营口市园林绿化工程有限公司、某某等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省营口市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）辽08民终278号

上诉人（原审被告）：营口市园林绿化工程有限公司，住所地：营口市老边区中小企业工业园。

法定代表人：郭文波。

委托诉讼代理人：王冰馨，系辽宁睿智律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1974年12月13日出生，满族，个体，现住营口市站前区太和西里14号2-4-30。

委托诉讼代理人：郑吉文，系内蒙古松洲律师事务所律师。

原审被告：郭文波，女，1957年6月19日出生，汉族，现住营口市老边区。

委托诉讼代理人：吴军，系营口市老边区诚意法律服务所法律工作者。

原审被告：营口沿海嘉厚房地产开发有限公司，住所地：辽宁（营口）沿海产业基地新联大街东1号。

法定代表人：石国华。

上诉人营口市园林绿化工程有限公司因与被上诉人***、郭文波、营口沿海嘉厚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服营口市西市区人民法院（2020）辽0803民初982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月20日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人营口市园林绿化工程有限公司的委托诉讼代理人王冰馨，被上诉人***的、郭文波、及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。营口沿海嘉厚房地产开发有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

上诉人营口市园林绿化工程有限公司上诉请求：1、撤销营口市西市区人民法院（2020）辽0803民初982号民事判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院适用法律错误。一、一审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因本案上诉人在签署《购房协议》时，对这案涉房屋并无处分权，后嘉厚公司又将案涉房屋抵押给案外人，导致被上诉人购买案涉房屋并办理产权登记手续的目的无法实现，故上诉人应向被上诉人承担相应的违约责任。上诉人认为上诉人在同被上诉人签署《购房协议》之时并不知情涉案房屋已被抵押之事，本案前提系一审被告嘉厚公司尚欠上诉人650万元工程款未还，同上诉人协商用嘉厚公司所有的涉案房屋进行代物清偿，买受人为被上诉人。在上诉人得知涉案房屋被查封执行时也确实同被上诉人签署了《购房补充协议》，但该补充协议中第2款（2)双方约定为：如导致被上诉人无法参加北京市平谷区人民法院公开拍卖该房屋活动或原告竟拍失败，上诉人将全额赔偿原告装修损失。也就是说此合同条款为附条件的民事法律行为，即自条件成就时此合同生效。但据上诉人所了解，目前此涉案并未在北京市平谷区人民法院进行拍卖程序，也并非被上诉人所诉是由于无法参加竟拍及竟拍失败等原因。同时，根据《民法总则》第158条规定：民事法律行为可以附条件，附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。现双方所约定的赔偿装修款损失条件并未成就，所以上诉人认为一审法院判令向被上诉人支付装修损失系适用法律错误。二、一审法院认为被上诉人为保护自己的合法权益进而发生本案律师代理费15000元，并有委托代理合同及发票予以佐证，系因上诉人违约造成的被上诉人的实际损失。上诉人认为被上诉人因本案所产生的律师费损失，同样属于《购房补充协议》中因涉案房屋所衍生出来的费用。因补充协议本身属于附条件生效合同，故所衍生出来的费用同样未生效。综上所述，上诉人认为被上诉人的诉请因于法无据而不应得到法律支持。请贵院以事实为依据，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。

被上诉人***辩称，答辩人对一审判决书第11页有关本案争议焦点部分问题作出的说理和认定其实并不是认可。首先，一审判决认为园林公司不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的房地产开发企业，以及答辩人与嘉禾公司之间不存在真正意义的商品房买卖合同关系，故此答辩人请求园林公司支付已付购房款一倍的赔偿款，并要求嘉和公司承担连带付款责任，支付违约金的请求于法无据。对此答辩人认为本案中各方当事人就本案诉争房屋签署过多份的合同，其中答辩人与园林公司签署的购房协议，同答辩人与嘉厚公司签署的《商品房买卖合同（预售）》属于不可分割的整体，应当综合予以评价。各方当事人在合同中明确约定案涉房屋在办理产权、物业交接等相关手续，以及房屋出现的任何问题上均与其他购买嘉厚公司房屋的业主相同。按照预售合同执行，答辩人与嘉厚公司签署的《商品房买卖合同补充协议》对嘉厚公司的违约赔偿责任，亦作出了明确约定。因此答辩人的一审诉讼请求具有事实、合同和法律依据。其次，一审判决认为，郭文波与园林公司共同承担赔偿责任的约定系附条件条款，无证据证明相关条件已成就，答辩人要求郭文波对园林公司的全部付款义务承担连带付款责任的请求无事实和法律依据。对此答辩人认为已经发生法律效力的（2019）辽0803民初1703号民事判决，以及本案载卷的有关案涉房屋执行异议之诉的民事判决书，均认定了答辩人对于案涉房屋的权利，不能排除人民法院对案涉房屋的强制执行。根据民事诉讼法及相关司法解释的规定，人民法院应当采用查封、拍卖的方式执行不动产。截止目前，园林公司、郭文波未向答辩人支付清案涉房屋的购房款，且答辩人不具备参与案涉房屋竞拍的支付能力。因此答辩人要求郭文波连带支付经济损失的条件成就，而且案涉协议有关官博承担连带责任的内容并非附条件约定。需要向法庭特别说明的是，虽然答辩人对一审判决部分认定说理存在意见，但是由于无力交纳二审上诉费用，且期待本案尽快进入执行程序，以及不想挤占疫情时期紧张有限的司法审判资源。故此答辩人未在法定上诉期内提起上诉。如果二审法院对本案进行全面审查，答辩人请求合议庭对以上意见予以重视，参考采纳。二、关于上诉人上诉理由、请求的意见。首先生效民事判决已经认定、确认，案涉合同无法履行，不能排除人民法院对案涉房屋的强制执行。截止目前，答辩人已经失去对案涉房屋的实际占有，时间长达数年之久，且是一种持续性状态。也就是说答辩人购买案涉房屋，并实施装修居住的目的已经无法实现。因此一审判决支持答辩人要求上诉人赔偿经济损失的诉讼请求，具有事实合同和法律依据。其次是上诉人与嘉厚公司之间因工程款债权签署的代物清偿协议的履行、解除以及经济损失的赔偿问题，与本案不属于相同的法律关系，上诉人应当另案起诉处理。综上，上诉人的上诉请求以及所依据的事实和理由不能成立，请求二审法院采纳答辩人的意见，依法作出驳回上诉人二审诉讼主张的判决。

原审被告郭文波辩称，同意上诉人营口市园林绿化工程有限公司的上诉意见。

被上诉人营口沿海嘉厚房地产开发有限公司无答辩意见。

被上诉人***向一审法院起诉请求：1.判决被告营口市园林绿化工程有限公司向原告***支付已付购房款一倍的赔偿款200万元；2.判决被告营口市园林绿化工程有限公司向原告***支付房屋设计和装修装饰等经济损失2053424.96元；3.判决被告营口市园林绿化工程有限公司向原告***支付因本案诉讼产生的律师费、交通费、住宿费、材料费等经济损失15000元；4.判决被告郭文波对被告营口市园林绿化工程有限公司的全部付款义务承担连带付款责任；5.判决被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司向原告***支付违约赔偿金200万元及利息(利息以200万元为基数，自2018年2月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；6.判决被告营口沿海嘉厚房地产开发有限公司对上述第一至四项诉讼请求承担连带付款责任；7.本案受理费、申请费等诉讼费用由各被告承担。以上诉讼请求暂计6068424.96元。诉讼过程中，原告***将第2项诉讼请求变更为“判决被告营口市园林绿化工程有限公司、营口沿海嘉厚房地产开发有限公司向原告***连带支付房屋设计和装修装饰等经济损失1715424.96元”；将起诉状诉讼请求金额暂计6068424.96元变更为“5730424.96元”。

一审法院认定事实：嘉厚公司与园林公司曾签订了一份《房屋抵付工程款合同》，约定嘉厚公司以其开发的营口市新海大街赫郡一期181-23-2号房屋(以下简称案涉房屋)向园林公司抵付工程款650万元，双方同意园林公司指定的买受人***于本协议签订之日起180日内签订《商品房预售合同》；本协议涉及的房屋在办理产权、物业交接等所有手续及房屋出现的任何问题上，均与其他购买嘉厚公司销售的房屋业主相同，按照预售合同执行，不享受特殊待遇。

2016年6月15日，***与嘉厚限公司签订《商品房买卖合同(预售)》，约定***购买案涉房屋，面积660.24平方米，总价款650万元。

***与园林公司于2016年7月5日签订《购房协议》，约定园林公司将案涉房屋销售给***，实际交易价格350万元；由嘉厚公司为***办理商品房买卖网签备案工作，并向***开具发票，保证***取得正式完整的购房手续;虽然***与嘉厚公司签订的《商品房买卖合同(预售)》约定案涉房屋买卖价格为650万元，但园林公司以房屋总价款350万元卖给***后，出现任何纠纷，均由园林公司负责与嘉厚公司解决，***不负任何责任;园林公司明确房屋所有权属于***，否则在证实合约无法履行之日起10日内全款退还***；本协议签约后，***须于180日内预付园林公司房款200万元，指定收款人为郭文波，余款待嘉厚公司为***办理网签手续和开具发票后付清。协议签订后，***于2016年8月25日向园林公司指定的收款人郭文波账户支付房款200万元。2016年10月18日，***收到嘉厚公司的《进户通知单》，当日办理完毕收房手续。

2017年4月27日，***与嘉厚公司签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议对嘉厚公司应当承担办理房屋产权手续、物业费等进行了约定，并载明若嘉厚公司2017年12月31日前不能按本协议第1条所述事项完成约定或出现房屋被政府查封、拍卖等情形，影响***装修，嘉厚公司在2018年1月31日前向***支付人民币650万元整、全额赔偿***对该房屋改造与装修费用，并按银行贷款利率4.5%支付以上款项的利息。

2016年7月25日嘉厚公司将案涉房屋为自己办理了抵押手续。***获知案涉房屋被北京市平谷区人民法院查封后，委托律师向执行法院提出执行异议和案外人执行异议之诉。

2018年12月17日，***与园林公司、郭文波共同签订《购房补充协议》，约定园林公司承诺自北京市平谷区人民法院作出一审判决10日内，将200万元购房款退还给***，用于***参与案涉房屋的竞拍，如园林公司未按时足额向***返还购房款，自其收到该笔购房款日起至实际付清日止，按照年利率10％向原告支付利息；郭文波为园林公司的投资人，现与园林公司共同承诺，如园林公司逾期退还***购房款，由园林公司与郭文波共同向***支付购房款和利息；如园林公司逾期退还***购房款，导致***无法参与案涉房屋的拍卖活动，或者竞拍失败，园林公司与郭文波除向***支付购房款和利息外，还应当全额赔偿***的装修装饰;因案涉房屋纠纷所衍生的包括但不限于差旅费、住宿费、资料费、诉讼费、律师费等全部费用，均由园林公司与郭文波承担。

2019年2月12日，北京市平谷区人民法院对***提出的案外人执行异议之诉一案作出一审判决，驳回了***要求法院对案涉房屋停止执行的诉讼请求。***不服，提出上诉，北京市第三中级人民法院于2019年4月17日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。

2019年5月16日，***向本院提出的与营口市园林绿化工程有限公司、郭文波、营口沿海嘉厚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月18日作出（2019）辽0803民初1703号民事判决书，判决：一、被告营口市园林绿化工程有限公司于本判决生效后十日内返还原告***购房款200万元；二、被告营口市园林绿化工程有限公司于本判决生效后十日内以己付购房款200万元为基数，按照年利率10％计算，向原告***支付自2016年8月25日至实际给付日的利息；三、被告营口市园林绿化工程有限公司于本判决生效后十日内向原告***支付本案诉讼所产生的律师费、交通费、住宿费、材料费案外人执行异议之诉受理费等经济损失共计61595元；四、被告郭文波对被告营口市园林绿化工程有限公司向原告***返还房款和利息承担连带付款责任。五、驳回原告***的其他诉讼请求。

另查，***为本案争议房屋聘请律师，并签订《委托代理合同》，交纳律师代理费15000元。

再查，***就案涉房屋的装修成本申请鉴定，本院通过营口市中级人民法院技术处委托营口诚信招标咨询有限公司对案涉房屋装修工程造价鉴定，鉴定评估结果为：核定金额1644740.2元。

本院认为，***与园林公司签订的《购房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”因园林公司在签署上述协议时，对案涉房屋并无处分权,后嘉厚公司又将案涉房屋抵押给案外人,导致***购买案涉房屋并办理产权登记手续的目的无法实现,故园林公司应向***承担相应的违约责任，***主张园林公司向其赔偿装修损失及律师费,本院依法予以支持。园林公司对营口诚信招标咨询有限公司出具的关于案涉房屋的鉴定评估报告持有异议，该公司于2021年3月23日作出鉴定评估报告补正文件。经本院审查，该鉴定机构具备相应资质，园林公司不能仅以其未到场而否定营口市中级人民法院技术处随机选定评估机构的有效性，且其并无有力证据否定该鉴定结论，故本院对该鉴定结论予以采信，评估金额1644740.2元可作为计算***装修损失的依据。***为保护自己合法权益而发生本案律师代理费15000元，有委托代理合同及发票予以佐证，系园林公司违约造成的***的实际损失，本院依法予以确认。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”；第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”因园林公司一方不属于该解释规定的房地产开发企业，故***请求园林公司向其支付已付购房款一倍的赔偿款200万元的请求，于法无据，本院不予支持。

根据***与园林公司签订的《购房补充协议》可以看出，郭文波与园林公司共同承担装修损失费与律师费的约定系附条件的条款，而***并未提供证据证明双方约定的条件已成就，故其要求郭文波对园林公司的全部付款义务承担连带责任的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。

民事法律行为应当意思表示真实,不违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，***作为园林公司指定的房屋持有人，根据嘉厚公司与园林公司签订的《房屋抵付工程款合同》，与嘉厚公司签订《商品房买卖合同(预售)》，是以房抵债的履行方式，其目的在于实现债权，而***针对案涉房屋既与园林公司签订350万元价款的《购房合同》，又为办理案涉房屋产权登记手续与嘉厚公司签订650万元价款的《商品房买卖合同(预售)》，这显然不符合常理，据此可以认定***与嘉厚公司之间并不存在真正意义的商品房买卖合同关系，并且本院（2019）辽0803民初1703号民事判决书中，已经判决园林公司向***承担退还已付房款并支付相应利息的违约责任，在本案中亦已确认园林公司应向其支付装修损失及律师费，据此可以认定***因案涉房屋违约行为给其造成的实际损失得到了相应补偿，故对其要求嘉厚公司针对其第一至四项诉讼请求承担连带责任、向其支付违约赔偿金200万元及利息以及与园林公司连带支付装修损失费的诉讼请求本院均不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告营口市园林绿化工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告***支付装修损失1644740.2元；二、被告营口市园林绿化工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告***支付律师费15000元；三、驳回原告***的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51913元（原告已预交54279元，应退回2366元），由原告***负担36877元，被告营口市园林绿化工程有限公司负担15036元；鉴定费30000元，由被告营口市园林绿化工程有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为上诉人营口市园林绿化工程有限公司是否应当赔偿被上诉人***装修费及律师代理费。***与营口市园林绿化工程有限公司签订的《购房协议》及《购房补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。因案涉房屋系营口沿海嘉厚房地产开发有限公司抵顶给营口市园林绿化工程有限公司，营口市园林绿化工程有限公司在签订《购房协议》时并未取得案涉房屋所有权，后营口沿海嘉厚房地产开发有限公司于2016年7月25日将案涉房屋抵押给案外人，导致***已经失去对案涉房屋的实际占有时间长达数年之久，现***购买案涉房屋居住并办理产权登记手续的目的无法实现，故营口市园林绿化工程有限公司对于***应当承担违约责任，原审判决营口市园林绿化工程有限公司赔偿***的装修损失并无不当。营口市园林绿化工程有限公司与***签订的《购房补充协议》中约定“因该房屋纠纷所衍生的包括但不限于差旅费、住宿费、资料费、诉讼费、律师费等全部费用由甲方（本案上诉人）和丙方（本案上诉人的法人）承担。”且在营口市西市区人民法院（2019）辽0803民初1703号生效民事判决中，亦判决了营口市园林绿化工程有限公司承担上述案件的律师费用，故本案中原审判决营口市园林绿化工程有限公司赔偿***的律师费损失并无不当。上诉人辩称《购房补充协议》中装修损失及律师费损失属于附生效条件条款，经查，该条款内容为“若甲方（即本案上诉人）逾期归还乙方（即***）购房款，导致乙方无法参加北京市平谷区人民法院公开拍卖该房屋活动或者乙方竞拍失败，甲、丙方除返还乙方购房款及利息外，还将全额赔偿乙方装修损失。”现上述合同约定的购房款上诉人并未依约给付，上诉人主张该房屋并未进入拍卖程序故条件未成就的理由未有合同及法律依据。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费19603元，由上诉人营口市园林绿化工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　张　红

审 判 员　　赵洪骥

审 判 员　　关春秋

二〇二二年三月二十九日

法官助理　　那晓梅

书 记 员　　李　琳