安信信托股份有限公司与深圳市园林集团有限公司金融借款合同纠纷执行异议案件执行裁定书

上海金融法院

执 行 裁 定 书

（2022）沪74执异68号

案外人：刘德荣，男，1960年4月28日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。

委托诉讼代理人：吴克坚，广东同仁律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈炜旻，广东同仁律师事务所律师。

保全申请人：安信信托股份有限公司，住所地上海市杨浦区控江路1553号-1555号A座301室。

法定代表人：王少钦。

委托诉讼代理人：张雪，公司员工。

委托诉讼代理人：田一淋，公司员工。

被申请人：深圳市园林集团有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区爱国路东湖一街1号。

法定代表人：郭安生。

本院在审理（2021）沪74民初513号原告安信信托股份有限公司（以下简称“安信公司”）与被告上海A有限公司、深圳市园林集团有限公司（以下简称“园林集团公司”）、深圳市B有限公司、深圳C有限公司、重庆D集团）有限公司、深圳E有限公司、刘某、郑某金融借款合同纠纷一案中，案外人刘德荣对本院在财产保全（2021）沪74执保477号过程中查封的坐落于深圳市罗湖区XXX路XXXXXX栋XXX房房产（以下简称“涉案房产”）的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人刘德荣称，其原系园林集团公司下属单位华侨墓园的员工。涉案房产是当年为了解决员工住房问题，由深圳市政府拨地，园林集团公司及其各属下单位向职工集资兴建后分配给职工的职工住宅楼。刘德荣已于1993年8月6日缴清购房款55,136.70元，取得涉案房产的所有权，于当日交房后，刘德荣一直居住至今。刘德荣曾多次催促园林集团公司办理房屋过户手续，园林集团公司均以因企业改制管理人已经变更为由，一再拖延，导致房屋过户手续无法办理。2005年9月8日，原深圳市国土资源和房产管理局颁布的深国房［2005］474号文件《关于深圳市F集团）公司改制土地资产处置方案的批复》中明确确认了“罗湖区XXXXXX栋共98套住宅已出售给职工，正在办理房改手续，未办理房地产转移登记，不纳入改制范围”，充分说明了涉案房产不属于改制后的园林集团公司所有。对此，刘德荣已向深圳市罗湖区人民法院对园林集团公司提起所有权确认纠纷的民事诉讼，深圳市罗湖区人民法院于2021年9月6日立案受理，案号为（2021）粤0303民初26337号。故请求解除对涉案房产的查封。

保全申请人安信公司称，刘德荣的异议请求应予驳回，理由如下：1．对已登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记簿判断案外人是否系权利人，现涉案房产登记在园林集团公司名下，涉案房产的权利人为园林集团公司，虽然刘德荣提交了相关确权判决，但并不能产生物权变动效力，故刘德荣不能当然排除对涉案房产的查封。2．涉案房产查封在前，刘德荣提起确权之诉在后，故即便刘德荣已取得生效判决，也不能当然排除对涉案房产的查封。3．刘德荣提供的证据并不足以证明涉案房产不属于园林集团公司的产出，且刘德荣与园林集团公司之间并未签订相关买卖合同，也不能证明其在房产被查封之前已要求园林集团公司办理房屋过户手续，以及向不动产登记部门提交过过户申请。

被申请人园林集团公司未发表意见。

本院查明，本院在审理原告安信公司与被告上海A有限公司、园林集团公司、深圳市B有限公司、深圳C有限公司、重庆D集团）有限公司、深圳E有限公司、刘某、郑某金融借款合同纠纷一案中，依安信公司申请，于2021年2月18日作出（2021）沪74民初513号民事裁定书（2021）沪74执保477号，裁定冻结上海A有限公司、园林集团公司、深圳市B有限公司、深圳C有限公司、重庆D集团）有限公司、深圳E有限公司、刘某、郑某金融借款合同纠纷银行存款896,330,065.44元或查封、扣押其相同价值的其他财产及权益。本院遂采取了保全措施，其中于2021年9月18日轮候查封了登记在园林集团公司名下的涉案房产；2022年2月9日，由轮候查封转为正式查封。

另查明，就刘德荣诉园林集团公司所有权确认纠纷一案，罗湖法院于2021年9月7日立案后，于2021年11月24日作出（2021）粤0303民初26337号民事判决书，查明：涉案房产系园林集团公司上世纪90年代集资建设。刘德荣所在单位华侨墓园系园林集团下属单位，园林集团公司于1990年11月通知华侨墓园关于集资建房及集资房分配事宜。刘德荣于1991年12月20日、1992年10月31日、1993年3月17日、1993年6月17日分四次以及于1993年8月6日向银行申请贷款向园林集团公司共计支付了购房款55,136.70元。刘德荣入住涉案房产后，与园林集团公司屋村管理小组签订《深圳市泥岗路园林宿舍楼公共契约》，支付卫生费等。2005年，园林集团公司拟进行企业改制，包括涉案房产作为已出售给职工的房屋，未办理变更登记，经相关部门批准，未纳入改制范围。2006年3月10日，涉案房产登记至园林集团公司名下，房屋性质为非商品房，房屋类型为住宅。刘德荣自愿承担非商品房变更为商品房需要补交的地价及过户费用。该民事判决书判决：位于深圳市罗湖区XX路XX花园XX栋XX房归刘德荣所有。该民事判决书现已生效。

再查明，本院曾于2022年1月4日作出（2021）沪74执异200号执行裁定书，因涉案房产被轮候查封，性质上不属于正式保全，尚未产生正式保全的效力，据此裁定驳回案外人刘德荣要求解除查封的异议请求。因涉案房产目前已转为正式查封，刘德荣再次向本院提出异议，申请解除查封涉案房产。

以上事实，有（2021）沪74民初513号民事裁定书、（2021）沪74执异200号执行裁定书、（2021）粤0303民初26337号民事判决书、《关于泥岗路集资房分配的通知》《集资建房合同》、收款收据、《深圳市泥岗路园林宿舍楼公共契约》《关于深圳市F集团）公司改制土地资产处置方案的批复》、证明等证据材料证实。

本院认为，案外人刘德荣对涉案房产主张实体权利以排除执行，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查。该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房产系华侨墓园委托园林集团公司于上世纪90年代集资建设，并于1993年分配给下属单位员工刘德荣，考虑到早期国有企业住房制度改革的特殊性，本案《集资建房合同》可以认定为合法有效的书面买卖合同。刘德荣购房后，已付清涉案房产的集资购房款，并一直居住于涉案房产内，且非因其自身原因未办理过户登记，已满足了前述条款的规定，故刘德荣作为涉案房产买受人对涉案房产享有的物权期待权应当予以保护。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

中止对坐落于广东省深圳市罗湖区XXX路XXXXXX栋XXX房房产的执行。

案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　吴峻雪

执 行 员　任静远

审 判 员　施文璋

二〇二二年六月十六日

法官助理　单天羽

书 记 员　朱焓洄

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

二、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百三十四条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。

三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。