安信信托股份有限公司等与深圳市园林集团有限公司执行审查类执行裁定书

上海金融法院 执行裁定书 （2023）沪74执异50号 案外人：***，男，1982年11月18日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 案外人：***，女，1988年8月25日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 两案外人共同委托诉讼代理人：***，广东同仁律师事务所律师。 两案外人共同委托诉讼代理人：***，广东同仁律师事务所律师。 申请保全人：安信信托股份有限公司，住所地上海市控江路1553号-1555号A座301室。 法定代表人：***。 被保全人：深圳市园林集团有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区爱国路东湖一街1号。 法定代表人：***。 本院依据（2021）沪74民初513号民事裁定书，保全了深圳市园林集团有限公司（以下简称园林集团公司）名下深圳市罗湖区XX路XXXXXX栋XXX房产（以下简称涉案房产），案外人***及***对本院上述执行行为不服，向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人***、***称，请求解除对涉案房产的查封措施。事实及理由：涉案房屋系园林集团公司于上世纪90年代集资建设，并于1993年分配给下属企业职工高某（二案外人父亲），高某已经付清全部集资款项，且与妻子子女共同居住在涉案房屋之内，并非因其个人原因未办理过户登记手续。高某在世时与两案外人多次催促园林集团公司办理涉案房屋过户手续，但园林集团公司一再拖延，导致未能过户完毕。2021年12月6日，深圳市罗湖区人民法院作出（2021）粤0303民初25588号民事判决，判决涉案房产归两案外人所有，现该判决已经生效。 申请保全人安信信托股份有限公司及其他被保全人未陈述诉讼意见。 经审查查明，2021年2月18日，本院作出（2021）沪74民初513号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人上海A有限公司、深圳B有限公司、深圳市园林集团有限公司、深圳市C有限公司重庆A集团）有限公司、深圳D有限公司、刘松郑立银行存款共计人民币896,330,065.44元或查封、扣押八被申请人相同价值的其他财产及权益（冻结银行存款的，期限为自冻结之日起一年；查封、扣押动产的，期限为自查封、扣押之日起两年；查封不动产、冻结其他财产权的，期限为自查封、冻结之日起三年）。”后本院依据上述民事裁定书保全了涉案房屋。现涉案房屋状态为正式查封。 另查明，就***、***诉园林集团公司所有权确认纠纷一案，广东省深圳市罗湖区人民法院于2021年12月6日作出（2021）粤0303民初25588号民事判决书。该判决查明：涉案深圳市罗湖区XXX路XXXXXX栋XXX房产系园林集团公司上世纪90年代集资建设。高某所在单位深圳市B集团公司下属单位，园林集团公司于1990年11月通知深圳市梧桐山苗圃场关于集资建房及集资房分配事宜。 高某作为深圳市梧桐山苗固场员工，于1991年3月10日、1993年1月25日分两次向深圳市梧桐山苗圃场支付购房款人民币56,319.3元。高某入住案涉房产后，与深圳市B集团）公司屋村管理小组签订《深圳市XX路园林宿舍楼公共契约》，支付卫生费等。2005年，园林集团公司拟进行企业改制，包括案涉XXXXXX栋XXX房作为已出售给职工的房屋，未办理房地产转移登记，经相关部门批准，未纳入改制范围。 2006年3月10日，深圳市罗湖区XX路XXXXXX栋XXX房登记至园林集团公司名下；房屋性质为非商品房，房屋类型为住宅。2019年12月5日，深圳市E有限公司出具一份《证明》给园林集团公司，内容为：兹我公司（深圳市E有限公司，原名称深圳市梧桐山苗圃总场），根据深圳市园林集团有限公司相关规定分得位于深圳市罗湖区XX路XX花园XX栋XX单元房屋三套，均为两室一厅，总建筑面积206.10平方米，并签订了《集资建房合同》。因我司工作原因，该三套房屋未及时办理产权登记及过户手续。该三套房屋已于1993年3月分配给单位住房困难的职工，分别为：XXX房分配给职工***；XXX房分配给职工管某某（原XXX调至XXX）；XXX房分配给职工高某。现因该三套房屋需要办理产权登记手续，函需贵司予以配合办理，万分感谢。 高某1955年5月16日出生，妻子裴某于1959年1月2日出生，二人于1981年1月28日结婚，儿子***于1982年11月18日出生，女儿***于1988年8月25日出生。高某于1998年5月20日去世，裴某于2010年11月24日去世。高某父母分别于1980年11月26日和1977年2月18日去世，裴某的父母分别于1998年9月17日和1985年6月21日去世。 基于上述事实，深圳市罗湖区人民法院判决深圳市罗湖区XX路XXXXXX栋XXX房归***、***所有，该判决现已生效。 以上事实，有（2021）粤0303民初25588号民事判决书、《关于深圳市B集团）公司改制土地资产处置方案的批复》《深圳市XX路园林宿舍楼公共契约》《集资建房合同》、收款收据等证据材料予以证实。 本院认为，案外人***、***对涉案房产主张实体权利以排除执行，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查。根据该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房产系园林集团公司于上世纪90年代集资建设，并于1993年分配给下属单位员工，考虑到早期国有企业住房制度改革的特殊性，本案《集资建房合同》可以认定为合法有效的书面买卖合同。高某购房后，已支付涉案房产的集资购房款，并居住于涉案房产内，且非因其自身原因未办理过户登记，已满足了前述条款的规定。在高某及其妻子去世后，***、***作为合法继承人对涉案房产享有的物权期待权应当予以保护。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对坐落于广东省深圳市罗湖区XX路XXXXXX栋XXX房房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年四月二十四日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文