上海科祺调速电气有限公司

上海科祺调速电气有限公司与上海众贯包装机械有限公司、新宸宜(上海)实业发展有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

来源:中国裁判文书网
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)沪02民终7357号
上诉人(原审被告):上海科祺调速电气有限公司,注册地上海市。
法定代表人:杲其盛,总经理。
委托诉讼代理人:范仲兴,上海范仲兴律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):毛孝燕,女,1965年1月8日出生,汉族,住上海市。
被上诉人(原审原告):王琼,女,1990年3月6日出生,汉族,住址同上。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人:白孝甫,上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):上海众贯包装机械有限公司,住所地上海市。
法定代表人:林海彦。
被上诉人(原审被告):新宸宜(上海)实业发展有限公司,住所地上海市。
法定代表人:郑宗衍。
上诉人上海科祺调速电气有限公司(以下简称“科祺公司”)因与被上诉人毛孝燕、王琼、上海众贯包装机械有限公司(以下简称“众贯公司”)、新宸宜(上海)实业发展有限公司(以下简称“新宸宜公司”)房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初16452号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
科祺公司上诉请求:撤销一审判决,依法改判科祺公司自2015年1月1日起,按照每季度人民币(以下币种均为人民币)15万元标准支付房屋租金。事实和理由:毛孝燕、王琼在竞买上海市宝山区萧云路XXX号厂房(以下简称“系争房屋”)后对原租赁合同及补充协议进行确认,系争房屋租赁合同及补充协议对毛孝燕、王琼具有法律约束力。毛孝燕、王琼不是系争房屋的抵押权人,取得系争房屋所有权是基于司法拍卖,并非基于系争房屋抵押权人为实现抵押权的过程中发生的所有权变动,毛孝燕、王琼不享有最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条中的抵押权人的对抗权利《租赁合同补充协议(2)》是原房屋租赁合同的附件。科祺公司已经按照租赁合同的约定支付房租至2014年12月31日。毛孝燕、王琼竞买系争房屋时应当尽到合理注意义务,任何与房屋有关的问题应当在毛孝燕、王琼与原房屋权利人之间解决。
毛孝燕、王琼辩称,不同意科祺公司的上诉请求。一审认定事实清楚,适用法律正确。毛孝燕、王琼于2014年10月19日成为系争房屋权利人,从2014年10月20日至今,科祺公司从未向毛孝燕、王琼支付租金。请求驳回上诉,维持原判。
众贯公司、新宸宜公司未作辩称。
毛孝燕、王琼向一审法院起诉请求:1、确认科祺公司与新宸宜公司签订的租赁合同补充协议对毛孝燕、王琼无约束力;2、判令科祺公司、众贯公司搬离系争房屋;3、判令科祺公司支付2014年10月20日至2015年10月31日的房屋租金1,069,776元(计算方式:租赁面积5244平米,按每日每平方米0.68元的八折计算),并按市场价每日每平米0.68元计算,支付2015年11月1日至搬离之日止的房屋占用费。
一审法院认定事实:2008年4月16日,新宸宜公司经核准登记为上海市宝山区萧云路XXX号1幢(建筑面积8439.95平方米)、2幢(建筑面积3769.54平方米)、3幢(建筑面积69.42平方米)、4幢(建筑面积2507.41平方米)、5幢(建筑面积12146.19平方米)厂房即系争房屋的房地产权利人。2013年11月20日起,因(2012)奉执字第4509、4687号案件,上海市奉贤区人民法院(以下简称“奉贤法院”)正式查封系争房屋。2014年10月19日,奉贤法院作出(2012)奉执字第4687号执行裁定书,载明,2014年10月13日,毛孝燕、王琼以7,500万元的最高价竞得系争房屋,裁定系争房屋的所有权归毛孝燕、王琼所有,所有权自本裁定送达毛孝燕、王琼时起转移等。同日,奉贤法院向上海市宝山区房地产交易中心作出将系争房屋所有权过户至毛孝燕、王琼名下的协助执行通知书。2015年3月13日,毛孝燕、王琼经核准登记为系争房屋的房地产权利人。
一审法院另查明,2009年9月27日,新宸宜公司(出租方)与科祺公司(承租方)签订《租赁合同》,约定,新宸宜公司将系争房屋的生产车间、办公楼和宿舍租赁给科祺公司使用,租赁物面积约6000平方米(其中厂区中间的总装生产车间面积约3800平方米,办公楼二楼面积约1200平方米,宿舍约800平方米),租赁期限为6年,从2009年11月1日起至2015年10月31日止。如无重大变动,可以再续租2年,续租协议另定。在本合同生效之日起,新宸宜公司将租赁物按现状交付科祺公司使用。租赁保证金为5万元。租金前三年为0.30元/平方米核算,租赁总面积5000平方米,其中厂房3419平方米、办公楼(第二层)1173平方米、宿舍408平方米,每年54万元;后三年租金参照新宸宜公司租给其他公司的租金及市场行情优惠的价格的八折。科祺公司应于每季度前10个工作日内向新宸宜公司支付当季租金。2013年2月28日,双方签订《租赁合同补充协议(2)》,约定,租赁合同的有效期延至2019年2月底;租赁区域及租赁面积与租赁合同约定不变的前提下,年租金调整为74万元,租金调整从2013年3月1日开始执行,每三个月支付一次,计185,000元。
2014年3月26日,上海国祺能源有限公司(以下简称“国祺公司”)(出租方)与众贯公司(承租方)签订《租赁合同》,约定,出租方将系争房屋中2250平方米租赁给承租方,租赁期限为5年,从2014年4月10日起至2019年4月1日止。租金前三年为0.68元/平方米核算,每年55万元;后两年租金上涨5%,每年577,000元。
2014年10月30日,奉贤法院向新宸宜公司及相关租户和第三人发布《告知书》,主要内容为,毛孝燕、王琼以最高价竞得系争房屋,系争房屋归毛孝燕、王琼所有,要求相关租户和第三人于本告知书公布之日起三十日内全部搬离。
2015年1月29日,毛孝燕、王琼与科祺公司及案外人签订《萧云路XXX号房屋租赁面积确认书》,其中,科祺公司租赁面积确认为5244平方米。确认书第三条约定,各方确认依据本确认书确认的租赁面积计算房屋租金,不依据任何原因调整。第四条约定,本确认书三份,各方各保管一份。本确认书作为租赁合同附件,具有同等效力。
一审原审审理中,毛孝燕、王琼申请对上述两份《租赁合同》与《租赁合同补充协议(2)》签署时间的顺序进行鉴定。司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定意见为无法判断签署时间的顺序。
一审原审审理中,科祺公司为证明其租金已支付至2014年12月31日止,自2015年1月1日起租金标准为每季度15万元,提供2013年1月起的付款凭证、发票等,其中,交易日期为2014年8月22日的工商银行付款回单载明,科祺公司向收款人为胡永光的账户付款15万元;上海爱仁物业有限公司开具的发票二张,均载明为佣金(第四季度),金额分别为7万元、8万元;新宸宜公司2014年8月20日的《付款委托书》,主要内容为,科祺公司租赁新宸宜公司萧云路厂房的租金15万元/季度,根据现实情况,租金汇至收款人胡永光的银行账户,发票由上海凯晨物业管理有限公司随后开出。毛孝燕、王琼表示,科祺公司向他人支付的租金与毛孝燕、王琼无关,与本案无关。
一审原审还查明,2012年7月10日,中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行(以下简称“建行黄浦支行”)经核准登记为系争房屋的抵押权人,为最高额抵押,最高债权数额为7,620万元。2013年12月26日,上海市黄浦区人民法院(以下简称“黄浦法院”)受理建行黄浦支行诉新宸宜公司等金融借款合同案【(2014)黄浦民五(商)初字第145、146号】。2014年1月20日,黄浦法院因该两案轮候查封了系争房屋。2014年8月11日,黄浦法院就该两案作出民事判决,判令新宸宜公司归还建行黄浦支行借款本息等。同年11月6日,黄浦法院作出(2014)黄浦执字第7359、7360号协助执行通知书,向奉贤法院执行局提出,上述两案的判决书已发生法律效力,请求对被执行人名下系争房屋的拍卖款参与分配,并依法主张优先受偿(实现抵押权),优先受偿金额为68,523,892.89元。同年11月28日,建行黄浦支行向奉贤法院发出《关于宝山区萧云路XXX号1-5幢房产拍卖款项优先受偿情况的说明函》,确认奉贤法院于2014年11月28日将68,387,941.77元划入其账户,建行黄浦支行以该笔款项清偿新宸宜公司所欠其债务。
一审法院认为,新宸宜公司与科祺公司于2009年9月27日就系争房屋签订《租赁合同》后,又于2013年2月28日签订《租赁合同补充协议(2)》,从出租方与承租方的角度来看,《租赁合同》、《租赁合同补充协议(2)》是双方租赁合同关系中权利义务的组成部分。《租赁合同》约定的租赁期限至2015年10月31日止,新宸宜公司于2012年7月将系争房屋抵押给建行黄浦支行,随后签订的《租赁合同补充协议(2)》将系争房屋租赁期限延至2019年2月底,毛孝燕、王琼在《租赁合同》履行期间变更为系争房屋的房地产权利人,进而产生《租赁合同补充协议(2)》对毛孝燕、王琼是否具有约束力的争议,争议的焦点在于2015年11月1日起至2019年2月底止的期间毛孝燕、王琼是否应继续履行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定,订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。由此,系争房屋抵押前的《租赁合同》不受影响。至于《租赁合同补充协议(2)》的问题,根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(以下简称“担保法司法解释”)第六十六条关于“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力”的规定,以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“房屋租赁合同司法解释”)第二十条第(一)项的规定,该条款载明,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:包括(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。可见,本案中抵押权人建行黄浦支行请求法院对被执行人新宸宜公司名下系争房屋的拍卖款参与分配,并依法主张优先受偿以实现抵押权,据此毛孝燕、王琼通过拍卖受让方式成为房地产权利人,该情形符合担保法司法解释及租赁合同司法解释的相关规定,《租赁合同补充协议(2)》对于毛孝燕、王琼而言不具有法律约束力。故毛孝燕、王琼的该项诉请,合法有据,法院予以准许。至此,科祺公司、众贯公司应立即从系争房屋场地上搬离并返还给毛孝燕、王琼。
关于租金的争议,《租赁合同》约定租金前三年为0.30元/平方米核算,租赁总面积5000平方米,每年54万元,按此计算,双方结算租金的一年为360日。《租赁合同》约定后三年租金参照新宸宜公司租给其他公司的租金及市场行情优惠的价格的八折计算。根据上述分析,《租赁合同补充协议(2)》中尽管科祺公司与新宸宜公司就租金计算的方式进行了变更,但鉴于该协议对于毛孝燕、王琼无约束力,故科祺公司要求以该份补充协议的租金标准作为付租依据的抗辩,法院不予采纳。奉贤法院于2014年10月19日裁定系争房屋的所有权归毛孝燕、王琼所有,故之前的租金应由新宸宜公司收取,该日起的租金应由毛孝燕、王琼收取。一审庭审中,根据科祺公司提供的证据,新宸宜公司于2014年8月20日出具《付款委托书》载明系争房屋租金15万元/季度,要求科祺公司将该款付至胡永光账户,科祺公司于2014年8月22日向胡永光账户支付了15万元,发票显示为第四季度租金,据此科祺公司认为其已支付至2014年12月31日止的租金。一审法院认为,鉴于毛孝燕、王琼已于2014年10月19日成为系争房屋房地产权利人,新宸宜公司无权再收取该日后的租金,若确有收取的事实则构成不当得利,应向科祺公司返还,故对此本案中不作处理,由科祺公司另行主张。根据科祺公司于2015年1月29日签订的《萧云路XXX号房屋租赁面积确认书》,科祺公司租赁面积确认为5244平方米,双方约定依据本确认书确认的租赁面积计算房屋租金。关于租金及使用费标准问题,在《租赁合同》中约定,后三年租金参照新宸宜公司租给其他公司的租金及市场行情优惠的价格的八折计算。现毛孝燕、王琼要求以科祺公司对外出租所约定的租金标准作为市场行情并以此作为其主张的租金和使用费标准,较为符合当事人真实意思,亦符合客观事实,法院对此予以采信。判决:一、上海科祺调速电气有限公司与新宸宜(上海)实业发展有限公司签订的租赁合同补充协议对毛孝燕、王琼无约束力;二、上海科祺调速电气有限公司、上海众贯包装机械有限公司于判决生效之日起十日内,从上海市宝山区萧云路XXX号厂房及场地上清空、搬离,并返还给毛孝燕、王琼;三、上海科祺调速电气有限公司于判决生效之日起十日内,向毛孝燕、王琼支付2014年10月20日起至2015年10月31日止的房屋租金(根据租赁面积5244平方米,按每日每平方米0.68元的八折计算);四、上海科祺调速电气有限公司于判决生效之日起十日内,按每日每平米0.68元计算(计5244平方米),向毛孝燕、王琼支付自2015年11月1日起至搬离之日止的房屋占用费。
本院经审理查明,一审法院认定事实无误,本院予以确认。
本院认为,根据查明事实,新宸宜公司于2012年7月将系争房屋抵押给建行黄浦支行,之后新宸宜公司与科祺公司签订《租赁合同补充协议(2)》将系争房屋租赁期限按延至2019年2月底,在《租赁合同》履行期间,抵押权人建行黄浦支行请求法院对被执行人新宸宜公司名下系争房屋的拍卖款参与分配,并依法主张优先受偿以实现抵押权,毛孝燕、王琼通过拍卖受让方式成为房地产权利人。据此一审法院认为,毛孝燕、王琼取得系争房屋所有权的情形符合担保法司法解释及租赁合同司法解释的相关规定,《租赁合同补充协议(2)》对于毛孝燕、王琼不具有法律约束力,本院认为一审所作认定并无不妥,相关理由一审亦已作充分阐述,本院认同,不再赘述。毛孝燕、王琼于2014年10月19日成为系争房屋所有权人,故该日起租金应由毛孝燕、王琼收取。科祺公司以其已向新宸宜公司支付租金至2014年12月31日为由,主张应自2015年1月1日起向毛孝燕、王琼支付租金,于法无据,对其主张本院不予采纳。根据《租赁合同》的约定,后三年租金支付标准参照新宸宜公司租给其他公司的租金及市场行情优惠的价格的八折计算,据此,一审法院对毛孝燕、王琼要求以科祺公司对外出租所约定的租金标准作为市场行情计算租金及使用费标准的诉请予以支持,亦无不妥。科祺公司上诉主张《租赁合同补充协议(2)》对毛孝燕、王琼具有约束力,要求按照该协议约定的租金支付标准及租赁期限履行,依据不足,对其主张本院不予支持。综上,科祺公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费人民币15,390元,由上海科祺调速电气有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理张黎明
审判长  刘海邑
审判员  彭 浩
审判员  王 伟

二〇一八年十月二十六日
书记员  朱丹丹
附:相关法律条文
附:相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
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