***与向建明向远兵等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

重庆市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）渝02民终1430号

上诉人（原审被告）：***，男，汉族，1976年1月1日出生，户籍地重庆市云阳县。

委托诉讼代理人：张守贵，重庆渝万（城口）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：向建明（曾用名向建民），男，汉族，1952年9月8日出生，住重庆市云阳县。

委托诉讼代理人：解浩，重庆龙脊律师事务所律师。

原审被告：向远兵，男，汉族，1972年4月24日出生，住重庆市云阳县。

原审被告：向远超，男，汉族，1969年6月15日出生，户籍地重庆市云阳县。

委托诉讼代理人：蔡德惠，重庆四正律师事务所律师。

原审被告：重庆仁达建筑工程有限责任公司，住所地重庆市云阳县双江镇大雁路333号，注册号500235000005051。

法定代表人：向远超，董事长。

委托诉讼代理人：汪永轲，公司员工。

原审第三人：向信明，男，汉族，1963年7月2日出生，户籍地重庆市云阳县。

委托诉讼代理人：陈仲余，重庆佳昂律师事务所律师。

委托诉讼代理人：颜婷，重庆佳昂律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人向建明、原审被告向远超、向远兵、重庆仁达建筑工程有限责任公司及原审第三人向信明房屋买卖合同纠纷一案，不服云阳县人民法院（2018）渝0235民初363号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，维持一审判决第三项；诉讼费由向建明负担。事实和理由：一、一审认定***与向远兵、向远超恶意串通，没有证据证明，不是事实。***确实不知向远兵、向远超已将案涉房屋通过协议的方式销售给他人。***与向远兵、向远超签订《XX商贸城集资合伙建设经营入伙协议书》、《XX商贸城集资合伙人有关事宜的补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律的规定，合法有效。同时，合同双方已实际履行，***支付约定款项，向远兵将房屋过户到***名下，双方合同权利义务已履行完毕。一审以不符合常理为由，确认入伙协议无效，进而判决案涉房屋归向建明所有错误。二、案涉房屋于2017年3月21日登记在***名下，在没有撤销不动产登记的情况下，人民法院判决确认案涉房屋归向建明所有不当。

向建明辩称，一、一审认定***与向远兵恶意串通证据充分。二、物权的归属发生争议，人民法院可以确认。***强调其取得了权利证书，是案涉房屋的所有人，但其取得物权是恶意串通，故一审作否定性评价并无不当。一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审驳回上诉，维持原判。

向远超述称，一、一审判决错误，因向远超无钱交上诉费才没有上诉。二、向远超是重庆仁达建筑工程有限责任公司的实际控制人，也是XX商贸城建设的实际业主，***入伙款是交了的，***亦主张过房屋权利，只是向远超答复“尽量协调，不要着急，一时还办理不了证”。三、一审认定***与向远超、向远兵恶意串通，不是依据证据，而是以推理认定的。

重庆仁达建筑工程有限责任公司述称，当时修建XX商贸城时在前期有一部分赔偿款，是由重庆仁达建筑工程有限责任公司支付，向远兵没有给付，现还拖欠重庆仁达建筑工程有限责任公司100多万元。

向信明述称，一、向信明、向建康、向建明与向远兵、向远超签订的协议，名为入伙协议，实为房屋买卖。向信明已支付房款，也根据协议取得了涉案房屋的产权证，向信明无义务协议本案其他人办理相关房屋手续。二、本案***与向远兵、向远超签订的合同是否存在恶意串通，请二审依法认定，与向信明无关。三、诉讼费由二审法院依法判决。

向远兵未作陈述。

向建明向一审法院起诉请求：1.确认***与向远兵、向远超、重庆仁达建筑工程有限责任公司签订的《XX商贸城集资合伙建设经营入伙协议书》、《XX商贸城集资合伙人有关事宜的补充协议》无效。2.确认向建明为重庆市云阳县XX湾XX号第X层第X号房屋的所有人。3.判决***、向远超、向远兵、重庆仁达建筑工程有限责任公司和向信明协助将重庆市云阳县XX湾XX号第X层第X号房屋权属办理过户登记给向建明。4.案件受理费、保全费由***、向远超、向远兵、重庆仁达建筑工程有限责任公司承担。

一审法院认定事实，2001年12月6日，向远超以“XX商贸城”（甲方）名义与向信明（乙方、入伙人）签订《“XX商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》，主要约定：入伙人应以现金的方式于2002年5月30日前缴付出资44.5万元，参与入伙履行承诺。合伙企业保证于2002年5月30日将第二层面积423.36㎡分配给合伙人经营和使用。向远超、向信明在《“XX商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》上签名。同日，向远超作为收款人、杨XX作为经手人出具收款收据：收到向信明XX商贸城合伙入股款26万元。2002年3月1日，经手人杨XX出具收款收据：收到向信明XX商贸城合伙入股款5万元，加盖重庆仁达建筑工程有限责任公司财务专用章。2002年4月4日，经手人杨XX出具收款收据：收到向信明XX商贸城门市住房款9万元，加盖重庆仁达建筑工程有限责任公司财务专用章。2003年5月5日，经手人杨XX出具收款收据：收到向信明XX商贸城门市住房款15.426万元，加盖重庆仁达建筑工程有限责任公司财务专用章。2003年5月10日，经手人李XX出具收款收据：收到向信明XX商贸城门市款2.213万元，加盖重庆仁达建筑工程有限责任公司财务专用章。

2002年4月18日，经向信明同意后，向远兵以“XX商贸城”（甲方）与向建民（乙方、合伙人）签订《“XX商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》，主要约定：入伙人应以现金的方式于2002年5月30日前缴付出资19.213万元，参与入伙履行承诺。合伙企业保证于2003年5月30日将第X号商务房面积153.75平方米和通道38.16平方米分配给合伙人经营和使用。住房、门市编号以靠近“XXX”宾馆处为第X号，朝东依次类推。向远兵、向建民在《“XX商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》上签名。同日，向信明、案外人向XX也各自与向远兵以“XX商贸城”签订《“XX商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》，入伙协议书内容与向建明的入伙协议书内容基本一致，三份入伙协议书实质系将向信明原于2001年12月6日与XX商贸城（法定代表、执行合伙人向远超）签订的入伙协议书进行了变更（各分三分之一）。之后，向建明将约定的款项支付了部分给向信明，但未最终结算购房款。2003年8月，向建明、向信明和向建康从向远兵处取得涉案第二层房屋，但该房屋未被分隔成三套。向建明等人取得房屋后，向建明将房屋作为仓库使用五年。2008年7月15日，向建明、向信明、向建康作为共同出租人将第X、X、X号房屋（租赁合同为云阳县XX街道XX路XX号X楼）出租给案外人冯XX开办云阳县XXX英语培训中心至今，一直由向信明、向建康、向建明共同收取租金。

向建明于2017年12月14日申请诉前财产保全，同日云阳县人民法院作出（2017）渝0235财保XX号民事裁定：准予保全。2017年12月15日，云阳县人民法院作出（2018）渝0235执保XXX号执行裁定：查封登记在***名下位于云阳县XX街道XX湾（收件编号2017XXXXXXXXXXX）XX号第X层X号房屋，查封期限为三年，查封期间由申请人保管使用，不得转让、抵押及设定其他权利负担。财产保全申请费1520元已由申请人向建明交纳。

另查明，“XX商贸城”由重庆仁达建筑工程有限责任公司施工建设。2017年3月1日，向远兵持《重庆市房产面积测算报告书》、《鉴定报告》、《云阳县“两违”建筑办理房地产权证联合审批表》、《云阳县国土资源和房屋管理局关于XX商贸城办理房地产权证的建议意见》等材料向云阳县国土资源和房屋管理局申请办理坐落于云阳县XX街道XX湾房屋的初始登记。2017年3月8日，云阳县国土资源和房屋管理局向向远兵颁发了渝（2017）云阳县不动产权第XXXXXXXXX号不动产权证书：权利人向远兵，坐落云阳县XX街道XX湾，不动产单元编码5002350XXXXXGBXXXXXFXXXX，面积827.99㎡。2017年3月21日，***持落款时间为2002年2月28日，由向远兵、向远超共同与***签订的《“XX商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》和《“XX商贸城”入伙人有关事宜的补充协议》、向远兵授权给***的授权委托书、今收到、向远兵和***的身份证复印件等材料向云阳县国土资源和房屋管理局申请办理房屋产权变更登记，将涉案房屋变更登记为***。2017年3月23日，云阳县国土资源和房屋管理局颁发渝（2017）云阳县不动产权第0002XXXXXX号不动产权证书（即涉案第X号房屋）：权利人***，坐落云阳县XX街道XX湾，不动产单元号5002350XXXXXGBXXXXXXFXXXXXXXX，房屋建筑面积136.23㎡。同日，向远兵通过同样的方式将另三套房屋（含楼下两个门市）登记在***名下，但***明确表示只购买了楼上两套房屋，其余房屋登记在其名下是按向远兵的委托办理。另外，向信明的儿子向耀也于2017年3月21日持2002年4月18日向信明与向远兵签订的《“XX商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》等材料申请办理房屋产权变更登记。2017年3月23日，云阳县国土资源和房屋管理局颁发渝（2017）云阳县不动产权第000234374号不动产权证书：权利人向X，坐落云阳县XX街道XX湾，不动产单元号5002350XXXXXGBXXXXXXFXXXXXXXX，房屋建筑面积136.23㎡。2017年7月13日，***以前述登记在其名下的4套房屋向重庆市XXX建筑工程有限公司抵押借款200万元（抵押期限至2018年7月13日），并申请办理了抵押登记。庭审中，向建明及***、向远兵、向远超均未能提供***与向远兵、向远超签订的《“XX商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》、《“XX商贸城”入伙人有关事宜的补充协议》原件。***称原件及交房款的今收到原件在办理产权转移登记时已交给云阳县不动产登记中心，但云阳县人民法院向云阳县不动产登记中心调取资料时，该中心也只有复印件。***与向远兵、向远超签订的《“XX商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》（落款时间2002年2月28日）的基本内容与向建明与向远兵签订的《“XX商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》基本内容一致，主要约定：入伙人应以现金的方式于2002年2月28日前缴付出资15万元，参与入伙履行承诺。合伙企业保证于2003年6月30日将第二号分配给合伙人经营和使用。门市编号以靠近“XXX”宾馆处为第X号，朝东依次类推。

2017年11月18日，向远兵给向建康出具“情况说明”：一、关于“XX商贸城”办理房屋产权一事的情况说明：2002年4月18日，向建康（向健康）与向远兵，向建明与向远兵签订的合同（协议）真实有效，具有同等法律效益（力）。二、向建康和向建明于2002年5月30日前按协议，向“XX商贸城”缴付人民币计：向建康缴付壹拾玖万贰仟壹佰叁拾元整。向建明缴付壹拾玖万贰仟壹佰叁拾元整。共计叁拾捌万肆仟贰佰陆拾元。小写384260元。三、有关房产权属，由“XX商贸城”向远兵直接办理给向建康、向建明二人。在场人向信明签名、捺印。

还查明，向建明曾用名向建民，2002年4月18日向远兵与向建民签订的《“XX商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》上的向建民以及收据、收条（今收到）上的向建民与本案向建明是同一人。向信明与向X是父子关系。向远兵、向远超是兄弟关系，***称呼向远兵、向远超舅舅，但不是亲舅舅。

一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，向建明与向远兵，***与向远兵、向远超签订《“XX商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》的事实清楚，权利义务关系明确。该入伙协议书的甲方抬头虽然被命名为“XX商贸城”，但XX商贸城既未经工商登记成为法人，也不是合法成立的组织，故其不具有诉讼主体资格，该协议的甲方主体应为在入伙协议上进行签名的向远兵或向远超个人。经审查，该入伙协议书虽名为入伙，但向建明及***在支付约定的所有款项后即从向远兵、向远超处取得约定的房屋，并不对房屋所涉的工程建设享有权利和承担风险。且向信明、***均已凭《入伙协议书》成功办理房了屋屋产权转移登记，因此本案所涉的入伙协议书实质为房屋买卖合同。经审查，向建明与向远兵签订《“XX商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，向建明与向远兵成立合法有效的房屋买卖合同关系。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”现向建明认为***与向远兵、向远超恶意串通，应当举证证明***与向远兵、向远超具有共同目的，相互配合，或通谋虚伪表示，并通过订立合同损害向建明的利益的事实。从本案查明的事实看，向远兵在明知涉案房屋已经出售给向建明的情形下，仍然将已经出售给向建明的房屋出售给***，其行为主观恶意明显。而***与向远兵、向远超签订《“XX商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》和《“XX商贸城”入伙人有关事宜的补充协议》（落款时间2002年2月28日）后，至今未要求向远兵、向远超交付房屋，也未向向远兵、向远超主张房屋权益，有违常理。而且在庭审中，***作为购房人，不能提交《入伙协议书》、《补充协议》原件，以及交付房款的今收到原件，明显与日常生活经验法则不符。同时，除***自认购买的房屋外，向远兵、向远超将另外两套房屋均以相同方式过户给***，以及***一次性将购房款30万元以现金方式付清也不合常理。另外，***在取得4套房屋的产权登记后，将4套房屋一并抵押借款，以及向远兵在涉案房屋登记于***名下后，仍表示愿意将房屋转移登记给向建明，其行为表明向远兵仍然对涉案房屋享有实际所有权。加之，向信明所购房屋与***于同日办理房屋产权转移登记，***应当知晓向建明与向信明的关系，却表示对向建明购买、占有涉案房屋的事实不知情，明显违背诚信。综上所述，足以认定***与向远兵、向远超签订虚假入伙协议书，恶意进行房屋转移登记的事实，现向建明请求确认***与向远兵、向远超签订的《XX商贸城集资合伙建设经营入伙协议书》、《XX商贸城集资合伙人有关事宜的补充协议》（落款时间2002年2月28日）无效，符合法律规定，予以支持。

《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”因恶意办理产权登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。故本案所涉房屋虽然已登记在***名下，但因其取得物权的基础法律关系即房屋买卖合同无效，其登记物权的取得不具备合法性，其不能成为本案所涉房屋的合法所有权人。而向建明与向远兵的入伙协议书（房屋买卖合同）系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，双方的基础法律关系合法有效。加之向建明自2003年8月取得案涉房屋，并占有使用房屋至今，向建明能够依据生效《“XX商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》取得本案所涉房屋的实际所有权，成为房屋的实际所有权人。***、向远超、重庆仁达建筑工程有限责任公司、向信明与向建明不具有房屋买卖合同关系，向建明要求其履行《“XX商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》之中的转移登记义务，不符合法律规定，不予支持。向远兵虽然负有为向建明办理转移产权登记的义务，但由于该房屋现登记于***名下，且该房屋已办理抵押登记，在该房屋产权登记未更正及抵押未解除前，向建明要求张远兵办理涉案房屋的转移登记无法实现，对向建明的该请求不予支持。

综上所述，对向建明的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、***与向远兵、向远超签订的《XX商贸城集资合伙建设经营入伙协议书》、《XX商贸城集资合伙人有关事宜的补充协议》（落款时间2002年2月28日）无效；二、向建明为重庆市云阳县XX湾XX号第X层第X号（登记地址为云阳县XX街道XX湾，渝（2017）云阳县不动产权第000234405号不动产权证书）房屋的所有权人；三、驳回向建明的其他诉讼请求。案件受理费4142元，财产保全申请费1520元，由向远兵负担。

二审中，***向本院提交了***与向远兵、向远超于2002年2月28日签订的《XX商贸城集资合伙建设经营入伙协议书》、《XX商贸城集资合伙人有关事宜的补充协议》及收款收据各一份，拟证明***与向远兵、向远超于2002年2月28日签订的《XX商贸城集资合伙建设经营入伙协议书》、《XX商贸城集资合伙人有关事宜的补充协议》合法有效，并已实际履行的事实。向建明质证认为均不属实。首先，《XX商贸城集资合伙建设经营入伙协议书》、《XX商贸城集资合伙人有关事宜的补充协议》仍是复印件，与原件无法核对。其次，收款收据虽是原件，但没有加盖重庆仁达建筑工程有限责任公司财务专用章，且经手人杨XX的签名字迹明显与向信明举示的收款收据上杨XX的签名字迹不一致。向远超质证认为无异议。重庆仁达建筑工程有限责任公司质证认为对事实不清楚，不发表质证意见。向信明质证认为***签订的合同时间是2002年2月，向信明、向建康、向建明签订的合同时间是2002年4月，在同一时间节点的合同模板和内容应基本保持一致才符合常理。

向建明向本院提交了（2015）渝02民终0045号民事裁定书及向平均的申请各一份，拟证明***与向远超之间具有人身紧密性的事实。***、向远超、重庆仁达建筑工程有限责任公司质证认为不属实。民事裁定书与本案无关联性，亦达不到其证明目的。申请不符合证据的三性。向信明质证认为对民事裁定书无异议，对申请不作评述，与向信明无关。

本院认为，***与向远兵、向远超于2002年2月28日签订的《XX商贸城集资合伙建设经营入伙协议书》、《XX商贸城集资合伙人有关事宜的补充协议》因系复印件，与原件无法核对，且向建明不予认可，本院不予采信。对于收款收据，虽系原件，但没有加盖重庆仁达建筑工程有限责任公司财务专用章，与向信明举示的收款收据中经手人杨XX的签名字迹明显不符，故其证明力较小，且无其他证据佐证，本院不予采信。向平均的申请系复印件，与原件无法核对，且***、向远超提出异议，本院不予采信。（2015）渝02民终0045号民事裁定书真实性予以认可，但达不到向建明的证明目的。

二审中，双方当事人均无充分证据推翻一审认定的案件事实，本院对一审查明的事实依法予以确认。

本院认为，向建明与向远兵签订《“XX商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，向建明与向远兵成立合法有效的房屋买卖合同关系。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：......（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益......”首先，从本案查明的事实看，***在向建明于2003年8月从向远兵处取得案涉房屋后，至今未要求向远兵、向远超交付房屋，也未向向远兵、向远超主张获取房屋收益，明显不合常理。其次，诉讼中，***作为购房人，不能提交入伙协议书、补充协议书原件。虽二审中举示了交付房款的收据原件，但没有加盖重庆仁达建筑工程有限责任公司财务专用章，且明显与向信明举示的交款收据中载明的经手人杨XX的签名字迹不一致，与日常生活经验法则不符。再次，一审查清，除***自认购买的两套房屋外，向远兵、向远超还将另外两套房屋均以相同方式过户给***，***在取得上述四套房屋登记后，将四套房屋一并抵押借款，而诉讼中，***、向远超、向远兵均未对此作出合理解释。最后，向远兵在涉案房屋登记于***名下后，仍表示愿意将房屋转移登记给向建明，其行为表明向远兵仍然对涉案房屋享有实际所有权。加之，向信明所购房屋与***于同日办理房屋产权转移登记，***应当知晓向建明与向信明的关系，却表示对向建明购买、占有涉案房屋的事实不知情，明显违背诚信。综上，上述事实足以证明***、向远兵、向远超三人签订虚假入伙协议书，恶意进行房屋转移登记，损害向建明的利益具有高度的可能性，故一审据此判决认定***与向远兵、向远超签订的《XX商贸城集资合伙建设经营入伙协议书》、《XX商贸城集资合伙人有关事宜的补充协议》（房屋买卖合同）无效并无不当。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”也就是说不动产登记簿虽具有不动产权利推定力，但并不能最终决定实体上的法律关系的存在与否。对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在当事人有充分证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。本案所涉房屋虽然已登记在***名下，但因***取得物权的基础法律关系即房屋买卖合同无效，其登记物权的取得不具备合法性，其不能成为本案所涉房屋的合法所有权人。而向建明与向远兵的入伙协议书（房屋买卖合同）系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，双方的基础法律关系合法有效。加之向建明自2003年8月取得案涉房屋，并占有使用房屋至今，向建明能够依据生效房屋买卖合同取得本案所涉房屋的实际所有权，成为案涉房屋的实际所有权人。故一审判决向建明为案涉房屋的所有权人并无不当。

综上，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7975元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李迪云

审判员　　刘丽苹

审判员　　程　杨

二〇一九年六月二十五日

书记员　　向彥霖