向建康与向远兵***等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

重庆市云阳县人民法院

民 事 判 决 书

（2018）渝0235民初1222号

原告：向建康，男，汉族，1956年11月21日出生，住重庆市云阳县。

委托诉讼代理人：陈胜，重庆洲同律师事务所律师，特别授权。

被告：***，男，汉族，1976年1月1日出生，住重庆市云阳县。

委托诉讼代理人：陈良平，重庆龙脊律师事务所律师，特别授权。

被告：向远兵，男，汉族，1972年4月24日出生，住重庆市云阳县。

被告：向远超，男，汉族，1969年6月15日出生，住重庆市云阳县。

被告：重庆仁达建筑工程有限责任公司，住所地重庆市云阳县双江镇大雁路333号，注册号500235000005051。

法定代表人：向远超，该公司董事长。

委托诉讼代理人：向守清，男，1950年5月23日出生，汉族，住重庆市云阳县，系公司员工，一般授权。

第三人：向信明，男，汉族，1963年7月2日出生，住重庆市云阳县

委托诉讼代理人：陈仲余，重庆佳昂律师事务所律师，特别授权。

委托诉讼代理人：黄亚林，重庆佳昂律师事务所律师，特别授权。

原告向建康与被告***、被告向远兵、被告向远超、被告重庆仁达建筑工程有限责任公司、第三人向信明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告向建康及其委托诉讼代理人陈胜，被告***及其委托诉讼代理人陈良平，被告重庆仁达建筑工程有限责任公司（以下简称仁达建司）的委托诉讼代理人向守清，第三人向信明及其委托诉讼代理人陈仲余、黄亚林到庭参加诉讼。被告向远兵、向远超经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。

向建康向本院提出诉讼请求：1.确认被告***与被告向远兵、向远超、重庆仁达建筑工程有限责任公司签订的《宏远商贸城集资合伙建设经营入伙协议书》、《宏远商贸城集资合伙人有关事宜的补充协议》无效。2.确认原告向建康为重庆市云阳县XX街道XX号第X层第X号房屋的所有人。3.判决被告和第三人协助将重庆市云阳县XX号第X层第X号房屋权属办理过户登记给原告。4.案件受理费由被告承担。事实及理由：被告向远超、向远兵、仁达建司共同投资修建宏远商贸城，并以合伙出资的形式分配房屋，向远兵为合伙执行人。合伙人出资不参与经营和管理，其实质名为合伙实为房屋买卖。2001年12月6日，原告与案外人向建明、第三人合伙，并以向信明的名义与被告向远兵、向远超签订《“宏远商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》，约定出资购买位于重庆市云阳县杏家湾24号面积423.36平方米第二层房屋，给付购房款44.5万元。后因被告恶意涨价，要求原告增加购房款。2002年4月18日，第三人、原告和向建明分别与被告向远兵、向远超签订《“宏远商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》，各出资192130.00元分别购买第二层第1、2、3号房屋。原告、第三人、和向建明共同陆续向被告交付了576390.00元购房款。该房屋建成后，被告向远超、向远兵、仁达建司于2003年8月将第二层第1、2、3号房屋同时交付给原告、第三人和向建明。后三人共同将房屋出租给他人经营使用至今。原告等三人多次向被告向远超、向远兵催办所出资购买房屋的产权证，被告均以房屋相关资料不齐、房屋管理部门不能办理为由予以拒绝。2017年3月21日，被告向远超、向远兵、仁达建司将第三人购买的第二层房屋中的第1号房屋的产权登记给第三人的儿子向耀，并将原告和案外人向建明购买的第二层房屋中的第2、3号房屋的产权登记给被告***。原告于2017年11月才知道此情况。原告认为，几被告恶意串通，将原告出资购买和已经交付使用多年的房屋出卖给被告***，且办理了房屋产权登记，几被告的行为侵害了原告的合法权益，其行为违法，应为无效。

被告***辩称，被告***不知道原告与被告向远兵、向远超签订的协议。被告***与被告向远兵、向远超签订协议属实，但不存在恶意串通，该协议是真实有效的。被告***支付了购房款，而且办理了房屋产权证，本案争议房屋是被告***的，因此，请求驳回原告的诉讼请求。

被告向远兵未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。

被告向远超未到庭参加诉讼，但其向本院提交书面答辩意见称，1.无论是向远超，还是***、向远兵、重庆仁达建筑工程有限责任公司均与向建康无合同关系。假设有合同关系，也是合伙关系，不是房屋买卖关系。2.合伙的宏远商贸城竞标时，规划建四层，但因县人大住户干预只建了二层，损失严重。3.向远超等人与***签订的协议有效，***已按合同付款，且取得了房屋产权证，不违反合同约定。4.被告没有将房屋交原告占有，也不认可其以共有权人身份占有，原告的诉讼理由和请求不成立。5.涉案房屋分别归***或向信明的儿子所有。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。

被告重庆仁达建筑工程有限责任公司辩称，被告仁达建司建设涉案房屋属实，建成后因找不到被告向远兵，工程款都没有收回来，损失了100多万元，被告仁达建司也是受害者。原告等人交的款项由被告仁达建司收取，抵扣了被告向远兵欠仁达建司的工程款。仁达建司没有与原告或其他被告、第三人签订协议，本案与仁达建司无关，仁达建司不应承担责任。

第三人向信明辩称，2001年12月6日，向信明与向远兵、向远超签订第一份《“宏远商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》，后向远兵、向远超要求涨价，又于2002年4月18日签订第二份《“宏远商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》，总价57.639万元，面积461.25平方米。这二份合同均是以向信明个人名义签订的，款项也是由向信明交纳。后原告向建康以及向建明与第三人向信明协商（该三人系船务合作认识的朋友），要求购买一部分房屋。经第三人和向远超、向远兵协商同意后，于2002年4月18日原告及第三人分别与被告向远兵、向远超签订独立的《宏远商贸城集资合伙建设经营入伙协议书》，将原来的总房款除以3，每人的购房款为192130.00元。之后原告将购房款支付了部分给向信明，到2003年8月15日，尚欠第三人87196.00元并出具借条。之后又将涉案房屋所收取的租金进行冲抵，但未最终结算购房款。商贸城在修建房屋时，将诉争房屋的第二层修成了独立的三个门市，其中1号门市归第三人所有，2号门市归向建明所有，3号门市归向建康所有。后第三人、向建康、向建明共同将房屋租赁给他人共同收取租金。第三人于2017年3月将属于自己所有的第二层1号门面登记在儿子向耀名下，并已取得不动产权证书。对于向建康确认合同无效的诉讼请求，由法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定。第三人并不知晓各被告间签订的协议，对协议的真实性、合法性及关联性不做评价。至于原告向建康、向信明等分别与被告向远兵、向远超签订的《宏远商贸城集资合伙建设经营入伙协议书》，无论是从性质，还是内容，以及合同的履行情况看，该入伙协议书名为入伙实为房屋买卖。第三人已凭《宏远商贸城集资合伙建设经营入伙协议书》取得不动产权证，被告***也是依据同样的入伙协议书办理房屋产权证，故该入伙协议书名为入伙协议实为房屋买卖。房屋的权属由不动产登记中心或人民法院依法认定，故原告房屋权属由法院依法确认。第三人不具有协助原告办理过户登记的义务。

本院经审理认定事实如下：2001年12月6日，被告向远超以“宏远商贸城”（甲方）名义与向信明（乙方、入伙人）签订《“宏远商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》，主要约定：入伙人应以现金的方式于2002年5月30日前缴付出资44.5万元，参与入伙履行承诺。合伙企业保证于2002年5月30日将第二层面积423.36㎡分配给合伙人经营和使用。向远超、向信明在《“宏远商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》上签名。同日，向远超作为收款人、杨术琼作为经手人出具收款收据：收到向信明宏远商贸城合伙入股款26万元。2002年3月1日，经手人杨术琼出具收款收据：收到向信明宏远商贸城合伙入股款5万元，加盖重庆仁达建筑工程有限责任公司财务专用章。2002年4月4日，经手人杨术琼出具收款收据：收到向信明宏远商贸城门市住房款9万元，加盖重庆仁达建筑工程有限责任公司财务专用章。2003年5月5日，经手人杨术琼出具收款收据：收到向信明宏远商贸城门市住房款15.426万元，加盖重庆仁达建筑工程有限责任公司财务专用章。2003年5月10日，经手人李大艳出具收款收据：收到向信明宏远商贸城门市款2.213万元，加盖重庆仁达建筑工程有限责任公司财务专用章。

2002年4月18日，经第三人向信明同意后，被告向远兵以“宏远商贸城”（甲方）与原告向建康（乙方、合伙人）签订《“宏远商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》，主要约定：入伙人应以现金的方式于2002年5月30日前缴付出资19.213万元，参与入伙履行承诺。合伙企业保证于2003年5月30日将第叁号商务房面积153.75平方米和通道38.16平方米分配给合伙人经营和使用。住房、门市编号以靠近“三峡风”宾馆处为第1号，朝东依次类推。同日，第三人向信明、案外人向建明也各自与向远兵以“宏远商贸城”签订《“宏远商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》，入伙协议书内容与原告向建康的入伙协议书内容基本一致，三份入伙协议书实质系将第三人向信明原于2001年12月6日与宏远商贸城（法定代表、执行合伙人向远超）签订的入伙协议书进行了变更（各分三分之一）。之后，原告将约定的款项支付了部分给向信明。到2003年8月15日，原告尚欠第三人87196.00元并出具了借条。2003年8月，原告、向信明和向建明自被告向远兵处取得涉案的第二层房屋，但该房屋并未被分隔成1.2.3号三套。原告等人取得房屋后，案外人向建明将房屋作为仓库使用五年。2008年7月15日，第三人、向建康、向建明作为共同出租人将第二层1、2、3号房屋共同出租给他人开办云阳县小新星英语培训中心，并由向信明、向建康、向建明共同收取租金至今。

另查明，“宏远商贸城”以被告仁达建司名义施工建设。2017年3月1日，向远兵持《重庆市房产面积测算报告书》、《鉴定报告》、《云阳县“两违”建筑办理房地产权证联合审批表》、《云阳县国土资源和房屋管理局关于宏远商贸城办理房地产权证的建议意见》等材料向云阳县国土资源和房屋管理局申请办理坐落于云阳县双江街道杏家湾房屋的初始登记。2017年3月8日，云阳县国土资源和房屋管理局向向远兵颁发了不动产权证书（初始登记），登记权利人为被告向远兵。2017年3月21日，被告***持落款时间为2002年2月28日，由向远兵、向远超共同与***签订的《“宏远商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》和《“宏远商贸城”入伙人有关事宜的补充协议》、向远兵授权给***的授权委托书、收条、向远兵和***的身份证复印件等材料向云阳县国土资源和房屋管理局申请办理房屋产权变更登记，将涉案房屋变更登记为***所有。同日，被告向远兵通过同样的方式将另三套房屋（含楼下两门市）登记在被告***名下，但***明确表示只购买了二楼的两套房屋，其余房屋登记在其名下是按向远兵的委托办理。另外，第三人向信明之子向耀也于当日持2002年4月18日向信明与向远兵签订的《“宏远商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》等材料申请办理了房屋产权变更登记。2017年7月13日，***用前述登记在其名下的四套房屋向重庆市宏晟泽建筑工程有限公司抵押借款200万元，并申请办理了抵押登记。庭审中，原告及被告***、被告向远兵、被告向远超均未能向本院提供***与向远兵、向远超签订的《“宏远商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》、《“宏远商贸城”入伙人有关事宜的补充协议》原件。被告***称原件及给付房款的收据原件在办理产权转移登记时已交给云阳县不动产登记中心，但本院依法向不动产登记中心调取资料时，该中心也只有复印件。故原告申请对该入伙协议书的形成时间进行鉴定未果。被告***与向远兵、向远超签订的《“宏远商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》基本内容和原告与向远兵签订的入伙协议书基本内容一致，主要约定为：入伙人（***）应以现金的方式于2002年2月28日前缴付出资15万元，参与入伙履行承诺。合伙企业保证于2003年6月30日将第三号分配给合伙人经营和使用。住房、门市编号以靠近“三峡风”宾馆处为第1号，朝东依次类推。

2017年11月18日，被告向远兵向原告出具“情况说明”，内容为：一、关于“宏远商贸城”办理房屋产权一事的情况说明：2002年4月18日，向建明、向建康与向远兵签订的合同真实有效，具有同等法律效力。二、向建康和向建明于2002年5月30日前按协议向“宏远商贸城”共缴付384260.00元。三、有关房产权属，由“宏远商贸城”向远兵直接办理给向建康、向建明二人。在场人向信明签名、捺印。

还查明，向信明与向耀是父子关系。向远兵、向远超是兄弟关系，***称呼向远兵、向远超为舅舅，但不是亲舅舅。

上述事实，除有到庭当事人的陈述外，还有原、被告及第三人提供的原、被告身份信息、常住人口登记卡、工商登记信息、2001年12月6日签订的《“宏远商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》及收款收据、2002年4月18日签订的《“宏远商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》及收条收据、情况说明、***的不动产登记申请审批表及附件，2002年2月28日签订的《“宏远商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》和《“宏远商贸城”入伙人有关事宜的补充协议》复印件、向远兵与***的授权委托书、收条复印件、《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同》及收条、渝（2017）云阳县不动产权第000XXXX号不动产权证书、向耀的不动产权证书以及本院依法调取的不动产登记申请资料等证据在卷佐证，本院予以确认。前述证据客观真实、内容能相互印证，形成证据锁链，本院依法予以采信。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告向建康，被告***分别与被告向远兵、向远超签订《“宏远商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》的事实清楚，权利义务关系明确。该入伙协议书的甲方抬头虽然被命名为“宏远商贸城”，但宏远商贸城既未经工商登记成为法人，也不是合法成立的组织，故其不具有诉讼主体资格，该协议的甲方主体应为在入伙协议上进行签名的向远兵或向远超个人。经审查，该入伙协议书虽名为入伙，但原告及被告***在支付约定的所有款项后即从被告向远兵、向远超处取得约定的房屋，并不对房屋所涉的工程建设享有权利和承担风险。且第三人向信明、被告***均已凭《入伙协议书》成功办理房了屋屋产权转移登记，因此本案所涉的入伙协议书实质为房屋买卖合同。经审查，原告向建康与被告向远兵签订《“宏远商贸城”集资合伙建设经营入伙协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，原告向建康据此与被告向远兵成立合法有效的房屋买卖合同关系。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。现原告认为被告***与被告向远兵、向远超恶意串通，应当向本院举证证明被告***与被告向远兵、向远超具有共同目的，相互配合，或通谋虚伪表示，并通过订立合同损害原告的利益的事实。从本案查明的事实看，被告向远兵、向远超在明知涉案房屋已经出售给原告的情形下，仍然将已经出售给原告的房屋出售给被告***，其行为主观恶意明显。而被告***在2002年2月与向远兵、向远超签订入伙协议书后，至今未要求向远兵、向远超交付房屋，也未向向远兵、向远超主张获得房屋收益，有违常理。而且在庭审中，被告***作为购房人，不能向本院提交入伙协议书、补充协议书原件，以及交付房款的收条原件，明显与日常生活经验法则不符。同时，除***自认购买的房屋外，被告向远兵、向远超将另外两套房屋均以相同方式过户给***，以及***一次性将购房款30万元以现金方式付清也不合常理。另外，被告***在取得四套房屋的产权登记后，将四套房屋一并抵押借款，以及被告向远兵在涉案房屋登记于***名下后，仍表示愿意将房屋转移登记给原告，其行为表明向远兵仍然对涉案房屋享有实际所有权。加之，第三人向信明所购房屋与被告***于同日办理房屋产权转移登记，被告***应当知晓原告与第三人的关系，却表示对原告购买、占有涉案房屋的事实不知情，明显违背诚信。综上所述，足以认定被告***、向远兵、向远超三人签订虚假入伙协议书，恶意进行房屋转移登记的事实，现原告请求确认被告***与被告向远兵、向远超签订的《宏远商贸城集资合伙建设经营入伙协议书》、《宏远商贸城集资合伙人有关事宜的补充协议》无效，符合法律规定，本院予以支持。

《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。因恶意办理产权登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。故本案所涉房屋虽然已登记在被告***名下，但因其取得物权的基础法律关系即房屋买卖合同无效，其登记物权的取得不具备合法性，其不能成为本案所涉房屋的合法所有权人。而原告向建康与被告向远兵的入伙协议书（房屋买卖合同）系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，双方的基础法律关系合法有效。加之原告向建康自2003年8月取得案涉房屋，并占有使用房屋至今，原告向建康能够依据生效房屋买卖合同取得本案所涉房屋的实际所有权，成为房屋的实际所有权人。被告***、被告向远超、被告重庆仁达建筑工程有限责任公司、以及第三人向信明与原告不具有房屋买卖合同关系，原告要求其履行房屋买卖合同之中的转移登记义务，不符合法律规定，本院不予支持。被告向远兵虽然负有为原告办理产权转移登记的义务，但由于该房屋现登记于被告***名下，且已办理抵押登记，在该房屋产权登记未更正及抵押未解除前，原告要求被告张远兵办理转移登记无法实现，故本院对原告的该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告***与被告向远兵、向远超于2002年2月28日签订的《宏远商贸城集资合伙建设经营入伙协议书》、《宏远商贸城集资合伙人有关事宜的补充协议》无效；

二、原告向建康为重庆市云阳县XX街道XX号第X层第X号（不动产权证编号为渝（2017）云阳县不动产权第000XXXX号、登记地址为云阳县XX街道XX）房屋的所有权人；

三、驳回原告向建康的其他诉讼请求。

案件受理费4142.00元，由被告向远兵负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。

审　判　长　　龚　箭

人民陪审员　　侯燕明

人民陪审员　　王小玲

二〇一八年十一月八日

法官　助理　　徐　巧

书　记　员　　解　坤

坤