常州滨湖房地产开发有限公司与常州联力自动化科技有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法定代表人：刘晖，该公司董事长。

委托诉讼代理人：瞿钟，江苏欣博律师事务所律师。

上诉人常州滨湖房地产开发有限公司（以下简称滨湖公司）因与被上诉人常州联力自动化科技有限公司（以下简称联力公司）商品房销售合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2018）苏0412民初8636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

滨湖公司上诉请求：撤销一审判决，改判解除滨湖公司与联力公司签订的《资产转让协议书》，并判决联力公司将湖岸木墅1幢、7幢房屋腾空、恢复原状，返还滨湖公司，一、二审诉讼费用由联力公司承担。事实和理由：一审判决认定滨湖公司在2018年11月21日起诉前从未向联力公司提出过解除合同，至起诉要求解除协议，远超过了一年的期限，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决驳回滨湖公司的全部诉讼请求，实属认定事实错误，适用法律不当，应当予以撤销、改判。一、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合伺。”滨湖公司虽是房地产开发企业，但案涉房屋不是向社会销售的房屋，是作为滨湖公司的资产进行转让的房屋，双方签订的是《资产转让协议书》，而不是商品房买卖合同。即使案涉合同是商品房买卖合同，在双方签订资产转让协议书时，未办理销售许可，至今也未取得销售许可。二、双方往来的函证明，双方多次重新确定了付款时间，滨湖公司要求解除协议未超过一年的期限。因联力公司逾期付款，2015年12月15日，滨湖公司向联力公司发出催费通知，要求联力公司在2015年12月31日前支付到期未付的500万元。2015年12月16日，联力公司回函滨湖公司，确认其确实有500万元转让款未能如约支付，主要原因是由于近两年经济形势的影响，其下游客户普遍严重亏损，造成约1.6亿元的应收款无法如期收回，直接导致其经济困难，希望滨湖公司能谅解其暂时性经济困难，适当放宽收款期限至2016年6月，或待产权证办妥后与后面的1200万元一起支付，且其可以承担即日起至应付款项付清日期间所欠款的同期银行利息。2017年3月20日，联力公司致函滨湖公司，确认双方于2015年12月16日就所欠滨湖公司款项一事经协商达成过谅解，总计尚应付滨湖公司1700万元，其中1200万元按照双方协议应于房产、土地证办妥之日时支付，尚余500万元本应在2016年6月支付，并承担自2015年12月16日起至付款之日止的同期银行利息，但因其近年遭遇到了严重的行业困境，资金状况困难，将剩余款项在产权证办妥后一起支付，且其将继续承担500万元应付款项的同期银行利息。收到联力公司的回函后，经主管部门同意，滨湖公司口头同意联力公司在2016年6月付清其未能如约支付的500万元转让款，并要求其按《资产转让协议书》第十条第3款约定支付违约金。联力公司在2017年3月20日致滨湖公司的函证明，双方对欠款经协商达成过谅解，即双方重新确定联力公司在2016年6月付清到期应付的500万元转让款和违约金。在联力公司未能在2016年6月支付500万元转让款和违约金之后至2018年6月期间，滨湖公司多次口头要求联力公司付款，联力公司多次要求延期付款。在相关主管部门的协调下，滨湖公司多次同意联力公司延期付款，双方一再更改付款时间，但联力公司一直未能在双方多次重新确定的付款时间付款。为此，在2018年7月6日，滨湖公司委托北京市惠诚（常州）律师事务所向联力公司发送律师函，要求联力公司在收到律师函后5日内向滨湖公司付清剩余的资产转让价款和逾期付款利息、逾期付款违约金。联力公司于2018年7月7日收到该份律师函。上述律师函证明，滨湖公司再次同意联力公司在收到律师函后5日内即2018年7月12日前付清500万元。因此，即使适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，一年的期限也应当从2018年7月12日起价算。自2018年7月12日至滨湖公司起诉之日即2018年11月21日，不满一年，即滨湖公司向人民法院起诉要求解除协议，未超过一年的期限。

联力公司辩称，一、联力公司严格履行合同，不存在违约行为。滨湖公司在未完成合同约定的“完成地面区域分割工作”的先履行义务之前，无权要求联力公司履行后续500万元的付款义务。双方签订的《资产转让协议书》的转让标的有约16亩土地使用权和约3000平方米房屋两大部分。16亩土地使用权的交付，需要滨湖公司通过“完成地面区域分割工作”来明确。滨湖公司于2015年12月15日发给联力公司的《催费通知》也明确显示，滨湖公司仅接通了水电，并未完成地面区域分割工作。因此，按照《资产转让协议书》第四条第2点的付款约定，1000万元的转让款的付款条件尚未成就。二、依据合同履行的实际情况，合同应当继续履行，双方的合同目的均可实现，滨湖公司要求解除合同的诉请是完全没有事实依据和法律依据的。1.滨湖公司将房屋实际交付联力公司，联力公司依据《资产转让协议书》合法占有和使用房屋已将近6年。由于交付时房屋及配套设施质量问题非常严重，根本无法正常使用。联力公司为了能正常使用，逐年解决各种质量问题并且进行了全面装修，投资巨大。2.合同双方的意思表示一直是继续履行合同，滨湖公司从未向联力公司主张过要求解除合同收回房屋、土地。即使按照滨湖公司的错误认识，假设联力公司欠付了500万元的转让款，该500万元也只占到2700万元合同总额的18.5%，不足以致使滨湖公司的合同目的不能实现。三、退一万步讲，假设联力公司违约欠付了500万元的转让款，滨湖公司也必须在法律规定的时间内行使解除权，超过期限后合同解除权消灭。而自滨湖公司发出催费通知至一审起诉时已3年，合同解除权早已消灭，而且，解除权行使期限属于除斥期间，并不存在期间的中断、终止或延长的情形，滨湖公司无权行使合同解除权。

滨湖公司向一审法院起诉请求：1.判令解除滨湖公司与联力公司订立的《资产转让协议书》；2.判令联力公司将湖岸木墅1幢、7幢房屋腾空、恢复原状后返还给滨湖公司；3.诉讼费用由联力公司承担。

一审法院认定事实：2013年11月21日，滨湖公司（甲方、转让方）与联力公司（乙方、受让方）签订《资产转让协议书》一份，约定：鉴于：1.甲方系依据中国法律合法设立并有效存续的企业法人，合法持有常州西太湖低碳小镇的全部资产；2.乙方系依据中国法律合法设立并有效存续的有限责任公司，合法从事其目前正在从事的业务；3.乙方有意向甲方购买常州西太湖低碳小镇的部分资产，甲方亦有意向乙方转让上述资产；4.常州市武进国家高新区管委会已经原则同意甲方将常州西太湖低碳小镇的部分资产转让予乙方；5.甲方、乙方经过友好协商，同意共同进行协作和配合，促使甲乙双方之间资产转让的顺利完成。为此，甲方和乙方就常州西太湖低碳小镇的部分资产转让事宜为明确各自的权利和义务，达成协议如下：第一条：定义。1.转让资产：位于常州首两栋独立房屋，占地面积约16亩（最终以土地产权证所确定的面积为准）、房屋面积约3000平方米（最终以房屋产权证所确定的面积为准）。依据本协议规定的条件，甲方应将转让资产向乙方转让。2.转让生效日：本协议经甲乙双方签署并乙方按本协议约定向甲方支付伍佰万元（500万元）预付金之日即为转让生效日。第二条：资产转让。1.甲方同意根据本协议的约定条件向乙方转让资产。2.乙方在知悉转让资产现状的情形下同意根据本协议的约定自甲方受让转让资产……4.转让资产的状况：相关证件正在办理中。第三条：资产的交付。1.甲方于本协议约定的生效日将转让的资产移交乙方占有使用。移交后乙方成为转让资产的合法所有者，享有并承担与转让资产有关的一切权利和义务，甲方则不再享有与转让资产有关的任何权利及利益，也不承担与转让资产有关的任何义务和责任，自转让生效日起，乙方及其授权人士将有权接管转让资产，并使用其从事生产经营活动或依法进行其他处置，甲方将确保转让资产在转让生效日后的6个月内具备基本使用条件（正式水、电通）。但因转让资产的现状不能实现上述约定或者影响乙方使用、处分转让资产的，甲方不承担责任。2.甲方根据情况变更转让资产的性质等，即产权过户手续。乙方应当配合甲方完成本款约定的事项。第四条：转让价格、支付的时间及方式。1.甲、乙双方一致同意，本协议所述的转让资产的转让价格总额为人民币贰仟柒佰万元整（2700万元）。2.乙方在根据本协议第五条的规定的转让生效日后的十个工作日之内，向甲方支付伍佰万元（500万元）作为预付款；乙方在甲方完成地面区域分割工作并完成水、电安装以后的三个工作日之内，向甲方支付壹仟万元（1000万元）转让价款；甲方完成有关的土地、房屋等权属证明向乙方的变更及其他必要的法律手续，且在乙方获得相应的土地、房产证后三个工作日之内，乙方向甲方支付剩余的壹仟贰佰万元（1200万元）的转让价款……第五条：生效条件。1.本协议经甲乙方双方签署并乙方按本协议约定向甲方支付伍佰万元（500万元）预付款之日生效。协议并对其他事项进行了约定。

2013年12月31日，联力公司预付滨湖公司500万元，滨湖公司向联力公司交付了案涉房屋。2014年底，滨湖公司接通水、电，联力公司分别于2014年12月19日、2015年2月15日、2015年7月14日向滨湖公司支付300万元、100万元、100万元。联力公司已对房屋进行装修并入住。

2015年12月15日，滨湖公司向联力公司发送催费通知，载明：根据贵我双方于2013年11月21日签订的《资产转让协议书》的约定：我方完成地面区域分割工作并完成水、电安装以后三个工作日之内，贵方向我方支付1000万元转让价款。我方已于2014年年底前接通正式水电，但贵公司仅陆续支付了500万元，尚有500万元未支付。现我方正式通知贵方于2015年12月31日前支付该部分剩余款项，即500万元。如到期未支付，我方将采取措施。

2015年12月16日，联力公司回函称：贵司12月15日发出的《催费通知》已经收悉，我方确实有500万元的转让款未能如约支付，主要原因是由于近两年来经济形势的影响，使得我司下游客户普遍严重亏损，造成约1.6亿的应收账款无法如期收回，直接导致了我司的资金困难，所幸的是绝大部分的客户都为央企或大型国企，因此资金的安全性尚无大碍，但短期内确实影响很大，希望贵司能给予充分的理解。我司应武高新的招商邀请入住武进高新区，目前已经完成的两家全资子公司的工商注册变更，注册资本金达2500万元，其中联力通信公司将主营软件及系统的研发和销售，估计2016年将纳税300至500万元，联力变压器公司主要将实施海外项目的拓并购展，目前已经与德国的两家企业展开了实质性谈判。基于武高新一如既往的支持，我们希望贵司能谅解我司的暂时性资金困难，适当放宽收款期限至2016年6月，或者待产权证办妥后与后面的1200万元一起支付，并且我司可以承担即日起至应付款项付清日期间所欠款的同期银行利息。

2017年3月20日，联力公司又发函给滨湖公司：我公司与贵公司于2015年12月16日就所欠贵公司款项一事经协商达成过谅解，总计尚应付贵公司1700万元，其中1200万元按照双方协议应于房产、土地证办妥之日时支付，尚余500万元本应在2016年6月支付，并承担自2015年12月16日起到付款之日止的同期银行利息，但因我公司近年遭遇了严重的行业困境，资金周转状况尚未得到明显改变，故希望贵公司能谅解我公司暂时性的资金困难，将剩余款项在产权证办妥后一起支付，并且我公司将继续承担500万元应付款项的同期银行利息。

对于联力公司所发送的函，滨湖公司未有书面回复。至2018年7月3日，滨湖公司委托北京市惠诚（常州）律师事务所向联力公司发送律师函，载明：贵公司逾期付款的行为实属违约，应当承担违约责任。为避免诉累，请贵公司在收到本函后5日内向滨湖公司付清剩余的资产转让价款和逾期付款利息、逾期付款违约金。否则，本律师将根据滨湖公司的授权委托，通过法律途径向贵公司追偿并要求贵公司赔偿其因此产生的损失（包括诉讼费、差旅费、律师代理费等）。

2018年8月3日，联力公司向滨湖公司发函，载明：我公司向贵公司购买位于常州市西太湖低碳小镇东首两栋独立房屋，由于本公司近几年处于比较艰难的经营环境，资金状况比较紧张，有500万元未能如期支付，期间也获得了贵公司的谅解，目前我公司拟以分期支付的方式向贵公司支付500万元及相应利息，具体为本月25日支付不低于150万元，之后每月支付不低于100万元，争取在四个月内将500万元及相应利息支付完毕。按照贵我双方签署的《资产转让协议书》第四条第2款“甲方完成有关土地房屋等权属证明向乙方的变更及其他必要的法律手续；且在乙方获得相应的土地、房产证后三个工作日之内，乙方向甲方支付剩余的壹仟贰佰万元（1200万元）的转让价款。”我公司会在不动产登记证过户至本公司名下后按协议约定支付价款。

滨湖公司对上述函件未有书面回复。2018年8月23日，联力公司对滨湖公司发送《律师函》复函，称：贵司2018年7月2日《律师函》收悉，我司第一时间与贵司进行了沟通，按照《资产转让协议》约定贵我双方完成过户后，我司支付余款1200万元。鉴于前期我司在支付进度款时，由于公司实际困难，资金状况比较紧张，有500万元未能如期支付（我司承诺支付利息，并得到贵公司的支持和谅解），故贵司要求我司支付完余款后再办理产权过户事宜。当前我司资金得到了较大缓解，但一次性支付势必影响我司正常运营，贵司不同意按协议先行过户，我司深表理解，但影响了我司短期内筹集资金的能力。鉴于上述实际情况，我公司拟从2018年9月份起至2019年7月份，以分期付款的方式向贵公司支付该笔款项，具体为每月25日前支付不低于150万元，所有款项在2019年7月底之前支付完毕，若遇到临时资金困难，最迟将在2019年12月31日前将全部款项支付完毕【总费用为：500万（进度款）+62.55万（2017年12月至2018年8月利息）+1200万（余款）=1762.55万元】。在该项资产转让过程中，贵我双方一直秉持通力合作的精神，并且充分谅解彼此遇到的种种困难，对此我们向贵公司表示诚挚的感谢，如果贵公司同意我公司的付款计划，则应确保该项资产权属的顺利转让，并在全部款项支付完毕后5个工作日内启动所需资产权证的过户办理手续。另：请贵公司将银行账户等收款信息尽快告知我方。特此复函，请予回复，谢谢！

对该函，滨湖公司仍未有书面回复。2018年11月21日，滨湖公司起诉至法院，要求解除滨湖公司、联力公司签订的《资产转让协议书》，并要求联力公司将湖岸木墅1幢、7幢房屋腾空、恢复原状后返还给滨湖公司。

一审另查明，2018年4月11日，滨湖公司办理了涉案房屋即湖岸木墅1幢、7幢的不动产权证，权利人均为滨湖公司，证号分别为苏（2018）常州市不动产权第2010854号、苏（2018）常州市不动产权第2011004号。

一审法院认为，滨湖公司、联力公司签订的《资产转让协议书》系双方真实意思表示，已成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现滨湖公司以联力公司逾期支付转让价款，经催告后至今未付，致使滨湖公司不能实现合同目的为由请求解除《资产转让协议书》，不符合法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持；法律没有规定或当事人没有约定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方对合同解除并未进行约定。双方在《资产转让协议书》中约定：联力公司在滨湖公司完成地面区域分割工作并完成水、电安装以后的三个工作日之内，向滨湖公司支付1000万元转让价款，联力公司仅支付了500万元，滨湖公司在接通水、电后，于2015年12月15日向联力公司发出催费通知，要求联力公司于2015年12月31日前支付剩余500万元，联力公司到期未履行，且在催告后的三个月的合理期限内仍未履行，滨湖公司即可以行使解除权，因联力公司未催告，该解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。滨湖公司认为，双方对于付款时间一直在进行协商，但滨湖公司未提供证据证明双方对付款时间重新确定达成过一致意见，而滨湖公司在2018年11月21日起诉前，从未向联力公司提出过解除合同，至滨湖公司向本院起诉要求解除协议，远超过了一年的期限。解除权行使期限属于除斥期间，并不发生期间中断、中止或延长问题，超过权利行使期限的，解除权即消灭。综上，对于滨湖公司要求解除双方签订的《资产转让协议书》，并要求联力公司将湖岸木墅1幢、7幢房屋腾空、恢复原状后返还给滨湖公司的诉讼请求，法院不予支持。判决：驳回常州滨湖房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费176800元，由常州滨湖房地产开发有限公司负担。

二审中，滨湖公司提交常州市武进区住房和城乡建设局出具的《情况说明》一份，证明滨湖公司名下湖岸木墅项目在武进区行政审批局成立（2017年9月15日）前在该局未办理过预销售（销售）许可证。联力公司认为，对于滨湖公司出售房屋是否有完备的相关手续并不清楚，涉案合同签订时房屋为现房，现房销售并未强制性要求许可。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院依法予以确认。

二审中，滨湖公司明确涉案房屋在产权证上权利性质为自建房。

本院认为，滨湖公司的上诉理由不能成立，具体分析如下：

一、关于解除权的期限。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭”。该法确立解除权消灭制度的本义就是为了督促解除权人及时行使解除权，使当事人之间的合同关系尽早确立下来,从而维护交易安全。如果允许存在解除权人可以无限期地拖延解除权行使的情形，显然与合同法的立法本义相悖。因此，享有解除权的一方当事人行使解除权应有期限限制。虽然合同法对于“合理期限”没有做出明确规定，但是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”因此，从《合同法》的立法目的及最高人民法院的司法解释精神来看，合同解除权的期限为一年。

二、关于解除权的起算时间。依据上述规定，解除权的起算时间应从解除权发生之日起计算。本案滨湖公司与联力公司签订的《资产转让协议书》中约定，“乙方在甲方完成地面区域分割工作并完成水、电安装以后的三个工作日之内，向甲方支付1000万元转让价款。”滨湖公司于2015年12月15日向联力公司发函称，其已于2014年年底前接通正式水、电，故要求联力公司按期支付转让款。由此可知，滨湖公司认为联力公司未按约履行合同义务的期间应从2015年1月4日起计算。按照上述的规定，滨湖公司应当在2016年1月4日前行使解除权。至2018年11月21日滨湖公司提起诉讼主张解除合同时，其主张解除权的期限已超过了一年，解除权已消灭。滨湖公司认为，双方多次重新确定付款时间，其对于联力公司提出的延期付款的意见表示口头同意。本院认为，滨湖公司并未提供证据证明双方就房屋转让款的付款时间已重新达成一致意见，双方往来信函的内容不具有变更原合同内容的效力。

综上，滨湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费176800元，由滨湖公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　卢文忠

审判员　　王　莹

审判员　　袁海燕

二〇一九年十二月六日

书记员　　邹　静