北京国通创安报警网络技术有限公司与北京万方鑫业投资咨询有限公司侵权责任纠纷一审民事判决书

北京市海淀区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）京0108民初8209号

原告：北京国通创安报警网络技术有限公司，住所地北京市东城区。

法定代表人：秦嘉黎，总经理。

委托诉讼代理人：李燕青，北京大成律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋颖颖，北京大成（大连）律师事务所律师。

被告：北京万方鑫业投资咨询有限公司，住所地北京市密云区。

法定代表人：张小林，总经理。

委托诉讼代理人：汪斌，北京华城（上海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：解创明，河南信陵律师事务所律师。

原告北京国通创安报警网络技术有限公司（以下简称国通创安公司）与被告北京万方鑫业投资咨询有限公司（以下简称万方鑫业公司）侵权责任纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，于2018年8月14日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭审理了本案。原告国通创安公司之委托诉讼代理人李燕青、宋颖颖，被告万方鑫业公司之委托诉讼代理人汪斌、解创明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

国通创安公司向本院提出诉讼请求：1.将位于盈创动力大厦的37个停车位周围的地桩进行拆除，并对车位恢复原状，将车位上涂抹的“万方鑫业车位”字迹清除；2.万方鑫业公司赔偿我公司租金损失（计算标准：按照我公司与第三人签订的车位租赁合同，每个车位月租金600元，自2017年11月28日起至排除妨碍恢复原状之日止）。事实和理由：2005年6月8日，我公司与北京实创科技园开发建设股份有限公司（以下简称实创开发公司）签订《商品房买卖合同》，取得盈创动力大夏B幢大楼物权（后期办理的房屋所有权证号为xXXXX号，房屋坐落海淀区上地东路×号院×号楼）。实创开发公司将B栋地上车位37个，50年使用权赠送我公司。合同签订后，实创开发公司将上述车位交付我公司使用。2016年12月12日，北京百成首信房地产评估有限公司（以下简称百成首信公司）对我公司的上述房产进行评估，评估价值为11097.98万元，该价值不含上述37个车位。2017年3月15日，我公司将上述房产（不含37个车位）经法院委托北京盛世嘉国际拍卖有限公司进行拍卖，最终万方鑫业公司以11097.98万元竞得该房产。2017年11月28日，我公司工作人员到位于涉案房屋前面的停车位查看，发现我公司停于停车位的车辆被人擅自拖至别处，且违法在其停车位周围设置地桩，导致我公司的车辆无法停入其停车位，我公司车辆无处停放。经与现场工作人员沟通以及查看现场告示，确定以上行为为万方鑫业公司所为，且万方鑫业公司告示显示其要对我公司的停车位进行维修改造，该停车位并非万方鑫业公司财产且万方鑫业公司亦不对其享有使用权，该停车位为我公司合法财产，万方鑫业公司在未征得我公司同意的情况下无权对我公司合法享有的停车位进行改造，亦无权将我公司的车辆拖至别处。2017年12月7日我公司工作人员到车位查看的过程中发现万方鑫业公司工作人员在停车位中写入“万方鑫业专车位”。万方鑫业公司的行为已严重侵犯了我公司的合法权益，为维护我公司的合法权益，特诉至法院。

万方鑫业公司辩称，一、国通创安公司主张37个车位归其所有的证据不足。根据规划图显示2号楼地上车位共计43个，而国通创安公司主张37个车位归其所有，那么37个车位具体的坐落，编号等，在特殊优惠单备注部分写明：由新昌物业公司落实，而至今我公司没有看到该份证据，因此，国通创安公司应首先举证证明37个车位具体指哪些。二、开发商无权对37个车位进行处分，其对国通创安公司的赠与不具有法律效力。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有的客体”。本案43个地上车位不能办理产权登记，其不能成为享有专有权的专有部分，因此，实创开发公司无权对地上车位进行出售、附赠、出租的方式进行处分。如国通创安公司对此持有异议，可另行向人民法院提起确权之诉。三、地上车位应为B座房产的附随物，随B座房产产权变更而转移。物权法第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。我公司通过人民法院拍卖的形式获得海淀区上地东路1号院2号楼的所有权，作为2号楼的业主，车位应当首先满足我公司的需要，其次，43个地上车位系占用公共绿地而形成，依法应归业主共有，而我公司作为2号楼单一业主，当然归属我公司所有。如果车位归国通创安公司所有，不仅损害我公司利益，亦会对园区的整个管理造成混乱。

本院经审理认定事实如下：2005年6月8日，出卖人：实创开发公司与买受人：国通创安公司签订《商品房买卖合同》，约定：实创开发公司将位于北京市海淀区上地东路1号院2号楼（以下称涉诉房产）出售给国通创安公司，合同约定建筑面积4241.05平方米。2013年3月22日，国通创安公司取得了涉诉房产的房屋所有权证（X京房权证海字第×号），房屋性质商品房，规划用途工业用房。2017年5月31日，万方鑫业公司取得了涉诉房产的不动产权证书，房屋建筑面积4241.05㎡，国有建设用地使用权2053年11月23日止。

2016年6月29日，北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）向北京市海淀区不动产登记事务中心送达协助执行通知书，协助执行的项目为：一、请协助我院查封涉诉房产；二、期限为三年，自2016年6月29日至2019年6月28日，三、查封、冻结期间，未经本院许可，不得为其办理过户、转让、买卖、转移、抵押、出资、出租等一切手续。

2016年8月15日，一中院委托北京百成首信房地产评估有限公司（以下简称百成首信公司）就涉诉房产进行评估。2016年12月12日，百成首信公司就涉诉房产出具《房地产估价报告》，内容显示：（四）估价对象：名称：一）涉诉房产。二）财产范围：估价对象包括涉诉房产（含结构、装修及附属于房屋的设施设备部分，不含不可移动的家具及装饰品等）及其占用范围内的土地。三）四至：东至上地东路，西至园区道路，南至上地十街，北至园区道路。……十三）出租或者占用状况：在估价时点，估价人员实地查勘了解，估价对象未出租。十四）他项权利设立情况：依据估价委托人提供的《房屋所有权证》（X京房权证海字第×号）复印件记载抵押权未见注销。（五）估价时点：依据估价目的及《一中院委托评估函》，价值时点确定为2016年10月12日。（十）估价结果：……在2016年10月12日的市场价值进行了专业分析、测算和判断，估价结果总价为11097.98万元，单价为26168元/㎡。（十二）实地查勘期：2016年10月12日。

2017年1月12日，（2016）京01执319号《一中院委托拍卖函》内容显示：北京盛世嘉国际拍卖有限公司（以下简称盛世嘉拍卖公司）：本院在执行北京联华通元投资中心（有限合伙）与北京国通创安信息技术有限公司等仲裁一案中，经北京市高级人民法院电脑随机确定，由你公司对本案查封的被执行人国通创安公司名下的涉诉房产进行拍卖。需要说明如下问题：（1）竞买保证金：拍卖保证金2000万元由北京产权交易所代为收取。……（5）拍卖监督：整个拍卖过程应当全程录像，并将视听资料光盘会同拍卖报告送交本院。……（8）存在瑕疵：见估价报告。……附：房地产估价报告一份。

2017年3月2日，一中院的《谈话笔录》显示：被谈话人：何江，安艳芳（何江代理人）……？停车场现在什么状况？还在你公司名下吗？何：是的，开发商给我开了个证明，有五十年的使用权。使用权证是我的。？在案件执行期间停车场不可再出租、抵押、转让，就维持现状。何：知道了。……

2017年3月14日，竞买人：万方鑫业公司与拍卖公司：盛世嘉拍卖公司签订《竞买须知》，内容显示：第一条本次拍卖的标的有：一中院委托：标的一：涉诉房产。标的二：扣押的电脑主机21台、笔记本电脑22台。第四条根据委托提供的资料显示及与委托人沟通结果得知，本次拍卖标的存在如下瑕疵及注意事项：标的一为法院委托房地产，房地产准确面积以房产过户时房地产部门测绘面积为准；如最终发证面积与本拍卖文件中所标注的房产面积存在差异，不对最终拍卖成交价格产生影响，委托人及拍卖人对拍卖标的面积和瑕疵等不承担担保责任。该标的一层西北部分（面积约为220平方米）现状为租赁状态，租期截止至2036年4月29日，月租金为4万元。

2017年5月15日，一中院作出（2016）京01执319号执行裁定书，裁定如下：一、解除我院对涉诉房产及土地使用权的查封，并将上述房产及土地使用权相应的其他权利归万方鑫业公司所有；二、买受人万方鑫业公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。

2017年5月17日，一中院向海淀区不动产登记事务中心送达《协助执行通知书》，内容显示：协助执行下列项目：一、解除我院对涉诉房产的查封。二、请协助我院将涉诉房产及对应的土地使用权过户至万方鑫业公司名下。三、解除上述房产及土地的抵押登记，抵押权人厦门银行北京分行，他项权证号：京（2015）海淀区不动产证明第0011842号。

2017年5月18日，厦门银行北京分行办理了涉诉房产的抵押权注销登记手续。

诉讼中，国通创安公司就其诉讼主张另向本院提交如下证据：

1.《盈创动力大厦特殊优惠单》一份，内容显示：客户姓名：国通创安公司，房号：B栋，特殊优惠：赠送B栋地上车位37个，50年使用权。说明：上述车位不得更改其用途，并统一服从园区的整体管理，开发商盖章处有“实创开发公司”的公章。注：由新昌物业公司落实。

2.2016年12月30日的《复议申请书》一份，内容显示：复议申请人：北京国通创安信息技术有限公司……复议申请人：国通创安公司，复议被申请人：百成首信公司，事由：复议申请人对百成首信公司出具的《房地产估价报告》持有异议，特提请复议。理由：……一、在“估价对象”涉及的十八项描述中，存在多处错误及重大疏漏，直接影响评估价值。1.请补充和纠正对估价对象位置、交通、产权、建筑特色、装饰装修等的客观、公正描述，正确估价，如：……外部配套设施：估价对象楼前有近1500平方米的专用停车场地，停车位充足，停车便捷度好。这在估价对象所处园区是极其稀缺的配套资源。（“报告”忽略了此项重大价值因素，且此项绝对不能与估价对象分割，否则对估价对象价值评估有重大影响）。

3.2017年1月19日，百成首信公司出具的《对“复议申请书”的复函》一份，内容为：北京国通创安信息技术有限公司：关于我公司出具的《房地产估价报告》，贵公司提出了几点异议，现答复如下：……2.在评估过程中，我公司工作人员已对估价对象位置、交通、产权等因素进行了充分考虑，不存在疏漏。……

4.2017年2月17日，盛世嘉拍卖公司发出的《委托拍卖公告》，内容显示：拍卖标的一：涉诉房产，证明拍卖公告中拍卖标的不含停车场。

5.照片若干，证明万方鑫业公司未经其公司允许擅自将其公司车辆从其公司享有使用权的停车场移走、并在车位上印刷“万方鑫业公司”字样，同时设置路障的情况。

6.2017年11月25日，甲方：国通创安公司与乙方：北京金至科技股份有限公司签订《车位租赁合同书》一份，内容显示：甲方同意将位于北京市海淀区上地东路一号院2号楼地上车位共计35个出租给乙方使用，租赁期限为2017年12月1日起至2018年11月30日止，甲方承诺最迟于2017年11月28日将本车位交付乙方使用。租赁费：乙方租赁停车位的月租赁费为21000元/月，年租赁费合计25.2万元。证明万方鑫业公司的侵权行为已经给其公司造成损失。

7.司法拍卖视频，证明涉诉车位归其公司所有，万方鑫业公司竞拍的涉诉房产不包含涉诉车位。视频显示：拍卖主持人关于涉诉车位有如下表述内容“被执行人也说了，（拍卖标的）外面有一个停车场，但是该停车场不在本次拍卖标的之中，如果是有意向，在本次拍卖成交后单独与本次被执行人进行口头协商”。

经质证，万方鑫业公司对证据1的真实性、关联性及证明目的均不认可。该证据不能证明国通创安公司具有产权以及使用权，该证据不符合法律规定，赠与行为没有任何法律效力，涉诉车位属于绿化车位，没有任何产权，属于公共部分，归属于产权人所有和使用。对证据2的真实性无法核实，关联性不认可；对证据3的真实性认可，关联性不认可；结合以上两份证据，国通创安公司提出停车场不在评估范围内的异议，但是证据3中说明评估事项没有疏漏，表明评估机构已经将停车场等公共部位放到了评估范围内。对证据4的真实性认可，关联性和证明目的不认可。拍卖公告拍卖的标的包含涉诉房屋所有附属设施、公共部分，没有分割拍卖的事实和法律依据，涉诉车位均包含在拍卖公告的2号楼范围内；对证据5的真实性认可，公司已经张贴载明车位情况，并催促国通创安公司将车辆移走，但是其公司不移走；对证据6的真实性、关联性和证明目的均不认可。国通创安公司的行为属于违法占有，万方鑫业公司没有侵权行为，并且保留对国通创安公司侵占车位的诉讼权利；对证据7的真实性认可，但证明目的不认可，该份证据没有说涉诉车位是国通创安公司所有。涉诉车位为公共停车位，包含在该宗房屋公摊面积之内，按照法律规定，涉诉车位属于业主共有使用。

万方鑫业公司就其抗辩意见另向本院提交如下证据：1.《北京实创上地物业服务有限责任公司（以下简称实创物业公司）盈创动力园区物业部物业服务合同》一份（以下简称《物业服务合同》），证明涉诉车位属于公共部位的车位，使用上述车位需要物业管理服务，因此其公司与物业公司签订了合同。合同约定：物业基本情况：物业类型：工业厂房，坐落位置：北京市海淀区上地北区盈创动力（2#地块），四至：东起上地东路，南至上地北区内环路，西起联想北房研发基地，北至西北旺北路，房屋位置：B栋，托管面积：4241.05平方米。第二章委托管理事项：……第八条园区交通与车辆停放秩序的管理。第二十条车位使用管理费由乙方按下列标准向车位使用人收取（工本费10元/证），1.露天车位：150元/位/月，2.地下车库：300元/位/月；3.其它：派送37个车位，每年收工本费10元/个……2.涉诉房屋所在地块的规划图和规划方案，显示：B号楼，总建筑面积5631.7平方米，……停车泊位：地上43辆。2001年7月24日，北京市规划委员会同意在海淀区上地北区2#地块按下列审定事项绘制扩大初步设计方案或施工图。1、审定有关数据及指标：（1）规划建设用地面积：58982平方米；……（10）停车数量：机动车：806辆，其中，地上：258，地下548。《北京市规划委员会建设工程规划许可证附件稿建设工程》显示：说明：1、本附件与《建设工程规划许可证》具有同等效力。……补充注意事项：……6、占用绿地的停车位应按有关要求建成绿化停车场。经质证，国通创安公司对证据1的真实性、合法性及关联性均不认可，首先本合同第20条第3款的内容为手工填写，且仅加盖万方鑫业公司的公章，没有物业公司的公章，故对此处内容的真实性不予认可。即使合同内容真实，也是不合法的。物业公司对开发商赠送给国通创安公司的37个车位，没有所有权及使用权，没有权利将车位派送给万方鑫业公司使用，故该约定不合法；再次，即使物业公司派送37个车位给万方鑫业公司，但是不能证明该37个车位为涉诉车位，该《物业服务合同》不能证明万方鑫业公司对涉诉车位享有所有权或者使用权；对证据2的真实性不认可，因为查询章看不清。

2018年10月26日，本院就涉诉车位进行了现场勘验。另查，经本院与实创物业公司工作人员核实，其表示《物业服务合同》中所涉及的37个车位与《盈创动力大厦特殊优惠单》中所涉及的37个车位相同，且与法院现场核实的车位一致。

本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案的争议焦点为谁是涉诉车位的权利人。就此本院论述如下：1.《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条第1款规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。该条规定对《物权法》第70条作了扩大解释，认为专有部分还包括车位、摊位等特定空间。并且车位包括建筑物内的车位，也包括小区地面上的车位。基于上述规定，如果涉诉车位属于物权法所称的专有部分，万方鑫业公司作为涉诉房产的产权人、业主，应对本案涉诉车位享有所有权；2.《物权法》第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据《北京市规划委员会建设工程规划许可证附件稿建设工程》第1、6条的规定，本案涉诉车位系占用绿地的停车位，按照规划要求，应当建成绿化停车场。因此，涉诉车位具有车位和绿地的双重属性。按照《物权法》第74条第3款之规定，涉诉车位应归业主，即万方鑫业公司所有。3.根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”规定，本案中，万方鑫业公司已于2017年5月31日取得了涉诉房产建筑区划内的土地的国有建设土地使用权证，作为建设用地使用权人，万方鑫业公司依法对国家所有的土地享有占用、使用和收益的权利。4.本案中，从《房地产估价报告》中就拍卖标的物的四至表述来看，涉诉车位包含在拍卖标的物范围内，万方鑫业公司作为竞买人已经支付了拍卖标的物的所有价款，且已经取得了涉诉房产的不动产权证书及土地使用权证，其公司已经成为“房”和“地”统一主体。从法律后果上说，不可能也不允许把“房”和“地”转让给分别不同的主体。综上，国通创安公司并非涉诉车位的适格权利人，故其公司的全部诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第七十四条、第一百三十五条、第一百四十六条、第一百四十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决如下：

驳回北京国通创安报警网络技术有限公司的全部诉讼请求。

案件受理费7627元，由北京国通创安报警网络技术有限公司负担，已交纳556元，剩余7071元，于本判决生效后7日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。

审　判　长　　刘宝平

人民陪审员　　胡显蕾

人民陪审员　　沈玉明

二〇一九年六月二十八日

书　记　员　　沙雪妮