北京时代畅想物业管理有限公司与北京中矿基业安全防范技术有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）京0105民初6401号

原告（反诉被告）：北京时代畅想物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区芍药居（煤炭印刷厂）1幢2层212室。

法定代表人：徐国庆，董事长。

委托诉讼代理人：马万明，北京市中兆律师事务所律师。

被告（反诉原告）：北京中矿基业安全防范技术有限公司，住所地北京市朝阳区左家庄前街1号1号楼B区2层203室。

法定代表人：凌虹，总经理。

委托诉讼代理人：程阳，北京市兰台律师事务所律师。

第三人：中国冶金地质总局，住所地北京市朝阳区姚家园路105号2座。

法定代表人：卢进，局长。

委托诉讼代理人：张润洁，北京继来律师事务所律师。

原告（反诉被告）北京时代畅想物业管理有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京中矿基业安全防范技术有限公司（以下简称被告）、第三人中国冶金地质总局（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马万明、被告的委托诉讼代理人程阳、第三人的委托诉讼代理人张润洁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告按照双方合同约定的租金标准支付拖欠的租金371304.5元、车位费16400元。2.要求被告按照双方合同约定向我方支付违约金151833元。事实和理由：我方向第三人承租了北京市朝阳区西坝河东里甲×号院，并将该楼房分别出租给其他企业。2014年7月29日原被告双方签订《租赁合同》，约定我方将我承租的北京市朝阳区西坝河东里甲×号院房屋中主楼三层整层及半地下房屋三间（涉案房屋）出租给被告，约定租赁期限为2014年7月28日至2017年12月31日。2014年7月28日合同签订当天我方将房屋交付被告占有使用，被告向我方支付了押金133833元，并支付了2014年9月1日至2014年12月31日的租金279333元。2014年7月28日至2014年9月1日是免租期，被告还支付了免租期期间的物业管理费15400元。2014年9月1日至2014年12月31日期间的租金被告并未足额支付，还欠付24333元，并且2015年1月1日以后的租金被告也未支付。2014年9月开始被告想要在涉案房屋内注册新企业，要求原告协助办理《企业住所（经营场所）证明》，但是由于第三人拒不盖章，导致被告无法办理营业执照，被告于2015年9月10日向我方发函行使解除权解除了合同，并搬离涉案房屋。我方认为，我方无法协助被告办理营业执照，被告行使合同解除权，合同已经解除，我方在退还被告押金及支付相当于两个月的租金的违约金后，被告还应当向我方支付剩余租金346971.5元以及车位费16400元。同时由于被告逾期支付租金超过十天，应向我方支付相当于两个月租金的违约金。此后，双方经协商无法达成一致意见，故起诉，望判如所请。

被告辩称并反诉称，我方不同意原告的诉讼请求。2014年9月1日至2014年12月31日期间的租金确实有24333元我方并未支付，是由于有50平方米的房屋原告一直未交付我方使用，所以不存在这部分的租金。2015年1月1日至2015年9月10日期间的租金我方确实未支付，但是是由于原告一直无法为我方提供《企业住所（经营场所）证明》，我方无法办理营业执照，导致我方租赁房屋的目的没有达到，因此不同意向原告支付该部分租金。2014年9月27日至2015年9月10日期间我方仅使用了一个车位，价格确实是是400元每月，但双方合同第一条第三款约定原告为我方免费提供一个车位，所以我方不需要向原告支付车位费。据此，我方并不存在违约行为，所以不同意支付违约金。同时我方提出反诉：1.要求原告赔偿我方房屋装修损失211080元；2.要求原告返还扣押我方的财产；3.要求原告赔偿我方业务损失200000元。

原告对被告的反诉辩称，我方不同意被告的反诉请求。被告确在涉案房屋内进行了装修，具体装修内容我方不清楚。按照双方合同第三条第一项的约定，被告装修需要向我核准和备案，但被告并未向我方申报。从被告提交的证据来看并不能显示出就是对涉案房屋进行的装修。我方并未扣押被告的财产，被告搬家的时候没有全部拿走这些物品，后来被告陆续拿走了，2017年12月底被告将大部分物品搬走，2018年1月全部搬走，我方不再控制被告的任何物品，不存在扣押财产的问题。被告提交的证据也不足以证明业务损失的存在。此外，被告不能办理营业执照的责任在于第三人不能提供《企业住所（经营场所）证明》，所以应当由第三人承担装修损失、业务损失。

第三人对原被告的本诉及反诉共同述称，不同意承担本案的诉讼费以及任何费用，我方与本案原告之间的合同已经生效裁判处理，我方不应当再支付其他费用。被告的反诉请求是原被告之间的纠纷，我方并不知情，真实性我方也无法核实。如果原告给被告造成损失也与我方无关。原告是否扣押被告的财产以及是否扣押材料，扣押材料是否会造成业务损失都不确定，我方也无法核实。我方与原告之间的合同约定转租产生的责任应当由原告承担。如果我方在租赁过程中存在违约行为的话也在此前与原告的诉讼中解决了。此外，涉案房屋所在北京市朝阳区西坝河东里甲×号院已经出售给北京富华房地产投资有限公司，不再由我方实际控制。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市朝阳区西坝河东里甲×号院的楼房曾由第三人所有，原告向第三人承租该楼房后分别出租给其他企业。2014年7月29日原被告双方签订《租赁合同》，约定原告将其承租的北京市朝阳区西坝河东里甲×号院房屋中主楼三层整层及半地下房屋三间（涉案房屋）出租给被告，租赁期限为2014年7月28日至2017年12月31日。双方合同同时约定：“主楼三层整层建筑面积550平方米，4元/米每天，年租金803000元；半地下三间，年租金108000元；免费提供一个车位，有偿提供车位3个，月租金400元/月，年付14400元。免租期一个月，为2014年7月28日至2014年9月1日。租金支付时间为乙方每两个月向甲方支付一次租金，第一次支付租金的时间为2014年7月28日，房租为151833元，押金为133833元。第二次支付房租时间为2014年10月31日前，金额为151833元，以此类推。以后乙方应提前5日将上述款项支付给甲方。甲方允许乙方对所承租的房屋进行装修、装饰或添置新物。乙方的装修、装饰方案必须报甲方核准并备案。如因乙方违反合同条款约定或使合同无法履行，乙方应在五个工作日内缴清房屋租金、其他费用和滞纳金，并向甲方支付相当于两个月的租金作为赔偿。乙方缴纳的押金甲方应予偿还。如因甲方违反合同条款约定或使合同无法履行，甲方在五个工作日内退还乙方租房押金和预缴房屋租金的剩余部分，并向乙方支付相当于两个月的租金作为赔偿。甲方提供乙方附件，不能使甲方注册工商营业执照、不能办理特许资质的，乙方有权单方解除合同，甲方退还乙方已交房屋租金，并向乙方支付相当于两个月的租金作为赔偿，本合同同同时终止。”合同签订后，原告于2014年7月28日将涉案房屋交付被告占有使用，被告向原告支付了133833元押金以及2014年9月1日至2014年12月21日期间的租金279333元，2014年7月28日至2014年9月1日免租期期间的物业管理费15400元。房屋租赁期间，由于无法办理涉案房屋的《企业住所（经营场所）证明》，被告无法办理营业执照正常经营。2015年9月10日被告向原告发送《通知函》要求解除合同，并于当日搬离涉案房屋，原告对解除合同不持异议。

庭审中，原告称被告欠付2014年9月1日至2014年12月31日期间的租金24333元，被告就此称2014年9月1日至2014年12月31日期间的租金24333元确实没有支付，但是由于原告有50平方米的房屋一直未交付被告使用，双方就此达成了一致意见，原告向其催交的租金数额也是变更后的，因此不同意支付，原告称已经向被告交付了该50平方米的房屋，但未就此提交证据佐证。就车位费一项，原告称根据合同约定其为被告提供一个免费车位，三个有偿车位，但原告并未向其支付车位费，被告就此辩称其仅使用了一个车位，不同意支付相应款项，但未就此提交证据佐证。

对于反诉，被告要求原告支付其房屋装修损失，并就此提交了《装饰装修工程施工合同》、工程决算单、装修款支付凭证佐证，原告对上述证据真实性予以认可，并称被告确实对涉案房屋进行了装修，但具体装修内容其并不清楚。被告要求原告返还其扣押财产，原告称其没有扣押被告的财产，被告并未就此提交直接证据佐证原告的扣押行为。被告要求原告赔偿其业务损失，称系由于被告扣押财产，导致没有资料为客户出具评审报告所产生的损失，原告对此不予认可。

现原告起诉，要求被告支付剩余租金、车位费及违约金。被告以上述理由抗辩并提出反诉，要求原告赔偿房屋装修损失，返还扣押财产，赔偿业务损失。

本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订《房屋租赁合同》，双方均应当按照约定履行合同。根据本案查明的事实，原告将涉案房屋交付被告使用，双方在合同履行期间因办理营业执照问题发生争议，原告认可其向被告违约，被告于2015年9月10日向其发函解除合同，并应当向被告支付相当于两个月租金的违约金、返还押金，本院对此不持异议。对于原告的诉讼请求，2014年9月27日至2015年9月10日期间租金一项，被告称原告并未将涉案房屋内一间50平方米的房屋交付被告占有使用，原告称其已经将该部分房屋交付，但未就此提交证据佐证，结合此前原告向被告收取的租金数额，原告并未对被告交纳的租金数额提出异议，可以视为其对该部分租金数额并无争议，对该项诉讼请求，本院不予支持。2015年1月1日至2015年9月10日期间的租金一项，在此期间，被告仍然占有使用涉案房屋，故对原告要求被告支付该部分租金一项，本院予以支持，具体数额，本院结合双方合同实际履行情况综合判定。原告主张将押金以及违约金从欠付租金中扣除，被告予以认可，本院对此不持异议。原告主张的车位费一项，被告主张其仅适用了一个车位，原告称其已经将四个车位交付被告使用，但未就此提交证据佐证，对该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张的违约金一项，由于原告无法配合被告办理营业执照导致被告无法正常经营，原告亦认可其违约，被告逾期缴纳租金并非恶意，对原告该项诉讼请求本院不予支持。对于被告提出的反诉请求，房屋装修损失一项，确系合理损失，本院予以支持，具体数额，本院结合被告所提交证据综合判定。返还扣押财产及赔偿业务损失两项，被告没有提交证据证明原告扣押其财产，并由此导致了业务损失，故对该项诉讼请求本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定判决如下：

一、被告（反诉原告）北京中矿基业安全防范技术有限公司于本判决生效后七日内，支付原告（反诉被告）北京时代畅想物业管理有限公司房屋租金二十九万三千六百零八元；

二、原告（反诉被告）北京时代畅想物业管理有限公司于本判决生效后七日内，赔偿被告（反诉原告）北京中矿基业安全防范技术有限公司装修损失十二万元；

三、驳回原告（反诉被告）北京时代畅想物业管理有限公司的其他诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）北京中矿基业安全防范技术有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费9195元，由原告（反诉被告）北京时代畅想物业管理有限公司负担3285元（已交纳），由被告（反诉原告）北京中矿基业安全防范技术有限公司负担5910元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费3733元，由被告（反诉原告）北京中矿基业安全防范技术有限公司负担2383元（已交纳），由原告（反诉被告）北京时代畅想物业管理有限公司负担1350元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　判　长　　陈　洁

人民陪审员　　陈秀珍

人民陪审员　　杜月霞

二〇一八年三月二十八日

书　记　员　　张君斓