陕西华力通变压器有限公司、西安华通电器设备有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕01民终24712号 上诉人（原审被告）：陕西华力通变压器有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区鱼化工业园富源二路17号。 法定代表人：**，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，陕西仁和万国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，陕西仁和万国律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：西安华通电器设备有限公司，住所地西安市雁塔区鱼化工业园富源二路17号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，陕西众致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，陕西众致律师事务所实习律师。 上诉人陕西华力通变压器有限公司（以下简称华力通公司）因与被上诉人西安华通电器设备有限公司（以下简称华通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2021）陕0113民初16303号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 华力通公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判华力通公司向华通公司支付房租和水电480227.9元；3.一、二审诉讼费由华通公司负担。事实和理由：一、华力通公司已于2019年10月16日将2019年10月至2020年9月的房屋租金679336元向华通公司足额支付，该部分金额应在华力通公司应当支付的房租中扣减，一审判决对该事实的认定错误。2019年10月16日，华通公司的财务工作人员王娟向华力通公司出具《收款收据》，该收据中“客户名称”一栏为华力通公司，“项目”一栏为房屋租金，“金额”一栏为679336元。收款收据是收款方收到付款方给付的款项后，向付款方出具的证明收到已付款项的书面凭证，也是会计记账的重要凭证。按照通常理解，收款方没有收到付款方给付的款项，是不会向付款方出具收款收据的。本案中，华通公司2019年10月16日向华力通公司出具了《收款收据》，足以证明华通公司已于当日或当日之前的某一日收到了华力通公司支付的房屋租金。因此，2019年10月16日的这笔房屋租金679336元，应当在华力通公司欠付的房屋租金中予以扣减。二、一审判决判令华力通公司向华通公司支付2021年1月至3月的电费15993.05元，以及支付2021年1月至3月的房屋租金169834元，没有事实依据。（一）华力通公司2020年12月底即已停产停业，没有再开展生产活动。即使如华通公司主张，2021年1月至3月期间产生电费，也不是华力通公司用电的结果，该部分电费不应由华力通公司承担：（二）华力通公司2020年12月底停业之后，跟华通公司协商将厂房内的生产设备和办公室的一切日常办公用品搬离，但当时华通公司的住所地正在拆迁，为了多获得拆迁安置赔偿款，华通公司与华力通公司协商将生产设备和日常办公用品暂留，待拆迁安置核查完毕之后，再行搬离。拆迁安置核查完毕之后，华力通公司将办公用品搬离，但就在华力通公司欲将生产设备搬离之际，华通公司却以华力通公司欠付房租为由阻挠华力通公司将生产设备搬离，并扣押了华力通公司的三台生产设备，华力通公司为此多次报警。综上，2021年1月之后，华力通公司再未使用华通公司的房屋，华通公司主张华力通公司支付房租和电费，没有事实依据。三、华通公司2021年7月22日变更诉讼请求，主张华力通公司支付2012年10月至2018年7月21日的房租、电费，已经超过了人民法院审理民事案件的三年诉讼时效，人民法院不应支持。本案中，华通公司主张华力通公司支付2021年10月至2018年7月21日的房租、电费，其从2018年7月22日即已知道华力通公司欠缴，但在诉讼时效期间内从未提起诉讼主张权利。华通公司2021年7月22日变更诉请主张2012年10月至2018年7月21日的房租、电费，已经超过了法律规定的三年诉讼时效期间，不应支持。四、华力通公司在使用华通公司的厂房和办公室期间，按月向华通公司支付含税价电费，华通公司收到电费之后，到供电管理机关开具正式的电费发票，但华通公司从未将开具的发票交于华力通公司，华力通公司要求华通公司开具正式的税务发票，或将税务机关出具的电费发票交还。五、华力通公司2021年4月14日将华通公司扣押的一台10吨14米电动单梁起重机（行车）和两台5吨14米电动单梁起重机（行车）出售给自然人**。**前往西安市雁塔区鱼化工业园富源二路17号回收起重机（行车）时，遭到华通公司阻挠，产生了误工损失4000元，该费用由华力通公司向**支付。因行车不能回收的最终原因在华通公司的阻挠和扣押，该费用应当由华通公司承担。现华力通公司要求华通公司支付误工损失4000元。同时要求华通公司归还3台被扣押的行车，或将三台行车的现价值评估作价，冲抵华力通公司欠付的房租和电费。 华通公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。一、华力通公司认为679336元已足额支付没有事实和法律依据。一审时华通公司向法庭提交了2019年12月23日双方的对账单，有双方公章，华力通公司当庭对真实性证明目的均无异议。该对账单写的很清楚拖欠2019年10月1日-2020年9月30日的房租679336元没有支付。一审时，华力通公司向法庭提交的收款收据是复印件，不知道来源也无法与原件核实。华通公司认为双方在2019年12月23日的对账单可以证明，华力通公司2019年10月-2020年9月30日的房租没有支付。二、华力通公司的上诉请求没有事实依据。华力通公司是在2021年4月15日之后才搬离租赁的房屋，一审时华力通公司向法庭提交了报警记录和证明目的，说华通公司进行了阻挠。可以说明2021年4月15日对方没有搬离租赁的房屋，一审判到3月底，给华通公司少算了半个月。一到三月份的电费也少算了一个月，三月份的票是二月份的，当时三月份的票还没有出来。华力通公司认为2020年1月份之后没有使用，没有事实依据。三、双方对房租最后一次对账是2019年12月23日，也加盖了华力通公司的公章，确认了事实，没有超过诉讼时效。2019年11月28日，对2012年10月份所有的房租和电费均对账、确认。华通公司起诉没有超诉讼时效。四、正式发票华力通公司在一审没有提出反诉，合同中也没有约定向其提供电费发票，电费是国网与华通公司结算，华力通公司是挂华通公司的网结算电费。华力通公司一审没有反诉，超出二审审理范围。五、与本案没有任何关系，华通公司要的是租金，华力通公司要的是损害赔偿，且一审华力通公司没有反诉。这恰可以证明2021年4月15日华力通公司还没有搬离。 华通公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间签订的《房屋租赁合同书》;2.判令华力通公司支付华通公司自2019年10月1日至2021年3月31日期间拖欠的房租1066201.96元；3.判令华力通公司支付自2019年10月1日至2021年3月31日的电费103904.59元；4.判令华力通公司承担本案诉讼费、保全费、保全保险费。华通公司申请变更诉讼请求，将原诉请第2项、第3项变更为：判令华力通公司支付华通公司自2012年10月1日至2021年3月31日期间拖欠的房租、电费共计1370106.97元。 一审法院认定事实：甲方出租方即华通公司与乙方承租方即华力通公司签订6份《房屋租赁合同书》，租赁期限自2012年10月1日起至2020年9月30日止，6份《房屋租赁合同书》均约定租金提前30日支付，乙方承担电费，甲方应为乙方单独挂表计算电量，乙方按当地物价部门核准的收费标准交纳电费，甲方收取乙方租金后，三个工作日向乙方开具收据，同时应配合乙方提供证明，在所在地税务所开具相应正式发票，所产生的税收由乙方负责，乙方逾期支付租金超过三十日的，甲方有权单方解除本合同，收回该房屋。2020年12月2日华通公司向华力通公司发《房屋催缴通知书》，称华力通公司应在2019年8月前向华通公司缴纳2019年10月1日至2020年9月30日一年的租金679336元，电费82584.18元，共计761920.18元，经华通公司多次催要，仍未缴纳，华通公司要求2020年12月10日前支付上述费用及超出合同租赁期限的租赁费2020年10月1日至2020年12月31日共计三个月租金178570元，10月份电费4732.56元，11月、12月电费据实结算，逾期将按《房屋租赁合同》约定，解除与华力通公司签订的《房屋租赁合同书》，收回该房屋，同时追缴贵方拖欠的房屋租金和电费……华力通公司称未收到上述《房屋催缴通知书》。2019年6月28日双方在《对账单》上加盖各自公司印章确认华力通公司应付华通公司2012年10月至2018年12月电费798456.08元，2012年10月至2019年9月房租3178412元，合计3976868.08元，已付3398415.17元，还欠578452.91元。2019年11月28日双方再次在《对账单》上加盖各自公司印章确认2012年10月至2018年12月电费及2012年10月至2019年9月房租剩余未付金额为128452.91元。2019年12月23日双方在《对账单》上加盖各自公司印章确认华力通公司应付华通公司2019年10月1日至2020年9月30日房租679336元。2019年2月27日、3月21日、4月4日、5月30日、6月28日、7月31日、8月28日、9月28日、10月28日、11月28日、12月23日、2020年1月18日、3月27日、4月30日、5月30日、6月30日、7月30日、8月31日、9月25日、10月25日、11月25日、12月10日双方分别在《对账单》上加盖各自公司印章确认华力通公司应付华通公司电费2019年1月份13394.15元、3月份5388.76元、4月份12900.70元、5月份10463.68元、6月份10288.88元、7月份11251.5元、8月份11474.7元、9月份8647.2元、10月份5976元、11月份7062.48元、12月份9839.52元、2020年1月份7455.96元、3月份7794.38元、4月份6836.2元、5月份8470元、6月份9598.38元、7月份9324.16元、8月份8010.52元、9月份4743.68元、10月份3449.18元、11月份4732.56元、12月份4838.4元，共计181940.99元。根据陕西省电力公司电费清单，2021年1月8日、2月25日、3月11日、4月3日华通公司向华力通公司出具收款收据，该收据载明华力通公司应付华通公司电费2021年一月份5923.5元、二月份8637.8元、三月份1431.75元、四月份2817.27元，但华力通公司并未确认形成《对账单》。2021年4月15日双方发生纠纷，并报警处理。 一审法院认为，华通公司、华力通公司之间签订的《房屋租赁合同书》六份，系双方真实意思表示，并不违反相关的法律法规，上述合同均合法有效。华通公司、华力通公司于2019年11月26日签订的《房屋租赁合同书》已于2020年9月30日到期，租赁期限届满，华力通公司继续使用租赁物，华通公司没有提出异议，原租赁合同《房屋租赁合同书》继续有效，但是租赁期限为不定期，不定期租赁，双方均可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。双方均应按照合同约定履行各自的义务，华通公司依约向华力通公司交付厂房及办公场所，华力通公司理应按照合同约定按时足额支付租金及电费，但迄今为止华力通公司尚欠华通公司电费及房租，故华力通公司的行为显属违约，根据《房屋租赁合同书》约定，乙方逾期支付租金超过三十日的，甲方有权单方解除本合同，收回该房屋，现华通公司判令解除双方之间签订的《房屋租赁合同书》，合理合法，一审法院依法予以支持。双方已对账确认华力通公司尚欠华通公司2012年10月至2020年12月电费及2012年10月至2020年9月房租共计989729.9元未付，华力通公司应当予以支付。关于2019年10月1日至2020年9月30日的房租华力通公司是否已支付的问题，华力通公司称其已向华通公司支付，并提交了证据收款收据复印件，华通公司称自2012年10月到现在，华通公司均是先给华力通公司出具收款收据，后华力通公司确认对账并付款。因华通公司提供的证据自对账单后均附有收款收据，而华力通公司在收到收款收据后尚欠付其他期限内的房租和电费未支付，可以证明双方形成了华通公司主张的该种交易习惯，故对华通公司该主张，一审法院予以采信，对华力通公司称其已向华通公司支付了2019年10月1日至2020年9月30日的房租的主张，一审法院依法不予采信。双方已对账确认华力通公司尚欠华通公司2012年10月至2020年12月电费及2012年10月至2020年9月房租共计989729.9元未付，华力通公司应当予以支付。关于华力通公司何时搬离租赁物的问题，华力通公司称其于2020年12月31日搬走，但并未提交相应的证据加以证明，华力通公司称2021年4月15日华力通公司要搬走设备，华通公司不让搬走，双方发生冲突，华力通公司报警，由此可知华力通公司在2021年4月15日前尚未搬离租赁物，且根据华通公司提交的证据陕西省电力公司电费清单、电费收据可知，2021年1月1日至2021年3月31日租赁物仍产生额度不低的电费，而按照合同约定华通公司应为华力通公司单独挂表计算电量，由此可说明华力通公司在2021年1月1日至2021年3月31日期间仍在占有使用租赁物，现华通公司仅主张华力通公司支付房租及电费至2021年3月31日止，合理合法，一审法院予以支持，2021年1月1日至2021年3月31日期间租赁物产生电费共计15993.05元。双方对账确认2019年10月1日至2020年9月30日房租679336元，华通公司据此主张2020年10月1日至2020年3月31日期间的租金339668元，合理合法，一审法院予以支持，故华力通公司应支付华通公司房租和电费共计1345390.95元。关于保全保险费的问题，双方并未在《房屋租赁合同书》中约定如发生纠纷产生该费用该如何负担，现华通公司主张保全保险费，无合同和法律依据，且华通公司就此也未提交相应证据加以证明，故一审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十条、第七百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告陕西华力通变压器有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安华通电器设备有限公司支付欠付房租和电费共计1345390.95元；如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告西安华通电器设备有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费17131元，由被告陕西华力通变压器有限公司负担16822元，由原告西安华通电器设备有限公司负担309元。原告已预交案件受理费，被告在履行本判决确定的金钱给付义务时一并向原告支付16822元。 本院经审理查明，二审中，华力通公司提交华力通公司与**2021年4月14日签订的《买卖协议》一份、**书写的误工损失费清单一份，证明2021年4月14日华力通公司将存放在西安市雁塔区鱼化工业园富源二路17号的三台电动单梁起重机出售给**，**前往西安市雁塔区鱼化工业园富源二路17号回收时，遇到华通公司阻挠，导致回收失败，产生误工费损失4000元，该费用由华力通公司支付给**，主张华通公司应支付该误工费损失4000元给华力通公司，同时返还华力通公司扣押的上述3台电动单梁起重机。华通公司对华力通公司上述证据真实性、合法性、关联性均不认可，表示华力通公司一审也未提出主张，二审不应审理。其余事实一审判决查明属实。 本院认为，一审法院查明，华通公司与华力通公司2019年11月26日签订的《房屋租赁合同书》已于2020年9月30日到期，租赁期限届满，华力通公司继续使用租赁物，华通公司没有提出异议，原租赁合同《房屋租赁合同书》继续有效，但是租赁期限为不定期，认定正确。不定期租赁，双方均可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。一审法院认为，华通公司依约向华力通公司交付了厂房及办公场所，华力通公司理应按照合同约定按时足额支付租金及电费，但迄今为止华力通公司尚欠华通公司电费及房租，一审法院认定华力通公司的行为构成违约，根据《房屋租赁合同书》约定，乙方逾期支付租金超过三十日的，甲方有权单方解除本合同，收回该房屋，华通公司诉请判令解除双方之间签订的《房屋租赁合同书》理由成立，一审法院予以支持，并无不当。一审法院查明，双方已对账确认华力通公司尚欠华通公司2012年10月至2020年12月电费及2012年10月至2020年9月房租共计989729.9元未付。对于2019年10月1日至2020年9月30日期间的房租华力通公司是否已支付的问题，华力通公司称其已向华通公司支付，并提交了证据收款收据复印件，华通公司称自2012年10月到现在，华通公司均是先给华力通公司出具收款收据，后华力通公司确认对账并付款，因华通公司提供的证据自对账单后均附有收款收据，而华力通公司在收到收款收据后尚欠付其他期限内的房租和电费未支付，可以证明双方形成了华通公司主张的该种交易习惯，故一审法院对华通公司该主张予以采信，对华力通公司称其已向华通公司支付了2019年10月1日至2020年9月30日的房租的主张不予采信，认定亦无不当。一审法院认为，双方已对账确认华力通公司尚欠华通公司2012年10月至2020年12月电费及2012年10月至2020年9月房租共计989729.9元未付，华力通公司应予支付，并无不当之处。一审法院认为，对于华力通公司何时搬离租赁物的问题，华力通公司称其于2020年12月31日搬走，但并未提交相应的证据加以证明，华力通公司称2021年4月15日华力通公司要搬走设备，华通公司不让搬走，双方发生冲突，华力通公司报警，由此可知华力通公司在2021年4月15日前尚未搬离租赁物，且根据华通公司提交的证据陕西省电力公司电费清单、电费收据可知，2021年1月1日至2021年3月31日租赁物仍产生额度不低的电费，而按照合同约定华通公司应为华力通公司单独挂表计算电量，由此可说明华力通公司在2021年1月1日至2021年3月31日期间仍在占有使用租赁物，华通公司仅主张华力通公司支付房租及电费至2021年3月31日止，其中2021年1月1日至2021年3月31日期间租赁物产生电费共计15993.05元，双方对账确认2019年10月1日至2020年9月30日房租679336元，华通公司据此主张2020年10月1日至2020年3月31日期间的租金339668元，一审法院予以支持，并无不妥。一审法院认定华力通公司应支付华通公司房租和电费共计1345390.95元，判令华力通公司给付，亦无不妥。综上所述，华力通公司上诉依据不足，本院依法不予支持。至于华力通公司上诉称华力通公司在与**履行双方2021年4月14日签订的《买卖协议》时，华通公司阻挠**将存放在西安市雁塔区鱼化工业园富源二路17号的三台电动单梁起重机回收，导致回收失败，产生误工费损失4000元已由华力通公司支付给**，主张华通公司向其支付该误工费损失，同时返还华力通公司扣押的上述3台电动单梁起重机一节，因一审中并无此项诉请，华通公司对于华力通公司二审中提出该主张，表示不同意二审中进行处理，故本案不涉，当事人如有争议，可另行主张。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17131元，陕西华力通变压器有限公司已预交，由陕西华力通变压器有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　刘　琪 审 判 员　　师　婷 审 判 员　　*** 二〇二二年三月九日 法官助理　　*** 书 记 员　　***