年5月15日的收款数据仅载明“乐”，该人身份不明；2015年5月21日收款收据无人签名；乐建国出具的收款收据，乐建国身份不明；2016年8月25日收款收据收款单位处虽载有“乐某”三字，但“乐”字明显与交款单位、时间、租金等内容一次性复写形成，为蓝色，“建宏”两字以黑色笔补充，与蓝色字迹非一次性形成，且与其他收款收据所载乐某签名明显不一致，故本院对上述四份收款收据的真实性不予认定，据此，本院认定丽都公司在2015年5月至2016年4月期间收取丽都合同租金80000元。雁村公司对东海公司提供的银行对账单真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定，该银行对账单显示，东海公司法定代表人张燕于2016年4月8日、6月24日、7月21日及2017年1月24日、3月7日、5月27日、9月10日、10月20日、11月16日、12月27日付入乐某账户10000元、5000元、8000元、10000元、6000元、1500元、3000元、1500元、2000元、1400元，共计48400元，于2017年4月11日、4月19日付入刘某账户20000元、17000元，于2017年6月16日付入雁村公司账户24700元，该三笔款项共计61700元。东海公司提供的宁波雄川汽车服务有限公司出具的证明并未加盖公司公章，而是加盖了该公司的发票专用章，且证明实际为证人证言，宁波雄川汽车服务有限公司并未出庭作证，故证明载明的内容不能单独作为认定事实的依据，本院无法单独根据该证明认定东海公司在宁波雄川汽车服务有限公司POS机刷卡10000元，乐某现金提取了该笔款项，在宁波市江北区雄川超市POS机刷卡17200元，乐某现金提取了该笔款项的事实。东海公司提供的17200元的银行对账单打印件即使属实，也只能证明张燕在宁波市江北区雄川超市刷卡17200元的事实，无法证明该笔款项由乐某领取的事实。10000元的POS机刷卡单据内容模糊不清，即使属实，也无法证明该笔款项由乐某领取的事实。据此，该组证据无法形成证据链证明乐某领取了租金17200元及10000元的事实。东海公司提供的13000元的POS机刷卡单据并无原件，本院对该证据真实性不予认定，即使该证据与原件一致，也只能证明持卡人在宁波江东某麻将机经营部刷卡13000元的事实，不能证明东海公司支付租金13000元的事实。另外，东海公司还认为其与出租方约定其缴纳的税款22720元可以充抵租金，但其提供的乐某身份证复印件上所载“开发票用”系复印形成，本院无法确认真实性，即使属实，也无法证明上述事实，故本院对东海公司该主张不予采信。综上，即使张燕通过汇款方式支付给乐某的款项全部认定为丽都合同租金，加上收款收据显示的丽都合同租金，东海公司支付的丽都合同租金也未超过153789.04元，并无多余款项可以用于支付雁村合同租金。

3.从付款时间看。东海公司审理中陈述，雁村公司签订后，刘某要求支付雁村合同租金至其个人账户，东海公司法定代表人张燕为核实刘某身份致电杨江论，并询问了雁村公司账号，之后2017年6月16日的24700元付入了雁村公司账户。从该陈述可知，张燕支付给刘某的款项和支付给雁村公司的款项均用于支付雁村合同租金，与雁村公司陈述一致，本院予以认定。另外，根据该陈述可推知，虽然张燕支付给乐某的部分款项发生在2017年1月之后，但只要是发生在刘某收款之前的，仍还是用以支付丽都合同租金。2017年6月16日之后，东海公司在已经得知了雁村公司账号的情况下按常理不会将雁村合同租金付至乐某名下，张燕在庭审中也认为其后续支付给乐某的款项是为了补足之前租金，表明后续款项系用于支付丽都合同租金，与雁村合同无关。

综上，东海公司支付的雁村合同租金为支付给刘某和雁村公司的款项，共计61700元。

关于争议焦点二，刘某是否通知东海公司解除雁村合同。

雁村公司主张刘某在2017年5月受雁村公司委托已经通过电话方式通知东海公司解除雁村合同，东海公司予以否认。本院认为，综合本案证据，应认定刘某未通知东海公司解除雁村合同，理由如下：1.雁村公司既提供了刘某的书面证言，又在（2018）浙0205民初442号案件中申请刘某出庭作证，并将刘某当庭所作证言作为本案证据，在刘某已经出庭作证的情况下，其证言应以当庭陈述为准。东海公司询问刘某其如何向张燕陈述解除合同，刘某回答：“如果钱不付就要违约，合同要解除了。”东海公司进一步询问刘某其有无明确告知什么时候雁村合同解除，刘某回答：“要先付款再租，你钱不付就代表房屋不租了，我认为可以拖一个月，就到6月30日。”如刘某上述陈述属实，也仅表明其在催收租金，并无合同解除的明确意思表示。2.雁村公司提供的刘某和张燕通话记录仅显示双方在2017年3月、4月、5月等存在通话的事实，并不能证明两人的通话内容。虽然张燕庭审中陈述的通话次数与通话记录显示的不一致，但并不能以此得出雁村公司主张的通话内容存在的结论。刘某系雁村公司员工，与雁村公司存在利害关系，在无其他证据佐证其陈述的情况下，其证言不能作为单独证明事实的依据。3.根据刘某证言和东海公司陈述，刘某于2018年1月4日在东海公司门口和厂房内张贴了通告。通告内容为：“各租户：根据江北区拆迁地块统一规划安排，要求各相关租户务必在2018年1月8日之前租用我公司房屋的租户请自行搬离……”雁村公司并未在上述通告中表明其已经与东海公司解除了雁村合同从而要求东海公司搬离，反而仍然称呼东海公司为租户，并在此时才明确表明了要求东海公司搬离的确切日期，这与雁村公司在（2018）浙0205民初442号案件中原“合同已经到期，雁村公司多次口头或电话通知东海公司合同已经终止，要求东海公司搬离”的陈述相互印证，显示雁村公司系在雁村合同期满后才要求东海公司搬离的事实。综上，雁村公司提供的证据不足以证明其已经在2017年5月提前解除了雁村合同的事实，本院对雁村公司该意见不予采纳。

根据双方当事人陈述、本院认定的证据及上述分析，本院认定的事实如下：

2015年5月21日，丽都公司与东海公司签订了丽都合同，丽都公司签约代表为乐某，合同载明，雁村公司将其坐落于宁波市江北区人民路368号1幢全部、建筑面积为630平方米的场所租赁给东海公司，租赁期限自2015年6月30日至2017年7月30日，租金每年102060元，根据先付款后使用的原则，东海公司一次性将房租全部付清；合同签订时，东海公司向雁村公司付押金5000元等。

2017年1月1日，雁村公司与东海公司签订了雁村合同，合同内容与雁村公司主张一致。上述合同文本由雁村公司提供，系雁村公司用于出租的格式文本。东海公司实际向雁村公司租赁的房屋包括宁波市江北区人民路368号1幢的房屋和2幢部分房屋，总建筑面积为950平方米，雁村公司并未于2017年5月提前解除雁村合同。

2017年4月11日、4月20日，刘某代雁村公司收取租金20000元、17000元；2017年6月16日，雁村公司收取租金24700元。上述租金共计61700元。

2018年1月4日，刘某于在东海公司门口和厂房内张贴了通告。通告内容为：“各租户：根据江北区拆迁地块统一规划安排，要求各相关租户务必在2018年1月8日之前租用我公司房屋的租户请自行搬离……”

2018年3月10日，东海公司承租的房屋被拆除。

本院认为，雁村公司与东海公司于2017年1月1日签订的雁村合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，应为合法有效，双方均应予以遵守。东海公司认为雁村合同载明的解除合同条款应属无效。本院认为，虽然该条款系格式条款，但并不属于免责条款，也无证据显示存在无效情形，应为合法有效，对双方均具有约束力，故本院对东海公司上述意见不予采纳。根据该条款，东海公司不交付或者不按约定交付租金达10日以上，雁村公司有权解除合同，但雁村合同只有在雁村公司行使合同解除权的情况下才能提前解除，根据本院查明的事实，雁村公司并未通知东海公司提前解除雁村合同，故雁村合同并未提前解除。根据雁村合同的内容，东海公司租赁期限已经于2017年12月31日届满，但东海公司在其承租的房屋于2018年3月10日被拆除前，未从该房屋腾退，故东海公司应支付截至2018年3月10日的租金和占有使用费，租金和占有使用费均按每年148200元标准计算。雁村公司认为东海公司尚欠金额为97440元（2017年7月1日起计算8个月，每月按30天计算，每天租金为406元，8×30×406=97440），即雁村公司认为东海公司支付的61700元用于支付2017年1月1日至2017年6月30日的租金，后续租金和占有使用费未支付，该主张符合雁村合同约定，故本院对雁村公司上述诉讼请求予以支持。

依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：

一、宁波江北东海餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付宁波雁村农业旅游开发有限公司租金和占有使用费97440元；

二、驳回宁波雁村农业旅游开发有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2236元，减半收取计1118元，由宁波江北东海餐饮管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。

审 判 员　胡馨

二〇一八年五月八日

代书记员　陈丹

附件1履行和强制执行告知：

本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号：20×××17，开户银行：宁波市市区农村信用合作联社江北信用社。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。

附件2证据清单：

雁村公司提供的证据材料：

1.雁村合同复印件一份；

2.刘某书面证言复印件一份；

3.刘某与张燕通话记录一组。

东海公司提供的证据材料：

1.丽都合同一份；

2.收款收据、银行对账单、POS机刷卡单据、综合对账单及证明一组；

3.乐某身份证复印件一份。

（2018）浙0205民初442号审理中，本院依据雁村公司的申请，准许证人刘某出庭作证，雁村公司提供刘某证言作为（2018）浙0205民初1213号案件的证据。

证人刘某在庭审中陈述：其在雁村公司担任业务经理，负责签订了雁村合同，并负责向东海公司收取租金。东海公司未按期支付租金，仅在2017年4月十几号、4月20日左右支付了第一季度三万多元，第二季度的租金还差一个月没有支付。刘某个人收取了3万多元租金，已经交给雁村公司，并开具了收款收据给东海公司。因东海公司租金只付到2017年5月，刘某进行了电话和当面催收。刘某在2017年5月致电东海公司法定代表人张燕，告知如果钱不付就要违约，合同要解除了。东海公司是先付款再用房，钱不付就代表不租赁房屋了，刘某认为可以拖一个月付租金，就到2017年6月30日解除。刘某上述行为均受公司指派。后刘某表示东海公司最后一笔租金支付时间为2017年6月16日，金额为24700元，相应租期时间至2017年6月30日。另外，上述合同之前，东海公司还与丽都公司签订过合同，雁村公司和丽都公司是同一个法定代表人，但是两家公司。雁村公司于2017年6月1日将政府拆迁公告交给东海公司的会计，后又通过电话方式告知张燕。政府要求2017年9月30日前交房，但东海公司不愿意腾空，一直营业到2018年1月底2月初，刘某于2018年1月4日在东海公司门口和厂房内张贴了通告，通告内容为：“各租户：根据江北区拆迁地块统一规划安排，要求各相关租户务必在2018年1月8日之前租用我公司房屋的租户请自行搬离……”

附件3法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。