河南玉泰实业有限公司、河南玉泰酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）豫01民终24242号

上诉人(原审被告)：河南玉泰实业有限公司，住所地南阳市滨河西路育滨花园办公楼4楼。

法定代表人：苗宇平，总经理。

上诉人：河南玉泰酒店管理有限公司，住所地郑州市金水区郑州经三路北15号豫烟大厦。

法定代表人：张应钦，总经理。

二上诉人共同委托诉讼代理人：张付晴，河南衡祥律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：中国烟草河南进出口有限责任公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务外环路15号12层。

法定代表人：海晓民，总经理。

委托诉讼代理人：张佳佳，河南天基律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张硕儒，河南天基律师事务所律师。

上诉人河南玉泰实业有限公司、河南玉泰酒店管理有限公司因与被上诉人中国烟草河南进出口有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初25606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

河南玉泰实业有限公司、河南玉泰酒店管理有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求支付违约金的诉请；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人双方对能源费的数额一直存在争议，这一事实也得到了一审法院的认定，并且一审法院也对被上诉人诉请的数额进行了调整，故在双方对能源费存在争议且无法达成合意的情况下，上诉人当然无法对能源费进行缴纳，否则将导致双方账目更加混乱，不利于解决问题。因此一审法院仅仅依据被上诉人的催收函作为上诉人违约的理由不当，支持被上诉人诉请上诉人支付违约金不当。

中国烟草河南进出口有限责任公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

中国烟草河南进出口有限责任公司向一审法院起诉请求：1、被告玉泰实业公司向原告支付租赁保证金人民币100万元；2、二被告共同向原告支付水费、电费、燃气费、冷暖费等共计人民币1305157.74元及延期支付违约金307585.33元（违约金暂计算至2019年8月1日），以后违约金另行计算至实际清偿之日；3、本案诉讼费由二被告承担。庭审中，原告明确诉请：放弃第一项诉请；第二项诉请燃气费用即是冷暖费用，水、电、冷暖费共计3项增加至1471907.22元，违约金增加至315625.19元，上述费用均暂计至2019年8月31日。

一审法院认定事实：2016年8月5日，原告（甲方）与被告玉泰实业公司（乙方）签订《房屋出租合同》一份，主要载明，被告玉泰实业公司承租原告位于郑州市××与××路交叉口（东南角），包括5-11层部分房屋和相关设施设备及物品，建筑面积共计4720.5㎡；乙方租赁房屋仅作酒店之用，租赁期限共计60个月，自2016年11月1日至2021年10月31日，合同第4.3条约定，租赁期间产生的水费、电费、供冷供暖、燃气费、物业费、有线电视费、通讯费等因使用房屋所产生的各项费用，全部由被告玉泰实业公司承担。其中供冷供暖费用由甲方按面积分摊收取，水费、电费、燃气费、有线电视费、通信费由乙方新立户自行缴纳（不能新立户的由甲方代收代缴）；公共部分的物业管理、供冷供暖等得用由甲方集中统一供应并按实际分摊面积收取。第4.5条约定，被告玉泰实业公司未及时缴纳水费、电费、燃气费、物业费等因使用房屋所产生的各项费用的，视为违约，原告有权决定是否代为缴纳。代为缴纳的范围包括但不限于前述各项费用以及因未及时缴纳所产生的滞纳金、违约金。原告代为缴纳后，有权要求被告玉泰实业公司返还，并有权直接从被告玉泰实业公司交纳的保证金中扣除；原告还有权根据被告玉泰实业公司延迟缴纳上述费用的期间计算被告玉泰实业公司的违约金，每日的迟延违约金为原告代其缴纳费用的1%，从原告代缴之日起计算至被告玉泰实业公司返还之日止，原告有权直接从被告玉泰实业公司交纳的保证金中扣除等内容。

同日，原告（甲方）与被告玉泰实业公司（乙方）又签订《房屋出租合同》一份，主要载明，被告玉泰实业公司承租原告位于郑州市××与××路交叉口（东南角），2楼红酒吧和相关设施设备及物品，建筑面积共计208㎡，乙方租赁房屋仅作餐饮之用，

租赁期限共计60个月，自2016年11月1日至2021年10月31日，用途为餐饮。合同第4.3条约定，租赁期间产生的水费、电费、供冷供暖、燃气费、物业费等因使用房屋所产生的各项费用，全部由被告玉泰实业公司承担。其中供冷供暖费用由甲方按面积分摊收取，水费、电费、燃气费、有线电视费、通信费由乙方新立户自行缴纳（不能新立户的由甲方代收代缴）；公共部分的物业管理、供冷供暖等得用由甲方集中统一供应并按实际分摊面积收取。第4.5条约定，被告玉泰实业公司未及时缴纳水费、电费、燃气费、物业费等因使用房屋所产生的各项费用的，视为违约，原告有权决定是否代为缴纳。代为缴纳的范围包括但不限于前述各项费用以及因未及时缴纳所产生的滞纳金、违约金等内容。

2017年9月30日，原告（甲方）与被告玉泰酒店（乙方）签订《房屋出租合同》一份，主要载明，被告玉泰酒店承租原告位于郑州市××与××路交叉口（东南角），建筑面积共计727㎡；租赁期间48个月，自2017年11月1日至2021年10月31日。合同第4.5条约定，在房屋租赁期间，被告玉泰酒店发生的水、电、暖（冷）天然气等费用由被告玉泰酒店承担。原告须出具正规发票给被告玉泰酒店。收费标准按照郑州市政府有关部门规定的价格加上郑州市税务部门发布的相关适应税率执行。（现收费标准按照今年市政府和税务局等相关部门规定的价格及适应税率，计算即为：自来水含税单价为7元/吨；电含税单价0.89元/度；天然气含税单价3.6元/立方；热水含税单价21.17元/吨；暖（冷）含税单价0.3108元/㎡/天，如郑州市政府有关部门规定的价格或税率发生变化则顺调。）自来水、热水、电、天然气使用数量单独设表计算，暖（冷）使用面积按租赁面积加分摊公共面积之和计算（公共面积按租赁面积所占比例分摊）。被告玉泰酒店每月底前向原告支付上月电费，被告玉泰酒店自原告从银行托收扣款日起60天内向原告支付水费、天然气费，被告玉泰酒店自采暖（冷）季结束之日期30天内向原告支付供暖（冷）费。合同第4.7条约定，被告玉泰酒店未及时缴纳水费、电费、燃气费、物业费等因使用房屋所产生的各项费用的，视为违约，原告有权决定是否代为缴纳。代为缴纳的范围包括但不限于前述各项费用以及因未及时缴纳所产生的滞纳金、违约金。原告代为缴纳后，有权要求被告玉泰酒店返还，并有权直接从被告玉泰酒店交纳的履约保证金中扣除；此时，被告玉泰酒店应当按代为缴纳金额每日1%向原告支付原告代缴之日起至被告玉泰酒店返还之日止的违约金。被告玉泰酒店未及时缴纳费用累计3个月以上时，原告有权解除合同，追偿代缴费用及违约金，并不予退还被告玉泰酒店交纳的履约保证金等内容。

2018年10月26日，原告向被告玉泰实业公司发《关于能源费的催缴函》，载明，贵公司与我公司于2016年8月15日签订了房屋租赁合同，根据合同约定……截至2017年10月31日，贵公司已经累计拖欠能源费共计人民币459729.83元，为了保障经营业务用房（原豫烟大厦）水、电、冷（暖）正常有序地供给，请贵公司务必于2018年11月10日前将拖欠的费用缴齐……等内容。

2019年1月15日，原告向被告玉泰酒店发《缴费通知书》，载明，为了维护全体租户的共同利益，保障经营业务用房（原豫烟大厦）水、电、冷（暖）正常有序地供给，请贵公司务必于2019年2月28日前将拖欠的费用缴齐……2017年11月1日至2018年12月31日能源费用供给1056919.59元。

2019年4月11日，原告向被告玉泰实业公司发《关于能源费的催缴函》，载明，贵公司与我公司于2016年8月15日、2017年9月30日签订的房屋租赁合同，根据合同约定……截至2017年10月31日，贵公司已经累计拖欠能源费共计人民币248238.15元……等内容。

庭审中，被告玉泰实业公司、玉泰酒店均辩称，2017年5月之前被告使用的水电冷暖费均不确定，当时没有安装水电表，计价方式不确定，自愿按照原告要求的50%计算；2017年6月份安装水电表对水电费、冷暖费的数额、计价方式不清楚，应按照郑州市政府规定标准计价，水价为5.95元/方、电价按0.6125元/度、供冷供暖按照0.252元/㎡/日（0.28×90%建筑面积比例计算）。因双方之间存在对各项费用计价方式争议，被告不应支付违约金。

一审法院认为，原告与被告玉泰实业公司签订的两份《房屋出租合同》、原告与被告玉泰酒店签订《房屋出租合同》均系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据上述《房屋出租合同》的约定，租赁期间产生的水费、电费、供冷供暖、燃气费、物业费等因使用房屋所产生的各项费用，全部由承租方承担，现二被告亦认可自承租之日起未向原告支付水费、电费、供冷供暖等费用，故原告诉请二被告支付上述费用，本院予以支持。

庭审中，双方均认可2017年6月之后安装水电表，进行单独计算，故根据原告提交的物业公司的水电记录，原告诉请被告支付2017年6月至2019年8月的电费按一般工商业电价0.7223元/度计算，电费共计332497.08元；水费按5.95元/立方计算，水费共计88843.615元。根据2017年9月30日，原告与被告玉泰酒店签订《房屋出租合同》约定，热水含税单价21.17元/吨，现原告主张按16.95元/立方计算，本院予以支持，热水费用应为6508.8元。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现原告主张被告支付2016年11月至2017年5月的水、电、热水费用，但无法提交证据证明被告方上述费用的具体使用情况，主张按照2017年6月至2019年8月期间平均费用计算，被告不认可，且双方均认可上述期间，水、电、热水费用并未单独计算，原告作为涉案房屋的出租方，其对无法确定被告使用费用存在过错，现被告自愿按原告主张的50%支付，本院予以支持，故被告应支付原告2016年11月至2017年5月的水、电、热水费用共计55461.97元。

关于供冷、供暖费用，参照市政标准供冷供暖按照0.28元/㎡/日，建筑面积计算，2016年至2017年供冷、供暖费用共计293935.74元、2017年至2018年供冷、供暖费用应为371917.84元、2018年至2019年供冷、供暖费用应为246431.39元。

综上所述，被告拖欠原告水、电、热水费用、供冷、供暖费用共计1395596.43元。

关于违约金，根据上述《房屋出租合同》的约定，原告代为缴纳费用后，有权要求被告返还，并有权直接从被告交纳的履约保证金中扣除，被告应当按代为缴纳金额每日1%向原告支付原告代缴之日起至被告玉泰酒店返还之日止的违约金，现涉案《房屋出租合同》未约定费用的支付时间，但原告于2018年10月26日向被告发出《关于能源费的催款函》载明，被告应于2018年11月10日之前支付截止至2017年10月31日的费用，但被告仍未支付，构成违约，故被告应以截止至2017年10月31日的费用（55461.97+15846.27×5+293935.74=428629.06元）为基数，自2018年11月10日起，按月息2%支付违约金至实际清偿之日；于2019年1月15日向被告发出《关于能源费的催款函》载明，被告应于2019年2月28日之前支付2017年11月1日至2018年12月31日的费用，但被告仍未支付，构成违约，故被告应以截止至2018年12月31日的费用（15846.27×14+371917.84=593765.62元）为基数，自2019年2月28日起，按月息2%支付违约金至实际清偿之日；于2019年4月11日向被告发出《关于能源费的催款函》载明，被告应于2019年5月20日之前支付2019年1月1日至2019年3月31日的费用，但被告仍未支付，构成违约，故被告应以截止至2018年3月31日的费用（15846.27×3+22106.7=69645.51元）为基数，自2019年5月20日起，按月息2%支付违约金至实际清偿之日；剩余费用303556.24元(1395596.43-428629.06-593765.62-69645.51=303556.24元)起，自起诉之日（2019年8月9日）起，按月息2%支付违约金至实际清偿之日，原告诉请过高部分，证据不足，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南玉泰实业有限公司、河南玉泰酒店管理有限公司于本判决生效后10日内支付原告中国烟草河南进出口有限责任公司水、电、热水费用、供冷、供暖费用共计1395596.43元及违约金（以428629.06元为基数，自2018年11月10日起，按月息2%计算至实际清偿之日；以593765.62元为基数，自2019年2月28日起，按月息2%计算至实际清偿之日；以69645.51元为基数，自2019年5月20日起，按月息2%计算至实际清偿之日；以303556.24元为基数，自2019年8月9日起，按月息2%计算至实际清偿之日）；二、驳回原告中国烟草河南进出口有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13851元，由原告负担4446元，二被告负担9405元。

本院二审期间，当事人没有提交新证据的。本院对一审查明的相关事实予以确认。

本院认为，涉案两份《房屋出租合同》均系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按合同约定履行义务。合同约定租赁期间产生的水费、电费、供冷供暖、燃气费、物业费等因使用房屋所产生的各项费用，全部由承租方承担，上诉人亦认可自承租之日起未向被上诉人支付水费、电费、供冷供暖等费用，在被上诉人向其发出催款函后仍未缴纳，其行为已违约，应承担相应的责任。故一审法院根据合同约定及相关证据判决上诉人支付上述费用及相应违约金并无不当。上诉人称其不应支付违约金的诉讼请求没有事实及法律依据，本院予以支持。

综上所述，郑州玉泰酒店管理有限公司、河南玉泰实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4628元，由河南玉泰实业有限公司、河南玉泰酒店管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　朱　凯

审判员　常　沛

审判员　蒋德军

二〇一九年十二月三十日

书记员　王子理