常州滨湖房地产开发有限公司与常州联力自动化科技有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

江苏省常州市武进区人民法院

民事判决书

（2018）苏0412民初8636号

原告：常州滨湖房地产开发有限公司，住所地江苏省常州市武进高新技术产业开发区海湖路特**，统一社会信用代码X118Y。

法定代表人：***，该公司董事长。

委托诉讼代理人：**、***，北京市惠诚（常州）律师事务所律师。

被告：常州联力自动化科技有限公司，住，住所地江苏省常州市新**庆阳路一社会信用代码X784D。

法定代表人：**，该公司董事长。

委托诉讼代理人：瞿钟，江苏欣博律师事务所律师。

原告常州滨湖房地产开发有限公司（以下简称滨湖公司）诉被告常州联力自动化科技有限公司（以下简称联力公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年1月8日公开开庭进行了审理。原告滨湖公司的委托诉讼代理人**、***、被告联力公司的委托诉讼代理人瞿钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告滨湖公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告订立的《资产转让协议书》；2、判令被告将湖岸木墅1幢、7幢房屋腾空、恢复原状后返还给原告；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年11月21日，原告与被告签订一份《资产转让协议书》，约定被告购买原告开发建设的位于常州湖岸木墅1幢、7幢两栋独立房屋，转让价格合计2700万元，被告在协议生效后10个工作日内预付原告500万元，在原告完成地面区域分割工作和水电安装后3个工作日内支付原告1000万元，在原告完成土地、房屋等权属证明向被告的变更及其他必要的法律手续且在被告获得相应的土地、房产证后3个工作日内支付原告剩余的1200万元；如被告逾期支付转让价款或者逾期接收转让资产的，每逾期1日，应向原告支付转让价款总额万分之五的违约金。同日，原告将房屋交付被告。被告于2013年12月31日预付原告500万元。2014年年底，原告完成地面区域分割及水电安装。此时，根据《资产转让协议书》约定，被告应支付原告1000万元，但被告仅在2014年12月19日至2015年7月14日期间分三次合计支付原告500万元，虽经原告多次催告，被告至今拒不支付剩余的500万元。综上，原、被告双方签订的资产转让协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告逾期支付转让价款的行为属违约，经催告后至今未付，致使原告不能实现合同目的，原告有权解除合同。现原告为维护自身合法权益，起诉来院，望判如所请。

被告联力公司辩称：一、被告严格履行合同，不存在违约行为，原告在未完成合同约定的先履行义务之前，无权要求被告履行后续付款义务。根据《资产转让协议书》第四条第2款的约定，被告在原告完成地面区域分割工作并完成水、电安装以后的三个工作日之内，向原告支付1000万元转让价款，但原告至今也没有履行约定的“完成地面区域分割工作”的义务。原告于2015年12月15日发给被告的《催费通知》也明确显示，原告仅接通了水电，并未完成地面区域分割工作。因此，在未完成合同约定的先履行义务之前，原告无权要求被告履行后续付款义务。被告考虑到双方之前的友好合作关系，且原告也完成了水、电安装等部分义务，遂向原告支付了500万元的转让款，但不能据此认为，原告可以不履行完成地面区域分割工作的义务，故原告以被告违约诉请解除《资产转让协议书》，没有事实和法律依据。二、依据合同履行的实际情况，合同应当继续履行，双方的合同目的均可实现，原告要求解除合同的诉请是完全没有事实依据和法律依据的。1、原告将房屋实际交付被告，被告依据《资产转让协议书》合法占有和使用房屋已将近4年，由于交房时房屋及配套设施质量问题非常严重，根本无法正常使用，被告逐年解决各种质量问题并且进行了全面的装修，投资巨大，原告于4年后无故要求解除合同收回房屋土地，非但破坏本已建立的稳定的合法民事关系，也必将造成被告的巨大损失。2、合同双方的意思表示一直是继续履行合同，原告从未向被告主张过要求解除合同收回房屋土地，被告也从未拒绝支付应当支付的转让款。正如原告提交的《催费通知》、《律师函》及被告的《复函》、《律师函复函》等证据的显示，原告的要求一直是继续履行合同，只是付款要求并不符合《资产转让协议书》的约定，本案争议的房屋及土地现登记在原告名下，而依据约定，在该房屋及土地未过户至被告名下之前，原告无权要求被告支付1200万元的转让款。被告的合同目的是购买并使用房屋土地，原告的合同目的是收取转让价款，在并未欠付应付转让款情况下，被告还是积极与原告进行协商并同意再支付部分转让款，被告认为原告的合同目的完全可以实现。3、以被告欠付500万元的违约行为要求解除总额为2700万元的合同，这是完全不符合事实的，500万元的转让款，只占到2700万元合同总额的18.5%，被告又积极在与原告进行协商并同意再支付部分转让款，在此情况下，原告的合同目的完全可以实现。三、再退一步讲，假设被告违约欠付了500万元的转让款，原告也必须在法律规定的时间内行使解除权，超过期限后原告的合同解除权消灭。原告2015年12月15日向被告发出《催费通知》，假设被告应当支付500万元转让款而未付，原告也应在向被告发出《催费通知》后的一定期限内行使解除权，逾期不行使的，解除权消灭，而自原告发出《催费通知》至今已三年，原告的合同解除权早已消灭。

经审理查明，2013年11月21日，原告滨湖公司（甲方、转让方）与被告联力公司（乙方、受让方）签订《资产转让协议书》一份，约定：鉴于：1、甲方系依据中国法律合法设立并有效存续的企业法人，合法持有常州的全部资产；2、乙方系依据中国法律合法设立并有效存续的有限责任公司，合法从事其目前正在从事的业务；3、乙方有意向甲方购买常州的部分资产，甲方亦有意向乙方转让上述资产；4、常州市武进国家高新区管委会已经原则同意甲方将常州的部分资产转让予乙方；5、甲方、乙方经过友好协商，同意共同进行协作和配合，促使甲乙双方之间资产转让的顺利完成。为此，甲方和乙方就常州的部分资产转让事宜为明确各自的权利和义务，达成协议如下：第一条：定义1、转让资产：为位于常州首两栋独立房屋，占地面积约16亩（最终以土地产权证所确定的面积为准）、房屋面积约3000平方米（最终以房屋产权证所确定的面积为准）。依据本协议规定的条件，甲方应将转让资产向乙方转让。2、转让生效日：本协议经甲乙双方签署并乙方按本协议约定向甲方支付伍佰万元（500万元）预付金之日即为转让生效日。第二条资产转让1、甲方同意根据本协议的约定条件向乙方转让资产。2、乙方在知悉转让资产现状的情形下同意根据本协议的约定自甲方受让转让资产……4、转让资产的状况：相关证件正在办理中。第三条资产的交付1、甲方于本协议约定的生效日将转让的资产移交乙方占有使用。移交后乙方成为转让资产的合法所有者，享有并承担与转让资产有关的一切权利和义务，甲方则不再享有与转让资产有关的任何权利及利益，也不承担与转让资产有关的任何义务和责任，自转让生效日起，乙方及其授权人士将有权接管转让资产，并使用其从事生产经营活动或依法进行其他处置，甲方将确保转让资产在转让生效日后的6个月内具备基本使用条件（正式水、电通）。但因转让资产的现状不能实现上述约定或者影响乙方使用、处分转让资产的，甲方不承担责任。2、甲方根据情况变更转让资产的性质等，即产权过户手续。乙方应当配合甲方完成本款约定的事项。第四条转让价格、支付的时间及方式1、甲、乙双方一致同意，本协议所述的转让资产的转让价格总额为人民币贰仟柒佰万元整（2700万元）。2、乙方在根据本协议第五条的规定的转让生效日后的十个工作日之内，向甲方支付伍佰万元（500万元）作为预付款；乙方在甲方完成地面区域分割工作并完成水、电安装以后的三个工作日之内，向甲方支付壹仟万元（1000万元）转让价款；甲方完成有关的土地、房屋等权属证明向乙方的变更及其他必要的法律手续，且在乙方获得相应的土地、房产证后三个工作日之内，乙方向甲方支付剩余的壹仟贰佰万元（1200万元）的转让价款……第五条生效条件1、本协议经甲方双方签署并乙方按本协议约定向甲方支付伍佰万元（500万元）预付款之日生效。协议并对其他事项进行了约定。

2013年12月31日，被告预付原告500万元，原告向被告交付了案涉房屋。2014年底，原告接通水、电，被告分别于2014年12月19日、2015年2月15日、2015年7月14日向原告支付300万元、100万元、100万元。被告已对房屋进行装修并入住。

2015年12月15日，原告滨湖公司向被告联力公司发送催费通知，载明：根据贵我双方于2013年11月21日签订的《资产转让协议书》的约定：我方完成地面区域分割工作并完成水、电安装以后三个工作日之内，贵方向我方支付1000万元转让价款。我方已于2014年年底前接通正式水电，但贵公司仅陆续支付了500万元，尚有500万元未支付。现我方正式通知贵方于2015年12月31日前支付该部分剩余款项，即500万元。如到期未支付，我方将采取措施。

2015年12月16日，被告回函称：贵司12月15日发出的《催费通知》已经收悉，我方确实有500万元的转让款未能如约支付，主要原因是由于近两年来经济形势的影响，使得我司下游客户普遍严重亏损，造成约1.6亿的应收账款无法如期收回，直接导致了我司的资金困难，所幸的是绝大部分的客户都为央企或大型国企，因此资金的安全性尚无大碍，但短期内确实影响很大，希望贵司能给予充分的理解。我司应武高新的招商邀请入住武进高新区，目前已经完成的两家全资子公司的工商注册变更，注册资本金达2500万元，其中联力通信公司将主营软件及系统的研发和销售，估计2016年将纳税300至500万元，联力变压器公司主要将实施海外项目的拓并购展，目前已经与德国的两家企业展开了实质性谈判。基于武高新一如既往的支持，我们希望贵司能谅解我司的暂时性资金困难，适当放宽收款期限至2016年6月，或者待产权证办妥后与后面的1200万元一起支付，并且我司可以承担即日起至应付款项付清日期间所欠款的同期银行利息。

2017年3月20日，被告又发函给原告：我公司与贵公司于2015年12月16日就所欠贵公司款项一事经协商达成过谅解，总计尚应付贵公司1700万元，其中1200万元按照双方协议应于房产、土地证办妥之日时支付，尚余500万元本应在2016年6月支付，并承担自2015年12月16日起到付款之日止的同期银行利息，但因我公司近年遭遇了严重的行业困境，资金周转状况尚未得到明显改变，故希望贵公司能谅解我公司暂时性的资金困难，将剩余款项在产权证办妥后一起支付，并且我公司将继续承担500万元应付款项的同期银行利息。

对于被告所发送的函，原告未有书面回复。至2018年7月3日，原告委托北京市惠诚（常州）律师事务所向被告发送律师函，载明：贵公司逾期付款的行为实属违约，应当承担违约责任。为避免诉累，请贵公司在收到本函后5日内向滨湖公司付清剩余的资产转让价款和逾期付款利息、逾期付款违约金。否则，本律师将根据滨湖公司的授权委托，通过法律途径向贵公司追偿并要求贵公司赔偿其因此产生的损失（包括诉讼费、差旅费、律师代理费等）。

2018年8月3日，被告向原告发函，载明：我公司向贵公司购买位于常州市首两栋独立房屋，由于本公司近几年处于比较艰难的经营环境，资金状况比较紧张，有500万元未能如期支付，期间也获得了贵公司的谅解，目前我公司拟以分期支付的方式向贵公司支付500万元及相应利息，具体为本月25日支付不低于150万元，之后每月支付不低于100万元，争取在四个月内将500万元及相应利息支付完毕。按照贵我双方签署的《资产转让协议书》第四条第二款“甲方完成有关土地房屋等权属证明向乙方的变更及其他必要的法律手续；且在乙方获得相应的土地、房产证后三个工作日之内，乙方向甲方支付剩余的壹仟贰佰万元（1200万元）的转让价款。”我公司会在不动产登记证过户至本公司名下后按协议约定支付价款。

原告对上述函件未有书面回复。2018年8月23日，被告对原告发送《律师函》复函，称：贵司2018年7月2日《律师函》收悉，我司第一时间与贵司进行了沟通，按照《资产转让协议》约定贵我双方完成过户后，我司支付余款1200万元。鉴于前期我司在支付进度款时，由于公司实际困难，资金状况比较紧张，有500万元未能如期支付（我司承诺支付利息，并得到贵公司的支持和谅解），故贵司要求我司支付完余款后再办理产权过户事宜。当前我司资金得到了较大缓解，但一次性支付势必影响我司正常运营，贵司不同意按协议先行过户，我司深表理解，但影响了我司短期内筹集资金的能力。鉴于上述实际情况，我公司拟从2018年9月份起至2019年7月份，以分期付款的方式向贵公司支付该笔款项，具体为每月25日前支付不低于150万元，所有款项在2019年7月底之前支付完毕，若遇到临时资金困难，最迟将在2019年12月31日前将全部款项支付完毕【总费用为：500万（进度款）+62.55万（2017年12月至2018年8月利息）+1200万（余款）=1762.55万元】。在该项资产转让过程中，贵我双方一直秉持通力合作的精神，并且充分谅解彼此遇到的种种困难，对此我们向贵公司表示诚挚的感谢，如果贵公司同意我公司的付款计划，则应确保该项资产权属的顺利转让，并在全部款项支付完毕后5个工作日内启动所需资产权证的过户办理手续。另：请贵公司将银行账户等收款信息尽快告知我方。特此复函，请予回复，谢谢！

对该函，原告仍未有书面回复。2018年11月21日，原告起诉来院，要求解除原、被告签订的《资产转让协议书》，并要求被告将湖岸木墅1幢、7幢房屋腾空、恢复原状后返还给原告。

另查明，2018年4月11日，原告滨湖公司办理了涉案房屋即湖岸木墅1幢、7幢的不动产权证，权利人均为原告，证号分别为苏（2018）常州市不动产权第2010854号、苏（2018）常州市不动产权第2011004号。

以上事实，由资产转让协议书、记账凭证、收据存根、进账单、银行承兑汇票、催费通知、复函、律师函、回函、苏（2018）常州市不动产权第2010854号、苏（2018）常州市不动产权第2011004号不动产权证等证据及原、被告的当庭陈述予以证实。

本案争议焦点：原告主张解除双方签订的《资产转让协议书》是否有依据。

本院认为，原、被告签订的《资产转让协议书》系双方真实意思表示，已成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告以被告逾期支付转让价款，经催告后至今未付，致使原告不能实现合同目的为由请求解除《资产转让协议书》，不符合法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持；法律没有规定或当事人没有约定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方对合同解除并未进行约定。双方在《资产转让协议书》中约定：被告在原告完成地面区域分割工作并完成水、电安装以后的三个工作日之内，向原告支付1000万元转让价款，被告仅支付了500万元，原告在接通水、电后，于2015年12月15日向被告发出催费通知，要求被告于2015年12月31日前支付剩余500万元，被告到期未履行，且在催告后的三个月的合理期限内仍未履行，原告即可以行使解除权，因被告未催告，该解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。原告认为，双方对于付款时间一直在进行协商，但原告未提供证据证明双方对付款时间重新确定达成过一致意见，而原告在2018年11月21日起诉前，从未向被告提出过解除合同，至原告向本院起诉要求解除协议，远超过了一年的期限。解除权行使期限属于除斥期间，并不发生期间中断、中止或延长问题，超过权利行使期限的，解除权即消灭。综上，对于原告要求解除双方签订的《资产转让协议书》，并要求被告将湖岸木墅1幢、7幢房屋腾空、恢复原状后返还给原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：

驳回原告常州滨湖房地产开发有限公司的全部诉讼请求。

案件受理费176800元，由原告常州滨湖房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。

审判长白雪

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一九年四月十六日

书记员王琰