北京中矿基业安全防范技术有限公司等与北京时代畅想物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)京03民终7268号

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京中矿基业安全防范技术有限公司。

法定代表人：凌虹，总经理。

委托诉讼代理人：程阳，北京市兰台律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王家田，北京市兰台律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京时代畅想物业管理有限公司。

法定代表人：杨继刚，总经理。

委托诉讼代理人：马万明，北京市中兆律师事务所律师。

原审第三人：中国冶金地质总局。

法定代表人：卢进，局长。

委托诉讼代理人：田云生，男。

委托诉讼代理人：冯叶，女。

上诉人北京中矿基业安全防范技术有限公司（以下简称中矿基业公司）因与被上诉人北京时代畅想物业管理有限公司（以下简称时代畅想公司）、原审第三人中国冶金地质总局（以下简称冶金总局）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初6401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中矿基业公司的诉讼代理人王家田，被上诉人时代畅想公司的诉讼代理人马万明、原审第三人冶金总局的诉讼代理人田云生、冯叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

中矿基业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持中矿基业公司一审反诉请求，驳回时代畅想公司一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由时代畅想公司承担。事实和理由：一、一审法院认定中矿基业公司在2015年1月1日至2015年9月10日实际使用涉案房屋属于事实认定错误。因时代畅想公司违反双方约定未协助中矿基业公司取得工商注册地址变更登记，因此导致中矿基业公司不能使用位于北京市朝阳区西坝河东里甲16号院（以下简称涉案房屋）开展业务，因此中矿基业无需支付租金；二、中矿基业公司在一审庭审中提交了《装饰装修工程施工合同》、工程决算单、装修款支付凭证及相关发票证明装修实际损失金额为211080元，应当全部得到支持，一审法院仅支持了12万元，于法无据；三、解除租赁合同后，中矿基业公司搬离过程中，时代畅想公司私自扣押中矿基业公司的财产，至今仍有大量物品未归还。一审法院认定无法证明时代畅想公司扣押财产的事实属于认定事实不清；四、因时代畅想公司扣押了中矿基业公司大量业务资料和内部管理资料，导致中矿基业公司无法履行与客户签订的合同，使中矿基业公司无法正常经营，给中矿基业公司造成了无法估量的严重损失。

时代畅想公司辩称，不同意中矿基业公司的上诉请求，时代畅想公司虽然不同意一审判决，但是没有上诉。首先，关于租金，中矿基业公司实际使用了涉案房屋，时代畅想公司履行了涉案合同的主要义务，时代畅想公司积极协助中矿基业公司办理工商登记变更手续，但是冶金总局拒绝在场所所用证明上盖章，所以不能协助中矿基业公司办理工商登记变更手续的责任在冶金总局，时代畅想公司对此并没有过错，中矿基业公司应当支付租金；其次，关于装修损失，装修如何进行，花了多少钱，时代畅想公司不太清楚，装修损失应当由冶金总局承担；再次，关于扣押物品，中矿基业公司解除合同从涉案场地搬出去，时代畅想公司没有异议，也没有扣押其物品；最后，关于业务损失，时代畅想公司并没有扣押中矿基业公司的财产，所以不存在业务损失问题。

冶金总局述称，同意一审判决，意见与一审时意见一致。

时代畅想公司向一审法院起诉请求：1.要求中矿基业公司按照合同约定的租金标准支付拖欠的租金371304.5元、车位费16400元。2.要求中矿基业公司按照合同约定支付违约金151833元。

中矿基业公司向一审法院反诉称：1.时代畅想公司赔偿房屋装修损失211080元；2.时代畅想公司返还扣押的财产；3.时代畅想公司赔偿业务损失200000元。

一审法院认定事实如下：涉案房屋曾由冶金总局所有，时代畅想公司向冶金总局承租该楼房后分别出租给其他企业。2014年7月29日时代畅想公司（甲方）、中矿基业公司（乙方）签订《租赁合同》，约定时代畅想公司将其承租的涉案房屋出租给中矿基业公司，租赁期限为2014年7月28日至2017年12月31日。约定：“主楼三层整层建筑面积550平方米，4元/米每天，年租金803000元；半地下三间，年租金108000元；免费提供一个车位，有偿提供车位3个，月租金400元/月，年付14400元。免租期一个月，为2014年7月28日至2014年9月1日。租金支付时间为乙方每两个月向甲方支付一次租金，第一次支付租金的时间为2014年7月28日，房租为151833元，押金为133833元。第二次支付房租时间为2014年10月31日前，金额为151833元，以此类推。以后乙方应提前5日将上述款项支付给甲方。甲方允许乙方对所承租的房屋进行装修、装饰或添置新物。乙方的装修、装饰方案必须报甲方核准并备案。如因乙方违反合同条款约定或使合同无法履行，乙方应在五个工作日内缴清房屋租金、其他费用和滞纳金，并向甲方支付相当于两个月的租金作为赔偿。乙方缴纳的押金甲方应予退还。如因甲方违反合同条款约定或使合同无法履行，甲方在五个工作日内退还乙方租房押金和预缴房屋租金的剩余部分，并向乙方支付相当于两个月的租金作为赔偿。甲方提供乙方附件，不能使甲方注册工商营业执照、不能办理特许资质的，乙方有权单方解除合同，甲方退还乙方已交房屋押金，并向乙方支付相当于两个月的租金作为赔偿，本合同同时终止。”合同签订后，时代畅想公司于2014年7月28日将涉案房屋交付中矿基业公司占有使用，中矿基业公司向时代畅想公司支付了133833元押金以及2014年9月1日至2014年12月21日期间的租金279333元，2014年7月28日至2014年9月1日免租期期间的物业管理费15400元。房屋租赁期间，由于无法办理涉案房屋的《企业住所（经营场所）证明》，中矿基业公司无法办理营业执照正常经营。2015年9月10日中矿基业公司向时代畅想公司发送《通知函》要求解除合同，并于当日搬离涉案房屋，时代畅想公司对解除合同不持异议。

时代畅想公司主张中矿基业公司欠付2014年9月1日至2014年12月31日期间的租金24333元，但未就此提交向中矿基业公司交付该50平方米房屋的证据。就车位费一项，时代畅想公司主张合同约定为中矿基业公司提供一个免费车位，三个有偿车位，但时代畅想公司并未向其支付车位费，中矿基业公司就此辩称其仅使用了一个车位，不同意支付相应款项，但未就此提交证据佐证。

中矿基业公司主张时代畅想公司支付房屋装修损失，提交了《装饰装修工程施工合同》、工程决算单、装修款支付凭证佐证。中矿基业公司主张时代畅想公司返还其扣押财产，但并未就此提交证据佐证时代畅想公司的扣押行为。中矿基业公司主张时代畅想公司赔偿其业务损失，由于中矿基业公司扣押财产导致没有资料为客户出具评审报告，造成损失。

一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，时代畅想公司与中矿基业公司签订《租赁合同》，双方均应当按照约定履行合同。

根据本案查明的事实，时代畅想公司将涉案房屋交付中矿基业公司使用，双方在合同履行期间因办理营业执照问题发生争议，时代畅想公司认可其向中矿基业公司违约，中矿基业公司于2015年9月10日向其发函解除合同，并应当向中矿基业公司支付相当于两个月租金的违约金、返还押金，一审法院对此不持异议。

对于时代畅想公司的诉讼请求，2014年9月27日至2015年9月10日期间租金一项，中矿基业公司称时代畅想公司并未将涉案房屋内一间50平方米的房屋交付中矿基业公司占有使用，时代畅想公司称其已经将该部分房屋交付，但未就此提交证据佐证，结合此前时代畅想公司向中矿基业公司收取的租金数额，时代畅想公司并未对中矿基业公司交纳的租金数额提出异议，可以视为其对该部分租金数额并无争议，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。2015年1月1日至2015年9月10日期间的租金一项，在此期间，中矿基业公司仍然占有使用涉案房屋，故对时代畅想公司要求中矿基业公司支付该部分租金一项，一审法院予以支持，具体数额，一审法院结合双方合同实际履行情况综合判定。时代畅想公司主张将押金以及违约金从欠付租金中扣除，中矿基业公司予以认可，一审法院对此不持异议。时代畅想公司主张的车位费一项，中矿基业公司主张其仅适用了一个车位，时代畅想公司称其已经将四个车位交付中矿基业公司使用，但未就此提交证据佐证，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。时代畅想公司主张的违约金一项，由于时代畅想公司无法配合中矿基业公司办理营业执照导致中矿基业公司无法正常经营，时代畅想公司亦认可其违约，中矿基业公司逾期缴纳租金并非恶意，对时代畅想公司该项诉讼请求一审法院不予支持。

对于中矿基业公司提出的反诉请求，房屋装修损失一项，确系合理损失，一审法院予以支持，具体数额，一审法院结合中矿基业公司所提交证据综合判定。返还扣押财产及赔偿业务损失两项，中矿基业公司没有提交证据证明时代畅想公司扣押其财产，并由此导致了业务损失，故对该项诉讼请求一审法院不予支持。

综上，判决：一、中矿基业公司于判决生效后七日内，支付时代畅想公司房屋租金293608元；二、时代畅想公司于判决生效后七日内，赔偿中矿基业公司装修损失12万元；三、驳回时代畅想公司的其他诉讼请求；四、驳回中矿基业公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，中矿基业公司提交2018年1月18日的录像光盘，证明时代畅想公司扣押其财产的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。时代畅想公司认可光盘的真实性，但证明目的不认可，认为光盘中内容没有一句话或者一个画面证明这些物品是被时代畅想公司扣押的，只能看出是取走了一些物品。冶金总局称对该事实不清楚。本院对该证据认定如下，该录像内容未明确显示时代畅想公司扣押了中矿基业公司的财产，该证据与待证事实之间缺乏关联性，故本院不予采信。

本院在二审期间依法补充查明如下事实：中矿基业公司诉称一审中提交的物业装修管理费8000元《收据》，为装修前的核准和备案手续。时代畅想公司辩称，《收据》真实性认可，知道中矿基业公司装修一事，收取8000元确实是同意中矿基业公司进行装修，但是这不属于合同中约定的核准和备案，怎么装修、花了多少钱中矿基业公司并不清楚。

另查，《租赁合同》中约定:“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同……甲方提供乙方附件，不能使甲方注册工商营业执照、不能办理特许资质的。”本院认为，以上合同表述有瑕疵，但并不影响对合同条款的理解。双方均认可时代畅想公司应协助中矿基业公司办理营业执照，故对时代畅想公司未履行该项义务，构成违约，本院予以确认。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，中矿基业公司和时代畅想公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。

关于2015年1月1日至2015年9月10日的涉案房屋租金问题，涉案合同于2015年9月10日解除，对于中矿基业公司诉称，时代畅想公司违反双方约定未协助其取得工商注册地址变更登记，不应支付租金。因在合同解除前，双方均应当严格按照合同的约定履行义务，时代畅想公司未协助中矿基业公司取得工商注册地址变更登记，不影响中矿基业公司交纳租金的义务。一审法院根据《租赁合同》中的约定，扣除时代畅想公司应付违约金、应返还押金后确认的中矿基业公司欠付租金数额并无不当，本院予以确认。

关于装修损失问题，《租赁合同》中约定，“甲方允许乙方对所承租的房屋进行装修、装饰或添置新物。乙方的装饰方案必须报甲方核准并备案”，双方并未严格按照合同约定就装修费用进行核准备案，一审法院根据中矿基业公司提交的《收据》、相关证据综合判定的装修损失数额并无不当，本院予以确认。

关于扣押财产及业务损失的问题，中矿基业公司并未提供证据证明时代畅想公司扣押其财产，并因此造成其业务损失，一审法院未支持该项诉请亦无不当，本院予以维持。

另，时代畅想公司对一审判决虽有意见，但在法定期限内未提出上诉，本院视为其同意一审判决。

综上所述，中矿基业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18047元，由北京中矿基业安全防范技术有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　巴晶焱

审 判 员　蒋　巍

审 判 员　周熙娜

二〇一八年六月二十日

法官助理　吴可加

法官助理　李　惠

书 记 员　刘怡然