广州地铁集团有限公司、广州智海信息科技有限公司租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

广东省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2018）粤民申39号

再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：广州地铁集团有限公司，住所地：广东省广州市海珠区新港东路618号南丰汇环球展贸中心写字楼第11至第14层。

法定代表人：丁建隆，该司董事长。

委托诉讼代理人：张华，广东广信君达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：洪明华，该公司员工。

被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：广州智海信息科技有限公司，住所地：广东省广州市天河区天润路467-6号302-1房。

法定代表人：谭文辉，该司总经理。

委托诉讼代理人：关海燕，广东仁利律师事务所律师。

再审申请人广州地铁集团有限公司（以下简称地铁公司）因与被申请人广州智海信息科技有限公司（以下简称智海公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州铁路运输中级人民法院（2017）粤71民终9号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。

地铁公司申请再审称，（一）二审法院认定地铁公司与智海公司均存在违约行为，无法确定主次，各自承担50%违约责任，属认定事实错误。智海公司拖欠租金30天以上，是合同解除的根本原因，地铁公司行使解除权符合合同约定和法律规定。地铁公司并未依据修订后的《广州地铁商业物业管理与服务手册》版本审核智海公司的装修版本，该手册的变更并未对智海公司的装修进度造成实际影响。二审法院认定手册变更影响智海公司装修进度，属认定事实错误。（二）案涉《补充协议书》约定，自物业交接之日起智海公司即应向地铁公司缴纳租金、管理费、水电费等费用。案涉商铺未装修、未开业并非智海公司免交租金、管理费、水电费的理由。智海公司未在案涉《补充协议书》约定的装修保修期内办理装修、报验手续，构成违约；地铁公司在收齐智海公司申报五羊邨站、员村站、芳村站、坦尾站、公园前站案涉商铺装修设计图纸后依约在十个工作日内履行“审核回复”的合同义务，不存在违约。智海公司自案涉商铺物业交接之日起至2014年11月期间持续缴纳租金、管理费等费用，并未提出地铁公司未及时履行审核回复的合同义务的抗辩，二审法院适用合同法有关同时履行抗辩权的规定，属适用法律错误。（三）智海公司应支付逾期交付占用费。虽地铁公司与智海公司签订《地铁物业交（收）表》，但智海公司未在该表确定的时间交付案涉商铺钥匙，且滞留物品占用案涉商铺直至2015年3月27日，二审法院认定智海公司无需支付占用费系认定事实错误。（四）交付水电费系智海公司的合同义务，二审法院对智海公司欠付水电费的事实未予认定错误。地铁公司有相关缴费通知单等新证据证明智海公司欠付水电费。（五）案涉租赁保证金有履约担保和违约金性质。二审法院认定地铁公司收取的租赁保证金应在扣除违约责任后返还智海公司，属认定事实错误。据此，地铁公司请求再审本案。

本院经审查认为,本案是租赁合同纠纷。根据地铁公司的再审申请，本案应审查的主要问题是：违约责任的承担。案涉16间商铺的租赁合同及补充协议签订于2012年。合同签订后，地铁公司依约将案涉商铺交付智海公司。智海公司交纳案涉16间商铺租金、管理费直至2014年11月。智海公司自2014年12月1日起欠付租金。地铁公司依据合同“乙方须按时向甲方缴付租金及其他应缴之费用，逾期30日，甲方有权终止合同”之约定，于2015年1月16日向智海公司发函催收2014年12月及2015年1月租金并提出逾期不履行则租赁合同于2015年1月25日终止。案涉合同于2015年1月25日解除。从上述查明的事实看，合同解除是因智海公司违约造成。

二审法院在认定事实和适用法律上存在以下问题：（一）对于地铁公司是否拖延审核的问题，二审法院认定事实不清、证据不足。案涉合同约定“甲方负责在收齐乙方申报的物业有关装修设计图纸等资料之日起10个工作日内审核回复乙方（特殊情况协商解决）”。从上述合同内容看，地铁公司在收齐智海公司提交的资料后，地铁公司需在10个工作日内审核回复，并未要求10天内审批同意。对地铁公司何时收齐智海公司装修设计图纸的资料何时审核回复以及是否存在拖延审批的事实，原审判决未作进一步查明。（二）对于地铁公司审核装修设计图纸的期间能否成为智海公司拖欠租金、管理费的合理理由，是否导致智海公司合同目的不能实现的问题，二审法院认定事实不清、证据不足。申请再审期间，智海公司提交了《智海交付报审材料及收到回复一览表》、地铁公司提交了《广州智海新信息科技有限公司承租地铁商铺装修设计审查表》，双方各自提交的表格均表明，对案涉16间商铺地铁公司最迟已于2013年11月18日审批同意装修设计方案并准许智海公司入场装修，但至2014年11月底智海公司仍有7间商铺未装修；而对于同一天审批同意装修方案的商铺，有的已装修开业，有的至合同解除时仍未开业。智海公司所提交的《智海交付报审材料及收到回复一览表》显示，华师站商铺、石牌桥商铺与员村站两间商铺均是在2013年11月18日获准入场装修，但华师站商铺及石牌桥商铺于2014年11月7日装修完毕并开业，而员村两间商铺至合同解除时仍未装修。因此，智海公司部分商铺未装修未开业，是智海公司根据其商业需要选择的结果还是因地铁公司审批时间过长所造成，二审法院未作进一步查明。（三）自合同签订至2014年11月，智海公司按期支付16间商铺的租金和管理费，期间并未向地铁公司提出未及时审批装修方案的履行抗辩。二审法院将已经履行完毕的部分租金、管理费作为智海公司的损失，判令地铁公司予以退回，处理不当。（四）智海公司欠付2014年12月至2015年1月25日期间的租金、管理费。二审法院认为智海公司可行使同时履行抗辩权而无需向地铁公司足额支付租金、管理费，但该认定与前述智海公司未行使合同履行抗辩权而依约交付2014年12月之前的租金的内容矛盾。（五）对于租赁保证金、水电周转金的问题，案涉《地铁车站物业租赁合同补充协议书》第七十八条约定“租赁期间，若乙方发生本协议约定的违约行为，则乙方缴交的租赁保证金将视作违约金，甲方可按协议书约定将租赁保证金的全部或部分扣减，作为向乙方收取的违约金和因乙方违约而致甲方损失的补偿；如租赁保证金仍不够弥补甲方损失时，甲方有权追偿”，二审判决认为案涉合同“并未约定智海公司出现违约或者赔偿责任的情况下没收保证金或者无需退还保证金”，与合同约定不完全相符。综上，地铁公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应予再审情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：

指令广州铁路运输中级人民法院再审本案；

再审期间，中止原判决的执行。

审判长　　佘琼圣

审判员　　金锦城

审判员　　许　娟

二〇二〇年七月二十三日

书记员　　陈贤璇