郑州煤矿机械集团股份有限公司、河南联兴百年建设工程有限公司等房屋租赁合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书

河南省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）豫民申4838号

再审申请人(一审原告、反诉被告，二审上诉人)：郑州煤矿机械集团股份有限公司。住所地：河南省郑州市经济技术开发区第九大街167号。

法定代表人：焦承尧，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李甜，河南亚洋律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王晓强，河南亚洋律师事务所律师。

被申请人(一审被告、反诉原告，二审被上诉人)：河南联兴百年建设工程有限公司。住所地：河南省郑州市中原区航海西路办事处密垌村56号。

法定代表人：张军霞，该公司总经理。

被申请人(一审第三人、反诉原告，二审被上诉人)：郑州市中原区久久缘餐饮店。经营场所：河南省郑州市中原区华山路105号。

负责人：畅肖琳，该餐饮店经营者。

二被申请人共同委托诉讼代理人：聂建，河南仟方律师事务所律师。

二被申请人共同委托诉讼代理人：韩方方，河南仟方律师事务所律师。

再审申请人郑州煤矿机械集团股份有限公司（以下简称郑煤机公司）因与被申请人河南联兴百年建设工程有限公司（以下简称联兴公司）、郑州市中原区久久缘餐饮店（以下简称久久缘餐饮店）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2021）豫01民终2973号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

郑煤机公司申请再审称，一、郑煤机公司与联兴公司之间的房屋租赁合同于2019年8月10日解除,而非原一、二审判决认定的2020年7月31日。2019年8月7日,郑煤机公司依法邮寄了解除合同通知函，2019年8月10日联兴公司收到解除合同通知函,双方之间的租赁合同已经解除。2020年7月31日拆除违法建筑系受中原区综合执法局指示，履行法定义务,具有正当性,并非违法强制拆除,二审法院将合同解除原因归结为郑煤机公司将临时建筑拆除,并认定郑煤机公司存在违约行为显然错误,系事实认定不清。二、联兴公司、久久缘餐饮店擅自扩建、加装电梯,违反法律强制性规定,郑煤机公司行使法定合同解除权,合理有据,不应当赔偿损失。二审法院以郑煤机公司六年未提出异议视为对房屋状态改变的默认为由,否认联兴公司、久久缘餐饮店扩建行为的违法性，明显不合法。1.联兴公司、久久缘餐饮店将合同约定的工字楼楼外东侧空地装修改造为酒店大厅和临街门面房(临时建筑)作为酒店大厅和酒店门面,将工字楼西侧空地改造为厨房并加建了部分临时彩板房(员工宿舍)系扩建行为,且上述扩建部分已经被中原区城市综合执法局认定为违法建筑。2.联兴公司、久久缘餐饮店违规加装电梯,改造房屋导致房屋结构发生改变,造成重大安全隐患,损害社会公众利益。联兴公司、久久缘餐饮店加装电梯的行为违反法律规定,亦违反合同约定。三、郑煤机公司非违约方,有权优先选择适用法定解除权。因联兴公司、久久缘餐饮店多次违约,郑煤机公司既有法定合同解除权亦有约定解除权。一审法院在没有优先选择适用法定解除权的情况下径行选择适用租赁合同第九条第二款的约定解除权,系限制郑煤机公司行使解除权,违反法律规定。四、一审法院责任划分错误,因联兴公司、久久缘餐饮店违约而造成的损失,不应由郑煤机公司承担。1.郑煤机公司赔偿联兴公司酒店设施2330135元无任何依据,且赔偿计算方法有误。联兴公司、久久缘餐饮店的酒店设施并没有附和于不动产中,系动产。联兴公司、久久缘餐饮店完全可以自由移动再次使用,且赔偿系数过高。联兴公司、久久缘餐饮店自2013年即装修入住,至今已有7年,但一、二审法院仍然按照价格评估结论书70%的综合成新率予以赔偿,明显过高。2.拆除违法建筑系郑煤机公司受中原区综合执法局指示履行法律义务,一、二审法院判决郑煤机公司承担工字楼外临时建筑扩建费用50%的损失,系肆意行使裁量权。3.一审法院判决联兴公司不予支付空地占用费,严重造成国有资产流失。4.联兴公司为本案纠纷的违约方,其要求郑煤机公司退还保证金、赔偿损失的反诉请求无法律和事实依据。五、一审法院酌定郑煤机公司赔偿联兴公司3个月的经营利润616686元与免除联兴公司3个月房租241500元，裁判标准采用双标行为,明显偏袒联兴公司。一审法院免除联兴公司3个月的房屋租金，考虑了新冠肺炎疫情的实际影响,但判决赔偿联兴公司月经营利润损失时却不考虑新冠疫情对企业经营效益的影响,依然是采用了正常市场经济情况下久久缘餐饮店的经营利润205562元。综上,一审、二审法院认定事实不清,适用法律错误。郑煤机公司依法申请再审,请求依法改判或发回重审。

联兴公司、久久缘餐饮店提交意见称，一、本案纠纷发生系因郑煤机公司单方撕毁15年租赁合约，强行收回案涉房屋自行开发改造产生。联兴公司和久久缘餐饮店在使用案涉房屋、履行租赁合同过程中，不存在任何违约行为，原一、二审判决正确。郑煤机公司收回案涉房屋系因其重新规划出租，以获取巨额利润，且现已出租于其他酒店。联兴公司在郑煤机公司招投标时已明确租赁目的是经营餐饮，但案涉房屋并不具备经营餐饮的条件，为促成合同目的，在郑煤机公司的同意和监督指导下改造、装修了案涉房屋，联兴公司和久久缘餐饮在使用房屋过程中，并不存在郑煤机公司所称的擅自加装电梯、扩建房屋等行为。二、郑煤机公司不享有法定解除权，也不享有任意解除权，一、二审法院判决本案租赁合同解除日期为2020年7月31日，是正确的。从租赁房屋第一次装修改造至今，长达六年的时间内郑煤机公司从未提出任何异议，且郑煤机公司对装修改造是明知的，其没有法定的解除权。另外，《房产租赁合同》第九条违约责任中约定了“提前终止本合同，提出终止的一方应提前三十日通知对方”，本案合同是长期租赁且租赁目的明确，该条约定应系对合同履行中违约责任的约定，并非赋予一方任意解除合同的权利。2020年7月31日夜晚，郑煤机公司强行闯入案涉房屋，至此，联兴公司和久久缘餐饮店失去对案涉房屋的实际使用权，租赁合同被迫解除。三、郑煤机公司应当赔偿联兴公司和久久缘餐饮店的损失。1.郑煤机公司强行收回房屋，久久缘餐饮店失去对酒店内的所有装修设施、物品的控制，现房屋被重新出租，郑煤机公司应赔偿酒店设施和物品的全部损失。2.联兴公司和久久缘餐饮店因房屋装修改造投入了大量资金，且仅使用6年，郑煤机公司应赔偿全部装修改造损失。3.郑煤机公司作为根本违约方，应当退还收取的保证金，并赔偿损失。4.郑煤机公司应赔偿联兴公司和久久缘餐饮店的可得经营利益损失。一、二审法院支持赔偿3个月经营利润，是对郑煤机公司恶意解约行为的惩罚；免除部分房租，是根据国家在疫情政策的规定免除的，不存在双重标准。四、久久缘餐饮店有权依据本案租赁合同向郑煤机公司主张权利。租赁合同中明确了联兴公司可以联合经营。案涉房租的租金均是久久缘餐饮店向郑煤机公司支付，久久缘餐饮店为实际使用者，郑煤机公司是明知和认可的，久久缘餐饮店和联兴公司有权共同依据租赁合同向郑煤机公司主张权利。综上，一、二审法院裁决公正，郑煤机公司的再审申请没有事实和法律依据，请求予以驳回。

本院经审查认为，关于郑煤机公司解除双方租赁合同是否违约的问题。郑煤机公司与联兴公司于2013年3月13日签订《房产租赁合同》，联兴公司按照合同约定交纳租金至2019年9月30日。2019年5月14日郑煤机公司发出《告知函》要求联兴公司、久久缘餐饮店对私搭乱建房屋恢复原状，2019年8月7日郑煤机公司以联兴公司拒不整改为由提出解除合同，并于2020年7月31日拆除临时建筑并围挡租赁房屋。在双方签订合同后，郑煤机公司明知久久缘餐饮店对案涉房屋进行改建等，但在郑煤机公司发出《告知函》之前，即在合同履行六年之余的期限内却未提出异议，其行为应视为默认了对案涉房屋状态的改变，对此，原审法院认定郑煤机公司的解除行为存在违约，且双方合同于2020年7月31日解除，该认定并无不当。关于郑煤机公司和联兴公司分别应承担的责任问题。原审法院在认定郑煤机公司存在违约行为的基础上，结合《价格评估结论书》、双方合同履行情况等，对双方分别应承担的责任划分合理。综上，郑煤机公司的再审事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回郑州煤矿机械集团股份有限公司的再审申请。

审 判 长　姚世宏

审 判 员　于跃辉

审 判 员　范书伟

二〇二一年七月二十六日

法官助理　孙瑞瑞

书 记 员　边　辑