广州智海信息科技有限公司、广州地铁集团有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

广州铁路运输中级法院

民 事 判 决 书

（2017）粤71民终9号

上诉人（原审原告、原审反诉被告）：广州智海信息科技有限公司。住所地：广东省广州市天河区天润路****。

法定代表人：谭文辉，该司总经理。

委托诉讼代理人：关海燕，广东富临国泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张新根，广东富临国泰律师事务所实习人员。

上诉人（原审被告、原审反诉原告）：广州地铁集团有限公司。住所地：广东省。住所地：广东省广州市海珠区新港东路**南丰汇环球展贸中心写字楼第11至第**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：丁建隆，该司董事长。

委托诉讼代理人：张逸超，广东胜伦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈杰豪，广东胜伦律师事务所实习人员。

上诉人广州智海信息科技有限公司（以下简称智海公司）因与上诉人广州地铁集团有限公司（以下简称地铁公司）租赁合同纠纷一案，不服广州铁路运输第一法院(2015)广铁法民初字第265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人智海公司的委托诉讼代理人关海燕、张新根与上诉人地铁公司的委托诉讼代理人张逸超、陈杰豪到庭参加调查询问。本案现已审理终结。

智海公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一、二、三项，判决驳回地铁公司的反诉请求；2.判令地铁公司赔偿损失2246639.6元及该款利息（自起诉日起至付款日止，以银行同期贷款利率计付）；3.变更一审判决第四项为：判令地铁公司返还租赁保证金、水电周转金350012.68元；4.判令地铁公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由如下：一、一审判决认定事实不清，地铁公司已严重违反合，地铁公司已严重违反合同约定法应赔偿。地铁公司要求智海公司。地铁公司要求智海公司以芳村站商铺为样板对其他商铺进行装修的装修审批。双方合同明确约定地铁公司收到装修审核资料后应在十个工作日内予以回复，但地铁公司收取智海公司的设计方案、图纸后，对图纸审查时间长达9个多月。地铁公司审批时间的延。地铁公司审批时间的延误程无法及时开工，也无法正常安排装修人员培训，更一直无法进场经营，且在这么长的审核时间内智海公司一直在为地铁交空租，造成了智海公司的租金损失。再者地铁公司在合同履行期间单方变更合同，装修依据的地铁商业物业管理和服务手册有两个版本，地铁公司单方变更手册，地铁公司单方变更手册设计方案要求电线要求等，导致审批无法通过，造成工期延误。地铁公司的违约行为已。地铁公司的违约行为已造成智海公司巨大经济损失失。二、地铁公司收取的租赁保、地铁公司收取的租赁保证金和水电周转金应返还。地铁公司无视智海公司的合同权益司虽然接受了商铺却根本无法进行装修、使用，其收取的租赁保证金、水电周转金依法应当返还。三、地铁公司的反诉没有事、地铁公司的反诉没有事实依据没有将商铺。地铁公司并没有将商铺真正交付智海公司占有反诉请求支付，地铁公司反诉请求支付的租金实和法律依据。地铁公司提供的搬运费。地铁公司提供的搬运费产生的时间与双方合同解除的时间无法对应 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>地铁公司针对智海公司的上诉答辩称：一审法院认定因智海公司拖欠租金导致合同目的无法实现是正确的，地铁公司有权利单方解，地铁公司有权利单方解除合同并无需承担责任。地铁公司没收保证金并要求智海公司支付相应违约金依据。智海公司在2015年3月27日才交还钥匙并搬离，故违约金应当计算至3月27日。智海公司在发函中承诺承担地铁公司清理商铺的全部费用。关于物业服务与管理手册的问题，手册作为合同附件，手册中关于消防等相关验收程序和规范当然对智海公司有约束力，智海公司也出具了书面承诺书，知悉并同意按照手册相关规定操作。关于人员培训问题，地铁公司已组织相关负，地铁公司已组织相关负责人到现场培训人员参与。关于审批材料问题，智海公司以偏概全，以芳村站商铺的情况推导出全部商铺都存在拖延审核问题缺乏事实依据，且邮件显示的“审核中”的意思是智海公司没有按照规范要求提供充足、合规的报审材料，地铁公司已经以书面、，地铁公司已经以书面海公司推进装修申报手续，智海公司也提供了两份装修计划，假如退一步而言地铁公司真的存在恶意阻挠的情况，智海公司按常理而言也应及早行使抗辩权、暂缓支付租金，而不是在合同解除律师介入以后才主张权利，恳请法院维持一审在违约事实方面的认定。

地铁公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，驳回智海公司全部诉讼请求，庭审中补充：支持地铁公司的反诉请求；2.智海公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由如下：一、一审法院认定事实不清，忽视交付商铺的具体条件，智海公司直至2015年3月27日才满足该条件，故地铁公司有权要求其支付至2015年3月27日止的租金及管理费。二、智海公司构成根本违约且不具有其他免责事由，地铁公司当然有权依约，地铁公司当然有权依约定没收全部租赁保证金司无需承担任何违约责任，显然认定事实错误，依法应当予以纠正。三、智海公司迟延支付租金须承担违约责任，地铁公司要求其支付违，地铁公司要求其支付违约金有理有据公司的诉求错误，应当予以纠正。四、由于智海公司不满足合同约定的商铺交付条件，智海公司存在迟延交付商铺的事实，故地铁公司有权追偿其违约责任。五、智海公司负有义务证明其已按时支付电费，在地铁公司已举证智海公司存在拖欠电费的事实而智海公司又没有提供相反证据的情形下，一审法院断然认定地铁公司须承担举证不能的后果错误，依法应予纠正。六、退一步讲，即便地铁公司需要返还租赁保证金和水电周转金，具体金额也应当以智海公司主张的数额为限，一审判决违反“不告不理”原则，涉嫌违法裁判，应依法予以纠正。

智海公司针对地铁公司的上诉答辩称：不同意地铁公司的上诉请求，请求驳回。地铁公司庭审补充诉讼。地铁公司庭审补充诉讼请求的行为不符合法律规定5年2月9日、10日全部交付，地铁公司关于直到3月，地铁公司关于直到3月27日才满足交付条件的说法缺乏事实依据是智海公司。手册的两个版本，第一个版本是在合同签订时双方共同确认知悉的，智海公司早已按照该手册进行了装修设计，也早已交付设计图，变更后的版本是地铁公司单方强令智海公司执行，是因地铁公司不愿意接受原来的设计方案导致审查延误，违约责任应由地铁公司承担。关于支付电费的问题，智海公司早就没有使用大多数商铺，在地铁公司没有收回前就没有使用了，不可能产生电费，地铁公司主张拖欠电费，地铁公司主张拖欠电费就应提交有双方确认或者至少有第三方确认的证据一审法院在审理过程中的对事实的查明，不存在违背不告不理的原则。

智海公司向一审法院起诉请求：1.判令地铁公司赔偿智海公司向地铁公司交付的部分租金、管理费损失共2246639.6元及该款利息（自起诉日起至付款日止，以银行同期贷款利率计付）;2.地铁公司返还租赁保证金、水电周转金350012.68元;3.地铁公司承担本案全部诉讼费用。

地铁公司向一审法院提起反诉请求：1.智海公司支付拖欠的租金435021.52元；2.智海公司支付拖欠的管理费29760.36元；3.智海公司支付拖欠的电费7700.24元；4.智海公司支付迟延缴费的违约金暂计253899元（分别以当期拖欠的租金、管理费、电费为本金，Y14ZL120156Y和Y14ZL120155Y合同部分每逾期一日按未缴金额的0.2%支付违约金，Y14ZL120153Y合同部分每逾期一日按未缴金额的1%支付违约金；上述违约金均计算至付清之日止，暂计至2015年8月31日）；5.智海公司支付迟延交还物业（商铺）的违约金549589.45元（从2015年2月5日开始至商铺交还之日，即2015年3月27日，每逾期一日按合同结束时每日租金三倍标准计算）；6.智海公司支付迟延交还商铺所产生的搬运费19008元、换锁费5080元、录像费9000元；7.智海公司承担案件全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2012年起，智海公司（乙方）与地铁公司（甲方）签订多份租赁合同，约定甲方将其位于地铁各线站内的多间商铺出租给乙方作为商业使用，同时约定了租金、面积、具体费用承担及违约责任等。双方于2012年5月3日、2012年12月28日另签订3份《租赁合同补充协议书》(合同编号分别为Y14ZL120053Y、Y14ZL120156Y、Y14ZL120155Y)，主要内容为：甲方将地铁各线16个站22间商铺出租给乙方经营电信营业厅。其中：芳村站（FC-1-7S）,面积11平方米,月租金6600元;坦尾站（TW-5-3S）,面积23.61平方米,月租金4294.9元;西村站（XC-5-6S）,面积9平方米，月租金4961.25元；西村站（XC-5-7S）,面积9平方米,月租金3969元；厦滘站（XJ-3-2S）,20平方米,月租金2205元;大学城南站（DXCN-4-2S/3S）,面积10平方米,月租金2315.3元；纪念堂站（JNT-2-5S）,面积21.96平方米,月租金9684.36元;石牌桥站(SPQ-3-5S),面积16.5平方米，月租金9459.45元;车陂南站（CPNL-4-7S）,面积20.2平方米，月租金7,349.37元；五羊邨站(WYC-5-3S)，面积14.1平方米，月租金9,840.11元；员村站(YC-5-3S)、面积12.83平方米，月租金3,267.54元；员村站(YC-5-4S)、面积12.52平方米,月租金3,188.59元；华师站（HS-3-1S）,面积6平方米,月租金3,836.7元；五山站（WS-3-5S/6S）,面积21平方米，月租金6,945.75元;公园前站(GYQ-1-11S)，面积13.5平方米,月租金27,000元；新造站（XZ-4-6S），面积6平方米，月租金420元；租赁期限48个月（其中芳村站为36个月）；应缴费用：租金从第二年起在上年度月租金的基础上逐年递增5%；管理费每平方米35元计算；租金、管理费等按月确认，每两个月结算，水电费按物业实际耗用量及正常线路损耗计收，乙方须于每单数月最后一日前，向甲方交纳当月及下月租金、管理费，上两个月水电费；乙方须向甲方缴纳租赁保证金534300.18元、水电周转金32000元、装修保证金35000元（其中合同编号为Y14ZL120156Y的租赁保证金266068.08元、水电周转金16000元、装修保证金15000元；合同编号为Y14ZL1200155Y的租赁保证金248432.1元、水电周转金14000元，装修保证金15000元；合同编号为Y14ZL120053Y的租赁保证金19800元，水电周转金2000元，装修保证金5000元）；乙方须按时向甲方缴付租金及其他应缴之费用，乙方延迟缴费，每逾期一日，须按未缴金额的2‰向甲方支付违约金（其中芳村站约定为每逾期一日，须按未缴金额的1%向甲方支付违约金），逾期30日，甲方有权终止合同，收回物业，并扣除该物业全部租赁保证金作为违约金。协议就物业装修约定：甲方负责在收齐乙方申报的物业有关装修设计图纸等资料之日起10个工作日内审核回复乙方（特殊情况协商解决）。乙方装修设计必须符合地铁商业统一形象设计要求，甲方有权对物业整体外观、建筑风格等作统一规范，有权对乙方店铺装修等提出合理整改意见，乙方须遵照执行。乙方须提交装修设计图及效果图作为合同附件，经甲方审核同意后按图施工、未经甲方同意擅自偏离设计文件视作违约。乙方装修物业，必须自行办理装修、消防、卫生等报建、报批手续，物业装修完毕须经相关部门验收通过和甲方检查合格后，方可营业。乙方装修物业，必须遵守国家、省、市及有关部门制定的有关法规和要求，同时必须符合甲方制定的《广州地铁商业物业服务与管理手册》中的商铺装修守则，使用装修材料符合消防法规及政府职能部门和地铁装修要求，并接受甲方的监督。协议还就物业及配套设备交接、物业经营、合同变更、终止等其他事项进行了约定，并将《地铁商业物业施工安全管理责任书》、《广州地铁商业物业服务与管理手册》、租赁条件明细表等作为协议附件。

合同签订后，地铁公司按照合同要求，地铁公司按照合同要求将涉案商铺交付智海公司交纳了租赁保证金523732.65元、水电周转金32000元。其后，智海公司交纳涉案商铺租金、管理费至2014年11月份。

2015年1月16日，地铁公司向智海公司发，地铁公司向智海公司发出关于要求限期缴纳欠款的函1月12日，智海公司尚未缴纳2014年12月、2015年1月相关租费共计235676.51元（含部分电费）。如智海公司未在2015年1月25日前缴齐所欠租费，智海公司将从1月25日起终止合同，收回全部商铺。

2015年1月29日，智海公司与地铁公司就承租商铺交接处理事宜形成会议纪要，智海公司承诺于2015年2月5日前清空所有承租商铺，交还地铁公司。地铁公司要求智海公司。地铁公司要求智海公司于2月9日前办好商铺交接手续。地铁公司提供了涉案商铺的地铁物业交收表5年2月9日就公园前站(GYQ-1-11S)、坦尾站（TW-5-3S）、西村站（XC-5-6S/7S）、员村站(YC-5-3S/4S)的商铺与地铁公司办理交接手续、将上述商铺交还地铁公司；于2015年2月10日就芳村（FC-1-7S）、华师站（HS-3-1S）、厦滘站（XJ-3-2S）、石牌桥站(SPQ-3-5S)、五山站（WS-3-5S/6S）、五羊邨站(WYC-5-3S)、纪念堂（JNT-2-5S）、车陂南站（CPNL-4-7S）新造站（XZ-4-6S）的商铺与地铁公司办理交接手续,将商铺交还地铁公司。地铁公司主张关于智海。地铁公司主张关于智海公司承租的大学城南站2间商铺智海公司于2015年1月20日交还地铁公司 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>另查明，在涉案合同履行期间，智海公司与地铁公司多次就涉案商铺的装修申请审批、施工进展事宜进行联系沟通。智海公司关于要求地铁公司加快装修审批流程的邮件，地铁公司均予以回复亦，地铁公司均予以回复亦多次敦促智海公司加快装修进度工作人员进行培训。但智海公司提供的装修进度台账显示，地铁公司就智海公司承，地铁公司就智海公司承租的部分商铺在收到对方相关装修审核资料后未能在双方合同约定的10个工作日内回复智海公司审核意见 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>现智海公司以地铁公司对其提出的商铺装修申请不及时审批、审批通过后亦未保证其进场装修时间，致使智海公司承租的商铺无法开业，合同目的无法实现为由，提起本次诉讼，要求地铁公司赔偿其就履行涉案合同已交付的租金及管理费损失。地铁公司则抗辩系智海。地铁公司则抗辩系智海公司自身原因造成承租商铺装修进度缓慢此造成损失应由智海公司自行承担，并反诉要求智海公司支付就承租的上述18家商铺自2014年12月1日起欠缴的租金、管理费以及违约金等。

再查明，地铁公司在本案诉讼中，地铁公司在本案诉讼中由广州市地下铁道总公司更名为广州地铁集团有限公司 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>一审法院认为：智海公司与地铁公司签订的《房产租赁合同》、《地铁车站物业租赁合同补充协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。智海公司自2014年12月1日欠付租金，地铁公司有权依据合同，地铁公司有权依据合同关于“乙方须按时向甲方缴付租金及其他应缴之费用终止合同”的约定要求解除合同。地铁公司于2015年。地铁公司于2015年1月16日向智海公司发函要求智海公司支付2014年12月否则双方租赁合同于1月25日终止，故一审法院确认智海公司与地铁公司就涉案商铺签订的租赁合同及补充协议于通知函件载明的解除之日即2015年1月25日解除。

对于智海公司请求地铁公司赔偿已支付的租金及管理费损失2246639.6元及返还租赁保证金、水电周转金350012.68元的问题。智海公司主张因地铁公司未及时履行对其承租商铺的装修审核申请及保证智海公司进场装修时间，导致双方合同解除，要求地铁公司赔偿其给付的租金、管理费损失2246639.6元，一审法院认为，依据本案查明的事实，地铁公司在租赁合同订，地铁公司在租赁合同订立后即将涉案商铺交予智海公司与智海公司就商铺装修事宜进行沟通，以邮件方式向智海公司送达装修相关要求，敦促智海公司加快装修进展，为智海公司工作人员提供装修培训。上述事实表明地铁公司在租赁合同中履行了主要的合同义务，故智海公司关于系地铁公司违约导致合同解除，要求赔偿已给付租金、管理费的诉请，与事实不符，一审法院不予支持。关于智海公司要求地铁公司返还缴纳的租赁保证金、水电周转金350012.68元的诉请，虽然双方合同对于逾期缴付租金的违约责任进行了约定，但在涉案合同履行的两年期间，智海公司都未能就承租商铺完成装修投入商业运营，实现承租商铺的合同目的，主要责任固然在于智海公司自身，但地铁公司在办理部分商铺的装修申请审核过程中，亦存在瑕疵。况且，智海公司就涉案商铺已缴付全部租金至2014年11月。基于本案客观事实，本着公平、诚信、互谅原则，结合双方当事人的利益衡平考量，一审法院认为地铁公司应返还其收取的租赁保证金、水电周转金，故对智海公司的该项主张，一审法院予以支持。关于返还数额的确定，应在智海公司应当支付的拖欠租金、管理费等相关费用进行抵扣后予以确定。

对于地铁公司反诉要求智海公司支付租金、管理费、电费及清理商铺产生的搬运费、换锁费、录像费的问题。涉案租赁合同于2015年1月25日解除，双方均确认智海公司交付涉案商铺租金、管理费至2014年11月，故智海公司仍应支付拖欠的2014年12月1日至2015年1月25日的租金、管理费。双方合同解除后，智海公司于2015年2月9日（或10日）才与地铁公司完成商铺交接，搬离涉案商铺，故对于2015年1月26日至2015年2月9日（或10日）期间占用涉案商铺，智海公司应向地铁公司支付房屋使用费及管理费，结合本案具体情况，一审法院酌定使用费、管理费的支付参照租金、管理费标准。故智海公司应支付地铁公司2014年12月1日至2015年2月10日的租金、使用费共计264863.13元，管理费18395.88元。对于地铁公司要求智海公司支付清理商铺产生的搬运费、换锁费、录像费的反诉请求，地铁公司提供了其与智，地铁公司提供了其与智海公司就承租商铺内的剩余物资处理进行沟通的函件地铁公司处理，所产生的费用由智海公司承担，地铁公司还提供了处理，地铁公司还提供了处理商铺内剩余物资产生的搬运费发票院予以支持。至于其所诉请的换锁费、录像费，并非清理商铺剩余物资所产生的必要费用，一审法院不予支持。因智海公司已向地铁公司交纳租赁保证金523732.65元、水电周转金32000元，故上述费用在租赁保证金、水电周转金内进行抵扣后，地铁公司仍应返还智海，地铁公司仍应返还智海公司人民币253465要求智海。地铁公司关于要求智海公司支付欠缴电费的诉请智海公司拖欠电费的实际发生金额，应承担举证不能的后果，故其该项反诉请求，一审法院不予支持。

对于地铁公司反诉要求智海公司支付迟延缴费的违约金及支付迟延交还物业（商铺）违约金的反诉请求。关于支付迟延缴费的违约金问题，如前所述，虽然智海公司与地铁公司对租金、管理费的支付期限及违约责任有所约定，但考虑智海公司合同签订后两年都未能完成涉案商铺的装修投入经营，地铁公司亦未提供相应，地铁公司亦未提供相应证据证明其实际损失同的实际情况，本着公平原则，结合地铁商铺租赁的特殊性予以衡量，对地铁公司的该项请求，一审法院不予支持。关于地铁公司主张从2015年2月5日开始至商铺交还之日即2015年3月27日，要求智海公司以每逾期一日按合同结束时每日租金三倍标准计算、支付迟延交还物业（商铺）的违约金的反诉请求，一审法院认为，地铁公司提供的地铁物，地铁公司提供的地铁物业交为收费依据，签订时间为交收铺时间”，故一审法院确认智海公司与地铁公司就涉案商铺均于双方在物业（交）收表上的签字时间即2015年2月9（或10日）完成交接，智海公司于2015年2月9（或10日）搬离涉案商铺。地铁公司的该项反诉请。地铁公司的该项反诉请求/div>

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、智海公司于判决生效之日起十日内支付地铁公司租金、使用费264863.13元；二、智海公司于判决生效之日起十日内支付地铁公司管理费18395.88元；三、智海公司于判决生效之日起十日内支付地铁公司搬运费19008元。四、上述一、二、三项费用在智海公司交纳的租赁保证金、水电周转金人民币555732.65元中进行抵扣后，地铁公司还应返还智海，地铁公司还应返还智海公司租赁保证金3465.64元。五、驳回智海公司的其他诉讼请求。六、驳回地铁公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27573元、由智海公司负担24882元，由地铁公司负担2691元；反诉受理费8291元，由智海公司负担1914元，由地铁公司负担6377元。

经二审审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。二审中，智海公司、地铁公司双方确认如下、地铁公司双方确认如下事实 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>1、智海公司和地铁公司签订的租赁合同涉及多个商铺，智海公司起诉和地铁公司反诉的商铺为其中的十六间商铺（以下简称涉案商铺）：芳村FC-1-7S、纪念堂JNT-2-5S、厦滘XJ-3-2S、石牌桥SPQ-3-5S、坦尾TW-5-3S、西村XC-5-6S、西村XC-5-7S、公园前GYQ-1-11S、五羊邨WYC-5-3S、新造XZ-4-6S、员村YC-5-3S、员村YC-5-4S、华师HS-3-1S、五山WS-3-5S、五山WS-3-6S、车陂南CPNL-4-7S。

2、智海公司就涉案商铺向地铁公司支付租金、管理费至2014年11月，已支付的总数额为2548997.85元。

3、2014年12月至2015年2月9日或10日期间，涉案商铺的租金、管理费或使用费的总数额为278683.7元。

4、涉案商铺中已经装修完毕并开业的商铺有七间，分别为：公园前GYQ-1-11S、纪念堂JNT-2-5S、石牌桥SPQ-3-5S、华师HS-3-1S、五山WS-3-5S、五山WS-3-6S、车陂南CPNL-4-7S。已开业的七间商铺，2014年12月至2015年2月9日或10日期间的租金、管理费或使用费的数额为170752.15元。

另外，地铁公司主张已开业的，地铁公司主张已开业的七间商铺装修完的时间无法确认FC-1-7S、厦滘XJ-3-2S已经装修完毕但没有开业。智海公司确认芳村FC-1-7S在2014年3月装修完毕，但因为地铁公司的消防验收标准变更，导致没有通过公安机关的消防验收，因此没有开业。地铁公司则认为公安机。地铁公司则认为公安机关的消防验收并不是按照地铁公司的标准合公安机关的消防验收导致；厦滘XJ-3-2S商铺已装修完毕有交接时的照片作为证据。

本院认为：本案是租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审仅对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕智海公司、地铁公司双方的上诉，、地铁公司双方的上诉、涉案商铺租赁合同解除的原因；二、合同解除后的损失如何分担；三、智海公司是否欠付租金、管理费及是否应支付欠付部分的违约金；四、智海公司是否应向地铁公司支付逾期交还商铺的占用费；五、地铁公司收取的租赁保、地铁公司收取的租赁保证金给智海公司；六、智海公司是否欠付地铁公司电费；七、智海公司是否应向地铁公司支付搬运费、换锁费、录像费。

一、涉案商铺租赁合同解除的原因

2015年1月16日，地铁公司向智海公司发，地铁公司向智海公司发函告知欠租金，将于1月25日起终止合同。2015年1月29日，双方就涉案商铺交接事宜形成会议纪要。从上可知，双方对于2015年1月25日合同解除并无异议，本院予以确认。对于合同解除的原因，双方有争议。智海公司主张是地铁公司迟延审批、变更装修标准、限制装修施工时间导致智海公司未能及时装修完营业，导致合同解除；地铁公司主张是智海公；地铁公司主张是智海公司多个商铺同时装修计和施工不符合约定标准等情形，导致其未能及时装修完毕，合同解除的原因是智海公司未能按约支付租金、管理费。本院认为，从双方的举证来看，双方均存在未及时、合理履行合同义务的行为。关于地铁公司存在的未及时履行合同义务的行为，智海公司提供的（2015）粤广海珠第24293号公证书所附的《商铺装修进度情况》显示，多数商铺的商业部审核时间、维修中心审核时间等较长，远超过双方合同约定的十个工作日，地铁公司主张是智海公，地铁公司主张是智海公司的设计或施工不符合约定的要求期间均是智海公司自身的原因导致。从地铁公司提供的（2015）粤广海珠第25189号公证书所附的双方来往邮件的内容来看，智海公司部分车站提供的审核资料确有不符合约定的情况，但智海公司也提出地铁公司并非一次提出审核资料不符合要求的地方，而是“改完一次又一次”，导致时间延误，地铁公司也回复“建议，地铁公司也回复“建议把图纸问题一次汇总记录”，可以反映出存在审核方式导致延误的问题；部分车站智海公司在邮件中也提出请求加快审核进度。地铁公司还确认，其审。地铁公司还确认商业物业管理与服务手册》存在版本变更的问题，2013年7月以后按照变更后的版本进行审核。虽然地铁公司主张智海公司愿意接受按照变更后的版本进行装修、主要装修标准未变，但该变更行为实际上影响了智海公司的装修进度。关于智海公司存在的未及时履行合同义务的行为，地铁公司提供的（20，地铁公司提供的（2015）粤广海珠第**公证书所附的双方来往邮件显示料存在不符合约定的情况，一定程度上影响了审核进度；芳村FC-1-7S商铺装修完未能通过消防验收也反映出智海公司在装修中存在着不符合约定的情况；智海公司提供的（2015）粤广海珠第24293号公证书所附的《商铺装修进度情况》显示，部分商铺智海公司收铺后四个月才到工程室接单时间；地铁公司提供的（2015）粤；地铁公司提供的（2015）粤广海珠第**公证书所附的双方来往邮件显示的公园前，地铁公司向智海公司提出其承租的公园前站商铺装修没有进展，并附有现场照片；此外，2014年11月以后智海公司没有按约向地铁公司支付租金、管理费。综上，双方均存在未及时、合理履行合同义务的违约行为，导致涉案商铺装修未能及时完成和开业，智海公司后期因此未按约支付租金，最终合同解除。

二、合同解除后的损失如何分担

从双方履行的情况来看，智海公司所租赁的涉案商铺中，多数商铺没有装修完毕、营业，已经装修完毕开业的商铺开业时间也较短，至涉案商铺租赁合同解除时，智海公司租赁涉案商铺经营的合同目的并未实现。智海公司与地铁公司租赁期间的相应的租金、管理费为双方的违约行为导致合同解除所产生的损失，应根据双方各自的违约行为大小分担。由于涉案商铺数量较多，双方的举证不能明确每个商铺中各方违约的具体程度。从现有证据总体来看，结合争议焦点一中所分析各方的违约行为可知，双方均存在没有及时履行合同义务的违约行为，违约的程度难以确定主次、基本相当，故本院酌定双方各自承担违约责任的比例均为50%。

关于租金、管理费损失数额的认定，本院分析如下：智海公司认可已经开业的七间商铺，在开业期间的租金、管理费应当支付，不属于损失，本院予以确认。至于已开业的七间商铺装修完毕的时间，由于地铁公司无法确定，而智海公司提供的开业时间与公证书所附的《商铺装修进度情况》也基本相符，故本院予以采纳，据此计算。地铁公司主张还有两间商铺芳村FC-1。地铁公司主张还有两间商铺芳村FC-1-7S开业，原因在于智海公司。智海公司确认芳村FC-1-7S商铺于2014年3月装修完毕但因未通过公安机关的消防检验故未开业，故本院认为原因在于智海公司，该商铺装修完后的租金、管理费应当支付，不属于损失。智海公司不确认厦滘XJ-3-2S商铺已经装修完毕，但地铁公司提供的交接商铺清单所附的照片可以显示该商铺的装修情况，且智海公司未能提供相反的证据予以推翻，故本院采信地铁公司的主张，认定该商铺装修完毕后的期间智海公司应当支付租金、管理费，该部分不属于损失。至于该间商铺装修完毕的时间，参考装修进度相近的商铺酌定为2014年3月。故涉案商铺租金、管理费的损失应计算如下：涉案商铺已经支付的租金、管理费为2548997.85元+未支付的租金、管理费或使用费数额为278683.7元-已开业七间商铺开业期间已付的租金、管理费385194.7元-已开业七间商铺开业期间未付的租金、管理费170752.15元-已经装修完未开业两间商铺装修完毕后期间已付的的租金、管理费94257.65元-已经装修完未开业两间商铺装修完毕后期间未付的的租金、管理费25166.62元=2152310.43元。

该损失按照比例分担智海公司应承担的数额为1076155.22元。智海公司已经缴纳租金数额为2548997.85元，其中已开业七间商铺开业期间已付的租金、管理费385194.7元，已经装修完未开业两间商铺装修完毕后期间已付的的租金、管理费94257.65元，属于应当支付的部分。减去应当支付的部分后已经支付的租金、管理费数额为2069545.5元，多于智海公司应承担的损失的数额。故地铁公司应向智海公司返还租金、管理费2069545.5元-1076155.22元=993390.28元。

三、智海公司是否欠付租金、管理费；是否应支付欠付部分的违约金

据上可知，智海公司有已开业的七间商铺和已装修完未开业的两间商铺，应向地铁公司支付已开业或者已装修完期间的租金、管理费，但智海公司仍有2014年12月至2015年2月9日或10日期间的租金、管理费未交，欠付的数额为已开业的七间商铺欠付170752.15元+两间商铺欠付25166.62元=195918.77元。至于地铁公司主张的智海公司迟延交纳涉案商铺的2014年12月、2015年1月的租金、管理费的违约金，由于此前地铁公司亦存在一定的违约行为，智海公司因地铁公司未能及时履行义务而抗辩己方义务的履行，具有一定的合理性，亦符合《中华人民共和国合同法》第六十六条规定的同时履行抗辩的情形。且最终地铁公司的违约行为与智海公司的违约行为一并导致合同解除，合同目的不能实现，上述租金、管理费主要已作为损失认定，智海公司已无需向地铁公司足额支付上述租金、管理费。故本院对地铁公司主张的迟延交纳租金、管理费的违约金不予支持。

四、智海公司是否应向地铁公司支付逾期交还商铺的占用费

地铁公司主张智海公司是在2015年3月27日交还涉案商铺的钥匙，应认定智海公司在该日才交还商铺，因此智海公司应当支付2015年2月9或10日至2015年3月27日的商铺占用费。对此，本院认为，地铁公司与智海公司签订的《地铁物业交，地铁公司与智海公司签订的《地铁物业交联，签订日期为交铺时间……”，已经明确该表确定的时间是交铺时间和计算费用的依据。且从该表反映的双方的行为来看，智海公司已将铺位实际移交地铁公司，地铁公司仅以部分钥匙未退还为由主张尚，地铁公司仅以部分钥匙未退还为由主张尚未交还商铺依据不足用费不予支持。

五、智海公司是否欠付地铁公司电费

二审调查中，地铁公司对于电费是智海公司交付还是地，地铁公司对于电费是智海公司交付还是地铁公司代付的情况表示不清楚支付情况，在本案中亦未提供证据证明其曾代智海公司交付电费或智海公司欠付电费，故本院对地铁公司诉请的电费不予支持。

六、地铁公司收取的租赁保证金、水电周转金、地铁公司收取的租赁保证金iv>

地铁公司、智海公司在三份《补充协议》中约定了租赁保证金、水电周转金。关于租赁保证金的约定为，地铁公司在租赁期满后、智海公司没有违，地铁公司在租赁期满后计利息退还，并未约定智海公司出现违约或者赔偿责任的情况下没收保证金或者无需退还保证金。从租赁保证金的名称和上述约定可知，其性质是作为履约的担保，并非违约金性质，在扣除违约责任后应当予以返还。地铁公司提供的《广州地铁车站物业租赁。地铁公司提供的《广州地铁车站物业租赁合同变更协议书》同意地铁公司在租，地铁公司分两次扣除137764.32元、69956.37元违约金，亦可反映出双方实际是将该租赁保证金作为履约担保，故本院认定地铁公司收取的租赁保证金应当在扣除违约责任后向智海公司返还。智海公司向地铁公司交纳了523732.65元租赁保证金，扣除137764.32元、69956.37元违约金后，还剩余316011.96元。如前所述，智海公司还欠付地铁公司195918.77元租金、管理费或使用费，在租赁保证金中扣除后，地铁公司还应向智海公司返还租赁保证金，地铁公司还应向智海公司返还租赁保证金120093公司在租赁期满后、扣除相关水电费，地铁公司在租赁期满后认定，地铁公司未能举证证明智海公司尚欠电费，地铁公司未能举证证明智海公司尚欠电费元应当向智海公司返还。综上，地铁公司应向智海公司返还的租赁保证金，地铁公司应向智海公司返还的租赁保证金海公司在二审中主张地铁公司还向其收取了消防器材押金9000元、向其委托的装修公司收取了30000元且该款项实际是智海公司支付的，但智海公司在一审中未提出返还上诉款项的诉请，二审中也未提供相应的证据，故本院对该主张不予审查。

七、智海公司是否应向地铁公司支付搬运费、换锁费、录像费

地铁公司提供了其与智海公司就承租商铺内的剩余物资处理进行沟通的函件，智海公司明确表示委托地铁公司处理，所产生的费用由智海公司承担，地铁公司还提供了处理商铺内剩余物资产，地铁公司还提供了处理商铺内剩余物资产生的搬运费发票8元予以支持。至于地铁公司主张的换锁费、录像费，双方并未约定由智海公司负担，也并非清理商铺剩余物资所产生的必要费用，故本院不予支持。

综上所述，智海公司上诉请求部分成立，本院对成立的部分予以支持；地铁公司的上诉请求不能成立，本院予以；地铁公司的上诉请求不能成立事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

一、维持广州铁路运输第一法院（2015）广铁法民初字第265号民事判决第三项；

二、撤销广州铁路运输第一法院（2015）广铁法民初字第265号民事判决第一、二、四、五、六项。

三、广州地铁集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还广州智海信息科技有限公司租金、管理费993390.28元。

四、广州地铁集团有限公司于本判决生效之日起十日内向广州智海信息科技有限公司返还租赁保证金、水电周转费152093.19元。

五、驳回广州智海信息科技有限公司的其他诉讼请求。

六、驳回广州地铁集团有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉受理费27573元，由智海公司负担13669元，地铁限公司负担13904元；一审反诉，地铁限公司负担13904元司负担2723元，地铁公司负担13859元。二审案件受，地铁公司负担13859元司负担16392元，地铁公司负担27763元。本判决为终审判决。

审　判　长　　刘海燕

审　判　员　　张　珣

代理审判员　　王　硕

二〇一七年六月二十一日

书　记　员　　丘夏雯

书　记　员　　李梦瑶