上诉人北安市昌盛建筑安装有限责任公司与被上诉人某某、某某,第三人沈子峰物权确认纠纷一案民事判决书

黑龙江省黑河市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）黑中民终字第134号

上诉人（原审原告）北安市昌盛建筑安装有限责任公司。

法定代表人李取昌，职务经理。

委托代理人张玉忠，职务副经理。

委托代理人张守义，职务法律顾问。

被上诉人（原审被告）***，女，汉族。

被上诉人（原审被告）***，女，汉族。

委托代理人黄金光，黑龙江天平律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）沈子峰，男，汉族。

上诉人北安市昌盛建筑安装有限责任公司（以下简称昌盛公司）与被上诉人***、***，第三人沈子峰物权确认纠纷一案，原由北安市人民法院于2011年12月31日作出（2011）北民初字第199号民事判决，判后，被告***不服，向本院提起上诉，本院于2012年11月19日作出（2012）黑中民终字第374号民事裁定，将本案发回北安市人民法院重审。北安市人民法院于2014年11月26日作出（2013）北民重字第1号民事判决。判后，原告昌盛公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人昌盛公司的法定代表人李取昌，委托代理人张玉忠、张守义，被上诉人***的委托代理人黄金光，被上诉人沈子峰到庭参加诉讼。被上诉人***经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审原告昌盛公司在原审法院诉称，原告昌盛公司与被告***于2003年6月8日达成楼房互易置换协议。原告用100，000.00元现金和价值66，801.50元，建筑面积为78.59平方米在建的昌盛公司职工集资楼1号楼5单元402室，置换***所有的北安市建行家属楼A单元401室的115.74平方米的复式楼（房）。当即原告向其出具了欠款壹拾万元的欠据、《职工集资楼购楼合同书》和“虚拟”的收***购楼款66，801.50元收据各一份。2004年8月20日***因将其置换的职工集资楼转让给案外人付佩君，双方签订了《买卖交易合同》后，***补交该集资楼建筑面积6.407平方米的差价款5,445.95元，原告为***的购楼合同变更至付佩君的名下。随后，原告向***交付了100，000.00元现金及付佩君交付的购楼款及配套费76，500.00元。2005年4月***以其在办理复式楼产权过户手续时按照杨成的说法将该楼过户给田树海的妻子（王秀芹）为由，又与被告***以明显低于市场价格和互易置换价格，以不合理的85,000.00元的价格签订了虚假的房屋买卖《协议书》。***于2004年4月22日在市房产交易所办理了产权过户并取得了北房字第01379号房屋产权证。此后，***将该复式楼让与第三人沈子峰占居至今。上述事实是原告在2010年7月按照北安市人民政府的指示处理公司职工集资楼项目经理部遗留问题及10月查询北安市房产局档案时才发现的。综上，原告认为***在与原告订立楼房互易置换合同后又与***签订房屋买卖协议书的行为以及***非善意取得该复式楼并办理产权过户的行为，属于无效的民事行为，侵害了原告的合法权益，沈子峰没有合法依据占据复式楼的行为，也侵害了原告的合法权益，故原告依法诉请人民法院要求确认原告与被告***订立的互易置换楼房合同为合法有效合同。确认被告***与被告***签订的房屋买卖“协议书”为无效合同。判令第三人沈子峰排除妨碍，腾让房屋。并由二被告及第三人承担本案的诉讼费用。

原审被告***在原审法院辩称，1、原告起诉的内容不符合客观事实，请求法院依法判定被告***与昌盛公司置换的房屋属于正当合法，不存在恶意串通、私自交易的事实。2、诉讼费用由原告承担。理由为：第一，被告***与昌盛公司经理部房屋买卖（包括建设银行住宅楼1单元401室的置换）全部手续都是昌盛公司经理部杨成经理亲手办理的，而且昌盛公司经理部集资楼的销售合同也都是项目经理杨成办理的。所以，昌盛公司经理部杨成的意见就代表昌盛公司项目部的决定。第二，被告***与昌盛公司置换的房屋已经于2004年8月20日完成置换验收，并将房屋产权证、土地使用证和房屋钥匙全部交给经理部杨成经理。至此，建设银行住宅楼1单元401室置换结束，并且昌盛公司在法庭上已经认可被告***将房屋及相关证照交付给了昌盛公司。第三，经理部杨成在过户时，决定置换的楼房过户姓名改为***，不存在恶意串通，私自交易行为。2005年4月的一天，杨成通知被告***到房产局交易大厅办理过户手续，当时拿出已经写好的过户协议和表格（已经进行笔记鉴定），告知公司将房屋过户到田树海老婆***名下（被告***与***从来没有见过面）。被告当时认为昌盛公司是田树海个人的，他们是一家人，杨成是代表昌盛公司的决定（杨成证言中承认他所写的合同都是受田树海委托办理的）。所以，答辩人是按照昌盛公司的意见办理的手续，不存在与***个人恶意串通、私自交易。综上所述，被告***的所有行为均为正当行使权利的行为，不存在恶意串通、私自交易。请求人民法院查明事实，秉公处理，以维护被告的合法权益。

原审被告***在原审法院辩称，请求人民法院：1、判定***与原告签订的《房屋抵账协议书》有效。2、判定***与沈子峰的房屋买卖行为合法有效，沈子峰取得此房屋为善意取得。3、判令原告继续履行没有履行完的抵账协议中的条款，判令（原告）支付欠***余款人民币11，540.00元。4、判定原告在办理***与***在房屋过户过程中有重大过错责任，是原告恶意损害国家利益，为恶意诉讼。5、本案的诉讼费用、鉴定费、取证费等全部费用由原告承担。事实与理由为：一、***取得此争议房屋手续合法，原告和***签订的《房屋抵账协议书》合法有效。***与原告在2005年3月26日签订了一份《房屋抵账协议书》，甲方是原告，乙方是***。协议约定：甲方于2004年11月24日，在乙方处借款人民币五万元，约定月息3分，借据载名为曹立军，实为乙方资金。甲方于2005年1月9日，在乙方处借款人民币壹拾万零陆仟元，约定月息3分，借据载名为沈子峰，实为乙方资金。以上两笔资金，曹立军、沈子峰都已确认为乙方***所有，并在本协议签字认可。由于甲方经营困难，不能用现金偿还以上借款，经甲、乙双方友好协商及借据载名人曹立军、沈子峰认可，甲方将拥有产权的二道街路南建行后院家属楼A单元401室复式楼（***抵账给甲方）抵偿给乙方，此房屋产权证面积为115.74平方米，双方作价160,000.00元，顶抵以上两笔借款本息，同时余欠***11，540.00元，将此房屋阳台窗改造成塑钢窗顶抵。达成协议条款共同遵守。协议双方签字盖章后，原告将房屋交付给了***，同时将***的抵账买卖交易合同，100,000.00元交款收据、产权证和土地证全部交给了***，并于2005年4月22日，主持办理了产权过户变更手续，***取得了产权证。协议签订后，***与原告依次履行了绝大部分条款。杨成代表昌盛公司经理部为***到北安市房产管理局办理了产权过户变更手续。但目前为止，原告没有履行《房屋抵账协议书》第五、六条款，没有将此房屋阳台窗改造成塑钢窗，因此，欠***人民币11，540.00元，应予支付，请法院支持。二、原告在办理***与***房屋过户产权变更登记过程中有重大过错责任，是原告恶意损害国家利益，原告为恶意诉讼，不利后果应由原告承担。***认为，由于原告认为房价上涨，原告在原审诉讼时田树海因病不能说话，且杨成为其出具伪证，意欲撕毁抵账协议，损害***的合法权益，对自己行为不负责任。而在主持办理产权过户手续过程中，原告为避税，隐瞒***和***，直接办理过户手续，存在重大过错责任，损害国家利益，反而起诉***和***，实属恶意诉讼，应由原告补交税款，驳回原告的无理请求，不利后果应由原告承担。三、鉴定结论证实，杨成的“证言”是伪证，进一步暴露原告的非法目的，意欲侵占已经抵债的此房屋。通过***申请鉴定杨成的“证言”和“协议书”笔迹，黑龙江省普利斯司法鉴定中心得出鉴定结论（意见），过户“协议书”系杨成本人所写。证明杨成的所谓证言变成了谎言。铁证如山，揭穿了原告恶意诉讼的本质。事实证明是田树海和杨成代表昌盛公司为***办理的房屋抵账和过户手续，在北安市房产局过户，***按北安市房产局要求在杨成书写的“协议书”上自己的姓名上按手印确认过户行为，在北安房产局过户行为是合法有效的。***与***在北安市房产局过户前根本不认识，不存在恶意串通行为。原告一味强调***与***签订的过户协议无效，此协议系杨成代表原告所为，不利后果跟***没有关系，应由原告承担。而原告以合法形式，掩盖非法目的的行为，***不能接受。四、已过诉讼时效，原告没有胜诉权。抵账过户发生在2005年4月，而原告起诉是在2011年1月，已经超过两年诉讼时效，***已经提过，原审没有认定。就算原告在2008年到北安市公安局报过案，民事案件也已经超过诉讼时效，也没看到北安市政府的“会议纪要”，要求原告提供此“会议纪要”，不然不能当证据使用。因此，请求法院驳回原告的无理请求。五、此次重审，绝不是让案件简单的回到原点，而是必须建立在二审裁定的基础之上，还原本案事实。原告一味强调***与***恶意串通，旨在掩饰自己非法目的，而***与***从前根本不认识，完全受原告指使的杨成的欺骗，通过鉴定杨成笔迹和原告提供的一系列证据，本案事实一目了然，证据确实充分，而不利后果应由原告承担。然而，***与原告签订的《房屋抵账协议书》是双方真实意思表示，其内容是真实的，也是合法的，是一份有效、合法的合同，是受法律保护的，请法院依法确认为有效合同，同时支持合同的相关条款，支付余欠***的款项。六、此争议房屋***已经合法出售给沈子峰，产权已经过户，办理了证照。沈子峰善意取得此房屋。2010年6月20日，此争议房屋***以25万元的价格已出卖给沈子峰，于2012年5月30日***与沈子峰依法办理了产权过户手续，沈子峰取得北房权证兆麟区字第S2012050407-2/2号产权证书。所有权已移转给沈子峰，沈子峰是现在的实际产权人。综上所述，恳请法院支持***的合法请求，驳回原告的无理请求。

原审第三人沈子峰在原审法院辩称，请求人民法院：1、判定第三人与***的房屋买卖行为合法有效，第三人取得此房屋为善意取得。2、判定原告昌盛公司和***签订的《房屋抵账协议书》有效。3、判定原告办理***与***房屋过户过程中，有重大过错责任，是原告恶意损害国家利益，诉讼为恶意诉讼。4、驳回原告的不合法诉讼请求。5、判令本案的诉讼费用、鉴定费、取证费等全部费用由原告承担。事实与理由为：一、此次重审，绝不是让案件简单的回到原点，而是必须建立在二审裁定的基础之上，还原本案的事实。第一，通过***申请鉴定杨成书写的“证言”和“协议书”笔迹。黑龙江省普利斯司法鉴定中心得出鉴定结论（意见），过户“协议书”系杨成本人所写。证明杨成所谓的证言变成了谎言，铁证如山，揭穿了原告恶意诉讼的本质。事实证明是田树海和杨成代表昌盛公司为***办理的房屋抵账和过户手续，在北安市房产局过户，***按北安市房产局要求在杨成书写的“协议书”上自己的姓名上按手印确认过户行为，在北安市房产局过户行为是合法有效的。***与***在北安市房产局过户前根本不认识，不存在恶意串通行为。原告一味强调第三人与***签订的过户协议无效，此协议系杨成代表原告所为，不利后果跟第三人没有关系，应由原告承担。而原告以合法形式掩盖非法目的的行为第三人不能接受。第二，杨成不是证人，而是当事人，是昌盛公司委托办理此争议房屋抵账和过户的经手人。原审认定***、***、沈子峰是利害关系人，所说事实不能采信，而杨成是原昌盛公司雇员，拿了人家钱，在他手的几个房子和昌盛公司还没有算清，杨成才是利害关系人。杨成在第三人处借了1万余元偿还贷款，第三人多次找他要钱他不还，反而怨恨第三人，与第三人有利害关系，因此出伪证损害第三人的合法利益。通过司法鉴定杨成笔迹确认杨成是为***抵账和过户的经手人。第三，***与***在北安市房产局办理产权变更登记过户前根本不认识，一个是退休干部，一个是家庭妇女，怎么恶意串通，不符合常识和公理。没有田树海和杨成在中间办手续，二被告不能到一起，不可能在大街上认识。恶意串通，损害国家利益的不是***和***，而是原告。二、已过诉讼时效，原告没有胜诉权。抵账过户发生在2005年4月，而原告起诉在2011年1月，已经超过两年诉讼时效。第三人已经提过，法院没有认定。就算原告2008年到北安市公安局报过案，民事案件也已超过诉讼时效，也没有看到北安市政府的《会议纪要》，要求原告提供此《会议纪要》，不然不能当证据使用。因此，请求法院驳回原告的无理请求。三、第三人善意取得此争议房屋所有权，居住多年且办理了产权登记，取得了产权证，是此争议房屋真正的所有权人。第三人只知道原告为***办理了过户手续，而具体的过户过程和税费的交纳并不知情。只看见杨成在写协议书，具体内容写的什么并不知道，原告与二被告间具体过户手续全是杨成办的，第三人并不知道。第三人善意依法从***处以合理的价格25万元购买了此房屋（有评估报告，借给内弟贷款因此评估），交付使用居住至今。按照国家有关法律规定，依法办理了产权登记，取得了北房权证兆麟区字第S2012050407-2/2号产权证书。第三人是此房屋的真正所有者，应受法律保护。四、此争议房屋的抵账和买卖过户的事实只有一个，那就是：第一，2004年8月20日，***将此房屋以165,000.00元出卖给了北安市昌盛建筑安装有限责任公司职工集资楼项目经理部(以下简称昌盛公司经理部)，昌盛公司经理部连现金带抵房支付了房款。第二，2005年3月26日，昌盛公司经理部以抵偿借款本息160,000.00元的价格，抵账给了***。田树海主持杨成具体经办的抵账给***此房屋，杨成到北安市房产局具体办理的过户手续。按照协议约定由昌盛公司经理部负责手续和费用，***取得北房权证兆麟区字第013790号产权证。第三，2010年6月20日，第三人以250,000.00元的价格，从***手中购得此房屋，居住至今。由于当时刚买完房，还要装修，经济拮据，且是亲属的房子认为没有问题，当时没有办理产权变更登记手续。由于此房屋第三人内弟还清了贷款，抽回了房照，于2012年5月30日第三人依法办理产权变更登记手续，取得北房权证兆麟区字第S2012050407-2/2号产权证书。因此，此房屋的来龙去脉非常清楚，而原审没有澄清事实，说理不明确，对各个协议的效力没有认定。由其是昌盛公司经理部与***的关键协议不给于充分肯定，还原不了案件的关键和本质。综上所述，***是通过合法的方式取得的此房屋的所有权，第三人是从***处善意依法购买的此房屋，并依法办理了产权变更登记手续，居住至今，是现在此房屋的合法所有权人。因此，请法院保护第三人的合法权益，支持***的合理请求，依法驳回原告的无理诉讼请求。

原审法院判决认定,2003年6月，***到昌盛公司经理部购买其在建的昌盛公司职工集资楼房屋。***与昌盛公司经理部杨成交谈时提出自有一套建行家属楼复式结构房屋欲出售，让经理部帮忙出售。几日后，昌盛公司经理部与***联系称，欲购买该房屋。2003年6月8日，经双方口头协商一致，昌盛公司经理部以在建的价格为66,801.50元的昌盛公司职工集资楼1号楼5单元402室，建筑面积为78.59平方米房屋一处及100,000.00元现金，换购***所有的位于北安市二道街建行家属住宅楼A单元401室，建筑面积为115.74平方米复式结构房屋一处。昌盛公司经理部与***对上述协议的履行过程为；2003年6月8日，昌盛公司经理部与***签订昌盛公司职工集资楼1号楼5单元402室《职工集资楼购楼合同书》，并给***出具金额为66,801.50元的购房款“收据”一份（***未实际交付）。同时，昌盛公司经理部给***又出具了金额为壹拾万元的“欠据”一份。后至2004年8月20日，昌盛公司经理部杨成以昌盛公司名义与***签订《买卖交易合同》，合同内容为:“买方：北安市昌盛建筑安装有限责任公司。卖方：***。经双方协商，达成如下协议。***将位于二道街路南建行后院的建行家属楼A单元401室（复式楼）卖给昌盛建筑公司。此楼面积（产权证面积117平方米），实际面积175平方米。一、价格为165,000.00元，其中（付给现金100,000.00元，昌盛建筑公司在二道街开发楼五单元四楼东一户为402室），面积为78.8平方米，当时的价格为65,000.00元，作为支付卖方楼款。二、此合同从2004年8月20日起生效，从生效之日起此楼发生的水、电、供热等一切费用，由买方承担。三、2004年8月20日以前发生的费用由卖方负责，产权过户费用由买方负责。四、卖方在2004年8月30日将此楼交给买方，产权证、土地证同时交给买方。买方：杨成，并昌盛公司经理部印章。卖方：***。2004年8月20日。”同日，***给昌盛公司经理部出具了“收据”一份，内容为：“收据，人民币壹拾万元整，收昌盛公司购建行家属楼A单元401室购楼款，收款人：***”。***确认收到了此笔100,000.00元款项。并将经昌盛公司经理部看验后的复式楼房屋、钥匙、所有权证照和土地使用证交付给昌盛公司经理部，昌盛公司经理部实际取得了该房屋，但未办理产权变更登记。昌盛公司经理部用于置换给***的昌盛公司职工集资楼1号楼5单元402室，合同建筑面积为78.59平方米，工程完工后实测面积超出合同面积6.407平方米。2004年8月27日，***向昌盛公司经理部补交超面积房款5,445.95元。后***将昌盛公司职工集资楼1号楼5单元402室以76,500.00元的价格转让给案外人付佩君，在昌盛公司经理部帮助下办理了变更购房合同的手续。***经昌盛公司经理部收取了付佩君交付的购房款。办理上述交易过程及相关事项经手人为昌盛公司经理部的杨成。至此，除昌盛公司经理部未办理建行家属楼A单元401室产权变更登记外，《买卖交易合同》约定的其他事项双方均已经履行完毕。

2005年3月26日，昌盛公司经理部与***签订《房屋抵账协议书》，约定内容为：“甲方：北安市昌盛建筑安装有限责任公司职工集资楼项目经理部。乙方：***。甲方于2004年11月24日，在乙方处借款人民币伍万元，约定月息3分，借据载名为曹立军，实为乙方资金。甲方于2005年1月9日，在乙方处借款人民币壹拾万零陆仟元，约定月息3分，借据载名为沈子峰，实为乙方资金。以上两笔资金曹立军、沈子峰都已确认为***所有，将在本协议签字认可。由于甲方经济困难，不能用现金偿还以上资金，经甲、乙双方友好协商，及借据载名人曹立军、沈子峰认可，甲方将拥有产权的二道街路南建行后院的建行家属楼A单元401室（复式楼）（***抵账给甲方）抵偿给乙方，此房屋产权证面积为115.74平方米，顶抵以上两笔借款的本息，达成如下协议条款，共同遵守。一、截止本协议签订，甲方欠乙方借款利息15,540.00元，本息合计171,540.00元。二、此抵账房屋作价人民币壹拾陆万元（160,000.00元）。三、甲方负责协调办理产权过户手续，一切过户费由甲方承担，本协议签订后一个月内办完产权过户。四、甲方负责结清本协议签订之前的此房屋的一切水、电、热等费用。五、甲方负责将此抵账房屋的阳台窗改造成塑钢窗。六、综上一、二条，甲方尚欠乙方人民币11,540.00元，此款顶抵第五条发生费用，互相不找差。若不能实现第五条协议条款，甲方将退还以上欠款。七、将***抵账《买卖交易合同》及100,000.00元交款收据、产权证、土地证交由乙方保管。八、此房屋若发生产权纠纷，甲方除按原两份借据金额计息偿还本息，另按房价160,000.00元的双倍赔偿给乙方损失。九、2004年11月24日，以曹立军名义借给甲方的人民币伍万元，实为***所有，本人在此声明，声明人（签字）：曹立军。2005年1月9日，以沈子峰名义借给甲方的人民币壹拾万零陆仟元，实为***所有，本人在此声明，声明人（签字）：沈子峰。十、本协议一式两份，甲、乙方各执一份，甲、乙方盖章签字之日生效。”昌盛公司经理部及杨成在该协议书上盖有印章及名章确认。***在该协议书上签字、捺印确认。之后，在2005年4月，杨成召集***、***到北安市房产管理局办理建行家属楼A单元401室产权变更登记手续，此前***与***并不相识。在北安市房产管理局交易大厅进行变更登记的所需事宜均由杨成带领***、***办理。

庭审中，***陈述，2005年4月，昌盛公司经理部杨成找***到北安市房产管理局交易大厅，杨成手持一份已经书写好的建行家属楼A单元401室交易“协议书”，金额为85，000.00元。“买方”处为签名***。***对此提出疑问。杨成称，写85,000.00元是为了少交税。***是田树海妻子。***就在“协议书”上卖方处签字了。同时还在办理变更登记的表上签了名。随后，杨成称其他事项由其办理，***即离开交易大厅。***陈述，2005年4月10日左右，田树海电话通知***到北安市房产管理局交易大厅办理建行家属楼A单元401室产权变更登记。***到交易大厅时，杨成拿着已经签好“***”名字的协议书，是谁代签的名字***不清楚。整个变更登记过程都是杨成带领其办理。办理完毕后于2005年4月22日取得北房权证兆麟区字第013790号产权证书，并且实际占有该房屋。

另查明，***于2010年6月20日，以250,000.00元价格，将本案争议房屋转让给沈子峰。双方签订了《房屋买卖协议书》，***给沈子峰出具收到250,000.00元卖房款“收据”一份。2012年5月，双方办理了产权变更登记，沈子峰于2012年5月30日取得了北房权证兆麟区字第S2012050407-2/2号产权证书，现该房屋由沈子峰居住。

又查明，2002年4月10日，原告公司法定代表人李取昌就昌盛公司职工集资楼工程项目给田树海、杨成出具《授权委托书》一份，任命田树海为该项目经理部负责人，杨成为该项目经理部技术负责人。田树海、杨成在施工过程中涉嫌犯罪，2009年5月8日，北安市人民法院作出（2009）北刑初字第8号刑事判决书，认定二人犯合同诈骗罪，判处刑罚。同时认定，田树海挂靠昌盛公司，以该公司名义，实则个人开发昌盛公司职工集资楼项目。期间，任命杨成为技术负责人。另，北安市人民法院在对田树海、杨成合同诈骗案开庭庭审时，原告公司法定代表人李取昌出庭陈述证人证言，内容为，我在为田树海、杨成出具《授权委托书》后，田树海对我讲他欠别人的债务太多，开工怕法院和银行查封楼房，同我商量项目经理部负责人换成杨成，对外是杨成，内部还是田树海管理，整个项目工地全部由田树海负责，包括资金进入全部是田树海负责指挥，杨成负责技术和施工。

再查明，2010年7月，北安市人民政府常务会议对田树海、杨成涉案后昌盛公司集资楼工程项目遗留问题进行审议，议定由昌盛公司承担解决该项目遗留问题的责任和义务。昌盛公司在处理过程中查询北安市房产局档案时发现本案诉争房屋，故诉讼至本院。

原审法院判决认为，归纳总结当事人的诉辩意见，结合庭审中对原、被告及第三人提交证据的质证，根据本案审理过程中查清的事实，本案处理取决于以下二个问题：一、本案涉及的四个房屋交易合同的效力问题。第一，2004年8月20日，昌盛公司经理部与***签订的《买卖交易合同》，系昌盛公司经理部与***之间的真实意思表示，不违反法律规定，内容合法，且双方已经实际履行。原、被告及第三人对此合同均无异议，应为合法有效合同。第二，2004年8月10日，***与“***”签订的《协议书》，系昌盛公司经理部与***、***在办理建行家属楼A单元401室产权变更登记过程中，为减少交易次数，以低于实际成交价格达到少缴税的目的，而产生的虚假合同。虽然该《协议书》经鉴定系昌盛公司经理部杨成所写，但通过本案查明的事实可以认定，***与***对杨成以此达到减少一次产权变更登记继而少缴纳交易税的情况是知情的。根据法律规定，昌盛公司经理部与***、***上述行为属恶意串通，损害国家利益的行为，《协议书》依法应认定为无效合同。第三、2005年3月26日，昌盛公司经理部与***签订的《房屋抵账协议书》是否有效。原告认为该协议不真实。沈子峰、曹立军对与昌盛公司经理部之间的借贷关系所作的声明。原告认为系债权、债务的转移，而一个合同只能对一个法律事实进行约定，不能涵盖两个以上的法律关系。这个声明不符合合同法规定的债权、债务的转移，这种声明是无效的。本院认为，原告所举证据未能证实昌盛公司经理部与***《房屋抵账协议书》存在无效的情形，且该房屋已经由昌盛公司经理部实际交付给***，并由昌盛公司经理部杨成、***、***将该房屋产权变更登记至***名下。根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，《房屋抵账协议书》中有曹立军、沈子峰的声明条款，并有昌盛公司经理部印章、杨成名章及***签字确认。《房屋抵账协议书》上虽是杨成名章，但***与***用于房屋变更登记的“协议书”系杨成书写，证明其对此事知情，结合原告提交的“授权委托书”。根据上述事实，可以认定该债权转让已经通知昌盛公司经理部。故原告主张该协议无效的上述理由不能成立，本院不予支持。第四、2010年6月20日，***将建行家属楼A单元401室转让给沈子峰，双方签订了《房屋买卖协议书》，并已实际履行。原告主张该房屋转让是在本案诉讼期间，系双方恶意串通，侵害原告利益的行为。但原告举示的证据未能对其主张予以证实，也未提交向房屋产权登记部门对本案争议房屋变更登记提出异议的相关证据。故其主张不能成立，本院不予支持。***主张因原告未按照《房屋抵账协议书》第五、六条款约定将此房屋阳台窗改造成塑钢窗，要求原告给付***人民币11，540.00元，该主张与本案不属同一法律关系，可另案诉讼。本案属因不动产物权引发的争议，不适用债权的诉讼时效，被告以超过诉讼时效为由所主张的抗辩理由不能成立，本院不予支持。

昌盛公司经理部2002年设立，经原告及其法定代表人李取昌通过《授权委托书》对田树海、杨成在经理部的职务予以任命。后因田树海、杨成在建设该工程期间有违法犯罪行为，导致昌盛公司经理部解体。2010年7月，北安市政府常务会议审议要求原告承担解决昌盛公司经理部遗留问题的责任。本案争议房屋自2004年8月20日起，经***、昌盛公司经理部、***之间两次转让，至2005年4月22日产权变更至***名下。原告公司并未实际参与，也未在昌盛公司经理部与***换购该房屋过程中投入资金或其它财产。原告也承认对昌盛公司经理部换购***该房屋后又予以处分的事实是在2010年7月按照北安市人民政府的指示处理公司职工集资楼项目经理部遗留问题及10月查询北安市房产局档案时才发现的。原告公司经北安市政府责成处理昌盛公司经理部的遗留问题是对其作为该工程项目的“开发主体”应承担的相应法律责任。故原告主张***及沈子峰在该房屋交易过程中有侵害原告利益的行为不能成立，本院依法不予确认。

原告在庭审中又主张，昌盛公司经理部与***签订《房屋抵账协议书》中沈子峰所声明实106，000.00元的实际债权人为***是虚假的，此款是昌盛公司经理部在2004年1月4日，以沈子威、曹立军、宋胜利的名义在北安市农村信用合作联社204万元贷款中偿还债务后的余款，是昌盛公司经理部的资金。并申请本院依法调查沈子峰妻子曹丽莉于2005年1月7日在北安市农村信用合作联社开具账户的交易记录。但根据原告提交的证据及申请本院调取的证据，并不能证实2005年1月9日，昌盛公司经理部给沈子峰出具的借据中体现的106，000.00元出自204万元贷款的余款97万元，且2005年1月9日田树海给沈子峰出具了收到204万元贷款的“收据”予以确认。故原告的上述主张，缺乏事实依据，本院不予确认。

二、原告主张本案争议房屋在办理产权变更登记中是基于无效的《协议书》诉请沈子峰排除妨碍，腾让房屋的问题。本案所涉争议房屋依法应由***与昌盛公司经理部之间办理产权变更登记。再由昌盛公司经理部与***之间办理产权变更登记。并应依据基于双方真实意思表示签订的买卖合同进行办理。而昌盛公司经理部与***、***之间为办理产权变更登记而使用的“协议书”虽经房产交易部门审核，***也领取了房屋产权证。但其行为违反了我国税收管理规定，损害了国家利益。应在房地产登记管理部门补办相关手续及税务机关补缴有关税款。办理产权变更登记是房屋所有权发生转移的法定要件，而不是房屋买卖合同的生效要件。***与昌盛公司经理部置换楼房签订的《买卖交易合同》及昌盛公司经理部与***签订的《房屋抵账协议书》，均属合法有效的合同。***、昌盛公司经理部、***之间办理产权变更登记过程中的逃避缴纳房产交易税行为，不影响本案争议房屋物权转移的效力。基于本案当事人之间对房屋买卖的真实意思表示进行的物权转移，且已实际占有、使用，应认定为物权变动已经完成。***取得此房屋后，转售于沈子峰，其行为不违背法律规定，并办理了产权变更登记，现该房屋的所有权已归沈子峰所有。

综上，原告请求确认昌盛公司经理部与***签订的《买卖交易合同》系合法有效合同的诉讼请求，本院予以支持。原告请求确认《协议书》为无效合同的诉讼请求，本院予以支持。原告要求沈子峰排除妨碍，腾让房屋的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决，一、原告昌盛公司经理部与被告***签订的《买卖交易合同》为合法有效的合同；二、被告***与***为办理产权变更登记的《协议书》为无效合同；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，其中由被告***负担50.00元，被告***负担50.00元。鉴定费2,500.00元由原告负担。

判决宣判后，原告昌盛公司不服，以上诉人认为重审判决第一、二项认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。第三项判决和对罗亚娟与昌盛公司经理部、沈子峰分别签订的两份合同以及罗亚娟与沈子峰在诉讼期间办理房屋产权过户手续行为不违法等论述属于认定事实不清，适用法律错误，程序违法；所谓的***与昌盛公司经理部签订的《房屋抵账协议书》应当依法认定为无效合同,重审判决认定为合法有效的合同是错误的；***与沈子峰签订的合同是在罗亚娟与***签订无效的《协议书》之后,故罗亚娟与沈子峰之间的合同依法应当是无效的,重审判决认定为合法有效的合同是错误的；重审判决以“原告公司经北安市政府责成处理昌盛公司经理部的遗留问题是其作为该工程‘开发主体’应当承担的相应法律责任”为由,认定***与沈子峰没有侵害上诉人的利益,违反权利与义务对等的基本原则,将上诉人置于只能任人宰割的法律主体地位,显然是错误的；重审判决以《物权法》的不需要登记的动产物权转移法律规范强加于需要登记的不动产的物权转移的头上,不影响房屋物权转移的效力的法律观念是错误的。认定***“物权变动已经完成”以及罗亚娟与沈子峰在接到一审判决后并在***提出上诉期间办理房屋产权变更登记的行为“不违背法律规定”是错误的；重审判决认定***对诉争房屋“且已实际占有、使用”完全是空穴来风。该房屋自***与上诉人签订《买卖交易合同》后，一直由沈子峰所占据和把控,***根本一天都没有使用过，***、沈子峰对此事无异议；重审判决以在“昌盛公司经理部与***签订的《房屋抵账协议书》有曹立军、沈子峰的声明条款……可以认定该债权转移已经通知昌盛公司经理部”认定曹立军、沈子峰的原有债权实为“乙方(***)所有”为债权债务转移是没有尊重客观事实并有悖于现行法律规定的；重审判决认定“原告主张该房屋(***与沈子峰之间的)转让是在本案诉讼期间,系双方恶意串通,侵害原告利益的行为,但原告举示的证据未能对其主张予以证实”,是在偏袒一方、压制一方,是极其不公允的；重审判决对***主张要求上诉人给付其11，540.00元改造费用,“可另案诉讼”的论述是违法的。***既没有在答辩状中提出这一主张，也没有向法院提交反诉状缴纳反诉费，故该论述应当在判决中依法予以剔除;重审判决以沈子峰办理了产权变更登记为由,认定“现该房的所有权已归沈子峰所有”、“原告要求沈子峰排除妨碍、腾让房屋的诉讼请求,本院不予支持”是错误的。因为变更登记不是依法登记,而是在诉讼期间沈子峰与***恶意串通形成的,同时***与***的所谓的房屋《买卖协议》已经在判决中确认为无效合同,***没有依法取得的房屋所有权,也就无权对该房行使处置权卖给沈子峰。重审判决在此基础之上,确认***的出卖该房、沈子峰买房、过户合法有效,驳回上诉人请求沈子峰排除妨碍、腾让房屋的诉求,形成了明显的、重大的法律冲突,使得该判决无法执行、无法得以实现；重审判决忽视了沈子峰在一审判决后,没有提出上诉,即服从了(2011)北民初字第199号民事判决。故重审判决不应当对其在重审期间提出的任何新诉求进行审理和判决,更不应该支持其违法行为；原审法院判决剥夺了上诉人的诉讼权利,程序违法，上诉人在所有程序中依法提出有关房产的申请,均没有得到原审法院的认可和支持,影响了此案的正确审理和判决；***是沈子峰的嫂子;***的丈夫沈子威是沈子峰的哥哥，曹立军是沈子峰妻子曹丽丽的弟弟，聂晓民是沈子峰的舅舅，聂晓民的妻子刘淑云是沈子峰舅母，刘桂英是聂晓民的姨，也与沈子峰系亲属关系，杜学文是沈子峰的表哥，沈子峰在此案中具有非常隐秘的地位,有着极大的隐秘利益关系等为主要上诉理由，向本院提起上诉。请求二审法院依法撤销北安市人民法院（2013）北民重字第1号民事判决书第三项即驳回原告的其他诉讼请求；依法改判罗亚娟与沈子峰之间的房屋买卖合同无效；依法确认沈子峰侵犯上诉人的房产所有权，判令沈子峰腾让其所占居的上诉人所有的北安市建行家属楼A单元401室；请求支持上诉人诉讼请求，或者维持（2011）北民初字第199号民事判决；全部诉讼费用由三被上诉人承担。

本院庭审中，上诉人昌盛公司提交了下列证据：

1、2004年11月24日田树海、宋胜利和曹立军签订的借款协议书复印件一份。证明***持有的2005年3月26日《房屋抵账协议书》的不真实性。协议书借款和出具的借据的借款时间和数额均一致，其中借款人是昌盛公司经理部田树海、宋胜利，贷款人是曹立军，见证人是沈子峰。罗亚娟的房屋抵账协议不能抗辩原始书证。卷宗中2005年1月9日沈子峰的借据上写明借沈子峰现金106,000.00元。

被上诉人罗亚娟的委托代理人黄金光认为该证据不是新证据不同意质证。

被上诉人沈子峰认为该证据不是新证据不同意质证。

2、2004年11月20日杜学文和昌盛公司经理部签订的借款抵押合同、昌盛公司经理部出具的借据、2007年4月2日沈子峰以杜学文名义递交法院的起诉状、2011年3月29日沈子峰书写的担保书、2011年4月9日沈子峰、杜学文出具的保证书、2007年6月3日田树海书写的说明、2007年4月30日宋胜利书写证言复印件各一份。证明沈子峰曾经有过伪造证据企图侵害昌盛公司合法权益的行为，同时证实***《房屋抵账协议书》的不真实性及不合法性、不具有有效性。

被上诉人罗亚娟的委托代理人黄金光认为该组证据来源程序不合法，且该组证据不能对抗《房屋抵账协议书》，《房屋抵账协议书》是有效的。在重审质证中上诉人对2份借据证据本身真实性无异议。昌盛公司经理部建楼是田树海独资的个人财产和上诉人没有关系，《房屋抵账协议书》合法有效，该组证据不能对抗《房屋抵账协议书》。

被上诉人沈子峰认为该证据和本案无关，是无效证据，本案的事实首先是欠钱然后是抵账最后是房屋过户。

3、2006年6月23日北安商务导航报第二版刊登的声明作废广告一份，证明昌盛公司经理部和杜学文签订的借款抵押合同及和***持有的《房屋抵账协议书》盗用公章的真实性。田树海和杨成被拘留以后通过公安审讯，认为昌盛公司经理部公章存在于沈子峰手中，经过公安机关追缴，沈子峰否认。

被上诉人罗亚娟的委托代理人黄金光认为《房屋抵账协议书》是2005年3月26日签订的，和该证据无关，且财产是田树海个人投资和上诉人无关。

被上诉人沈子峰质证意见和***代理人黄金光的质证意见一致。

4、2004年4月3日张佩英与昌盛公司经理部签订的职工集资楼购房合同书、2003年6月8日***与昌盛公司经理部签订的职工集资楼购房合同书各一份，证明***持有的房屋抵账协议书缺少购楼收据和必要的法律附件，该合同应该认定为无效。

被上诉人罗亚娟的委托代理人黄金光认为该组证据不能对抗《房屋抵账协议书》，昌盛公司经理部和罗亚娟签订了《房屋抵账协议书后，昌盛公司经理部将抵账房屋钥匙***的房权证、土地使用证，***和昌盛公司经理部签订的房屋买卖协议书及***收到项目部的10万元收据都交给了***，说明昌盛公司经理部认可了《房屋抵账协议书》中的全部事实，也说明房《屋抵账协议书》是真实的。

被上诉人沈子峰质证意见和***代理人黄金光的质证意见一致。

经本院庭审认证认为，由于昌盛公司经理部与***签订的《房屋抵账协议书》上所加盖的公章和杨成的签名均是真实的，故上诉人昌盛公司提交的上述证据不足以证明其欲证实的《房屋抵账协议书》不真实的问题，本院不予采纳。

经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。

本院认为，被上诉人***在与上诉人昌盛公司签订《买卖交易合同》后，已经将本案诉争的房屋交付给昌盛公司，昌盛公司虽未办理房屋产权过户手续，但是诉争房屋的所有权实际上已经属于昌盛公司，昌盛公司对诉争房屋享有处分的权利。由于《买卖交易合同》及《房屋抵账协议书》中均明确约定产权过户费用由昌盛公司负责，故昌盛公司在与被上诉人***签订《房屋抵账协议书》之后，以***与***签订诉争房屋买卖《协议书》的形式将诉争房屋的产权过户更名由***直接变更为***，导致***与***签订诉争房屋买卖《协议书》无效，即昌盛公司是导致该《协议书》无效的过错方。因昌盛公司经理部与***签订的《房屋抵账协议书》上所加盖的公章和杨成的签名均是真实的，而昌盛公司没有提交有效的证据予以证实《房屋抵账协议书》是虚假的，故原审法院认定《房屋抵账协议书》有效符合法律规定。***取得了诉争房屋的所有权，即享有处分该房屋的权利，其将房屋出卖给沈子峰系行使处分该房屋的权利，不违反法律规定，该行为不因买受人沈子峰系其亲属而无效。综上，昌盛公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100.00元、邮寄费160.00元，由上诉人北安市昌盛建筑安装有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　刘红梅

审判员　　王伟才

审判员　　朱传茂

二〇一五年八月二十五日

书记员　　赵　雪