北京国通创安报警网络技术有限公司与北京实创上地物业管理服务有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）京01民终1944号

上诉人（原审被告）：北京国通创安报警网络技术有限公司，住所地北京市东城区。

法定代表人：秦嘉黎，经理。

委托诉讼代理人：张泽怀，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：曹梅燕，北京市中银律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京实创上地物业管理服务有限责任公司，住所地北京市海淀区。

法定代表人：宋继东，董事长。

委托诉讼代理人：宋洁，女，该公司员工。

委托诉讼代理人：刘冉，女，该公司员工。

上诉人北京国通创安报警网络技术有限公司（以下简称国通创安公司）因与被上诉人北京实创上地物业管理服务有限责任公司（以下简称实创公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初3362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，因无新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

国通创安公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判我方支付物业管理服务费254463元的百分之八十；2.撤销一审判决第二项，改判驳回对方该项诉讼请求；3.撤销一审判决第三项，改判驳回对方关于水电费及相关分摊费用的诉求；4.撤销一审判决第四项，改判驳回对方关于汽费的诉求。事实和理由：1.对方未就盈创动力园B栋内部的环境卫生、维修管护、消防年检等提供服务，且其单独针对B栋楼内的保安执勤另行收费，未依约制定物业管理方案并公示物业服务与收费情况，构成违约，应减免物业费，53688元的消防年检费用不应当由我方支出；2.特约服务安保费并非基于物业服务合同产生，不应在本案中主张，保安服务应属于物业服务的范畴，且双方签订的《保安服务协议》已于2011年实际终止，该项主张没有事实和法律依据；3.对方仅凭自行制作的单据收取水电费缺乏依据，其未能就盈创动力园实际产生的水电费金额、应分摊的总额及水电费分摊量提供充分证据，且物业服务费应包含园区绿化、照明灯相关维护养护产生的水电费，对方再行分摊水电费属于重复收费，此外，我方在2015年至2016年间曾支付过四笔电费共计422610元及三笔水费共计36908.95元，应予扣除；4.实创公司只是履行代收代缴汽费的义务，其未证明B栋实际产生的汽费金额及最新的用汽收费标准，且水费和汽费不应重复收取。

实创公司辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求和理由。

实创公司向一审法院起诉请求：1.判令国通创安公司向我方交纳自2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费共计254463元；2.判令国通创安公司支付自2011年1月5日至2016年8月4日的特约服务安保费共计100500元；3.判令国通创安公司支付自2013年8月16日至2016年9月13日水费60921.53元；4.判令国通创安公司支付自2013年8月16日至2016年9月13日电费545762.88元；5.判令国通创安公司支付自2015年11月15日至2016年3月15日、2016年6月15日至2016年9月15日汽费350058.24元；上述合计欠费为1311705.65元。6、案件受理费由国通创安公司承担。

一审法院认定事实：2006年2月24日，国通创安公司（甲方）与实创公司（乙方）签订《盈创动力园区物业部物业管理委托合同》，约定甲方将盈创动力园区B栋4241.05平方米委托乙方实行物业管理，委托事项包括共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，共用绿地、花木、建筑小品等的养护和维修，公共环境卫生，园区交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、业主档案与竣工验收资料；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，能源费（包括自用能源费和公用能源费：水、电、汽费代收代缴，见业主公约第九条能源费代收代缴协议中附能源费构成说明），参照国家法律法规规定，应收取的相关费用（如大修基金）；委托管理期限为2005年11月2日至园区物业管理委员会成立并与园区物业方签订物业服务委托合同日止；物业管理费收费采取半年预付制，即办理入住手续同时缴纳预付的物业管理费和预收能源费，预收能源费采取同城委托预收制，公摊能源费按相关分摊原则分摊入户按月预收；物业服务收费标准每月每平方米5元，涉及有偿服务、特约服务的具体方案，由双方协商而定；物业管理费不包括业主的能源费、自用及公摊的水、电、汽费等。2006年2月24日，北京实创科技园开发建设股份有限公司、实创公司、国通创安公司签订《业主公约》，其中第九条能源费代收代缴协议约定能源费为业主在盈创动力园区产权范围内所发生的水、电、汽等费用，含自用和公用公摊两部分；业主房屋内用电电费、水费、汽费等，本物业部于每月15日抄录该房屋电表、水表等时机读数，并按照业主的分摊系数计算出各业主应分摊的公共能源费数额，一并计入该月能源费收缴通知单里；电费代收代缴标准依照市供电局提供的工业用电尖峰、峰、谷平均价确定，水费代收代缴标准依照自来水公司规定的工业用水每吨5.6元；能源费构成说明，自用能源费为业主户内自用的水、电、汽等费用，公用能源费为包括多产权楼内业主本楼公摊的能源费用和盈创动力园区分摊的能源费用。第十条蒸汽费收费标准约定按热力公司用汽收费标准执行，按照上地科技园区收费规定，夏季每月每平方米4.65元，每月制冷22天，每天计10小时制冷；冬季每月每平方米5.8元，每月供暖30天，每天计24小时供暖；超高面积按能源公司及国家规定执行，若价格调整，按有关规定执行。2006年2月24日，国通创安公司签署承诺书，载明同意遵守及履行《盈创动力园区业主公约》内的一切条款。上述协议签订后，实创公司履行了物业服务义务。国通创安公司未支付2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费254463元、2013年8月16日至2016年9月13日的水费60921.53元及电费545762.88元、2015年11月15日至2016年3月15日以及2016年6月15日至2016年9月15日的汽费350058.24元。

2009年3月5日，国通创安公司（甲方）与实创公司盈创动力园区物业部签订《保安服务协议》，约定甲方对乙方保安员提出具体服务要求，并实施对其在岗期间的管理，若乙方不能提供符合要求的保安人员，甲方有权终止此协议，并追缴预付服务费用，甲方为在岗保安员提供工作餐，甲方与乙方共同承担保安费用，甲方承担额为每月人民币1500元；服务内容为乙方保证甲方门岗两名保安员轮岗执勤；保安员执勤区域为一层大厅及门厅，未经允许，不得进入甲方工作区域及设备间；服务费用为预付，每半年预付后六个月费用，乙方为甲方开具正式发票。上述协议签订后，双方均据此履行，2011年1月5日国通创安公司拒交保安费用，实创公司称2016年8月国通创安公司要求其撤回保安，国通创安公司称2016年3月实创公司就不再安排保安了，但双方就终止《保安服务协议》未签订书面材料。国通创安公司未支付2011年1月5日至2016年8月4日的特约服务安保费共计100500元。

庭审中，国通创安公司认可实创公司主张的物业费金额，但主张实创公司物业服务不达标、《保安服务协议》2011年已经终止、2016年3月实创公司不再安排保安、物业费中包含汽费、消防检测费应由实创公司承担、其之前不知道公摊情况，但国通创安公司就其上述主张，均未提交充分证据证明，且实创公司均予以否认。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。实创公司与国通创安公司签订的《盈创动力园区物业部物业管理委托合同》、《盈创动力业主公约》、《保安服务协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应据此履行。国通创安公司主张实创公司物业服务不合格，但未提交充分证据证明，且实创公司予以否认，故法院不予采信。国通创安公司主张消防年检费用应由实创公司承担，但未提交证据证明，其实创公司予以否认，法院不予采信。因《盈创动力园区物业部物业管理委托合同》已约定“涉及有偿服务、特约服务的具体方案，由双方协商而定”，实创公司与国通创安公司据此签订的《保安服务协议》仍属于实创公司提供的物业服务范畴，故实创公司在本案中一并主张保安服务费，具备事实及法律依据，法院予以支持。国通创安公司主张《保安服务协议》于2011年终止，但自认2016年3月实创公司不再继续安排保安，故对于国通创安公司的上述主张法院不予采信，实创公司主张2016年8月国通创安公司要求撤销保安，但未提交证据证明，且国通创安公司予以否认，故法院不予采信，国通创安公司主张保安经常不在岗，但未提交证据证明，法院不予采信，故国通创安公司应缴纳2016年3月之前的保安服务费，进而就国通创安公司所称保安服务费已超过诉讼时效的主张法院不予采信。就汽费以及公摊部分的水费、电费，实创公司与国通创安公司签订的《盈创动力园区物业部物业管理委托合同》、《盈创动力业主公约》均有明确约定，双方均应据此履行，故对实创公司的相应主张，法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、北京国通创安报警网络技术有限公司于判决生效后十日内给付北京实创上地物业管理服务有限责任公司自二零一六年一月一日至二零一六年十二月三十一日的物业服务费人民币二十五万四千四百六十三元；二、北京国通创安报警网络技术有限公司于判决生效后十日内给付北京实创上地物业管理服务有限责任公司自二零一一年一月五日至二零一六年二月二十九日的特约服务安保费人民币九万二千七百九十三元一角；三、北京国通创安报警网络技术有限公司于判决生效后十日内给付北京实创上地物业管理服务有限责任公司自二零一三年八月十六日至二零一六年九月十三日的水费人民币六万零九百二十一元五角三分、电费人民币五十四万五千七百六十二元八角八分；四、北京国通创安报警网络技术有限公司于判决生效后十日内给付北京实创上地物业管理服务有限责任公司自二零一五年十一月十五日至二零一六年三月十五日、二零一六年六月十五日至二零一六年九月十五日汽费人民币三十五万零五十八元二角四分。五、驳回北京实创上地物业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果国通创安公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，国通创安公司未提交新证据。实创公司提交水电抄表记录，证明其测算的数据是由抄表记录计算得出的。国通创安公司质证称，真实性认可，关联性和证明目的不认可。本院对此抄表记录的真实性予以确认。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，国通创安公司认可涉案B栋楼的产权由其所有，认可实创公司于涉案期间在B栋楼门口提供了保安，但认为派驻的保安不是给B栋楼专有的，且保安经常缺岗。

本院认为，实创公司与国通创安公司签订的《盈创动力园区物业部物业管理委托合同》、《盈创动力业主公约》、《保安服务协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应依约履行。关于物业服务费的问题，根据双方签订的《盈创动力园区物业部物业管理委托合同》中的约定，实创公司受委托的事项均是针对房屋共用设施部位、公共环境卫生等公共部分提供的服务，而涉案B栋楼的产权系由国通创安公司单独所有，国通创安公司以实创公司未就B栋内部的卫生、保安、消防年检等项目提供服务为由主张减免物业费，缺乏合同依据，且其亦未就实创公司提供的服务存在瑕疵提供充分证据加以证明，其所述实创公司未依约制定物业管理方案并公示物业服务与收费情况也不足以构成减免物业费的理由，故一审法院对实创公司主张的物业费予以支持并无不当。关于特约服务安保费的问题，因《盈创动力园区物业部物业管理委托合同》已约定“涉及有偿服务、特约服务的具体方案，由双方协商而定”，且实创公司与国通创安公司就安保服务签订有《保安服务协议》，国通创安公司亦认可涉案期间实创公司为其提供了门岗安保服务，故其应支付相应的安保服务费，国通创安公司以物业费中应当包含楼内保安服务为由提出的上诉，缺乏依据，本院不予支持。关于水电费，国通创安公司认为物业服务费应包含园区相关维护养护产生的水电费，但根据《盈创动力园区物业部物业管理委托合同》的约定，物业管理费不包括业主的能源费、自用及公摊的水、电、汽费等，《盈创动力业主公约》中第九条第四款2.2中指出分摊的能源费包括公用照明、绿化环境卫生用水、共用设施设备用电、用水等，故实创公司主张的公摊部分的水电费具有合同依据，国通创安公司的上诉主张缺乏合同依据，本院不予支持。实创公司系履行代收代缴的职责，现实创公司已向供水供电单位实际支付了水电费并按照相关原则计算出了公摊费用，国通创安公司虽对实创公司提供的向水电供应单位缴纳水电费的凭证、水电费分摊原则等问题提出异议，但未提供足以反驳的依据，故本院对其异议不予支持。经核实，实创公司一审变更后的诉讼请求中未包含国通创安公司主张的已交纳的水电费金额，国通创安公司该项上诉理由，本院亦不予采纳。关于汽费的问题，双方签订的《盈创动力业主公约》中约定水费及汽费均属实创公司代收代缴的能源费，国通创安公司在涉案期间享受了能源部门提供的供汽服务，现汽费已经实际产生，实创公司对调整汽费核算方法的原因已经作出合理解释和说明，国通创安公司应当交纳相应的费用。国通创安公司主张水费和汽费不应重复收取缺乏依据，本院不予采信。

综上，国通创安公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14703元，由北京国通创安报警网络技术有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　陈立新

审 判 员　汤　平

审 判 员　赵小军

二〇一八年四月二十四日

法官助理　黄慧婧

书 记 员　张薷芯

书 记 员　谢冰伦