某某与北京国电光宇机电设备有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市通州区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0112民初39816号

原告：**，女，1971年3月24日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：张宝伟，北京哲熙律师事务所律师。

被告：北京国电光宇机电设备有限公司，住所地北京市昌平区科技园区振兴路****楼**。

法定代表人：魏合宇，总经理。

委托诉讼代理人：邓心刚，北京市鉴杜律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张瑞阳，北京市鉴杜律师事务所实习律师。

原告**（以下简称原告）与被告北京国电光宇机电设备有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**之委托诉讼代理人张宝伟，被告北京国电光宇机电设备有限公司之委托诉讼代理人邓心刚、张瑞阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2021年1月31日解除；2.请求法院依法判令被告支付原告房屋租金205671.3元、物业费8658元、供暖费28860元；3.请求法院依法判令被告支付原告违约金32413.5元。事实与理由：2019年7月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告将位于北京市通州区宋庄镇佰富苑工业区青田大厦四层西侧建筑面积共计481平米的房屋出租给被告；租赁期限为两年，自2019年7月1日起至2021年7月1日止；第一年租金185220元，第二年租金递增5%，付款方式为现金、银行汇款或网银转账，每半年付一次。合同签订时，被告已经于2019年7月1日前实际使用租赁房屋，且于2019年8月1日支付第一年上半年租金92610元。但2020年1月1日起至2021年1月31日的房屋租金，被告未向原告支付，被告的行为已经构成根本违约。因此，原告特向贵院提起诉讼，请求法院依法查明事实，秉公裁决。

被告辩称，不同意原告的诉求。1.关于合同解除的时间，被告认为在2019年12月9日合同就解除了。2.鉴于原被告双方已经解除合同，第二项诉求不应由被告承担。3.违约金被告不同意支付，原告出租的房屋没有合法手续，双方协议一致退房，原告没有就违约金主张过权利，双方在2019年12月9日-23日的微信聊天记录中可证明没有违约金事实。4.第四项诉求不同意。签订租赁合同属实，原被告在2019年10月份起就开始协商退房事宜，经过一个多月搬家，双方确认被告已经彻底搬离该房屋，并且在通州另外地方租住了房屋作为办公地点。所以原告第2、3、4项诉求不能成立。

本院经审理认定事实如下：2019年7月30日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），《合同》第一条约定，甲方将位于北京市通州区佰富苑工业区青田大厦四层西侧的总面积481平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方。

第二条约定，租赁期限为两年，自2019年7月1日起至2021年7月1日。

第三条约定，1.出租房屋建筑面积共计481平方米，共计年租金壹拾捌万伍千贰佰贰拾元（185220元）；2.第二年房租租金自动递增5%；3.付款方式：现金，银行汇款或网银转账。每半年付一次（即付当年租金的一半），第一次付款时间每年7月1号付，第二次付款时间为第二年年初，即1月1日付一次（即付当年租金的一半）；4.租赁期限内，乙方按年向甲方支付租金，租金采用上付费方式支付，即乙方应当于租赁期满前一个月内向甲方支付下个年度的租金。

第四条约定，租赁期内，乙方应按时向物业交付水，电费，取暖费，物业管理费等费用。

第五条约定，甲方保证对租赁标的物拥有合法的使用权：乙方承租后不会因租赁标的物使用权原因遭受影响或损失；若因产权纠纷原因而给乙方造成的任何损失，甲方将全部承担。

第七条约定，房屋租赁期间，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：……（2）因甲方产权、担保物权原因或租赁标的物不具备合法出租资格导致乙方无法使用承租房屋的。……甲方或乙方依据本合同的约定行使解除权的，本合同自书面解除合同的通知书送达对方之日解除（终止）。甲方或乙方按本合同约定的通讯地址邮寄解除本合同通知书的，邮寄之日视为送达之日。

第九条约定，如甲乙双方协商一致解除合同，则租赁合同自双方签订解约协议时解除，甲方返还乙方支付的租赁押金，乙方付清应付费用，互不追究违约责任。任何一方迟延履行合同义务的，每日应按照租金千分之五的标准向对方支付违约金。一方迟延履行合同义务超过15天或致使合同目的不能实现的，守约方有权要求解除合同，并要求违约方按照月租金双倍的标准支付违约金。此外，《合同》还约定了其他内容。

《合同》签订后，原告向被告交付了涉案房屋。双方均认可，被告向原告支付了2019年7月30日至2019年12月31日的租金，即92610元。被告认可其占有使用房屋期间，未交纳过物业费和供暖费。原告认可其未垫付过被告占用房屋期间的物业费和供暖费。

庭审中，被告为证明其已经于2019年12月31日前与原告协商一致搬离涉案房屋，举证其法定代表人与原告本人的微信聊天记录，原告对该聊天记录真实性认可。聊天记录内容包括：

2019年12月23日，原告：“魏弟，我前两天去青田了，不知道剩下的东西还是不是有用，吃剩的已经发馊的外卖碗和一些办公桌椅，衣服混杂在一起，实在不忍入目哈，你那边忙差不多时候找人去清理下呗，实在太脏乱啦。”

被告：“我安排处理，放心！”

原告：“好哒，知道刚搬完家你那边挺忙的，我前两天就没打扰你，等你忙差不多安排下就行。”

原告对此不予认可，认为不能证明原告与被告之间的合同已经解除，不能证明被告已经搬离，但原告对此并未举证。

另查，涉案房屋未取得房屋产权证书、建设工程规划许可证或其他相关合法手续。

上述事实，有合同、聊天记录截图、当事人陈述及开庭笔录在案佐证。

本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告出租给被告的涉案房屋未取得建设工程规划许可证或其他合法手续，双方签订的《合同》违反法律强制性规定应属无效。《合同》无效，被告应将涉案房屋退还给原告，因房屋已经退还，故本案中没有其他因合同无效需要处理的法律后果。

无效的合同自始无效，故原告主张解除合同的诉求，于法无据，本院不予支持。虽然双方签订的房屋租赁合同无效，但被告如果实际占有房屋属实，应比照合同约定的金额支付实际占有使用费。关于原告主张被告支付租金205671.3元的诉讼请求，根据被告所提交与原告的聊天记录，能够显示，原告对被告搬离涉案房屋明显知情，本院采信被告主张，即被告于2019年12月31日后已经不再占有使用涉案房屋。而被告在搬离前，已经向原告支付房屋占有使用费至2019年12月31日，故原告向被告再行主张租金（实际应为房屋占有使用费），证据不足，本院不予支持。

关于原告主张被告支付物业费8658元、供暖费28860元，根据《合同》约定，物业费和供暖费由被告负担，向物业公司及供暖公司缴纳。且原告在庭审中认可，其未代被告支付此两项费用，故对于原告的该项诉求，本院不予支持。

关于原告主张的违约金，因《合同》无效，故《合同》约定的违约条款亦属无效条款，且原告没有证据证明被告在占有使用涉案房屋期间存在违约行为，并给原告造成损失。故对于原告的该项诉求，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回**全部诉讼请求。

案件受理费2717元，由**负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审 判 员　杨冀承

二〇二一年十二月九日

法官助理　刘析鹭

法官助理　齐　蕊

书 记 员　杨小萌