***与空间家有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市洪山区人民法院

民事判决书

（2018）鄂0111民初2001号

原告（反诉被告）：***，男，1995年3月3日出生，汉族，身份证住址湖北省天门市，现住武汉市。

委托诉讼代理人：**，湖北悟见律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴海，湖北悟见律师事务所律师。

被告（反诉原告）：空间家有限公司，住所地北京市海淀区海淀大街******301-002。

法定代表人：**，该公司董事长。

委托诉讼代理人：**，湖北大纲律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，湖北大纲律师事务所实习律师。

第三人：武汉中科创新技术股份有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区光谷七路**超声波自动检测设备及UT研发中心建设项目综合楼**。

法定代表人：卢放，该公司董事长。

委托诉讼代理人：齐芬，湖北重友律师事务所律师。

原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）空间家有限公司（以下简称空间家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案受理本诉及空间家公司的反诉后，因武汉中科创新技术股份有限公司（以下简称中科公司）与本案中存在法律上的利害关系，本院依法追加中科公司作为本案本诉第三人参与诉讼。本案于2018年9月7日适用简易程序公开开庭进行了审理。***的委托诉讼代理人**，空间家公司的委托诉讼代理人**、***，中科公司的委托诉讼代理人齐芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）***向本院提出诉讼请求：判令被告空间家公司退还租房押金220095元。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：判令被告向原告承担违约责任，赔偿原告220095元。事实和理由：原告于2017年3月1日向被告空间家公司租赁武汉市光谷联合国际901的房屋用于办公，该房的租赁期限共5年，从2016年3月1日至2021年2月29日止，房租为每个月73365元，付款方式为押三付三。在9月份，因被告与房东中科公司之间发生问题，原告多次电话沟通被告也没有解决，导致原告于12月以后的房租交不到房东那里，公司被迫搬离。

被告（反诉原告）空间家公司辩称，第一、关于违约金，导致该租赁合同无法履行，是在于原告未按期支付租金行为，导致第三人中科公司对其所租赁的场地锁门，2016年3月10日，被告与中科公司签订写字楼租赁合同，承租武汉市联合国际的第9层房屋，其后被告与原告签订租赁合同，租赁期限为2016年3月1日至2021年2月29日，合同约定房屋租金按3个月为一期支付，除了首次之外，其余应提前15天，但是原告未按约定在2017年8月10日前向被告支付2017年9月至11月的租金，导致被告无法按时向中科公司支付租金，从而导致中科公司将被告租赁场所锁门，被告并未违约，不存在违约责任。第二、被告不是房屋押金的实际收取人，且原告已与实际收取押金的中科公司形成新的租赁关系，被告收取押金后已经全额上缴给中科公司，原告越过被告，不顾双方的租赁合同，擅自向中科公司缴纳租金并直接与其接洽租赁房屋的相关事项行为，一方面违反了合同法的诚实信用原则，构成违约，该违约行为导致双方租赁合同无法继续履行，提前终止双方租赁合同，属于合同期内的擅自退租行为，依照双方签订租赁合同第7条第4项，若原告擅自退租，则所缴纳的租金押金不予退还，故原告无权要求被告退还租金及押金。综上，根据民法总则、合同法相关规定，驳回原告的全部诉讼请求。

第三人中科公司述称，我公司与被告在2016年3月1日签订合同后，在缴纳房租时间节点，2017年9月被告应缴房租未缴后，我公司向对方发出两份催缴通知书，因对方公司人员未按时到公司协商相关事宜，且期间我公司与被告一度失去联系，故此，我公司按照双方合同第三条第四款、第七条第二款及相关约定，收回房屋，所以到办公现场锁门，后在警方的调解之下，原告向我公司支付房屋占用费后，我公司暂时同意原告在此处办公，但是原告与第三人没有签订租赁合同。

被告（反诉原告）空间家公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告赔偿反诉原告损失402938元。事实和理由：2016年3月10日，空间家公司与中科公司签订《写字楼租赁合同》，约定承租位于武汉市联合国际9层的房屋，建筑面积1839.9平方米，租赁期限自2016年3月1日至2021年2月29日止，第一年、第二年租金为139312.7元，空间家公司为此向中科公司支付三个月租金402938元作为押金。后空间家公司与***签订《写字楼租赁合同》，出租武汉市联合国际9层的房屋，建筑面积1005平方米，租赁期限自2016年3月1日至2021年2月29日止，第一年、第二年租金为73365元。按照《写字楼租赁合同》第三条第二款约定，“以后支付房屋租金为第三个月开始的第一个月10日前”，***应于2017年8月10日前支付2017年9月至11月的房屋租金，但***违反双方合同约定，一直未向空间家公司缴纳，致使空间家公司无法向中科公司支付相关费用。后***与中科公司联系，向中科公司直接缴纳租金。***向中科公司缴纳房租的行为，与中科公司接受***租金并向***提供租赁房屋的行为，表明双方已形成新的租赁关系，导致空间家公司与***的租赁合同无法继续履行。而中科公司因此并未退还空间家公司向其支付的押金402938元。综上所述，由于***拒付租金的违约行为，导致空间家公司损失402938元。

原告（反诉被告）***对反诉答辩称，第一、***与中科公司并未形成新的租赁合同关系，***之所以支付一个季度租金给中科公司，是因为要继续维持经营，***的行为是替空间家公司代为支付的行为，因为代为支付行为在中科公司无法财务入账，导致2017年12月，中科公司不再接受***的代为支付，所以要求退场。第二、空间家公司与中科公司之间是合同相对方，中科公司解除合同并不意味空间家公司的押金一定不予退还，双方并未就押金事宜继续磋商结算，空间家公司是否产生损失，现在处于不确定状态，所以应当驳回反诉请求。

本院经审理认定事实如下：2016年3月初，中科公司（作为出租方、甲方）与空间家公司（作为承租方、乙方）签订《写字楼租赁合同》（以下简称《合同1》），主要约定，甲方将其拥有的位于武汉市联合国际9层的房屋租给乙方使用，用途为办公，建筑面积1839.9平方米，租赁期限共5年，自2016年3月1日至2021年2月29日止，第一年、第二年租金为139312.7元；房屋租金按三个月为一期支付，首期支付时间为2016年3月1日前，以对方实际收到为准，压三付三（即压三个月的租金付三个月的租金），以后支付房屋租金为每三个月开始的第一个月10日前，至房屋租期满为止；乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的5‰支付滞纳金，拖欠租金超过半个月或甲方不能根据乙方提供之联系方式催促乙方缴租，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并负担违约责任；为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，特约定叁个月租金作为本物业的押金，金额共计402938元，待租赁期限届满，乙方结清水费、电费、电话费、物业费等各项费用后，甲方验收房屋没有损坏的情况下，乙方将该房屋钥匙交于甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方；合同期内乙方逾期交纳水费、电费、电话费及物业管理费等相关费用累计达半个月租金时，甲方有权用保证金支付上述费用，乙方应承担造成的一切后果，同时甲方有权终止合同。2016年3月4日，空间家公司向中科公司支付押金402938元。

《合同1》签订后，空间家公司将承租面积部分转租给案外人田某，田某向空间家公司缴纳了租房押金220095元。其后，田某又于2017年初将案涉房屋的相关租赁合同权利义务转让给***，为此，2017年2月15日，***向田某支付了补偿费用332000元。

2017年初，空间家公司（作为出租方、甲方）与***（作为承租方、乙方）签订《写字楼租赁合同》（以下简称《合同2》），主要约定，甲方将其拥有的位于武汉市联合国际9层的房屋租给乙方使用，用途为办公，建筑面积1005平方米，租赁期限共5年，自2016年3月1日至2021年2月29日止，第一年、第二年租金为73365元；房屋租金按三个月为一期支付，首期支付时间为2016年1月30日，以对方实际收到为准，压三付三（即压三个月的租金付三个月的租金），以后支付房屋租金为第三个月开始的第一个月10日前，至房屋租期满为止；乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的5%支付滞纳金，拖欠租金超过半个月或甲方不能根据乙方提供之联系方式催促乙方缴租，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日缴纳并负担违约责任；为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，特约定叁个月租金作为本物业的押金，金额共计220095元，待租赁期限届满，乙方结清水费、电费、电话费、物业费等各项费用后，甲方验收房屋没有损坏的情况下，乙方将该房屋钥匙交于甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方；合同期内若非乙方过失甲方擅自解除合同并提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付双倍的合同月租金作为违约金；合同期内乙方逾期未交纳水费、电费、电话费及物业管理费等相关费用累计达半个月租金时，甲方有权用保证金支付上述费用，乙方应承担造成的一切后果，同时甲方有权终止合同。

《合同2》签订后，***将其作为“武汉天一中医健康管理有限公司联合营业部”的经营场所，因***认为空间家公司没有及时提供租赁房屋的房产权属证书用于办理营业执照，在缴纳2017年6月至8月的租金时，迟于《合同2》约定的缴纳时间才向空间家公司缴纳租金。空间家公司也迟于《合同1》约定的缴纳时间向中科公司缴纳2017年6月至8月的租金。其后，空间家公司与中科公司沟通不畅，未就按时缴纳租金问题协商一致，2017年8月中科公司与***取得联系后，要求其催促空间家公司按照约定时间缴纳租金。2017年9月初，***因担心空间家公司不能及时缴纳租金导致中科公司锁门，没有再向空间家公司缴纳租金。

2017年9月初，因空间家公司没有按时缴纳相应租金，中科公司经催缴无果后，9月底，中科公司准备对案涉出租房屋锁门并收回房屋，***报警，经双方协商，***于2017年9月28日直接代空间家公司向中科公司支付了欠付的租金220095元，中科公司将此款作挂账处理，未开具发票。2017年12月中旬，***搬离了案涉房屋，房屋由中科公司收回。

以上事实，有***提交的《合同2》、田某出具的收条及***给田某、郑焕的汇款凭证、***对空间家公司的汇款凭证、营业执照、***向中科公司的汇款凭证、证人田某的出庭证言和空间家公司提交的《合同1》、《合同2》、***于2017年2月15日向空间家公司支付租金的银行回执单、空间家公司于2016年3月4日向中科公司转账402938元银行回单、付款凭证及庭审笔录在卷证明。

本院认为，***与空间家公司签订的《合同2》，为双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故双方之间的租赁合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。归纳本案的双方诉辩观点，本案的争议焦点为：谁存在违约行为及《合同2》是否解除的问题。

《合同2》签订后，因与空间家公司存在纠纷，***在2016年6月份存在未在约定期限前缴纳租金的违约行为，但***随后不久补缴了全部租金，在此期间空间家公司也未对此提出异议，故《合同2》应继续履行。2016年9月，因中科公司提前告知***，空间家公司存在难以联系、未及时缴纳租金的行为，***担心空间家公司经营状况恶化导致合同目的不能实现，因此未按《合同2》约定时间缴纳下一期三个月的租金，为履行不安抗辩权，符合法律规定。9月下旬，因中科公司要求收房，***代空间家公司支付了欠付的租金以抗辩中科公司合同解除权，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，故本案中***并未发生第二次未及时缴纳租金的违约情形。之后，因中科公司不同意***继续缴纳下一期租金，且空间家公司也未与中科公司就继续履行《合同1》达成一致，导致***于12月中旬搬离，中科公司实际收回案涉房屋，现***、空间家公司均认可《合同2》已解除，故《合同2》实际已于***搬离时解除，因《合同2》解除并非因***违约导致，故***诉请的押金220095元，空间家公司在未举证证明***存在欠缴水费、电费、电话费、物业费等各项费用和房屋出现损坏的情况下应予退还。***要求空间家公司赔偿220095元，没有合同依据，本院不予支持。

空间家公司反诉涉及的损失402938元，实际系其向中科公司缴纳的押金（402938元）因担心无法收回造成损失，因中科公司当庭表示将按《合同1》约定，抵扣租金、滞纳金、停车费后，剩余押金将予以退还，故该损失金额目前尚未确定，空间家公司可待损失实际发生后再行主*权利，本案中对空间家公司的反诉请求不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条、第一百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）空间家有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）***押金220095元；

二、驳回原告（反诉被告）***的其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）空间家有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉案件受理费因适用简易程序减半收取3952元、反诉案件受理费3672元，由原告（反诉被告）***负担1651元，被告（反诉原告）空间家有限公司负担5973元；财产保全费3020元，由原告（反诉被告）***负担1400元，被告（反诉原告）空间家有限公司负担1620元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判员唐革新

二〇一八年九月二十六日

书记员***