湖南湘钢家人物业管理有限公司、湘潭华亚建设有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省湘潭市岳塘区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘0304民初1393号

原告：湖南湘钢家人物业管理有限公司，住所地：湘潭市岳塘区岳塘街道湘钢机关。

法定代表人：周永友，经理。

委托诉讼代理人：刘鹏，湖南鉴庭律师事务所律师。

被告：湘潭华亚建设有限公司，住所地：湘潭市高新区芙蓉路66号金侨尚东区1单元0301001号。

法定代表人：何亚军，董事长。

原告湖南湘钢家人物业管理有限公司（以下简称湘钢家人物业公司）诉被告湘潭华亚建设有限公司（以下简称华亚建设公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2022年5月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湘钢家人物业公司的委托诉讼代理人刘鹏到庭参加诉讼，被告华亚建设公司的法定代表人何亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

湘钢家人物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令华亚建设公司向湘钢家人物业公司支付拖欠的物业费548524.13元、违约金54852.41元（违约金按欠付物业费本金的10%计算），合计603376.54元；2、判令本案诉讼费用由华亚建设公司承担。事实和理由：华亚建设公司为众一国际项目B栋1202、1204、2202号房产业主，建筑面积5533.94平方米。湘钢家人物业公司与众一国际小区业主委员会于2016年4月26日签署《前期物业服务委托合同》，约定由湘钢家人物业公司向华亚建设公司在内的小区业主提供物业服务，商铺业主以1.68元/平方米/月的标准向湘钢家人物业公司缴纳物业费，如逾期未付物业费，则应另行支付违约金，违约金以欠付物业费总额按每日千分之五计算。合同签订以来，湘钢家人物业公司积极履行合同约定的相关权利义务，依法依约对华亚建设公司居住（营业）的小区实施规范的物业管理，为小区提供完善的物业管理服务。华亚建设公司于2017年2月1日起停止缴纳物业费，截至2021年12月31日，欠缴物业费共计548524.13元，违约金按照欠缴物业费的10%计算为54852.41元，合计603376.54元。湘钢家人物业公司为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。

华亚建设公司辩称：1、湘潭市中级人民法院（以下简称湘潭中院）裁定湖南众一房地产开发有限公司（以下简称众一房地产公司）名下的众一国际B栋1202、1204、2202号房产抵偿华亚建设公司享有的工程款债权，这仅仅是一个分配方案，房产属于没有办证、没有使用的状态。该抵款的房产属于大型商场，虽然湘潭中院裁定同意以房抵款，但购房合同内的物业管理条款还没有签订，权属分界、不动产查勘工作都没有进行，办证的前提工作没有做，众一房地产公司没有实际交房，华亚建设公司不具备交纳物业费的前提条件。2、华亚建设公司不是实际施工人，是一个被挂靠单位，因两位实际施工人建设该项目所欠债务，本金加利息超过了一个亿，众一房地产公司也是被执行人，湘潭中院对因众一房地产项目引起的20多个申请执行案件一直没有处理，湘潭中院对该房产进行了查封冻结，所以该房产不属于华亚建设公司所有，是湘潭中院待执行给众多债权人的财产，届时众多债权人会按正常程序办证、收房。不动产的特殊性是以办理权属登记才作为产权认定依据，交了钱未办证、未使用、未收房不用交物业费，众一楼盘的特殊性是一直还在进行破产清算，到现在还有部分空置房产，众一房地产公司至今还欠华亚建设公司一大笔工程款，法院裁定的优先债权也迟了将近十年。3、湘潭中院裁定抵债给华亚建设公司的房产，东边被三楼业主违规加装了电梯，加装电梯的条件需有合法的房屋所有权，华亚建设公司的房产在一、二楼，三楼业主加装电梯没有经过一、二楼产权人的同意，致使该处一、二楼的门面无法使用，无法再分配给其他债权人，湘钢家人物业公司作为此处房产的物业管理公司，没有尽到管理义务。4、湘钢家人物业公司没有经过华亚建设公司的同意，使用了裁定给华亚建设公司的房产，用于放置摩托车、电动车、单车、安装充电桩，在诉讼之前已经撤走了一部分，华亚建设公司保留向湘钢家人物业公司和众一房地产公司起诉要求赔偿的权利。综上所述，裁定的抵债房产，众一房地产公司没有满足交房条件，未实际交房，华亚建设公司与湘钢家人物业公司也没有签订物业合同，华亚建设公司无需缴纳物业管理费。

本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人围绕诉讼请求及答辩主张依法提交了证据。本院认为，湘钢家人物业公司提交的湘潭市中级人民法院（2011）潭中民破字第1-36号民事裁定书复印件一份，华亚建设公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；湘钢家人物业公司提交的前期物业管理服务协议一份，华亚建设公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；湘钢家人物业公司提交的证明一份，华亚建设公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。华亚建设公司提交的湖南省高级人民法院（2013）湘高法民一终字第88号民事判决书复印件一份，湘钢家人物业公司对其真实性无异议，本院予以认定；华亚建设公司提交的湘潭市中级人民法院（2011）潭中民破字第1-36号、1-58号民事裁定书复印件两份，湘钢家人物业公司对其真实性无异议，本院予以认定；华亚建设公司提交的通往双缘老年公寓电梯视频一份，湘钢家人物业公司对其真实性无异议，本院予以认定；华亚建设公司提交的湘潭市中级人民法院2010年11月2日紧急通知复印件一份、2010年10月8日紧急通知（补充）复印件一份，湘钢家人物业公司对其真实性无异议，本院予以认定，但该证据与本案处理无关，且庭前经过与湘潭中院立案部门沟通，该案仍由本院继续审理；华亚建设公司提交的金桥尚东区房屋的商品房买卖合同复印件一份、不动产权证复印件一份、不动产查勘呈报表复印件一份及配套房产分户图10份，湘钢家人物业公司对其真实性无异议，本院予以认定，但该组证据与本案处理无关；湘钢家人物业公司根据本院庭审要求补充提交的湖南众一房地产开发有限公司管理人向湘潭市中级人民法院出具的《关于请求以商铺抵工程款的报告》和湘潭市中级人民法院（2011）潭中民破字第1-36号民事裁定书送达回证照片，华亚建设公司经本院合法传唤无正当理由不到庭进行质证，视为放弃相应质证权利，本院依法对上述证据予以认定。

本院根据以上采信的证据和庭审过程中当事人的当庭陈述，查明如下事实：

湘钢家人物业公司于2016年4月26日与众一国际小区业主委员会签订物业服务合同，约定湘钢家人物业公司为御龙天下小区（众一国际小区）提供物业服务，服务期限自2016年5月1日至2019年4月30日，住宅每月按建筑面积每平方米1.28元，门面商铺每月按建筑面积每平方米1.68元收取；湘钢家人物业公司在本合同生效后开始实施物业服务工作，并开始计收物业服务费，前期物业服务，按前期物业服务合同执行，以后每次收取物业服务费的时间为上期物业费到期前3-5天，可预收半年以上，业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金处理。物业服务合同期限届满后，因新的众一国际小区业主委员会未成立，无法续订合同，故湘钢家人物业公司继续按原合同价格对众一国际小区提供物业服务至今。因众一国际小区原业主单位众一房地产公司负债累累，进入破产程序，众一房地产公司名下位于众一国际小区的未处置房产进入拍卖程序，其中众一国际项目B栋1202、1204、2202房产经两次降价至37390939元仍流拍。因众一房地产公司拖欠华亚建设公司工程款未付，经协商，华亚建设公司同意以37390939元的价格接受上述房产抵债，2017年1月6日，湖南众一房地产开发有限公司管理人就上述房产向湘潭中院出具《关于请求以商铺抵工程款的报告》，华亚建设公司于2019年1月19日在该报告中加盖公章，确认同意上述房产抵款债权37390939元。2017年1月19日，湘潭中院根据上述报告作出（2011）潭中民破字第1-36号民事裁定，裁定如下：一、将湖南众一房地产开发有限公司名下的众一国际项目B栋1202、1204、2202房产作价37390939元，交付给湘潭华亚建设有限公司抵偿其享有湖南众一房地产开发有限公司的债权；湖南众一房地产开发有限公司名下的众一国际项目B栋1202、1204、2202房产的财产权自本裁定送达湘潭华亚建设有限公司时起转移；二、湘潭华亚建设有限公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。该裁定于2017年1月22日送达华亚建设公司和湖南众一房地产开发有限公司管理人。根据湖南众一房地产开发有限公司管理人向湘潭中院出具的《关于请求以商铺抵工程款的报告》显示，上述三套商铺建筑面积合计5652.05平方米。华亚建设公司因案涉众一国际项目对外欠有材料款、劳务费等债务，仍需进一步处置华亚建设公司受偿房产清偿债务，故华亚建设公司未办理上述房产过户登记手续，也未实际使用上述房产。湘钢家人物业公司认为华亚建设公司实际已取得案涉房产所有权，故要求其自2017年2月1日起按物业服务合同约定的门面商铺物业费标准给付物业费，而华亚建设公司认为其并未实际取得案涉房产所有权，案涉房产尚需进一步分配，实际不归其所有而拒付物业服务费。湘钢家人物业公司于2022年5月5日诉至法院，要求华亚建设公司给付2017年2月1日至2021年12月31日的物业服务费548524.13元,并给付拖欠物业费10%的违约金54852.41元，合计603376.54元。

另：根据华亚建设公司提供的视频显示，其抵债所得房产外部被三楼业主加装直达电梯一台，其认为加装电梯行为侵犯华亚建设公司相应权利，华亚建设公司主张湘钢家人物业公司管理不到位，但湘钢家人物业公司提出自己系中途进场提供物业服务，上述电梯在其进场时已存在。华亚建设公司无证据证实上述电梯系湘钢家人物业公司服务期间所装。湘钢家人物业公司曾对华亚建设公司抵偿的部分房产进行使用，用于停放摩托车、电动车、单车，并安装充电装置，华亚建设公司要求保留主张赔偿的权利。

本院认为，物业服务费的收取并非以办理产权过户登记为据，而是以房屋达到交付条件为准。业委会与物业服务单位签订的物业服务合同对所有业主均发生法律效力，所有业主均需按该物业服务合同约定标准向物业服务单位缴纳物业服务费。本案中，案涉众一国际小区其他业主早已入住，系成熟小区，房屋早已达到交付条件。根据湘潭中院（2011）潭中民破字第1-36号民事裁定，案涉众一国际项目B栋1202、1204、2202房产的财产权自裁定送达华亚建设公司时起转移，华亚建设公司可持裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续，该裁定于2017年1月22日送达华亚建设公司和湖南众一房地产开发有限公司管理人，在此之前，湖南众一房地产开发有限公司管理人也向湘潭中院出具《关于请求以商铺抵工程款的报告》，华亚建设公司在该报告中加盖公章，确认同意抵债，说明双方就房产的交付实已达成一致意见，故华亚建设公司实际自收到该裁定之日起即可以收房。华亚建设公司未办理房产产权过户登记，不影响其是案涉房产实际产权权利人的事实，其关于案涉房产尚需进一步分配等问题，也不影响其在房产正式分配前仍是案涉房产实际产权权利人的事实，故华亚建设公司自其取得案涉房产财产权之日即收到湘潭中院（2011）潭中民破字第1-36号民事裁定书之日即需承担相应案涉房产业主的物业服务费交纳义务。因华亚建设公司是在2017年1月22日收到湘潭中院（2011）潭中民破字第1-36号民事裁定书，故华亚建设公司从2017年1月22日开始即是案涉房产业主，从而湘钢家人物业公司主张华亚建设公司自2017年2月1日起交纳物业服务费的主张，具备事实及法律依据，本院依法予以支持。关于物业服务费收费标准的认定问题，虽物业服务合同约定湘钢家人物业公司对众一国际小区门面商铺是按1.68元/月/平方米收取物业服务费，但华亚建设公司实际并未使用案涉房产，案涉房产仍是空置房，根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十五条（五）项的规定，未入住、未使用的空置房物业服务费按不超过90%缴纳，具体优惠幅度由市县确定，而湘潭尚未确定相应的优惠幅度。本院认为，商铺物业服务收费标准之所以远远高于住宅标准，是因物业服务单位对商铺的物业管理需提供更多的人力、物力，需承担更多可能发生的公共开支（包括公共用水用电、电梯维护保养等），鉴于案涉房产系商铺，实际并未使用，未产生任何商铺收益，也未产生相应公共开支，湘钢家人物业公司相应提供的物业服务工作量亦会明显减少，故根据公平原则，本院认为，案涉商铺参照同一小区住宅物业服务收费标准收费为宜，故湘钢家人物业公司主张的2017年2月1日至2021年12月31日时间段物业服务费为426842.82元（1.28元/平方米/月×5652.05平方米×59月）。对于湘钢家人物业公司主张的违约金，首先，湘钢家人物业公司对于案涉物业服务费未进行有效催讨，也没有对缴费依据、时间进行有效告知；其次，湘钢家人物业公司对于空置商铺物业服务费的收费未依法主动进行核减；再次，华亚建设公司并未实际办理收房手续，案涉房产还需进一步进行处置，其对是否需要承担物业服务费存有合理疑虑，故根据公平原则，本院对湘钢家人物业公司主张的逾期交纳物业服务费违约金不予支持。华亚建设公司主张因他人在其房产旁加装电梯，影响其权益，系湘钢家人物业公司管理服务不到位所致，因华亚建设公司无法确定电梯加装时间，无法确定电梯是否为湘钢家人物业公司服务期间所装，故华亚建设公司无法证实电梯加装是湘钢家人物业公司管理不到位所致，本院无法据此核减物业服务收费标准。综上，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条、第九百五十条，《湖南省物业服务收费管理办法》第十五条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下：

1、被告湘潭华亚建设有限公司在本判决生效后10日内向原告湖南湘钢家人物业管理有限公司支付2017年2月至2021年12月期间物业服务管理费426842.82元；

2、驳回原告湖南湘钢家人物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9840元，减半收取计4920元，由原告湖南湘钢家人物业管理有限公司负担920元，被告湘潭华亚建设有限公司负担4000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。

审判员　　李湘蓉

二〇二二年六月十四日

书记员　　夏　璇