珠海啸虹物业管理有限公司、珠海华博科技工业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省珠海市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤04民终2917号

上诉人（一审被告）：珠海啸虹物业管理有限公司，住所地：珠海市南屏科技工业园泰康街24号409房，统一社会信用代码：91440400MA4WW8DR37。

法定代表人：代永刚。

委托诉讼代理人：兰先荣，重庆进明律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）：珠海华博科技工业有限公司，住所地：珠海市南屏科技工业园屏东二路8号，统一社会信用代码：91440400722437861E。

法定代表人：朱松发，董事长。

委托诉讼代理人：占亮，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈艾伶，北京市盈科（珠海）律师事务所实习律师。

上诉人珠海啸虹物业管理有限公司（以下简称啸虹公司）因与被上诉人珠海华博科技工业有限公司(以下简称华博公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初3341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

啸虹公司上诉请求：1、改判一审判决第一项为啸虹公司与华博公司之间继续履行合同；2、改判一审判决第四项为啸虹公司无须支付水电费用；3、改判一审法院判决第五项为啸虹公司无须承担违约金；4、判令华博公司承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、华博公司拖欠啸虹公司的物业管理费用在先。根据（2018）粤0402民初4929号案件一审及上诉的意见可以看出，啸虹公司与华博公司之间有口头协议双方可以实现抵扣，且华博公司11月份就没有支付啸虹公司的物业管理费用，啸虹公司拖欠华博公司房租是2017年12月份才开始的。二、一审开庭不久，啸虹公司就把所有的水电费用交了，且是通过转账的方式支付的，既然已经支付，一审判决就不正确了，现在每个月啸虹公司也是按时交水电费用的。三、关于违约金，一是啸虹公司本身并没有违约行为，二是违约金判决明显过高，涉案标的总共才20多万元，解除合同违约金达到11万多元，还有所谓的滞纳金，这些费用啸虹公司不认可。

华博公司辩称，一、一审确认租赁合同解除于法有据。1、《租赁合同》第十条第3款约定“承租方未按约定时间支付租金，经出租方书面通知后一周内仍未支付时，承租方必须按照应付金额的日千分之三支付滞纳金，承租方拖欠租金超过30天的，出租方有权解除合同，且须向出租方支付违约金三个月租金”。《租赁合同》第四条第二款第1项约定，啸虹公司应在每月最后一个工作日前预付下个月租金，但啸虹公司至今仍未支付2017年12月份、2018年1月份、2月份、3月份的租金，其拖欠上述租金已经远远超过30天。因此，根据上述约定，《租赁合同》的解除条件已经成就，华博公司可以解除合同。2、2018年3月30日，华博公司在多次催款未果的情况下向啸虹公司发出《解除<华博员工宿舍租赁合同>通知函》,明确告知啸虹公司合同于2018年4月4日解除，啸虹公司应在收到通知函之日起7日内将该租赁物恢复原状后返还给华博公司并支付拖欠租金、水电费、解除合同违约金和逾期付款滞纳金，华博公司已经履行解除合同的通知义务。3、关于啸虹公司主张的物业管理费用问题。首先，物业管理服务费问题系物业合同纠纷，而本案为房屋租赁合同纠纷，两者不属于同一法律关系，物业管理服务费问题与本案无关，且啸虹公司已经就物业管理服务费问题另行提起诉讼。其次，啸虹公司违约在先。根据《租赁合同》约定，啸虹公司支付11月份房租的时间是10月31日，支付12月份房租的时间是11月30日，啸虹公司直至2018年3月7日才支付11月份的房租，12月份以后的房租至今未支付。而华博公司支付11月份物业管理费的时间是在12月月底，系在啸虹公司违约之后。最后，啸虹公司也没有证据证明其主张抵扣，啸虹公司是在提起诉讼后才主张。即使双方达成一致进行抵扣，也不能免除啸虹公司的违约责任。

二、关于水电费用，一审开庭前啸虹公司一直未支付，华博公司确认啸虹公司通过事后补交已履行了支付2017年9月份、11月份、12月份、2018年2月份、3月份、4月份水电费用的义务。

三、一审法院判决啸虹公司向华博公司支付逾期违约金、解除合同违约金于法有据，理由如下：1、合同依据：《租赁合同》第十条第3款约定，啸虹公司经华博公司书面通知后仍拖欠租金的，须按应付金额的日千分之三支付滞纳金，超过30天的，须向华博公司支付违约金三个月租金。2、事实依据：啸虹公司拖欠房租远超30天，华博公司已多次通过微信方式通知、催缴啸虹公司支付上述费用，且于2018年3月7日再次向啸虹公司发出书面催款函，催收欠缴水电费及房屋租金。3、一审判决的违约金不属于明显过高的情况。首先，《租赁合同》解除后，华博公司需要一定合理的期间处理合同解除以后的相关事务，比如重新对外出租等。因此将三个月的租金作为违约金是合理的，不属于过高的情况。其次，一审法院已经根据公平原则和诚实信用原则对违约金进行了调整，一审法院综合考虑华博公司已没收啸虹公司押金10000元，将每日千分之三的滞纳金，调整为每日千分之一，兼顾衡量了啸虹公司长期拖欠租金情况下华博公司的实际损失、预期利益情况、啸虹公司的过错程度等综合因素。

综上所述，请求二审法院依法驳回啸虹公司的上诉请求，以维护华博公司的合法权益。

华博公司向一审法院起诉请求：1、判决解除华博公司和啸虹公司签订的《华博员工宿舍租赁合同》；2、判决啸虹公司将位于珠海市南屏科技工业园泰康街24号员工宿舍楼10栋第3层至第6层员工宿舍恢复原状并返还给华博公司；3、判决啸虹公司向华博公司支付自2017年12月1日起至合同解除日止的租金及自合同解除日的次日起至实际返还租赁房屋日止的房屋占有使用费（其中2017年12月份、2018年1月份、2月份、3月份的租金共计145340元；自2018年4月1日起至合同解除日止的租金以及自合同解除日的次日起至实际返还租赁房屋日止的占有使用费按日租金1261.33元/天标准计算）；4、判决啸虹公司向华博公司支付2017年9月份、11月份、12月份、2018年2月份、3月份、4月份的水电费（其中2017年9月份、11月份、12月份、2018年2月份的水电费共计21663.46元，2018年3月份、4月份的水电费根据南屏科技工业园管委会缴费通知确定）；5、判决啸虹公司按照《华博员工宿舍租赁合同》第十条第3款的约定向华博公司支付解除合同违约金113520元，支付逾期付款滞纳金至啸虹公司实际清偿之日止（其中截至2018年4月9日共计滞纳金36500.55元）；6、由啸虹公司承担本案的诉讼费用。以上暂共计317024.01元。

一审法院查明：2017年7月22日，华博公司作为出租方与啸虹公司作为承租方签订了一份《华博员工宿舍租赁合同》，主要内容为：一、出租方将拥有的财产所有权的员工宿舍楼3-6楼层出租给承租方。该租赁物宿舍楼座落在珠海市南屏科技工业园泰康街24号（南屏科技园企业生活区编号为10栋3～6层），总建筑面积为3532.8平方米，每层22间房，总共88间房（该宿舍楼的权利证书详见出租方提供的相关法律文件并作为该合同附件）。三、租赁期限为2年，即出租方从2017年6月1日起将租赁物交付承租方使用，到2019年5月31日止；如需延期，双方在本合同期满前60日内另行协商。四、租赁费用及交纳方式：（一）租金的标准：2、租金价格为：宿舍楼3-6层共88间房，每间430元/月，合计共37840元/月；3、租赁保证金为人民币10000元，于2017年5月31日前支付到账；4、租赁期间前两个月为宿舍楼第3层招租期，即前两个月仅依宿舍楼4-6层共66间房数量收费，前两个月每月租金为28380元，自第三个月起恢复正常收费方式，即每月37840元；5、第二年房租在第一年房租单价基础上上调人民币15元，即自2018年6月1日起租金调整为每间445元/月，调整后合计共人民币39160元/月。（二）租金的交纳：1、本合同生效后，承租方须于2016年5月31日前，将保证金以银行转账方式缴纳费出租方。每月最后一个工作日前预付下个月租金（遇节假日需提前一个工作日支付），出租方收到租金后，5个工作日内必须向承租方开立正式有效发票。2、其他费用：除房屋租金外，承租方必须另外承担由其自行申请添加设备或服务设施而发生的任何费用。七、出租方承租方的权利义务。8、出租方应为承租方安装独立的水电表，承租方按照其实际使用的水电量以及政府供水、供电公司向出租方收取的收费标准向出租方付水电费，并由出租方开立一般收据给承租方。九、租赁物的返还。3、由承租方出资进行装修且不可拆除或拆除后将影响租赁物整体美观与性能的已改善、增设的建筑物及设备，在返还租赁物时，非固定装修物由承租方带走，固定装修物移交给出租方，出租方不再给予补偿；4、承租方归还租赁物时，必须将所有非固定装修物及杂物带走，做好彻底租赁物之清洁卫生。若承租方未主动及时处理遗留杂物垃圾，则出租方将收取4000元清理费用。十、违约责任。3、承租方未按约定时间支付租金，经出租方书面通知后一周内仍未支付时，承租方必须按照应付金额的日千分之三支付滞纳金，承租方拖欠租金超过30天的，出租方有权解除合同，且须向出租方支付违约金三个月租金；5、承租人应按期缴纳相应的水电费、物业费，若因承租人延迟缴纳，导致出租人由此支付费用的，承租人应在5日之内予以返还，若承租人拒绝或延迟，则出租人有权解除合同；6、承租人同意，因承租人违约而产生的违约金、赔偿金等其他费用，出租人有权直接从保证金中扣除，若上述费用不足以弥补出租人损失的，承租人应在5日之内继承承担赔偿责任。

珠海高新技术产业开发区南屏科技工业园管理委员会分别于2017年9月、11月、12月、2018年2月、3月、4月向华博公司发出用电地址为南屏科技园生活区的《南屏科技工业园管委会用电缴费（欠费停电）通知单》。

2018年3月7日，华博公司向啸虹公司发催款函，催收2017年9月、11月、12月、2018年1月的水电费以及2017年12月、2018年1月、2月、3月的房租共168395.46元。

2018年3月30日，华博公司向啸虹公司发出《解除〈华博员工宿舍租赁合同〉通知函》，通知啸虹公司租赁合同于2018年4月4日解除，没收啸虹公司向华博公司支付的租赁保证金10000元，要求啸虹公司自收到本通知函之日起7日内将该宿舍恢复原状后返还华博公司并支付拖欠款项162984.46元及滞纳金4889.53元、违约金113520元，该通知函自发出之日起第3日即视为已送达。2018年3月31日上午11时，邮件号码为1033273124828的快递已被本人签收。

一审庭审中经组织双方，核实啸虹公司交纳租金等费用情况如下：

1、2017年10月12日，支付2017年6月租金14920元、水电费4799.70元；

2、2017年10月31日，支付2017年7月租金14920元、水电费5863.96元；

3、2017年11月15日，支付2017年8月租金14920元、水电费5655.38元；

4、2017年12月11日，支付2017年9月租金25370元；

5、2018年2月5日，支付2017年10月租金35690元、水电费5028.96元；

6、2018年3月7日，啸虹公司转账支付华博公司35690元，转账单附言为“1份房租”，啸虹公司主张为支付2018年1月租金，华博公司主张为支付2017年11月租金；

7、2018年3月8日，啸虹公司转账支付华博公司5411元，转账单附言为“元月份水电费”。

华博公司主张啸虹公司还拖欠2017年9月份水电费7467.45元，2017年11月份水电费5069.51元，2017年12月份水电费5107.5元，2018年2月份水电费4019元，2018年3月份水电费4843元，2018年4月份水电费5213元，啸虹公司对上述水电费的金额没有意见。

另查明，2017年6月30日，甲方华博公司与乙方授权代表代永刚签订了《物业管理服务合同》，合同第二条约定服务区域为甲方的行政办公业务区、生产厂区、食堂、厂区联络道路、仓库、垃圾房等区域，本合同期限为：自2017年7月1日起至2018年6月30日止。合同第七条约定物业管理服务费总计为20800元/月（含税）。

2018年5月28日，啸虹公司向一审法院提起诉讼，请求华博公司支付物业管理费用及违约金。一审法院于2018年7月24日作出（2018）粤0402民初4929号民事判决书，判决如下：一、华博公司于判决发生法律效力之日起十日内向啸虹公司支付物业管理费145600元（2017年11月至2018年5月）及滞纳金（以每月管理费为基数，按每日千分之一的标准从欠费次月29日开始分别计算当月管理费欠费天数产生的违约金，以每月管理费本金为限）；二、驳回啸虹公司的其他诉讼请求。华博公司不服该判决，已提起上诉。

一审法院认为，华博公司与啸虹公司签订的房屋租赁合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。

依据华博公司与啸虹公司签订的《华博员工宿舍租赁合同》第十条约定，承租方未按约定时间支付租金，经出租方书面通知后一周内仍未支付时，承租方必须按照应付金额的日千分之三支付滞纳金，承租方拖欠租金超过30天的，出租方有权解除合同，且须向出租方支付违约金三个月租金；承租人应按期缴纳相应的水电费、物业费，若因承租人延迟缴纳，导致出租人由此支付费用的，承租人应在5日之内予以返还，若承租人拒绝或延迟，则出租人有权解除合同。2018年3月7日，华博公司向啸虹公司发催款函，催收2017年9月、11月、12月、2018年1月的水电费以及2017年12月、2018年1月、2月、3月的房租共168395.46元。啸虹公司未及时向华博公司交纳房租及水电费，拖欠租金超过30天，显属违约，华博公司有权解除合同，华博公司已向啸虹公司发出《解除〈华博员工宿舍租赁合同〉通知函》，一审法院确认本案租赁合同于2018年4月4日解除。啸虹公司仍应当按照合同约定向华博公司支付2018年4月4日之前所欠的房租及水电费，并将租赁物按合同第九条的约定状况返还给华博公司。租赁合同解除后，啸虹公司仍在继续使用租赁物，应当向华博公司支付2018年4月4日之后的房屋占有使用费（按日租金1261.33元计算）。其中对于2018年3月7日支付35690元，转账单附言为“1份房租”，双方主张不同，一审法院认为首先该转账单附言并未明确是1月份租金；其次，即便该转账单附言为1月份租金，也只是啸虹公司转账时的单方认定，并未取得出租人华博公司的同意，在啸虹公司拖欠多个月租金的情况下，该笔主张转账理应认定为支付更早月份的租金，而且该认定也并不损害啸虹公司的权益。故针对该笔转账，华博公司称系支付2017年11月租金的主张，一审法院予以采纳。

关于违约金和滞纳金。双方签订的租赁合同第十条第3款约定，啸虹公司未按约定时间支付租金，经华博公司书面通知后一周内仍未支付时，啸虹公司必须按照应付金额的日千分之三支付滞纳金，啸虹公司拖欠租金超过30天的，华博公司有权解除合同，且须向华博公司支付违约金三个月租金。啸虹公司拖欠租金超过30天致使合同解除，给华博公司造成的损失不仅包括啸虹公司应交纳租金的资金使用成本损失，而且还包括华博公司重新招租期间的租金损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合本案情形，另外考虑到华博公司已没收啸虹公司押金10000元，一审法院予以适当调整。对华博公司诉请的违约金，一审法院予以支持，对华博公司诉请的滞纳金，一审法院调整为按每日千分之一计算。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、确认华博公司与啸虹公司于2017年7月22日签订的《华博员工宿舍租赁合同》解除；二、啸虹公司于判决发生法律效力之日起30日内将位于珠海市南屏科技工业园泰康街24号员工宿舍楼10栋第3层至第6层员工宿舍返还给华博公司；三、啸虹公司于判决发生法律效力之日起十日内向华博公司支付2017年12月份、2018年1月份、2月份、3月份、2018年4月1日至4月4日的租金共计150385.32元以及自2018年4月5日起至实际返还租赁房屋日止的房屋占有使用费（按日租金1261.33元/天标准计算）；四、啸虹公司于判决发生法律效力之日起十日内向华博公司支付2017年9月份、11月份、12月份、2018年2月份、3月份、4月份的水电费共计31899.46元；五、啸虹公司于判决发生法律效力之日起十日内向华博公司支付解除合同违约金113520元，以及逾期付款的滞纳金（以拖欠的当月租金自应交纳的次日起计至实际交清时止，按每日千分之一计算）；六、驳回华博公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费68380元，由啸虹公司负担。

本院二审期间，啸虹公司当庭提交（2018）粤0402民初4929号民事判决作为证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华博公司对该两份证据涉及的抵销问题的质证意见为：华博公司当时不同意抵销，双方虽然做过抵销的协商，但由于啸虹公司拖欠租金达十个月之久，为避免损失扩大，华博公司提起了要求支付租金的诉讼，双方对抵销没有达成一致。

本院查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。

本院另查明，2018年2月5日，华博公司的出纳辛欣向啸虹公司的法定代表人代永刚发出微信，内容为：你今天才付10月份的啊，9月水电（7467.45元）、11月（房租水电40759.51元）、12月（房租水电40797.50元）呢？扣去20800元（物业服务费）×2个月，你还要付47424.46元。辛欣同时微信上传照片一张，内容为上述费用的手写计算过程。

本院认为，结合啸虹公司与华博公司的诉辩主张和庭审查明的事实，本案的争议焦点为：一、华博公司是否有权主张解除合同；二、啸虹公司应否支付解除合同违约金和逾期付款滞纳金。

关于争议焦点一。本院认为，双方在《华博员工宿舍租赁合同》中约定“承租方未按约定时间支付租金，经出租方书面通知后一周内仍未支付时，承租方必须按照应付金额的日千分之三支付滞纳金，承租方拖欠租金超过30天的，出租方有权解除合同，且须向出租方支付违约金三个月租金；承租人应按期缴纳相应的水电费、物业费，若因承租人延迟缴纳，导致出租人由此支付费用的，承租人应在5日之内予以返还，若承租人拒绝或延迟，则出租人有权解除合同。”根据华博公司于2018年3月7日发出的催款函可知，啸虹公司欠付2017年12月、2018年1月、2月、3月租金以及2017年9月、11月、12月、2018年1月水电费，显然拖欠租金超出30天，华博公司有权依据上述约定解除合同。至于啸虹公司主张的抵销问题，本院认为，第一，虽然2018年2月5日华博公司的财务人员提出了抵扣方案，但即使按照该方案，啸虹公司依然拖欠水电费和租金已经超出30天，华博公司依然有权解除合同。第二，租金、水电费与物业管理费均属于随合同履行而持续产生的费用，对于抵扣方案外新产生的上述费用，双方在随后合同履行过程中均未有提及是否抵销。第三，华博公司在2018年3月7日向啸虹公司发出的书面催款函中未再主张抵销物业管理费，反而要求啸虹公司支付欠付的全部租金和水电费，甚至在二审庭审中主张当时不同意抵销，即华博公司对抵销问题存在反复，双方并未对抵销达成一致意见，因此本院对啸虹公司的上述主张不予采信。

关于争议焦点二。本院认为，双方在《华博员工宿舍租赁合同》中约定了逾期支付租金滞纳金和解除合同违约金两种违约金，其中逾期支付租金滞纳金是对啸虹公司逾期支付租金给华博公司造成资金使用成本损失的补偿，而解除合同违约金则是对华博公司解除合同后重新招租期间的租金损失的补偿，二者并不重合，并且一审法院已经综合本案情形，对逾期支付租金滞纳金予以酌减，较为合理，本院予以维持。

关于水电费，华博公司在答辩状中确认啸虹公司于一审开庭后已经支付了欠付的2017年9月、11月、12月、2018年2月、3月、4月水电费，故本院对一审判决第四项予以撤销。

综上所述，华博公司的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、维持珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初3341号民事判决第一、二、三、五、六项；

二、撤销珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初3341号民事判决第四项；

三、驳回珠海啸虹物业管理有限公司的其他上诉请求。

二审案件受理费4607元，由上诉人珠海啸虹物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李烈斌

审判员　　廖世娟

审判员　　朱　玮

二〇一八年十二月二十一日

书记员　　陈瑞祥