河南玉泰实业有限公司、郑州玉泰酒店管理有限公司等与中国烟草河南进出口有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

河南省郑州市金水区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）豫0105民初7311号

原告（反诉被告）:河南玉泰实业有限公司，住所地南阳市滨河西路育滨花园办公楼4楼，统一社会信用代码91411303685667800B。

法定代表人：苗宇平，总经理。

原告（反诉被告）：郑州玉泰酒店管理有限公司，住所地郑州市金水区郑州经三路北15号豫烟大厦，统一社会信用代码91410105MA3XCXKB5M。

法定代表人：苗青平，总经理。

二原告共同委托代理人：黄文得，河南英伦律师事务所律师。

被告（反诉原告）：中国烟草河南进出口有限责任公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务外环路15号12层，统一社会信用代码91410100169953704Y。

法定代表人：海晓民，总经理。

委托代理人：张佳佳，河南天基律师事务所律师。

委托代理人：张硕儒，河南天基律师事务所律师。

原告（反诉被告）河南玉泰实业有限公司（以下简称“玉泰实业公司”）、郑州玉泰酒店管理有限公司（以下简称“玉泰酒店公司”）诉被告（反诉原告）中国烟草河南进出口有限责任公司（以下简称“中国烟草河南公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）玉泰实业公司、玉泰酒店公司共同委托代理人黄文得、被告（反诉原告）中国烟草河南公司委托代理人张佳佳、张硕儒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）玉泰实业公司、玉泰酒店公司诉称：郑州玉泰酒店管理有限公司是河南玉泰实业有限公司的关联公司，以下该两公司统称“玉泰公司”。2016年8月5日，玉泰公司与中国烟草河南进出口有限责任公司（以下简称“烟草公司”）签订两份《房屋出租合同》，租赁期间均从2016年11月1日至2021年10月31日。2017年9月30日，玉泰公司与烟草公司签订了第三份《房屋出租合同》，租赁期间从2017年11月1日至2021年10月31日。双方约定上述三份房屋租赁合同涉及的租赁物由玉泰公司用于酒店经营。截止2016年11月1日，烟草公司向玉泰公司交房88间，2016年12月15日，烟草公司才向玉泰公司交付剩余的6间，该6间房间的室内配套设备损毁严重达不到其他88间房间的交房条件，玉泰公司直到2017年3月才维修完毕，产生维修费30650元。上述租赁物自烟草公司交付之日起就存在严重的防水问题，为此玉泰公司维修三次，第一次于2018年3月维修卫生间漏水问题，产生维修费308945元，第二次于2019年3月维修房间大面积严重漏水问题，产生维修费213436元，第三次于2019年6月因卫生间漏水导致走廊地毯霉变，产生地毯更换费120000元，烟草公司口头承诺支付玉泰公司垫付的上述费用，但是实际并未兑现承诺。烟草公司交付的上述租赁物的消防不达标，导致玉泰公司于2019年1月1日才办好消防证，此前为此被行政处罚两次，分别被罚款5000元、15000元。因上述租赁物内的高压电路设备老化造成数次意外断电，导致玉泰公司的音响、电脑、网络等设备损坏，产生维修费30000元。2017年10月1日，烟草公司加装电梯持续四个月，导致玉泰公司的客户严重流失。2016年8月8日，玉泰公司向烟草公司支付合同1的五年租金共计9600000元。2016年8月8日，玉泰公司向烟草公司支付合同2的第一年租金90000元，2017年8月15日，支付合同2的第二年租金90000元，2018年12月27日，支付合同2的第三年租金90000元，2019年12月17日支付合同2的第四年租金90000元。2017年9月30日，玉泰公司向烟草公司支付合同3的2017年11月1日至2018年10月31日的房租502800元及保证金125700元，2018年12月27日，支付合同3的2018年11月1日至2019年12月31日的房租74177.2元，2019年12月17日，支付合同3的2019年1月1日至2019年12月31日的房租502800元，另外，2017年9月27日，支付合同3的谈判保证金10000元。2019年年底，新冠肺炎疫情爆发，2020年4月21日，国务院要求推动对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月租金。烟草公司又拒不执行国务院关于免除3个月房租的政策要求，于是玉泰公司于2020年4月26日致函烟草公司，并且口头通知烟草公司解除合同，烟草公司已在两份《玉泰酒店与烟草公司物品交接清单》上盖章确认收到全部租赁物。玉泰公司多次致函烟草公司请求其退还租金未果。为维护玉泰实业公司、玉泰酒店公司合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1.确认河南玉泰实业有限公司与中国烟草河南进出口有限责任公司于2016年8月5日签订的两份《房屋租赁合同》，以及郑州玉泰酒店管理有限公司与中国烟草河南进出口有限责任公司于2017年9月30日签订的一份《房屋租赁合同》，均于2020年4月26日解除；2.判令中国烟草河南进出口有限责任公司向郑州玉泰酒店管理有限公司、河南玉泰实业有限公司共计退还从2020年1月26日起已付房租3554918.36元，并且赔偿从2020年4月27日起的利息损失；3.判令中国烟草河南进出口有限责任公司向郑州玉泰酒店管理有限公司、河南玉泰实业有限公司共计赔偿消防不达标损失247080元；4.判令中国烟草河南进出口有限责任公司向郑州玉泰酒店管理有限公司、河南玉泰实业有限公司共计退还2017年3月1日前延迟交付的6间房间的房租20418.18元，并且赔偿从2016年11月1日起该笔房租的利息损失；5.判令中国烟草河南进出口有限责任公司向郑州玉泰酒店管理有限公司、河南玉泰实业有限公司共计赔偿延迟交付的6间房间的维修费30650元，并且赔偿从垫付该笔款项之日起的利息损失；6.判令中国烟草河南进出口有限责任公司向郑州玉泰酒店管理有限公司、河南玉泰实业有限公司共计退还防水问题维修费522381元，并且赔偿从垫付该笔款项之日起的利息损失；7.判令中国烟草河南进出口有限责任公司向郑州玉泰酒店管理有限公司、河南玉泰实业有限公司共计赔偿加装电梯对经营造成的损失100000元；8.判令中国烟草河南进出口有限责任公司向郑州玉泰酒店管理有限公司、河南玉泰实业有限公司共计赔偿地毯更换费120000元、音响、电脑、网络等设备维修费30000元。

被告（反诉原告）中国烟草河南公司辩称：第一、原告请求确认合同解除的理由与实际情况不符，本案纠纷至此完全是因原告管理不善以及严重违约造成的；同时，原告至今仍实际占有部分房屋，且未与答辩人办理任何房屋交接手续，答辩人对于原告请求确认租赁合同于2020年4月26日解除不予认可，原告应当继续按照20.94万元/月的标准承担租金至实际返还房屋之日。第二、在租赁关系是否解除，何时解除仍不确定以及原告严重违约的情况下，答辩人拒绝退还原告任何租金，且不应当承担任何利息。1、根据本答辩状第一条意见，如经法院审判确认双方合同解除并确认解除时间的，答辩人同意在扣除单方解除合同违约金、能源费、能源费违约金、转租违约金、转租渔利等款项后，向原告退还法院确认解除之日之后的租金。2、鉴于原告的多种违约行为，根据合同约定，原告缴纳的全部保证金应当予以扣除，答辩人不同意返还。第三、关于消防损失，应当由原告自行承担，与答辩人无任何关系。1、根据双方签署的三份房屋出租合同约定，三份合同均显示“乙方应当负责房屋的维修、保养（包括消防等附属设施、设备的维护、保养等），并承担维修、保养费用。2、原告承租房屋用于开设酒店，而酒店属于特种行业，结合原告提交的消防合格证可以看出，原告为消防责任主体，理应由原告自行负责酒店的消防工作。第四、关于迟延交付6间房屋事宜，答辩人不予认可，且不承担任何利息损失。根据双方在2016年8月10日签署的《豫烟大厦资产移交明细》，双方对出租房屋及附属设施等进行了移交，94间客房及其附属设施已经全部进行交接，并不存在延期交付6间客房的问题，同时在交接时原告也未提出任何异议。答辩人不承担返还房租及利息的责任。第五、关于迟延交付6间房屋的房屋维修费用以及防水维修费用，答辩人不予认可，且不承担任何利息损失。1、双方签署的三份房屋出租合同约定，三份合同均显示“乙方应当负责房屋的维修、保养（包括消防等附属设施、设备的维护、保养等），并承担维修、保养费用。根据上述约定，房屋维修费用由原告自行承担，与答辩人无关。此外，答辩人在房屋交接时未对房屋质量提出任何异议，在实际投入使用后，直至现在提出维修费问题，与实际不符。2、根据我国合同法第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本案中，双方已经就维修责任进行了明确约定，且符合法律规定，原告诉求无任何事实和法律依据。第六、关于加装电梯造成的经营损失问题，原告既未进行任何举证，也未提供任何票据或计算方式，答辩人对此不予认可。第七、关于地毯更换费120000元以及音响、电脑、网络等设备维修费用等，原告的主张无任何事实和法律依据，不应支持。1、根据2019年8月9日原告发函显示“为了提升酒店的硬件，增强客人入住的舒适性，我公司投入资金将各个楼层的灯光和地毯全部更新”,上述函件明确原告为了自身使用，更新了各楼层灯光和地毯，并非其所称的防水问题，与答辩人更无任何关系。2、原告要求赔偿的音响、电脑、网络等，因原告自身在使用过程中发生损坏，理应由原告自行进行维修，此外原告对此项诉求既未进行任何举证，也未提供任何票据或计算方式，答辩人对此不予认可。

被告（反诉原告）中国烟草河南公司反诉称：2016年8月5日反诉人中国烟草河南进出口有限责任公司（以下简称:烟草河南进出口公司）与被反诉人一签订了两份《房屋出租合同》，协议约定“被反诉人一承租位于郑州市××与××路交叉口（东南角）的房屋，建筑面积共计4928.5平米；租赁期限共计60个月，自2016年11月1日至2021年10月31日，租赁用途为开设酒店2017年9月30日反诉人与被反诉人二又签订《房屋出租合同》一份，租赁建筑面积共计727平米的房屋。以上反诉人与二被反诉人共计签订三份租赁合同，反诉人烟草河南进出口公司按照约定将总计5655.5平米的房屋交付给被反诉人实际使用，租赁合同约定“未经出租人人同意不得转租；承租人单方提出解除合同，需向出租人支付违约金；租赁期间产生的水费、电费、供冷供暖、燃气费、物业费、有线电视费、通讯费等因使用房屋所产生的各项费用，全部由承租人承担”，但二被反诉人在租赁合同履行期限内，未经反诉人的同意，以名为合作经营，实为转租的方式，将玉泰酒店一楼东侧18.5平方米的门面房出租给案外人。且二被反诉人在三份租赁合同期限均未届满的情况下，要求提前解除合同，但仍继续占有租赁房屋，且拒不承担三份租赁合同约定的违约金，拖欠2019年9月至今的水、电、供冷供暖、燃气费、物业费等全部费用。二被反诉人严重违反合同的约定，并给反诉人烟草河南进出口公司造成巨大损失。为保护反诉人的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1.依法确认被反诉人单方提出双方签署的三份《租赁合同》于2020年4月26日解除无效。2.依法判令二被反诉人立即返还全部租赁物，并继续按照月租金20.94万元的标准支付自2020年1月27日起至返还全部租赁物之日的租金。3.依法判令二被反诉人向反诉人支付违约金人民币675700元。4.依法判令二被反诉人共同向反诉人支付至2020年5月15日的水费、电费、燃气费、冷暖费等共计人民币243851.86元及延期支付违约金5364.74元（违约金按照月息2%的标准暂计算至2020年6月17日），2020年5月15日之后能源费按实际使用数量支付房屋全部返还之日，2020年6月17日之后的违约金应另行计算至实际清偿之日止。5.依法判令二被反诉人支付非法转租违约金人民币125700元并支付非法获利人民币42000元。6.本案的诉讼费由二被反诉人承担。

原告（反诉被告）玉泰实业公司、玉泰酒店公司辩称：一、关于转租问题，1.玉泰公司至到2020年4月26日烟草公司接收全部租赁物之前一直在使用租赁物从事酒店经营商业活动，从未将酒店转租给第三人。玉泰公司经营的酒店主要就是提供短期或者长期的房屋给他人使用，其将租赁物中的一小部分长期提供给他人使用，并不违反合同目的。2.《合同法》第二百二十四条第一款规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。由此可知，转租是承租人将租赁物全部交付给第三人，第三人成为实际的承租人。本案的承租人一直是玉泰公司，始终没有改变。因此，玉泰公司不存在转租行为，何况玉泰公司也没有给烟草公司造成任何损失，不应因此承担违约责任。二、关于合同解除问题，2020年1月份新冠肺炎疫情爆发以后，烟草公司没有根据合同关于“乙方因不可抗力无法使用房屋的，甲方应当根据实际情况给予乙方减租或免租”的约定减免玉泰公司的房租，玉泰公司又从2020年1月至4月连续发生严重亏损，玉泰公司因受新冠肺炎疫情及其防控措施不可抗力的影响租赁烟草公司的房屋从事酒店经营商业活动的目的已经不能实现，根据《合同法》第九十四条第（一）项的规定，玉泰公司有权行使法定的合同解除权。烟草公司交付的租赁物的消防不达标，甚至不能作为酒店用房，超过二年，这严重影响玉泰公司的对外宣传、正常经营、市场的占有及扩大等，根据合同关于甲方“不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，影响正常使用的”，乙方有权单方解除合同的约定，玉泰公司有权行使约定的合同解除权。玉泰公司在2020年4月26日之前大约一周口头告知烟草公司解除合同，并且按照烟草公司的要求于2020年4月26日向烟草公司发出《关于退租申请的函》（因尊重烟草公司的国企性质而以申请的形式发函），烟草公司当日接收了全部租赁物，后又于2020年4月30日再次确认“郑州玉泰酒店管理有限公司已将房屋交付于中国烟草河南进出口有限责任公司”。三、关于拖欠水电燃气冷暖等费用的问题，烟草公司2020年1月20日、4月23日《玉泰酒店催缴明细通知单》载明的水电燃气冷暖等费用30850.55元和30914.16元，共计61764.71元，该数额经过双方财务人员核对确认，玉泰公司只认可该数额。因合同于2020年4月26日解除后，烟草公司没有退还玉泰公司的房租，该数额可以从应退房租中抵消。四、关于免除三个月房租的问题，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第1款规定，又鉴于玉泰公司从2020年1月至4月发生连续亏损，应当以免除玉泰公司3个月的房屋为宜。五、关于烟草公司的违约责任问题，烟草公司对租赁物的交付不符合要求，应当承担相应的违约责任，具体为：赔偿消防不达标损失247080元；赔偿延迟交房损失20418.18元；赔偿房间维修费30650元；赔偿防水问题损失522381元、120000元；赔偿音响、电脑、网络等设备维修费30000元；赔偿加装电梯损失100000元。

经审理查明：2016年8月5日，玉泰实业公司（乙方）与中国烟草河南公司（甲方）签订《房屋出租合同》一份，主要约定：玉泰实业公司承租中国烟草河南公司所有的位于郑州市××与××路交叉口（东南角），包括5-11层各类客房共计94间、布草间3间、会议室3个、自助餐厅1个及其后厨、一楼大堂8㎡和相关设施设备及物品等，建筑面积共计4720.5㎡，租赁用途仅作酒店之用，年租金192万元，玉泰实业公司一次性缴纳五年租金960万元，租赁期限共计60个月，自2016年11月1日至2021年10月31日。玉泰实业公司与中国烟草河南公司应当于合同签订后5个工作日内现场清点房屋及其所属设施、设备、签署房屋确认表，办理房屋移交手续，并作为本合同的附件，该附件作为中国烟草河南公司交付房屋给玉泰实业公司使用和租赁期满或合同解除、终止时玉泰实业公司交还房屋、维修、保养房屋的依据。租赁期间产生的水费、电费、供冷供暖、燃气费、物业费、有线电视费、通讯费等因使用房屋所产生的各项费用，全部由玉泰实业公司承担。其中供冷供暖费用由中国烟草河南公司按面积分摊收取，水费、电费、燃气费、有线电视费、通信费由玉泰实业公司新立户自行缴纳（不能新立户的由中国烟草河南公司代收代缴）；公共部分的物业管理、供冷供暖等得用由中国烟草河南公司集中统一供应并按实际分摊面积收取。玉泰实业公司未及时缴纳水费、电费、燃气费、物业费等因使用房屋所产生的各项费用的，视为违约，中国烟草河南公司有权决定是否代为缴纳。代为缴纳的范围包括但不限于前述各项费用以及因未及时缴纳所产生的滞纳金、违约金。中国烟草河南公司代为缴纳后，有权要求玉泰实业公司返还，并有权直接从玉泰实业公司交纳的保证金中扣除；中国烟草河南公司还有权根据玉泰实业公司延迟缴纳上述费用的期间计算玉泰实业公司的违约金，每日的迟延违约金为中国烟草河南公司代其缴纳费用的1%，从中国烟草河南公司代缴之日起计算至玉泰实业公司返还之日止，中国烟草河南公司有权直接从玉泰实业公司交纳的保证金中扣除。玉泰实业公司应当负责房屋的维修、保养（包括消防等附属设施、设备的维护、保养等），并承担维修、保养费用。维修、保养的范围包括本合同1.2款确定的房屋及附属设施、设备和玉泰实业公司装修装饰和改建、扩建部分。玉泰实业公司对承租房屋的消防工作负责，不得在房屋内存放易燃易爆等危险物品。在租赁期限内，未经中国烟草河南公司同意玉泰实业公司不能将房屋转租他人，玉泰实业公司未经中国烟草河南公司同意转租的，中国烟草河南公司有权解除合同，不予退还玉泰实业公司缴纳的保证金，玉泰实业公司应当另行向中国烟草河南公司支付违约金伍拾万元整，如玉泰实业公司从转租中获利，玉泰实业公司应当将转租获得的全部利益返还中国烟草河南公司。

同日，玉泰实业公司（乙方）与中国烟草河南公司（甲方）又签订《房屋出租合同》一份，主要约定：玉泰实业公司承租中国烟草河南公司所有的位于郑州市××与××路交叉口（东南角），2楼红酒吧和相关设施设备及物品，建筑面积共计208㎡，租赁用途仅作餐饮之用，年租金90万元，租赁期限共计60个月，自2016年11月1日至2021年10月31日。合同约定的其他事项同双方签订的第一份《房屋出租合同》一致。

2016年8月10日，玉泰实业公司（接收方）与中国烟草河南公司（移交方）签订《豫烟大厦资产移交明细》一份，具体包括餐厅移交清单、固有资产移交清单、客房移交清单、低值易耗品移交清单，其中客房移交清单显示房卡120张，94间客房机械钥匙一套，早餐厅、红酒吧钥匙一套，8楼、9楼、10楼工作间钥匙2套。

2017年9月30日，玉泰酒店公司（乙方）与中国烟草河南公司签订《房屋出租合同》一份，主要约定：玉泰酒店公司承租中国烟草河南公司所有的位于郑州市××与××路交叉口（东南角），建筑面积共计727㎡，其中：一层临街商业用房2间（其中西侧一间160.5㎡、东侧一间18.5㎡），院内仓库2间（65㎡），八、九层西侧及半圆弧商务办公区域（八、九层面积分别为246㎡，合计492㎡）。租赁房屋用途仅作商业、商务办公使用，未经中国烟草河南公司同意，玉泰酒店公司不得改变租赁用途，玉泰酒店公司未经中国烟草河南公司同意改变租赁用途或转租房屋，中国烟草河南公司有权解除合同，不予退还玉泰酒店公司交纳的履约保证金，玉泰酒店公司应另行向中国烟草河南公司支付三个月租金作为违约金。租赁期间48个月，自2017年11月1日至2021年10月31日，房屋年租金502800元。在房屋租赁期间，玉泰酒店公司发生的水、电、暖（冷）天然气等费用由玉泰酒店公司承担。玉泰酒店公司未及时缴纳水费、电费、燃气费、物业费等因使用房屋所产生的各项费用的，视为违约，中国烟草河南公司有权决定是否代为缴纳。代为缴纳的范围包括但不限于前述各项费用以及因未及时缴纳所产生的滞纳金、违约金。中国烟草河南公司代为缴纳后，有权要求玉泰酒店公司返还，并有权直接从玉泰酒店公司交纳的履约保证金中扣除；此时，玉泰酒店公司应当按代为缴纳金额每日1%向中国烟草河南公司支付其代缴之日起至玉泰酒店公司返还之日止的违约金。玉泰酒店公司未及时缴纳费用累计3个月以上时，中国烟草河南公司有权解除合同，追偿代缴费用及违约金，并不予退还玉泰酒店公司交纳的履约保证金。合同另对其他事项进行约定。

玉泰实业公司、玉泰酒店公司支付上述三份《房屋出租合同》约定的租金情况如下：2016年8月8日，玉泰实业公司向中国烟草河南公司支付第一份《房屋出租合同》约定的五年租金960万元及第二份《房屋出租合同》约定的第一年租金9万元；2017年8月15日，玉泰酒店公司向中国烟草河南公司支付第二份《房屋出租合同》约定的第二年租金9万元；2017年9月27日，玉泰酒店公司向中国烟草河南公司支付第三份《房屋出租合同》的国有资产招租项目谈判保证金1万元；2017年9月30日，玉泰酒店公司向中国烟草河南公司支付第三份《房屋出租合同》约定的2017年11月1日至2018年10月31日的租金502800元及保证金125700元；2018年12月27日，玉泰酒店公司向中国烟草河南公司支付第二份《房屋出租合同》约定的第三年租金9万元；2018年12月27日，玉泰酒店公司向中国烟草河南公司支付第三份《房屋出租合同》2018年11月1日至2019年12月31日租金74177.2元；2019年12月17日，玉泰酒店公司向中国烟草河南公司支付第二份《房屋出租合同》约定的第四年租金9万元；2019年12月17日，玉泰酒店公司向中国烟草河南公司支付第三份《房屋出租合同》2019年1月1日至2019年12月31日租金502800元。

2018年4月29日，玉泰酒店公司与邓亚男签订《合作协议》一份，主要约定：双方自愿合作经营花店项目，玉泰酒店公司提供位于经三路北15号玉泰酒店一楼东侧18.5平方米门面房的使用权用于花店合作项目的经营场所，玉泰酒店公司按月享有花店的固定利润人民币2800元，协议有效期暂定15个月，从2018年2月1日至2019年4月30日止。

因玉泰实业公司、玉泰酒店公司未按照合同约定支付水、电、冷暖费，中国烟草河南公司诉至本院，本院于2019年11月6日作出（2019）豫0105民初25606号民事判决书，判决：一、被告河南玉泰实业有限公司、河南玉泰酒店管理有限公司于本判决生效后10日内支付原告中国烟草河南进出口有限责任公司水、电、热水费用、供冷、供暖费用共计1395596.43元及违约金（以428629.06元为基数，自2018年11月10日起，按月息2%计算至实际清偿之日；以593765.62元为基数，自2019年2月28日起，按月息2%计算至实际清偿之日；以69645.51元为基数，自2019年5月20日起，按月息2%计算至实际清偿之日；以303556.24元为基数，自2019年8月9日起，按月息2%计算至实际清偿之日）；二、驳回原告中国烟草河南进出口有限责任公司的其他诉讼请求。玉泰实业公司、玉泰酒店公司不服上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）豫01民终24242号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。

玉泰实业公司、玉泰酒店公司与中国烟草河南公司针对本案房屋租赁的相关事宜多次相互发函沟通。2019年8月9日，玉泰酒店公司向中国烟草河南公司发函，其中显示：为了提升酒店的硬件，增强客人入住的舒适性，我公司投入资金将各个楼层的灯光和地毯全部更新；走廊两侧和每个客房重新装饰了墙裙。想以更好的面貌接待宾客，以将合同期内剩余的两年经营的更好。2020年1月3日，玉泰实业公司、玉泰酒店公司向中国烟草河南公司发送回复函，其中显示：因资金比较紧张，暂时无法一次性全额缴纳保证金1000000元、水电能源费用1395596.43元和违约金，承诺2020年3月15日前将以上三项费用付清。2020年4月26日，玉泰实业公司、玉泰酒店公司向中国烟草河南公司发关于退租申请的函，显示：我方与贵公司分别于2016年8月5日、2017年9月30日签订了关于豫烟大厦部分空间的《房屋出租合同》，合同期限到2021年10月31日止。因受疫情影响，我公司陷入困顿，申请贵公司同意自本日起双方终结上述签订的三份《房屋出租合同》，并解除合同。

2020年4月26日，玉泰酒店公司与中国烟草河南公司签订物品移交清单两份，其中显示：移交五楼客房9间、客房机械钥匙9把；六楼客房15间、客房机械钥匙15把；七楼客房14间、客房机械钥匙14把；八楼客房14间、办公室4间、圆弧1间、布草间1间、客房机械钥匙14把、办公室及圆弧布草间钥匙6把；九楼客房14间、圆弧1间、办公室3间、客房机械钥匙14把、办公室及圆弧布草间钥匙4把；十楼客房14间、杂物间1间、更衣室1间、客房机械钥匙14把、杂物间及更衣室间钥匙各1把；十一楼客房14间、客房机械钥匙14把；十二楼会议室、音控室、杂物间共三间，会议室钥匙5把，音控室钥匙2把，杂物间钥匙2把；十四楼水箱间、钥匙2把；二楼后厨、自助餐厅及红酒吧，红酒吧外门钥匙2把、酒窖间钥匙1把、小包间钥匙1把、小包间过道钥匙1把、小包间卫生间钥匙1把、大包间钥匙2把、大包间卫生间钥匙1把、餐厅正门钥匙各4把、侧门钥匙3把；一楼东门面、钥匙3把，一楼西门面，钥匙3把。五楼-十一楼客房层卡各一张，共7张；十一楼办公室5间，圆弧位置，钥匙5把，门禁卡1张；一楼后院仓库，钥匙2把。

2020年4月30日，中国烟草河南公司出具《情况说明》一份，主要载明：玉泰酒店公司与一楼花店（店名：花开半夏）的合作协议到期，现双方解除合作协议。玉泰酒店公司已将房屋交付于中国烟草河南公司，后续一楼花店的用房、经营、水电能源费用等事宜均由我公司与花店协商，一切事宜均与玉泰酒店公司无关。

另查明，2015年9月2日，中国烟草河南公司办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，地址郑州市经三路北15号豫烟大厦，使用性质宾馆，场所建筑面积8000平方米。场所名称、地址、消防安全责任人、使用性质等事项发生变化的，应当重新申请。2019年1月2日，玉泰酒店公司办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，地址郑州市经三路北15号豫烟大厦，使用性质宾馆，场所建筑面积5000平方米。

本院认为，玉泰实业公司（乙方）与中国烟草河南公司（甲方）2016年8月5日签订的两份《房屋出租合同》及玉泰酒店公司与中国烟草河南公司2017年9月30日签订的《房屋出租合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。三份《房屋出租合同》约定的租赁到期日均为2021年10月31日，玉泰实业公司、玉泰酒店公司于2020年4月26日向中国烟草河南公司发函申请解除案涉的三份《房屋出租合同》，同日玉泰实业公司、玉泰酒店公司与中国烟草河南公司签订物品移交清单，玉泰实业公司、玉泰酒店公司返还租赁的客房94间及94间客房机械钥匙、办公室、会议室等，中国烟草河南公司实业部在物品移交清单上盖有公章。案涉合同约定，应现场清点房屋及其所属设施、设备、签署房屋确认表，办理房屋移交手续，并作为本合同的附件，该附件作为中国烟草河南公司交付房屋给玉泰实业公司使用和租赁期满或合同解除、终止时玉泰实业公司交还房屋、维修、保养房屋的依据。中国烟草河南公司称玉泰实业公司、玉泰酒店公司尚未交付全部租赁物，交还的机械钥匙根本无任何作用，所有客房目前均是刷卡进入。依据玉泰实业公司、玉泰酒店公司提交的2020年4月26日物品移交清单显示，玉泰实业公司、玉泰酒店公司已经交付案涉租赁房屋及机械钥匙，案涉房屋承租时签订的《豫烟大厦资产移交明细》中显示合同签订时交付的包含机械钥匙。另，中国烟草河南公司称物品移交清单加盖的是其部门章不是全部物品交接，本院认为玉泰实业公司、玉泰酒店公司应依据合同附件出租资产清单办理交还房屋手续，中国烟草河南公司加盖部门章属于其内部工作流程，房屋交接手续存在瑕疵不影响认定中国烟草河南公司与玉泰实业公司、玉泰酒店办理房屋交还手续，中国烟草河南公司接收案涉租赁房屋的行为视为其同意解除案涉三份《房屋租赁合同》。本院确认玉泰实业公司（乙方）与中国烟草河南公司（甲方）2016年8月5日签订的两份《房屋出租合同》及玉泰酒店公司与中国烟草河南公司2017年9月30日签订的《房屋出租合同》于2020年4月26日解除。

新冠肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件，政府及有关部门为保护人民群众身体健康和生命安全采取相应的疫情防控措施，2020年1月25日河南省已启动重大突发公共卫生事件一级响应，玉泰实业公司、玉泰酒店公司经营类型为宾馆，新冠肺炎疫情防控期间玉泰实业公司、玉泰酒店公司无法使用案涉租赁房屋，无法实现合同目的，故新冠肺炎疫情的发生宜认定为属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。玉泰实业公司、玉泰酒店公司于2020年4月26日以受疫情影响，公司陷入困顿为由向中国烟草河南公司发函申请退租，符合合同解除的法定事由。另，中国烟草河南公司办理接受房屋手续时并未明确提前解除合同的赔偿责任，视为双方已就合同提前解除达成一致意见。合同解除的法律效果使合同关系归于消灭，中国烟草河南公司主张玉泰实业公司、玉泰酒店支付违约金的诉讼请求本院不予支持。

××肺炎疫情的影响，2020年4月21日召开的国务院常务会议确定，对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户免除上半年3个月租金。本案中，玉泰实业公司、玉泰酒店公司承租房屋为国有资产类经营用房，使用性质为宾馆，属于受疫情影响较大的服务行业，中国烟草河南公司应免除玉泰实业公司、玉泰酒店公司2020年上半年3个月房租。玉泰实业公司、玉泰酒店公司按照第一份《房屋出租合同》的约定缴纳了五年租金960万元、按照第二份《房屋出租合同》的约定缴纳房租至2020年10月31日、按照第三份《房屋出租合同》的约定缴纳房租至2019年12月31日，中国烟草河南公司应退还房屋出租合同房租3419218.35元（合同一：192万元÷12个月×21个月+192万元÷365天×5天=3386301.37元；合同二：9万元÷12个月×9个月+9万元÷365天×5天=68732.88元；合同三：-502800÷365天×26天=-35815.9元）。关于玉泰实业公司、玉泰酒店公司主张的利息损失，本院支持以3419218.35元为基数，自起诉之日起即2020年6月3日至实际清偿之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另，中国烟草河南公司应退还玉泰实业公司谈判保证金1万元。

案涉《房屋出租合同》约定玉泰实业公司、玉泰酒店公司应当负责房屋的维修、保养（包括消防等附属设施、设备的维护、保养等），并承担维修、保养费用。玉泰实业公司、玉泰酒店公司未能举证证明房屋租赁合同签订时消防设施不达标，中国烟草河南公司提供了其2015年9月2日办理的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，使用性质为宾馆。依据合同约定，应由玉泰实业公司、玉泰酒店公司负责承租房屋的消防工作及维修、保养费用，故玉泰实业公司、玉泰酒店公司主张中国烟草河南公司支付消防不达标损失、房间维修费、防水维修费、地毯更换费、设备维修费及相应利息损失的诉讼请求本院不予支持。玉泰实业公司、玉泰酒店公司与中国烟草河南公司2016年8月10日签订《豫烟大厦资产移交明细》中的客房移交清单显示房卡120张，94间客房机械钥匙一套，中国烟草河南公司已经交付94间客房，玉泰实业公司、玉泰酒店公司主张延迟交付房屋应退还房租的诉讼请求本院不予支持。关于玉泰实业公司、玉泰酒店公司主张的中国烟草河南公司加装电梯造成其经营损失100000元，玉泰实业公司、玉泰酒店公司未提交证据证明建设电梯对其经营造成影响，加装电梯并不影响案涉租赁合同根本目的的实现，故该项主张本院不予支持。

中国烟草河南公司分别于2020年1月20日、4月23日出具《玉泰酒店催缴明细通知单》，载明2019年9月3日至2019年12月31日水、电、空调费为30850.55元和2019年12月8日至2020年4月6日水、电、空调费为30914.16元。2020年5月25日，中国烟草河南公司向玉泰实业公司、玉泰酒店公司复函，显示：关于贵方玉泰（2020）烟草5号的《函》中提到的能源费数额严重失实问题，回复如下：《催缴明细通知单》中关于冷暖费的计算方式确实出现差错，我公司将重新进行计算，具体数额另行通知。现我公司声明2020年1月20日及2020年4月23日发出的两份《催缴明细通知单》作废。庭审中，被告中国烟草河南公司提交的《玉泰酒店能源费明细》显示，2019年9月至2020年4月6日玉泰酒店累计拖欠能源费247776.39元，玉泰实业公司、玉泰酒店公司质证称只认可中国烟草河南公司分别于2020年1月20日、4月23日出具的《玉泰酒店催缴明细通知单》上的数额。被告中国烟草河南公司作为案涉房屋的出租方，现无法提供证据证明截止到2020年4月6日的抄表数额，其对无法确定被告使用费用存在过错，现玉泰实业公司、玉泰酒店公司愿意按照2020年1月20日、4月23日的《玉泰酒店催缴明细通知单》确定的数额61764.71元（30850.55元+30914.16元=61764.71元）支付能源费，本院予以支持。关于违约金，根据《房屋出租合同》的约定，中国烟草河南公司代为缴纳费用后，有权要求玉泰实业公司、玉泰酒店公司返还，并有权直接从玉泰实业公司、玉泰酒店公司交纳的履约保证金中扣除，玉泰实业公司、玉泰酒店公司应当按代为缴纳金额每日1%向中国烟草河南公司支付中国烟草河南公司代缴之日起至玉泰实业公司、玉泰酒店公司返还之日止的违约金，现案涉《房屋出租合同》未约定费用的支付时间，但是中国烟草河南公司向玉泰实业公司、玉泰酒店公司出具的两份《玉泰酒店催缴明细通知单》载明，玉泰实业公司、玉泰酒店公司应于2020年5月1日前支付，故玉泰实业公司、玉泰酒店公司应以61764.71元为基数，自2020年5月1日起按月息2%支付违约金至实际清偿之日止。

2018年4月29日，玉泰酒店公司与邓亚男签订《合作协议》一份，主要约定：双方自愿合作经营花店项目，玉泰酒店公司提供位于经三路北15号玉泰酒店一楼东侧18.5平方米门面房的使用权用于花店合作项目的经营场所，玉泰酒店公司按月享有花店的固定利润2800元，并且要求在协议签订后花店一次性提前支付一年的利润42000元。该《合作协议》的约定有悖合作经营关系应当共同分配合作利润、共担风险的常理，名为合作协议，实为房屋租赁合同的法律关系。2017年9月30日，玉泰酒店公司与中国烟草河南公司签订《房屋出租合同》主要约定：玉泰酒店公司承租中国烟草河南公司所有的位于郑州市××与××路交叉口（东南角），建筑面积共计727㎡，其中包含一层临街商业用房2间（其中西侧一间160.5㎡、东侧一间18.5㎡）。租赁房屋用途仅作商业、商务办公使用，未经中国烟草河南公司同意，玉泰酒店公司不得改变租赁用途，玉泰酒店公司未经中国烟草河南公司同意改变租赁用途或转租房屋，中国烟草河南公司有权解除合同，不予退还玉泰酒店公司交纳的履约保证金，玉泰酒店公司应另行向中国烟草河南公司支付三个月租金作为违约金。玉泰酒店违法转租构成违约，应按照合同约定支付三个月租金即125700元作为违约金，中国烟草河南公司不予退还玉泰酒店交纳的履约保证金125700元，另中国烟草河南公司主张退还非法转租获利42000元，该份合同并未约定，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）河南玉泰实业有限公司与被告（反诉原告）中国烟草河南进出口有限责任公司于2016年8月5日签订的两份《房屋租赁合同》、原告（反诉被告）郑州玉泰酒店管理有限公司与被告（反诉原告）中国烟草河南进出口有限责任公司于2017年9月30日签订的《房屋租赁合同》；

二、被告（反诉原告）中国烟草河南进出口有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）河南玉泰实业有限公司、郑州玉泰酒店管理有限公司谈判保证金10000元、租金3419218.35元及利息（以3419218.35元为基数，自2020年6月3日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

三、原告（反诉被告）河南玉泰实业有限公司、郑州玉泰酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）中国烟草河南进出口有限责任公司能源费61764.71元及延期支付违约金（以61764.71元为基数，自2020年5月1日起至实际清偿之日止按照月息2%计算）；

四、原告（反诉被告）郑州玉泰酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）中国烟草河南进出口有限责任公司违约金125700元；

五、驳回原告（反诉被告）河南玉泰实业有限公司、郑州玉泰酒店管理有限公司的其他诉讼请求；

六、驳回被告（反诉原告）中国烟草河南进出口有限责任公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费21902元，由原告（反诉被告）河南玉泰实业有限公司、郑州玉泰酒店管理有限公司负担5664元，被告（反诉原告）中国烟草河南进出口有限责任公司负担16238元；反诉案件受理费7162元，由原告（反诉被告）河南玉泰实业有限公司、郑州玉泰酒店管理有限公司负担1229元、由被告（反诉原告）中国烟草河南进出口有限责任公司负担5933元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按照对方当事人或代表人人数向本院递交上诉状，并提交副本10份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审判员　　张卫国

二〇二〇年九月三日

书记员　　胡利平