北京中铁兴都建筑工程有限公司
北京市东阳建筑工程有限公司等与北京中铁兴都建筑工程有限公司等合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
北京市西城区人民法院
民事判决书
（2019）京0102民初36422号
原告（反诉被告）：安徽三建集团公司，住所地安徽省合肥市包河区芜湖路329号。
法定代表人：左登宏，总经理。
委托诉讼代理人：刘泽枫，北京市京哲律师事务所律师。
原告（反诉被告）：北京市东阳建筑工程有限公司，住所地北京市丰台区郭庄子东1号。
法定代表人：杨永华，经理。
委托诉讼代理人：张玉贵，北京市中诚友联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董一鸣，北京市中诚友联律师事务所实习律师。
被告（反诉被告）：北京房开置业股份有限公司，住所地北京市西城区广内大街210号。
法定代表人：梅国良，董事长。
委托诉讼代理人：乔茜，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：闫欣，男，该公司员工。
被告（反诉原告）：北京中铁兴都建筑工程有限公司，住所地北京市大兴区春和路39号院3号楼3-1003。
法定代表人：刘海英，董事长。
委托诉讼代理人：谢春丽，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：李宏兵，北京京状律师事务所律师。
本院于2016年5月25日立案受理原告安徽三建集团公司（以下简称安徽三建公司）与被告北京房开置业股份有限公司（以下简称房开公司）、被告北京中铁兴都建筑工程有限公司（以下简称中铁兴都公司）、第三人北京市东阳建筑工程有限公司（以下简称东阳公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案。本院受理后，于2019年3月27日作出（2016）京0102民初14764号民事判决书。安徽三建公司、中铁兴都公司均不服该判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2019年7月26日作出（2019）京02民终7261号民事裁定书，裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（2016）京0102民初14764号民事判决；二、本案发回北京市西城区人民法院重审。本院于2019年9月9日重新受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。为便于案件的审理，经各方当事人同意，本院将原审第三人东阳公司的身份调整为原告。原告安徽三建公司委托诉讼代理人刘泽枫，原告东阳公司委托诉讼代理人张玉贵、董一鸣，被告房开公司委托诉讼代理人乔茜、闫欣，被告中铁兴都公司委托诉讼代理人谢春丽、李宏兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安徽三建公司向本院提出诉讼请求：1.房开公司、中铁兴都公司连带向原告支付原告应得“牛街东片2号商业楼”售房款暂定45 500 000元，实际以法院查明为准；2.房开公司、中铁兴都公司连带向原告赔偿损失：以20 000 000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2010年8月18日至实际支付日止的利息损失（截至2020年8月24日是5 480 000元）；以12 500 000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2011年9月5日至实际支付日止的利息损失（截至2020年8月24日是2 910 000元）；以13 000 000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年12月30日至实际支付日止的利息损失（截至2020年8月24日是830 000元）；3.房开公司、中铁兴都公司连带向原告支付拖欠原告劳务费492 618.55元，以及以492 618.55元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2007年10月12日至实际支付日止的利息损失（截至2020年8月24日是500 000元），并支付492 618.55元100%的赔偿金492 618.55元；4.确认原告享有“牛街东片2号商业楼”剩余未销售1576平方米面积的占有、使用、收益权，并查清自2012年8月16日起至实际支付日止的实际收益，分配原告；5.房开公司、中铁兴都公司连带向原告赔偿诉讼财产保全责任保险投保单保险费78 000元；6.房开公司、中铁兴都公司连带向原告赔偿原告维护合法权利律师费、诉讼费、交通费、差旅费和其他合理支出1 200 000元。事实和理由：一、本案分配售房款的请求权基础主法律关系是合资合作开发房地产合同本质是合伙，从法律关系是委托销售合同本质是共同接受委托代理，代理行为的法律结果由委托人承担。房开公司、中铁兴都应当对分配售房款共享收益、共担风险，承担连带责任。房开公司对项目总收益应承担的债务为65 312 117.52元。根据北京一中院（2013）一中民终字第4564号民事判决书第9页：“《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力，但法律另有规定除外。第三十条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，因诉争房屋牛街东片2#商业楼并未进行房屋不动产登记，属于因合法建造房屋事实行为而设立物权的情形。此时，建成房屋的所有权人如何确定为本案的重点。本院认为，探求立法之愿意，因建成房屋而取得房屋所有权的，房屋所有权人并非是全部参与建造房屋的主体，在房屋建设过程中，存在大量的招标、承包、分包、转包行为，涉及的工程人员、单位众多，将所有参与建设的主体均认为是所有权人显然不符合立法原意。故在房屋竣工验收后产权证书下发前对所有权存在争议的，应当根据土地使用权人、预售许可证上的开发人等确定立项人进而确定房屋所有权人。本案中，房开公司作为牛街东片2#商业楼项目的立项人、开发单位应当认定为争诉房屋建成后的所有权人。”因此北京一中院生效判决是认可本案争议的基础法律关系是合资合作开发房地产合同，房开公司为合资合作纠纷中的开发单位和牛街东片2#商业楼的所有权人。所以在房地产合资合作开发合同法律关系中，房开公司是当事人，合资合作开发纠纷在民法里属于合伙关系，根据《民法典》第九百六十七条：“合伙合同是两个以上合伙人为了共同的事业目的，订立的共享利益、共担风险的协议。”所以房开公司应当对合资合作开发纠纷承担连带责任。根据2003年7月30日《合作建房协议书》第四、1、6条：甲方责任“在项目竣工验收后，给乙方办理产权证”。根据2003年11月5日《协议书》：“为偿还牛街东片危改一期工程欠款，甲方将牛街危改二期东片2#商业楼赔建给乙方”。根据2008年12月11日《合作建房销售协议书》安徽三建委托房开公司和中铁兴都卖房：“由中铁兴都负责完善并达到验收使用，所需费用由买方（张鹏、罗建纯）另行承担支付给甲方500万元作为改造工程款，不足部分由甲方（房开公司）负责支付。牛街2#商业楼房屋销售所发生的营业税、企业所得税、土地出让金由甲方（房开公司）负责支付。办理土地、房产证件手续等发生的一切费用由买卖双方按政府相关规定执行。乙方三个单位共计税后净得8000万元，甲方负责将此款达到甲乙四方指定的中铁兴都专用账号再按照分配比例分配。甲方负责将房产手续办理到买方指定单位或个人名下并且负责协调将水、电、暖、排水、通讯等接为正式的。”并且牛街东片2#商业楼是2012年8月16日在北京市西城区住房城市建设委验收备案。根据北京一中院（2013）一中民终字第4564号民事判决书第6页：“根据2010年4月14日，《牛街东片2#商业楼工程结算及移交协议书》，B2段归属于安徽三建。安徽三建认为这是对房屋所有权权属的划分。中铁兴都称该《移交协议书》为三公司对2#商业楼收益分配的约定，并不涉及对所有权权属的约定，房开公司称该《移交协议书》房开公司并未参与，东阳公司与安徽三建无权对房屋所有权进行约定。”首先，中铁兴都自认了安徽三建拥有B2段属于对于收益分配的约定，那么查清B2段也就是属于卖给罗建纯的这部分，究竟卖了多少钱，直接影响安徽三建在本案中的请求分配售房款金额，应予查明。其次，房开公司说《移交协议书》他们未参与，东阳公司与安徽三建无权对所有权进行约定，但是这也恰恰证明了关于B2段的约定，存在两种可能性，一是安徽三建拥有对B2段的物权请求权，二是安徽三建拥有对B2段的收益权也就是可卖已卖部分的债权请求权以及未卖部分，按照国家建筑行业对于人防工程“谁建设，谁受益”的收益权。总之安徽三建和东阳公司及中铁兴都作为合伙人有权，并且明确对B2段物权请求权和收益权进行约定。因此追加买受B段的罗建纯为第三人，对于查明B2段卖了多少钱，进而查明中铁兴都应当在什么时间支付安徽三建多少售房款至关重要。根据北京市西城区人民法院委托的北京市今创会计师事务所2018年6月25日出具的《中铁兴都审计报告》：“中铁兴都已经支付18 182 290.92元给房开公司，用于完善项目手续及缴纳项目销售税金，包括以下项目支出：（1）土地出让金及资金占用费、契税7 894 393.39元；（2）销售税金（营业税金及附加、土地增值税、印花税）6 850 000.00元；（3）配电室工程款及电力设计费1 837 326.00元；（4）外电源工程款600 000.00元；（5）两年供暖费342 853.83元；（6）测量测绘费235 419.00元；（7）门窗框188
446.00元；（8）材料款174 852.70元；（9）劳务费59 000.00元。”根据中铁兴都提交的反诉证据和北京仲裁委员会（2017）京仲裁字第0098号裁决书确定的中铁兴都与河北昌盛劳务分包的最终结算价12 129 826.6元。买方罗建纯和张鹏应支付给房开公司500万元，那么应由房开公司承担的改造工程款为7 129 826.6元（12 129 826.6元-5 000 000元）。因此截止到竣工验收备案日2012年8月16日：（一）房开公司是合资合作开发房地产合伙关系的当事人，对牛街东片2#商业楼的收益和风险承担连带责任，房开公司在合伙关系中的投入和义务是：1、安徽三建、中铁兴都、北京东阳价值4000万元债务抵销请求权；2、向中铁兴都所借本应由安徽三建等合伙人分配的售房款所垫付的营业税、企业所得税、土地出让金等共计18 182 290.92元；3、除去应由张鹏、罗建纯支付的500万元之外的剩余改造工程款7 129 826.6元，上述房开公司，并不是在庭审中所言不承担任何责任的“白相人”，而是应当对合伙人承担的债务合计65 312 117.52元以及相应资金占用的利息。（二）房开公司是经北京一中院生效判决确定的牛街东片2#商业楼所有权人，对给安徽三建办理B2段房产证具有合同法上的负担义务。这点北京市一中院本应向安徽三建释明，或者变更案由，继续履行合同中的不动产登记义务；或者行使委托销售合同中委托人的撤销权。相反却在未查清张鹏、张青峰支付1亿元售房款的情形下，机械武断下错误判决，认定《购房协议》有效，进而造成房开公司、中铁兴都在没有收清售房款的前提下，就把牛街东片2#商业楼过户登记给了没有付钱的代持人，出生于1986年，2011年年纪仅仅25岁的张鹏，以及真实购买B端对价至少9100万元的目前正在IPO过会的山西紫林醋业董事长罗建纯，疑点是张鹏、罗建纯均未登记夫妻共有关系。房开公司和中铁兴都侵占本该安徽三建获得的B2段的物权请求权或者售房收入分配权长达十年，造成讼累无数，这起机械适用负担行为与处分行为的错误判决是造成今天困境局面的根本原因。（三）房开公司与中铁兴都是安徽三建出售牛街东片2#商业楼及设置共管账户和分配售房款的共同受委托人和代理人，根据《合同法》四百零一条有如实向委托人报告的义务。法院对B2段究竟卖了多少钱，何时应当给安徽三建分配售房款，应予查明。既然B2段卖给了罗建纯，那应当追加罗建纯为第三人查明B2段究竟卖了多少钱。二、关于税后“乙方三个单位共计税后净得8000万元”的理解，应当认定其为合伙和委托代理关系中的保底收益，但并不能排他实际真实收益。同时如果按照8000万元分配投资人售房款，会存在房开公司、中铁兴都不当得利问题。首先，如前所述本案的基础法律关系是合资合作开发房地产，也就是民事合伙，合伙人共享利益、共担风险。房开公司实际从牛街东片2#商业楼中获益和侵占共计65 312 117.52元。根据2007年10月12日经中铁兴都项目经理刘学志和安徽七建陈杰确认签署的《工程施工说明》，中铁兴都尚欠安徽省第七建筑安装工程有限公司492 618.55元劳务费，而这部分劳务费属于中铁兴都根据《移交协议书》确认的2150万元（占比2.29%）的牛街东片2#商业楼结算总价。在本案中结算总价是参与抵扣合伙人之间的出资义务的，因此中铁兴都未付劳务费，属于出资不实，应对合伙人安徽三建承担违约责任。安徽七建同时也是本案的委托安徽三建出资的合伙人（安徽三建与安徽七建各占12.5%，在多份协议中可以见到安徽省第七建筑工程有限公司第三分公司和实际施工人孙乃保的签字），非但中铁兴都出资不实，这部分出资实际也应算作安徽七建和安徽三建的出资，应当多分配售房款即按照27.29%的比例，从中铁兴都所得售房款中多分配售房款。其次，“乙方三个单位共计税后净得8000万元”，是一个共同委托销售的委托代理关系。委托代理关系的实质，是委托人授权被委托人显名或者隐名从事代理委托人从事授权行为，法律权利义务由委托人承担的法律关系。房开公司的售房、设立共管账户、监督中铁兴都收受房款并分配，这都是两家公司接受安徽三建的共同委托，权利义务由委托人安徽三建承担。根据《合同法》第四百零一条，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务，房开公司和中铁兴都作为被委托人应当向安徽三建报告售房收款分配事宜。而不报告事宜，根据《合同法》第四百零六条，受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。根据《合同法》四百零九条，两个以上的受托人共同处理委托事务，对委托人承担连带责任。根据《合同法》四百一十六条，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。安徽三建有权要求两家共同委托人超出委托授权卖房不分配售房款承担连带责任赔偿损失。那么“税后净得8000万元”究竟是什么意思，多卖出的钱和借给房开公司使用的钱属于什么法律性质？我们认为，税后净得其实是对于受托人的最低义务约束，而并不是说就是以此8000万元收益分配为准。理由有二：（一）本案的基础法律关系是合资合作开发房地产关系属于民事合伙，那么按照基础法律关系，多卖的钱和多支出的钱都应由合伙人按照份额承担。多卖的钱，中铁兴都和房开公司在2012年7月30日北京西城法院庭审中自认款项已付清，自那时起就具备分配售房款条件。而多支出的钱究竟怎么承担？《合作建房销售协议书》约定非常明确共有三块：1500万元由买方也就是张鹏、罗建纯承担；2500万元之外由房开公司承担，但这仅限于达成竣工验收毛坯房建设标准即可，按照合伙人预计不会超过500万元，也不应由合伙人承担，而应由房开公司、中铁兴都根据安徽三建授权委托，由张鹏、罗建纯承担，二公司自己应主张，未主张超出授权给委托人造成损失的，应由二公司自行承担或者赔偿委托人安徽三建；3、关于买方对于精装修和改造的特殊要求，这部分应当由买方罗建纯、张鹏和卖方房开公司，以及施工总包方和垫资方中铁兴都自行约定，没有约定按照合同法规定要遵从交易习惯，谁提出要求谁承担金钱给付义务，房开公司、中铁兴都超出授权垫资给买方改造工程所花费的支出，不应由合伙人安徽三建承担。（二）多卖的钱，跟房开公司和中铁兴都也没有关系。首先房开公司在委托销售中，只是受托人地位，销售行为中只是一个委托代理关系，售房款是归属于委托人合伙人的，自然与受托人房开公司无关。其次售房款归属于合伙人之后，怎么分配呢？房开公司虽然是合资合作开发合同的当事人，但是房开公司并未投入，因为房开公司欠三家合伙人4000万元债务，所以各方约定房开公司不享有收益分配，有义务而无权利。但是房开公司却没有履行任何义务。不论是基于委托代理关系委托人承受的法律效果，还是房开公司未出资土地出让金、改造工程款等费用、未分配售房款的实际的违约情况，房开公司均没有履行义务。因此多卖的钱与不诚信的房开公司没有任何关系。至于中铁兴都，中铁兴都本身存在出资不实的行为，还欠安徽七建本属于项目出资的劳务费，更没有权利多分售房款，如果把多卖的售房款分配给房开公司和中铁兴都，那就是没有法律上的原因，造成不诚信的房开公司和中铁兴都不当得利。三、B2段是安徽三建的收益分配权基础，应当追加罗建纯、张鹏为第三人，查清牛街东片2#商业楼以及B2段卖了多少钱，以及分配售房款金额和期限的证明责任问题。北京二中院（2019）京02民终7261号民事裁定书认为，“应根据当事人的诉讼请求确定案件处理基本思路，即各方如何分配售房款项、分担成本费用。其次，根据证据规则，合理分配证明责任、准确分析认定证据、判断证明标准。”证明责任价值不在于“谁主张，谁举证”的主观证明责任，更重要作用是在案件事实真伪不明时，由谁来承担不利后果的客观证明责任。牛街东片2#商业楼卖了多少钱，B2段卖了多少钱，安徽三建已经提交的初步的证据证明罗建纯买B段花了9100万元。中铁兴都也在北京一中院（2013）一中民终字第4564号民事判决书第6页：“根据2010年4月14日，《牛街东片2#商业楼工程结算及移交协议书》，B2段归属于安徽三建。安徽三建认为这是对房屋所有权权属的划分。中铁兴都称该《移交协议书》为三公司对2#商业楼收益分配的约定。”中铁兴都自认关于安徽三建B2段的约定属于收益分配的约定，房开公司作为售房和分配售房款的委托人，无权干预合伙人对于收益分配的约定，B2段作为B段的一半，安徽三建有权获得其中一半的对价即4550万元。关于自认和禁止反言与其他证据的冲突该如何采信问题，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三条：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”第五条：“当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。”鉴于房开公司、中铁兴都分别在2012年7月30日北京市西城区人民法院庭审笔录中、2013年1月20日答辩意见中，2013年5月13日北京市一中院庭审笔录中，2013年7月16日北京市一中院庭审笔录中，均自认张鹏、张青峰款已付清，首先对于售房款的支付完毕的时间点，安徽三建就无需举证。其次，如果售房款的支付金额和时间点真伪不明，应当由主张完成的一方承担客观证明责任，承担不利的后果，也就是房开公司和中铁兴都应承担不利后果。售房款应向安徽三建分配日期应当按照罗建纯购买B2段支付的价款来分配，罗建纯截至2010年8月18日付款至4000万元，截至2011年8月31日付款至5200万元，截至2011年9月5日付款至6500万元，截至2015年12月30日付款至9100万元。从禁止反言角度看，房开公司和中铁兴都应当向安徽三建分配售房款，至晚不能晚于2012年7月30日法庭自认款已付清日期。四、房开公司和中铁兴都频繁反言，提交虚假的492 618.55元支票存根记录，属于滥用诉权。造成安徽三建长达十年的讼累，应当赔偿律师费和合理支出损失。中铁兴都所欠安徽七建劳务费属于合伙人出资和成本性质，安徽七建和实际施工人孙乃保授权安徽三建可以在本案一并解决，中铁兴都应支付安徽三建492 618.55元劳务费本息，并加算100%赔偿金。根据最高人民法院《进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》：“22.引导当事人诚信理性诉讼。加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。”房开公司和中铁兴都在确认合同无效纠纷中，说张鹏、张青峰款已付、合同已经履行，在本案要求分配售房款时又主张款未付清，还巨额亏损。在合同款项的支付和时间上严重违反了禁止反言原则，滥用诉权，给安徽三建造成了额外损失。中铁兴都还提交了虚假的492 618.55元支票存根，证明已付安徽七建劳务费，因为安徽七建是本案房地产合资合作中的显名合伙人，同时安徽省第七建筑安装工程有限公司第三分公司和实际施工人孙乃保本人均认可中铁兴都所欠劳务费在本案中属于合资合作开发纠纷的合伙人投入，属于中铁兴都的对合伙人的欠款，作为成本跟本案合资合作开发房地产纠纷属于同一法律关系，可以一并由安徽三建主张，为避免讼累，请法官一并支持492 618.55元的本息，并依据《劳动合同法》第八十五条“逾期不支付的，责令用人单位按应付金额百分之五十以上百分之一百以下的标准向劳动者加付赔偿金”，并按照国务院《保障农民工工资支付条例》第十条，将中铁兴都拖欠农民工劳务费二十多年的行为，向人力资源与社会保障部分提出司法建议。五、本案案由合资合作开发房地产纠纷，楼面积卖了多少，剩多少，预留的2000万元改造费用，真实花了多少，费用如何承担，剩余如何分配，都是合作开发纠纷之内的要查明的事项，但原西城法院2016年一审判决中没有查清。（一）整体牛街2号楼总规划建筑面积是10 389.51平方米，这在规划许可、《合作建房协议》《工程承包协议》里均有规定，法庭调查只调查了过户给张鹏4412.5平方米，过户给罗建纯4400.4平方米，合计过户共计8812.9平方米，那剩下1576.61平方米过户给谁了，卖了多少钱，还是属于房开公司自持，没有查清。安徽三建要求按照B2段向罗建纯售房款分配4550万元，原西城法院一审判决说没有依据，却又不整体考虑，查清牛街2号楼剩余1576.61平方米卖给谁了卖了多少钱，剩余值多少钱，这属于合作开发纠纷未查明的重大事实。（二）安徽七建与中铁兴都结算工程款2150万元，安徽七建委托安徽三建显名代持牛街2号楼12.5%的出资份额，安徽七建的工程款就是出资，那么根据《审计报告》中铁兴都尚欠安徽七建492
618.55元劳务费，那么这492 618.55元自2007年10月12日，中铁兴都刘学志与安徽七建陈杰签字确认之日起欠了十三年，是要折算进安徽三建应分配的占股比例的，也就是说，安徽三建售房收益是大于25%，应为（21500000x25%+492618.55）÷21500000=27.29%，应从中铁兴都可分配售房款50%份额按比例予以扣除。（三）《合作建房销售协议书》约定三方净得8000万元，还有2000万元并不是说安徽三建不要了，只是中铁兴都借给了房开公司使用。超出1亿元的售房款也不是安徽三建不要了，房开公司、中铁兴都0对价卖给张鹏、张青峰由他们个人承担，不然让违约方不当得利，这违背了民法诚实信用的原则。这也属于重大事实不清。六、牛街东片2#商业楼不是卖给了张鹏、张青峰，而是张鹏、罗建纯。罗建纯支付给中铁兴都9100万元，却仅有几份总对价为5000万元的网签协议，存在重大疑点。我们合理怀疑罗建纯与房开公司和中铁兴都另有一份阴合同，以约定实际的买受标的和付款对价。负担行为和债权具有平等性。房开公司和中铁兴都是经委托人委托售房，虽然房开公司既签署了《购房协议》也与张鹏、罗建纯签署了网签协议，但是张鹏、罗建纯的网签协议具有公示性和优先效力。另罗建纯支付了9100万元，网签价格仅为5000万元，存在4100万元缺口。这不符合常理，我们合理推测罗建纯与房开公司和中铁兴都另有一份阴合同以约定买房标的和对价。七、牛街2号楼剩余未卖1576平米，应当按照房地产行业交易习惯“谁投资，谁受益”的原则，确认25%出资人原告建享有25%的占有、使用、收益权，并现场勘验状态，分配自竣工验收日至实际支付日的收益。我们申请法院现场勘验或者出具调查令，去现场核验该1576平米目前的状态。罗建纯购买面积4400.04平米，对价5000万元，张鹏购买面积4412.5平米，对价4000.0005万元，罗建纯比张鹏购买面积还小，网签价格却高了1000万元。我们合理推测该1576平米可能属于人防工程，现在归罗建纯使用，因具有多间卫生间，实际仓储、办公、居住用途都可以使用，存在收益，请法院查明，并将历史收益归属安徽三建收益，确认安徽三建未来的占有、使用、收益权。八、原告为了制止二被告的滥用诉权行为，向太平洋保险公司开具保险单花费保险费78 000元，用以保全被告侵占的原告合法财产。这部分直接损失与原被告违约行为具有因果关系，二被告应连带赔偿。根据最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》本案属于第一条规定“拟提交专业（主审）法官会议讨论的”，应当进行类案检索。最高人民法院在（2017）最高法民终437号中国房地产开发集团哈尔滨有限公司、江苏省苏中建设集团股份有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书，中论述“因中房集团违约引起本案诉讼，苏中集团为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系苏中集团支出的合理必要费用，属苏中集团的损失部分，一审判令违约方中房集团承担并无不当。”因此原告要求二被告连带赔偿制止被告违约、滥用诉权频繁反言所花费的保全费用，也是有最高人民法院案例支持的。九、原告为了制止二被告的滥用诉权行为，聘请多位律师的维权合理开支，律师费1 200 000元，也属于原告的直接损失，二被告应当连带赔偿。《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》“22.引导当事人诚信理性诉讼。加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。”因为二被告作伪证、不提交证据、拖延司法程序，给原告造成了巨大的损失。最高人民法院也在(2017)最高法民终907号合同纠纷案件中，有过论述：“一审法院综合考虑委托合同签订时当地的政府指导价以及本案的争议金额、案件难易、庭审次数和时长等因素，根据本案具体案情，酌情确定天悦公司应当承担的律师费为120万元，并无不当，本院予以维持。”因此，综合本案的案情复杂、原告聘请四位律师，作为自1999年国庆50周年献礼工程就产生的房开公司4000万元债务，长达近二十年的产权确权纠纷、确认买卖合同无效纠纷、合资合作开发房地产纠纷、反映、协调、上访、诉讼、被告的反言、伪证及违约情形，二被告应当依法赔偿原告合理的律师费开支1 200 000元。综上，安徽三建恳请贵院，查清楚事实：1、追加张鹏、罗建纯，主要是追加罗建纯为第三人，查清安徽三建应当分配的B2段收益，分配售房款，也就是9100万元的一半4550万元。2、查清房开公司在房地产合资合作法律关系中的重大责任及重大收益，以及基于共同委托违约所产生的连带责任，以及欠款、借款和侵占售房资金的违约事实。3、根据最高人民法院证据规则，让自认和反言的房开公司和中铁兴都承担于己不利的后果，主要是利息起算点的合理时间计算至晚不应晚于2012年7月30日被告自认款已付清时间点。4、确认安徽三建享有“牛街东片2号商业楼”剩余未销售1576平米面积的占有、使用、收益权，并查清自2012年8月16日起至实际支付日止的实际收益，分配安徽三建。5、支持安徽三建经安徽七建授权代为主张492 618.55元劳务费并以该金额为本金自2007年10月12日以中国人民银行同期贷款利率计算利息损失，并加算100%违约金。6、支持安徽三建78
000元诉讼保全费损失。7、支持安徽三建因房开公司和中铁兴都滥用诉权造成的律师费、诉讼费、交通费、差旅费和其他合理支出120万元。
被告房开公司辩称，他们都讲合伙，但实际上房开并不是他们的合伙人。因为实际上这个事情由什么而起？2003年6月份签的合作建房协议书。这个协议，他名为合作建房，但是他的实际确是房开公司为了清偿债务将土地使用权进行折抵的一种方式，具体的原因是，安徽三建公司、中铁兴都公司还有东阳公司的聂辉均是牛街危改回迁楼的施工单位。2003年的7月，房开公司因为资金的问题，没有办法向中铁兴都公司支付2000万的工程款，向安徽三建公司支付1000万的工程款，向东阳的聂辉支付1000万的工程款。当时这个情况非常紧迫，就是因为危改的回迁居民要回迁入住，并且市里边的主要领导也参加了，要向居民发钥匙，当时还做了一个金钥匙的形象，所以我公司必须要向居民区交钥匙，但是这三家单位，4000万的工程款解决不了，他们就不可能向居民交付钥匙。所以，就是在这种无奈的情况下，房开公司才将牛街东里2号商业楼的土地使用权折抵了这4000万。当时折抵这4000万，其实已经明显低于房开公司对牛街2号楼的拆迁成本。当时我们的拆迁成本在公司的账上是累计7300万，但是我们以4000万就把这个楼给折抵了，但是那是没有办法，是为了缓解资金压力，为了确保市政府的一个重点工程，又为了能保证居民回迁。所以只能跟他们做了这个折抵的协议。实际上房开公司跟他们不是合资合建，房开公司也不是合伙人，房开公司是基于这么一种历史条件，才把牛街东里二号商业楼以4000万的价值折抵了他的施工款，折抵完了施工款之后，我公司把地面拆平了，原来地面上都是居民，我公司花了成本，拆平以后，由他们三家去投入建设资金，然后建设楼，建设好这个楼之后，由他们三家按照他们三家自己的约定来分配销售收入。这是当时对这个项目的设计，事实上也是这样的。为什么中铁兴都公司在这里起主要的一个作用，因为当时我公司跟中铁兴都公司是折抵了2000万，占了50%，其他那两家都是25%。后来在他们后续投资建的过程中，他们的投资，他们的比例，他们如何分配，他们究竟由谁来建？这些事情房开公司都不知情。然后又得需要房开公司出现了，他们建好了这个楼之后，因为签订合作建房协议，还有2003年11月5日的协议书的时候，他们都认为他们三家是可以自行卖房的，当时房地产的政策相对来说确实也比较宽松，所以他们自己要负责销售，他们明确讲了他们自己要负责销售，包括物业，包括后期的维保工程，都由他们自己负责，并且承担相应的费用。后来因为房地产的政策也不断的在调整，然后一直紧缩。直到这个楼他们互相纠纠葛葛，直到说要把这个楼卖出，就是他们三方先有一个意思表示，合作建房，现在合作建房已经完成了，就要销售了。为什么要签这个合作建房销售协议书？是因为原来他们设想自身能卖房的这种情况不符合房地产政策的要求，他们三方加上房开公司，一共四方就同意把这个房子以房开公司的名义去售出。以房开公司的名义去售出以后的款项是要打给中铁兴都公司的。当时售出的款项打给中铁兴都公司，是经安徽三建公司、东阳公司、中铁公司一致认可的。签完合作建房销售协议书以后，我们就把房屋售给了当时中铁兴都公司在洽谈的张鹏和张青峰。在售房协议里面明确约定了，售房款是一个亿，然后他们最终实现一个8000万的一个分配，另外的2000万用作完善这个项目的手续，当时是这样约定的。因为在售给张青峰的时候，实际上这个房子的手续还没有完全的实现，所以约定了售房1个亿，有2000万是用于完善这个项目的后续手续。另外的8000万作为他们的收入分配。但是在实际的操作过程中购房人张青峰和张鹏，他实际上就是把这个款项直接打给了中铁兴都公司，并且中铁兴都公司也没有不认可这个事实，就是中铁兴都公司也认可收取购房款的这个情况，因此，对于购房款的收取这件事并不存疑。因为当时他们都同意打给中铁兴都公司的账号，实际上也通过购房人直接支付购房款给中铁兴都公司的途径，实现了中铁兴都公司收购房款。也是按1亿去收购房款，因此确实也不存在原告所说的价格高出好几倍，然后还有什么其他的未售的面积的事，因为打了好几次官司了，我想说的就是当时售给张青峰的房屋建筑面积是10 389平方米，里边最终实现产权那是另外一回事，但是10 389平方米里面已经含了原告所说的剩余未付1576平方米。因为总面积里是含配套的人防，因为它是整体项目，他是整体买，你不可能说你卖给他的只是一些项目的部分，在房开公司跟张鹏和张青峰签署合同10 389平方米里面就含1576平方米了，因此关于原告所说还剩余未售1576平方米，都已经卖了。其实他也是收钱了，作为整体卖收1亿，也都含在这个价格里。另外一个，我就想说房开公司的售房行为。他并不是接受任何人的委托行为，因为房开公司从房地产政策的角度来讲，他是房子的唯一产权人，因为立项也是我公司牛街危改整体立项的，因此，我公司并不需要接受任何人的委托去卖房，换句话说，如果房开公司有意为之，我们完全可以在不征得本案这三个施工单位的情况下，单独去售房，我完全可以这么做。但是房开公司这么多年来，为区里做了很多危改的事情，也不可能做这样的事。但是我们并不是接受任何人的委托，只是对售房这件事达成了一致意见，我们为什么还要管售房，原来我给你折抵4000万，在当时折抵的时候，就即告终止了。在折抵完了之后，还不断的产生各种各样的手续，不得不使我还得去帮助他实现。按道理，我们折完4000万，跟我们就一点关系没有，你爱建成什么样建成什么样，与我们有什么关系，但是因为当时给他折抵房地产的性质，所以后期我们总是不得不配合他们做各种各样的手续，但是配合他们做了手续之后，反而成为了他们诉讼、他们恶意中伤房开公司的一个手法。我要是不替你售，那你这房子永远售不出去，永远实现不了，这也不是解决问题的办法，但是以此来向房开公司提起这些恶意的诉讼，让我们承担这些事情，承担这些责任，实际上与我们毫无关系。另外他们签了一个关于牛街东里2号商业楼工程结算及移交协议书，协议书实际上是对他们三方合资合建，包括他们按什么比例分配，这才是他们实实在在的，对这个楼究竟他们三方是什么意见。但是他们签这个协议的时候，我们根本就不知道，我们也不是协议的主体，等他们实际上去分配利润的时候，他们觉得有利可图的时候没有人向房开公司告知。所以他们在这个诉讼中多次提到这个结算协议书，这件事也同样证明了这个合资合建的主体只有他们三方。虽然可能说如果不挂房开公司的名，你这个合资合建你没有房地产的资质，那你一个施工单位，你借用房开公司的房地产资质，而且房开公司在这个项目里面除了折抵这4000万以外，没有任何利益，我们不享受任何的分配，全是他们自己认为这样做或者那样做，让我们帮助他们做，我们帮助他们做完了之后，反过来就开始向我们提起这种恶意诉讼。另外最高院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释，合作开发并不是指合同的名字叫合作，那只是名字，要看合同的实质内容是什么，而不是合同叫什么名字。它是指订立以土地使用权资金作为共同投资共享利润共担风险的一个情况，但是房开公司在这里面除了折抵这一件事，为了当时给居民拿到钥匙向市政府交了这个答卷以外，我们在里面没有任何的利益。然后我们凭什么要去分担现在分不了钱的这个风险，我没享受利益，我为什么要分担他的风险，这明显的和事实和法律都是相违背的，因此我们希望法院在这个基本事实确定的情况下，能够考虑房开公司这么多年以来非常不容易，为区里边的这个危改作出了这样的贡献，然后仅仅因为它们一个施工单位三方达不成一致意见这一件事又把我们牵累其中。所以恳请法官能够查明事实。
被告中铁兴都公司辩称，不同意安徽三建的全部诉讼请求，理由如下：一、安徽三建诉请不明，不符合起诉条件，要求法院查明后确定具体诉讼请求，且其相关陈述违反了一事不再理和禁止反言的原则。安徽三建的第一项诉讼请求是要求房开公司、中铁兴都公司连带支付暂定售房款4550万元，实际以法院查明为准，不符合《民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉必须具体明确的规定。要求法院查明售房款的请求违反了一事不再理原则及禁止反言原则，北京市一中院已经查明房屋买卖具体情况，包括购房人、标的、价款等。在（2013）一中民终字第4564号判决书第7页中明确记载，法院查明事项：“2010年6月20日，房开公司与张青峰、张鹏签订购房协议，其中约定，张青峰、张鹏所购…位于北京市宣武区的牛街危改项目中清真寺南侧2号商业楼…建筑面积共约10389平米。…该商品房价款为人民币（大写）壹亿元”。北京市第二中级人民法院（2019）京02民终7261号询问笔录第8页，安徽三建自认：“…当时这个楼可以卖1亿元，剩下款项2000万元是临时借给他们后续改造，8000万是税后净得，1亿元是合同真实意思表示。超出8000万的未支付部分应该分配。”综上，原告的第一项诉讼请求不明确具体，在没有证据推翻前述事实的基础上再次要求法院查明售房款无事实和法律依据，其要求支付的暂定售房款4550万也无事实和法律依据。二、安徽三建要求支付售房款利息无法律依据，且开庭前的利息应具体而未具体，违反《民事诉讼法》第一百一十九条规定，故应具体并支付诉讼费。1.《民法典》第九百七十八条规定，合伙合同终止及清算是分配利润的前提。即合伙财产未清算，分配利润这一基数尚不确定，何来支付利息，要求支付利息是“无水之源无本之木”。本案案由是合资、合作开发房地产合同纠纷，根据最高院《国有土地使用权合同纠纷司法解释理解与适用》（P163），合作开发房地产合同属于合伙法律关系。根据《民法典》第九百六十九条规定，合伙人的出资、因合伙事务依法取得的收益和其他财产，属于合伙财产。合伙合同终止前，合伙人不得请求分割合伙财产。第九百七十八条规定，合伙合同终止后，合伙财产在支付因终止而产生的费用以及清偿合伙债务后有剩余的，依据本法第九百七十二条的规定进行分配。第九百七十二条规定，合伙的利润分配和亏损分担，按照合伙合同的约定办理；合伙合同没有约定或约定不明确的，由合伙人协商决定；协商不成的，由合伙人按照实缴出资比例分配、分担；无法确定出资比例的，由合伙人平均分配、分担。《合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。根据上述法律规定，对合伙剩余财产的分配规则是：合伙合同终止是前提→支付终止费用及清偿合伙债务→有剩余的→按分配规则分配财产。即在合伙关系终止后，各方需先对债权债务进行清算，清算后如有利润分配，方存在利润对应的利息。本案中存在监理费、电梯费等对外债务未支付，存在管理费差额、垫资款及利息等未清算，债权债务不清，在未清算下，本金不具体、不确定，何来利息。2.中铁兴都公司、安徽三建、东阳公司在合同中约定须最终决算。2010年4月14日签订的《牛街东片2号商业楼工程结算及移交协议书》第五条约定，乙方移交后，该2号楼的扫尾工程由甲方1负责实施，但乙方应配合并做好工程内容确认。以备二次最终决算。中铁兴都公司多次要求合作各方坐下来进行清算，但安徽三建拒不清算，导致多起滥诉和败诉。3.相关法律的立法精神与民法典一致，即清算是合伙人分配利润必经程序，在利润不确定的前提下，何来利息？根据《中华人民共和国合伙企业法》第二十一条“合伙人在合伙企业清算前，不得请求分割合伙企业的财产。”最高人民法院关于印发《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的通知第七条关于联营合同解除后的财产处理问题：联营体为企业法人的，联营体因联营合同的解除而终止。联营的财产经过清算清偿债务有剩余的，按照约定或联营各方的出资比例进行分配。4.司法实践中，在未清算下，利润分配未最终确定，不支持给付利息。最高人民法院（2016）最高法民申1593号裁定书主文：“关于申请人要求支付利息的请求问题，二审判决认为由于双方协议并未约定分配利润的时间，且合作项目一直未进行最终的清算，利润分配未最终确定，故对其该项主张不予支持依据充分。”最高人民法院（2017）最高法民再158号判决书主文：“根据个人合伙的有关法律规定及民法原理，合伙财产属于合伙人的共同共有财产，且须在合伙终止并经清算后才能分割。”北京市第二中级人民法院（2017）京02民终6704号裁定书主文：“未对三人合伙期间的出资、收益进行清算的情况下即作出相应判决，属于认定事实不清，据此，撤销一审判决，发回重审。”北京市第二中院（2019）京02民终2721号裁定书主文“合伙终止与合伙清算系不同法律概念，合伙因履行不能而终止并不意味着合伙清算当然完成，合伙人…了解对外债权债务系合伙清算概念之关键，…一审法院并未查明各方是否按照该协议进行了合伙清算…对外债权与债务是否已经全面了结，一审法院亦未予以审查，据此，二审法院撤销一审判决，发回重审。”因此，不管是合同约定、法律规定、司法实践，合伙财产都需要在清算清偿后，方可分配利润，确定利润后如有拖欠，方可主张未支付利润的利息。原一审法院判令中铁兴都公司自2015年12月31日起按照售房款2000万给付安徽三建相应的利息，既未考虑各方债权债务问题没有进行全部清算，也未考虑各方合作经营房地产所担成本及亏损数额在售房款中抵消的问题。因此，判决自2015年12月31日起支付利息，明显存在错误。故，安徽三建在《合作建房协议书》《合作建房销售协议书》尚未解除终止、也未按照合同约定清算清偿且利润尚未明确的情况下，要求支付利息不符合合同约定及法律规定，应当予以驳回。三、安徽三建要求房开公司与中铁兴都公司连带支付劳务费492 618.55元及100%赔偿金无法律依据。该笔492 618.55元的费用，在北京市第二中级人民法院（2019）京02民终7261号的询问笔录第4页中法官已经释明各方另行解决——“关于七建和三建的事情，这个争议不在本案审理范围内，七建49万元是否支付和发票的意见，是你们之间的关系，如果该分，以七建的名义另行解决。”如果安徽三建有意解决安徽七建的问题，应当先将安徽七建拖欠中铁兴都公司的450万工程款发票按照合同约定如数支付给中铁兴都公司并承担违约责任后，再与中铁兴都公司协商该问题。安徽三建要求支付100%赔偿金，适用法律错误，且在引用法律时掐头去尾，仅适用“逾期不支付的，责令用人单位按应付金额百分之五十以上百分之一百以下的标准向劳动者加付赔偿金”。对处罚的情形不引用，明显是故意错误引导法官。该法条是针对用人单位和劳动者，与本案的合伙法律关系并不相关，适用法律严重错误。《劳动合同法》第八十五条用人单位有下列情形之一的，由劳动行政部门责令限期支付劳动报酬、加班费或者经济补偿；劳动报酬低于当地最低工资标准的，应当支付其差额部分；逾期不支付的，责令用人单位按应付金额百分之五十以上百分之一百以下的标准向劳动者加付赔偿金：（一）未按照劳动合同的约定或者国家规定及时足额支付劳动者劳动报酬的；（二）低于当地最低工资标准支付劳动者工资的；（三）安排加班不支付加班费的；（四）解除或者终止劳动合同，未依照本法规定向劳动者支付经济补偿的。根据安徽七建与中铁兴都公司所签订的《承建牛街东片2#商业楼工程合作协议书》可以看出，安徽七建是涉案2号楼的建设施工单位，安徽三建认为安徽七建是显名合伙人并无事实和法律依据。四、安徽三建要求确认2号楼剩余未销售1576平米面积占用、使用、收益权及查清2012年8月16日至实际支付之日止的实际收益分配原告，无法律及事实依据。中铁兴都公司认为，牛街2号楼已整体出售，生效判决中也已确认，且安徽三建也曾自认上述事实。根据禁止反言原则，不得就同一事实进行相矛盾的陈述。此外，其所主张剩余未销售的1576平米属于房屋的配套设施人防及配电室，仅有使用权，无法计算在房产证登记的面积内。五、保全费78 000元无法律依据。安徽三建在合伙合同未终止、清算的情况下，对能否分配财产尚未确定的前提下，即申请法院保全中铁兴都公司的财产，属于扩大损失，该笔费用应当由安徽三建自行承担。六、要求支付120万律师费无法律依据。安徽三建将简单问题复杂化，无端挑起多起诉讼，收到多起败诉裁决。本案实质是合伙清算，本可在合伙各方算账、对账、清算合伙债权债务解决纷争。但安徽三建拒绝清算，截止今日，起诉状通篇都是分配财产，对债务及各方应承担的成本只字不提，也不愿意坐下来清算。因此，律师费的产生是安徽三建自行扩大损失，且其并未提交实际支付120万律师费的证据，要求支付律师费没有法律依据。综上，根据《民法典》及民法原则，分配合伙财产前，要先终止合伙合同，要先对债权债务进行清算。在清算之前，要求分配合伙财产没有法律依据，在分配合伙财产无依据的情况下，要求支付利息更无事实基础及法律依据。故安徽三建的诉讼请求应当全部驳回。另，根据四方签订的《合作建房销售协议书》第一条乙方（中铁、三建、东阳）一致同意由甲方（房开）全权负责销售。由此可见，中铁兴都公司是卖房的委托人，安徽三建却在诉状中认为中铁兴都公司是卖房的受托人，这一基础事实的认知错误，必然导致安徽三建的相关诉讼请求及引用《合同法》中关于委托条款的错误。此外，根据禁止反言原则，安徽三建曾在2012年7月30日、2013年7月16日笔录中均明确认可“房屋尚未交付”，其后不应再主张该楼已经于2013年7月16日交付。
原告东阳公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告房开公司与中铁兴都公司共同给付原告东阳公司售房款中80 000 000元的25%，扣除中铁兴都公司垫付的2 600 000元，还应支付17 400 000元，并给付自2010年9月30日起至原告东阳公司实际收到该款项时止的利息（按照同期银行贷款年利率计算，暂计至2020年9月11日为8 995 066.57元）。事实和理由：房开公司因拖欠安徽三建公司、北京中铁兴都公司、东阳公司工程款各1000万元、2000万元、1000万元，共计4000万元未还。后房开公司便以其享有的位于北京市原宣武区“牛街东片2号商业楼”项目的土地使用权权益折价抵付上述拖欠的工程款。上述四方于2003年7月9日共同签订《合作建房协议书》，约定房开公司负责协助办理立项、施工和销售过程中的各项手续，由除房开公司外的另三方负责投资、施工、销售、并按照50%、25%、25%的比例分配收益。协议签订后，项目即开始由施工方施工建设。至2008年，尚有部分扫尾工程没有完成。2008年12月，四方签订《合作建房销售协议书》，载明“该商业楼于2005年3月已基本建设完成”，协议约定“以房开公司名义对外销售，售房款汇入指定的中铁兴都公司专用账户，由另三方按比例分配。收尾工程及内部改造由房开公司委托中铁兴都负责完善达到验收标准，所需费用由买方另行给付给房开公司500万元作为改造工程款，不足部分由房开公司负责补足”。协议同时约定“乙方三个单位共计税后实收净得8000万元，按比例分配”。即东阳公司、中铁兴都公司、安徽三建公司分别取得固定收益2000万、4000万、2000万元。至2010年4月，因拖欠施工方工程款，中铁兴都公司、安徽三建公司、东阳公司三方又与施工方签订《牛街东片2号商业楼工程结算及移交协议书》，约定应向施工方结算总价款为2150万元，扣除7.5%的管理费，实际结算价款为15 648 426.00元。结算价款后，工程的扫尾工作由中铁兴都公司负责，任何一方不得单独处分房屋。2010年6月，中铁兴都公司与房开公司即违约擅自以明显低于市场的价格出售了该房屋，且一直未按约定向东阳公司和安徽三建公司支付2000万元。故，中铁兴都公司应当向东阳公司履行付款义务。同时，房开公司亦未按照协议约定履行自己的义务，存在过错和违约行为，应与中铁兴都公司都共同承担给付责任，具体理由如下：一、房开公司作为《合作建房销售协议书》的主体之一，其与另三方存在着委托关系。《合作建房销售协议书》第二条约定：“乙方（1）（2）（3）一致同意由甲方（房开公司）全权负责销售牛街2#商业楼与买方签订房屋销售合同并负责《合作建房协议书》中应履行的各项事宜。…，乙方三个单位共计税后实收净得8000万元，甲方（房开公司）负责将此款打到甲乙四方指定的中铁兴都公司专用账号上再按照分配比例分配”。房开公司受委托事项清晰明确，其就委托事务应向全体委托人共同负责。本案中，房开公司并未尽到受托人应尽的义务，在未通知委托人的情况下，以明显低于市场的价格出售。二、房开公司违反合同约定指使购房人将巨额购房款直接支付给中铁兴都，从而导致售房款失控，致使东阳公司蒙受损失。
被告房开公司辩称，①首先，我想向法院说明一个情况。就是在我们以往很多的诉讼、判决当中，实际上东阳公司当时是以聂辉这个实际施工人来履行各项协议的，因为聂辉来履行也是跟东阳公司的一个合作上的关系，就是在以往的判决里面都阐述过这个问题。所以我们认为，他在这里头主体身份上不具备。②就他这个第三人参加诉讼的申请书里边涉及到的好像是他们委托房开公司来售房，这件事情与事实、法律都是不存在的，因为在一中院的一次判决里面，也做过认定，房开公司作为这个项目的开发主体，房开公司完全自己有资格来出售这个房屋，而并不是基于一个委托的关系才出售，当然，说我们把土地使用权折抵给他们了，我们配合他们做这个，但是不代表说这是存在一个委托关系，这是一个基本上的认识错误。另外一个指定账号的问题，指定账号的问题在这个项目长达10年的过程中，四方都没有指定账户，就是当他们在该尽全力的时候、他们该尽义务的时候，都找不见人。然后等到这个事情你都替他履行完毕了，你该干的活都干完了，他们就站出来说自己要主张，那你四方你自己指定好账户了吗，都没有指定。另外一个他们四方都同意把这个款项打给中铁兴都公司，这是他们一致同意的实际上款项也确实由购房人直接打给了中铁兴都公司，所以，它的法律后果是一样的，你们不指定，由购房人直接打给中铁公司。因为指定这件事是由他们共同来履行才能完毕，那你自己不履行，你丧失权益。你现在又出来主张。我觉得从事实上来讲，实在有失妥当。
被告中铁兴都公司辩称，①分配2000万售房款的前提也是要进行清算。东阳公司从房开公司抵扣1000万之后。到现在，目前为止是一分钱也没出，他就没出过钱。我们给他垫资，当时约定的是有利息的，这是2010年达成的一个协议，那么就是从2003年盖房到2010年，7年多没出过钱，2010年我们给他垫资，他们到现在也没还我们钱，所以说，他们从房款抵了1000万之后，到现在就没出过钱。他们现在口口声声说，我只分2000万利润，我想这2000万利润是在2008年合同里面约定的，但是我们在2010年4月14日牛街2号楼工程结算及移交书里面也很明确，就是你需要承担成本是按25%来承担的。因此他前面说，我只分8000万里面的25%，我不承担成本，和你后面说的2010年你自认还要承担成本，这是明显是自相矛盾的，并不是所谓我只要分25%什么都不管了，如果真的是不管了。那2010年4月14日为什么还要签订这个工程结算及移交协议书？另外一点，他的利息起算点也是个问题，利息我刚才也说了，最高院、北京高院和二中院司法实践中都是清算之后才能计算利息，不清算是不可能计算利息的。而且这个房屋的交付并不是说10年时交付的，我们在原告起诉被告买卖房屋合同一案中，2012年的7月30号庭审笔录记载的也很清楚，原告自认这套房还没有交付房款，还没有付清，这是12年7月30号的庭审笔录，就2012年7月30日原告你自己都认为这个房屋还没有交付，你现在说从2012年3月份就开始计算利息不也是明显自相矛盾吗？我说我们在后面提交的证据里面说这个房屋还需要改造电，是在2016年才通的。配电室是2016年才盖好的，那个时候才交付的房屋。所以并不是说像原告所说2010年就交付房屋了，我们在诉讼过程中也没有说在2010年就交付房屋。我再补充一点，就刚才对方在说的什么与事实不符、常理不符，违反公平原则，这一点账是清楚的，首先建安费是1560万，但是后来因为他们拖欠出资期间，就要求我们要增加费用，增加了500多万，实际上建安费是2150万。后续的这些费用并不是说扫尾工程9000多万，扫尾工程不可能9000多万。审计报告里面包括开发项目部费用、施工现场的管理费、现场经费的费用以及工程监理费、销售开办费，以及垫资产生的损失等，一共是9000多万。看一下审计报告就很清楚了。当时卖房子的时候并不是说我们故意要是卖少一点钱，因为大家都是合伙人，大家都愿意把房子卖的更高，价格卖的更高，收益更高，当时大家卖房都去找买房人并不是说我们去卖房，实际上当时原被告除了房开公司几家都在联系买受人，但是当时房屋是低迷阶段卖不出去，所以也就是在这个时候说有8000万的固定收益，你不管卖多卖少，你要保证8000万这么一个说法，也当时的房屋价格各方都是很清楚的，能卖多少钱并不存在这个贱卖的问题，如果能卖得高原告也是可以卖的，但是你联系到买主之后，统一归口到房产公司去办理售房手续。
反诉原告中铁兴都公司向本院提出反诉请求：1.判令原告与被告签订的2003年7月30日《合作建房协议书》及2008年12月11日的《合作建房销售协议书》终止；2.申请对合伙财产及债权、债务进行清算，要求东阳公司支付本息15 368 498.5元（利息暂计算到2020年8月23日，还应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场的报价利率支付自2020年8月24日起至实际给付之日止的利息），要求房开公司支付本息45 927 810.24元（利息暂计算到2020年8月23日，还应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场的报价利率支付自2020年8月24日起至实际给付之日止的利息）；3.案件受理费、审计费、保全费等由安徽三建公司、东阳公司、房开公司承担。事实和理由：一、合作开发房地产合同属于合伙法律关系，在合伙合同终止前合伙人不得请求分割合伙财产，在支付因终止而产生的费用以及清偿合伙债务后有剩余的，按照剩余财产分配规则进行分配。（一）根据最高院《国有土地使用权合同纠纷司法解释理解与适用》（P163页），合作开发房地产合同属于合伙法律关系。（二）合伙合同财产分配规则根据《民法典》第九百六十九条，合伙人的出资、因合伙事务依法取得的收益和其他财产，属于合伙财产。合伙合同终止前，合伙人不得请求分割合伙财产。第九百七十八条规定，合伙合同终止后，合伙财产在支付因终止而产生的费用以及清偿合伙债务后有剩余的，依据本法第九百七十二条的规定进行分配。第九百七十二条规定，合伙的利润分配和亏损分担，按照合伙合同的约定办理；合伙合同没有约定或约定不明确的，由合伙人协商决定；协商不成的，由合伙人按照实缴出资比例分配、分担；无法确定出资比例的，由合伙人平均分配、分担。《合同法》第九十一条，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。根据上述法律规定，对合伙剩余财产的分配规则是：终止合伙合同→支付终止费用及清偿合伙债务→有剩余的→按分配规则分配财产。本案合伙合同也应该根据法律规定，首先应是终止（解除）合伙合同，进行清算（支付应终止而产生的费用及清偿合伙债务），如果有剩余按照出资比例进行分配。二、对合伙财产及债权债务的清算见附件《合伙债权债务清算一览表》。
反诉被告安徽三建公司辩称，否认中铁兴都公司的反诉原告资格，因为中铁兴都公司的第一项请求提的是终止这两项协议，他也说了终止是解除的一种，解除合同的话需要按照合同的标的额来计算诉讼费，才有坐在反诉原告席上的资格。首先我们认为，这两份协议都是有效的，没必要解除，而且已经履行完毕了，只是有些附随义务，利润分配这一块儿没给我们，房开公司差大概2000多万的资金挪用，主要是土地出让金跟这个后期改造完工，除去买方500万以外的，应当承担的部分，合同都明确约定的。2003年的合作建房协议书标的额是4000万，2008年的合作建房销售协议书标的额是1亿元，然后再加上第二项诉讼请求里面的他总共提了安徽三建公司1210多万，加上东阳公司2700多万，加上房开公司4500多万，合计是8540万，三项诉讼请求总共标的额是在2.25亿元，所以请他先把诉讼费交了再坐在反诉原告席上，不然答辩我认为是不具备合法性基础的。第二个意见是说要对合伙财产及债权债务进行清算。这里面首先它是合伙关系，我们也认为这个是合伙关系，但是合伙关系里面是不是可以约定一个投资跟收益？其实是可以的，因为合伙里面，从现行的法律明确规定来讲的话，首先属于一个意思自治的一个领域，其次就是目前的合伙企业的登记来说，还有特殊的普通合伙，那现在民事合伙里面，作为一个没有明确约定民事自治的领域，是完全可以约定有限收入，跟收益的最低限度。这也是本案的真实的法律关系，也是东阳公司的一个意见。先要确定要不要做合伙债权债务的清算，在二中院二审的裁定中也提到了这么一个观点，合伙也可以约定保底收益，也就最低限度的一个收益，加上一个投入，从我们合同的约定来看，根据2008年的委托销售协议，从法律关系是一个委托销售合同，那在委托销售协议里面约定后续改造工程款500万元，由买方承担，也就是张鹏跟罗建纯承担。其余500万元之外，由房开公司承担，那后续这个项目新增的开支是与我们安徽三建公司没有关系的，由房开公司兜底，这样来看的话，安徽三建公司是出资完毕了，后续的新增的费用也与安徽三建公司无关，相应的收益分配的条件，也约定了最低的一个保底的额度。根据委托代理的法律关系，我们作为委托人，需要把受托人卖房的真实收益如实的去向我们去进行一个分配。然后至于第三项说的受理费这个不属于诉讼请求，审计费是中铁兴都公司提的，跟我们没有关系，保全费是安徽三建公司，因为房开公司跟中铁兴都公司的违约造成的直接损失，这个是可以提的。至于他让其他公司承担，我们没有一个具体的意见，因为不是我们的权利义务。如果说对方已经建立在8000万元的售房款的基础上，我们接下来庭审可以在8000万这个基础上再围绕着后续的总结争议焦点，进行一个辩论，我觉得这是合适的一种思路。
反诉被告东阳公司辩称，我想回应的第一点，作为律师也好，法律人也好，为我们的当事人争取利益，这天经地义，这也是本份。但是我们争取利益，得有一个常识和底线。刚才房开公司用了一个词叫诚信。我个人觉得用一个常识和底线比较好。房子你操盘建的，你操盘卖的，你卖了一个多亿，然后现在你回来告诉我们要在给你8000万，我们暂且先不谈法律，我们就谈常识和底线，谈逻辑，这就不符合一个正常人的认知。这是我回应的第一点。第二点，作为法律人，再回到法律，回到专业一点的问题上来，你的诉讼请求说，要终止和解除合同进行清算。合同的终止和解除，无非是法定和约定。两个条件你首先应该证明去论证，法定的解除条件是合同有约定，合同没有约定，解除条件法定的是哪一个。回到我们稍微的探讨的专业问题。你上来就要清算，那你首先要拿出个法律。民法典跟这个有什么关系，我都搞不懂，合伙企业的解散，那是另外一个概念，你现在说，我们之间的解除，你要终止协议书，解除协议书，你要把法定的还是约定的理由说清楚了。这是我回应的第二点。第三点，我希望在本庭明确一下，因为上次在庭前的时候。中铁兴都公司出示了一个由聂辉2005年4月16日出具的一个承诺书，我今天就是想在法庭上再次重申一下中铁兴都公司是不是要作为本案的证据来使用，因为这个对于我下一步的质证至关重要。希望法庭把这一点明确一下。
反诉被告房开公司辩称，不同意被告的反诉请求，因为在2003年的时候，房开公司只是用土地折抵了三方施工款的一个债权。在合作建房协议书，牛街东2号商业楼完善费用的明细，还有中铁兴都公司，包括赵晨慧签字的承诺书当中，都确定房开公司在这个项目上不出资也不享受项目上的收益。因此，我们认为中铁公司没有权利要求房开公司给付他任何本金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：
2003年7月9日，房开公司（原名称北京市宣武区房地产经营开发公司）作为甲方，中铁兴都公司作为乙方（1），东阳公司作为乙方（2），安徽三建公司作为乙方（3），四方签订《合作建房协议书》，约定：“甲、乙双方经平等、友好协商，就合作建设牛街东片2#商业楼达成以下协议。第一条项目情况。一、项目名称：牛街东片2#商业楼（以下简称项目）。……第二条合作形式。一、乙方向甲方交纳项目款。二、甲方负责项目用地的‘七通一平’和办理项目建设相关手续。三、乙方负责的建筑安装，取得房屋销售收入、物业管理和保修。第三条项目款及付款方式。一、项目款。1、乙方按每建筑平方米人民币：4410元向甲方支付项目款，按规划建筑可销售面积9071平方米，共计人民币：4000万元。……二、付款方式：本协议经双方法定代表人签字及单位盖章后生效，即以项目款折抵。甲方与乙方（1）2002年8月23日签订的结算协议书中的部分价款。甲方与乙方（2）2002年9月10日签订的协议书中的部分价款。甲方与乙方（3）2002年9月20日签订的协议中的部分价款。2.乙方（1）、乙方（2）、乙方（3）折抵金额占有：乙方（1）：项目款的50%，人民币2000万元；乙方（2）：项目款25%，人民币1000万元；乙方（3）：项目款的25%，人民币1000万元。第四条双方责任。一、甲方责任。1、完成项目用地的征地、拆迁，使项目用地达到三通一平；2、完成项目形成前的各项审批手续；3、办理项目土地使用权证和预售许可证；4、在项目竣工时将上水、下水、供暖、供电、通信、煤气的市政管线接至楼前2.5米处；5、交纳项目的各项税费，其中应由乙方承担的税费在乙方交付甲方后，由甲方再向税务缴纳。6、在项目竣工验收后，给乙方办理产权证。二、乙方责任。1、选择施工单位和监理单位，办理有关的招标手续，具体负责项目施工管理及处理与施工有关的一切事务；2、承担项目的工程款、监理费、施工产生的水费、电费等能源费、扰民费和因施工产生的其他费用；3、负责项目的销售、物业管理和保修工作并承担相关费用；……5、保证建筑工程质量，处理房屋的购销纠纷并承担相应法律责任和相关费用；……第五条关于项目部的约定。一、为了便于项目实际操作，甲、乙双方约定乙方在建设和销售房屋时以甲方‘牛街东片2#商业楼项目部’名义进行。该项目部的财务、人事及管理均独立于甲方，由乙方自行负责。甲方同时为乙方出具法定代表人授权委托书。……3、项目部的工作人员由乙方聘用，与乙方签订聘用合同，项目部的工作人员不属于甲方。三、甲方为乙方单独设立项目部的账号，项目部的财务实行独立核算，乙方无需向甲方交纳项目部管理费。四、乙方以该项目部的名义在授权范围内从事的一切行为所产生的权利和义务均由乙方自行享有和承担，产生纠纷则由乙方自行解决，甲方不进行参与也不承担责任。第六条乙方选择施工单位、监理单位后，如需以甲方名义签订有关合同和法律文件时或者其他为本项目开发要以甲方名义与第三方签订合同和法律文件时（不含售房合同），应由甲方、乙方及第三方共同签订三方协议，约定合同或法律文件有关的权利、义务转由乙方及第三方享有和承担。……”。
2003年10月24日，房开公司向中铁兴都公司出具《中标通知书》，其中写明工程名称为“牛街危改二期东2号商业楼及人防出口”，中标价格为11 299 956元。
2003年11月5日，房开公司作为甲方，中铁兴都公司作为乙方1，东阳公司作为乙方2，安徽三建公司第一项目部作为乙方3，四方签订《协议书》，约定：“为偿还牛街东片危改一期工程欠款，经甲、乙1、乙2、乙3四家单位协商，甲方将牛街危改二期东片2#商业楼赔建给乙1、乙2、乙3等三家施工单位（见赔建协议）。甲方出据并协助办理有关手续，由乙1、乙2、乙3三家公司共同出资建设及销售。因此甲方与乙1所签订的《建设工程施工合同》只用于办理本工程开竣工手续。就《建设工程施工合同》中涉及各种经济及法律责任均与甲方无关。”
2004年2月19日，中铁兴都公司（甲方）与安徽省第七建筑安装工程有限公司（京）第三分公司（乙方，以下简称安徽七建公司）签订《承建牛街东片2#商业楼工程合作协议书》，约定甲乙双方合作承建北京市宣武区牛街东片危改2#商业楼工程，甲方负责该项目的招投标工作，经双方协商按该项目中标合同价上缴利税7.5%。甲方负责办理签订施工合同，施工许可证（包括申报市优质工程、安全文明工地等各项手续）等必要的手续、催要工程款；乙方负责按施工合同施工，实行独立核算，自负盈亏。工程开工后由甲方负责筹集资金，按时付给乙方，暂定主体及二次结构部分工程款为4 000 000元。结构工期从2004年3月1日起至2004年5月30日。乙方完成主体结构，并到达验收标准。双方约定工程款的付款时间，并约定该工程的竣工结算执行《北京市2001年建设工程预算定额》及其他相关文件，其中钢筋、商品砼按实际购买价格进行调整，按完成工程量进行结算。乙方同意按工程结算价下浮6%作为让利，工程款按下浮后的数额结算。
2004年3月至2005年5月，安徽三建第一项目部向中铁兴都公司多次转款，并由中铁兴都公司出具了发票。
2005年11月21日，房开置业公司、中铁兴都公司、安徽三建公司以及东阳公司形成《2005年牛街商业东2#楼股东会议纪要》，会议内容为：“1、会议主要围绕销售东2号商业楼的各项议程。2、本合同销售由赵晨慧、王惠兰2人全权负责，解决销售事宜和各种签字手续。3、本工程提取100万由具体负责人作为业务开办费用。此款待本商业楼销售后从销售款中扣除。……6、东2号商业楼在销售中一切合法有效手续均由开发公司提供。7、东2号商业楼销售金额不低于玖仟万元人民币，超额部分另行商定。8、本商业楼销售完毕后的金额分配另行商定。”2005年11月22日，中铁兴都公司、安徽三建公司以及东阳公司人员作为公司代表签订委托书，载明：“经过股东会全体股东一致通过，全权委托赵晨慧、王惠兰二位同志负责销售牛街东2#商业楼的销售工作，并负责签署与销售本商业有关的一切手续等项事宜，特此。”
2007年10月12日，安徽七建公司工作人员陈杰与中铁兴都公司工作人员刘学志确认《工程施工说明》，载明未完成工程为：“2#商业楼工程一层至六层：1、墙面涂料面层未做；2、所有电器面板未安装；3、卫生间洗手台面未安装；4、主线电缆（桥架内电缆）未安装。”
2007年12月29日，房开公司向赵晨慧、王惠兰出具委托书，授权上述二人进行与牛街东片2#商业楼销售事宜。
2008年12月19日，房开公司作为甲方，中铁兴都公司作为乙方（1），东阳公司作为乙方（2），安徽三建公司作为乙方（3），四方签订《合作建房销售协议书》，约定：“……第二条甲乙方责任。根据20070730号合作建房协议书牛街2#商业楼已由乙方（1）（2）（3）三个单位投资建设并于2005年3月基本建设完成。……乙方（1）（2）（3）一致同意由甲方北京宣武区房开置业有限公司全权负责销售牛街2#商业楼与买方签订房屋销售合同并负责合作建房协议书中应履行的各项事宜。现楼未完善的收尾工程及内部改造（按买方提供图纸要求改造）由甲方委托乙方（1）北京中铁兴都建筑工程有限公司负责完善并达到验收使用，所须费用由买方另行承担支付甲方500万元作为改造工程款，不足部分甲方负责支付。牛街2#商业楼房屋销售所发生的营业税、企业所得税、土地出让金等甲方负责支付。办理土地、房产证件手续等发生的一切费用由买卖双方按政府相关规定执行。乙方三个单位共计税后实收净得8000万元，甲方负责将此款打到甲乙四方指定的中铁兴都建筑有限公司专用账号上再按照分配比例分配。甲方负责将房产手续办理到买方指定单位或个人名下并负责协调将水、电、暖、排水、通讯等接为正式的。……”。
2010年4月14日，中铁兴都公司作为甲方1，东阳公司牛街项目部作为甲方2，安徽三建公司牛街项目部作为甲方3，安徽七建公司作为乙方，四方签订《牛街东片2#商业楼工程结算及移交协议书》，约定：“鉴于：1、甲、乙四方于2004年2月19日签订牛街东片2#商业楼（以下简称2#楼）合同协议书，由乙方负责按合同约定内容组织施工；2、该2#楼至今因资金等其它原因还有一部分工程量没有完善，也因此无法办理竣工备案手续；3、2008年1月份，甲、乙四方对2#楼施工现状的未完工程量进行了统计，并对乙方实际完成的工程量进行了结算，已完工程实际应结算价款为15 648 426元。基于上述情形，协议各方就该2#楼的工程结算事宜达成协议如下：一、各方同意乙方在前次结算数的基础再增加给付乙方损失及利息合计5 851 574元，其中包含停工误工扰民损失1 200 000元，拖欠工程款利息4 051 574元、停工期间工程看护费用600 000元。因此，甲、乙四方共同确认截止至2010年1月1日，施工状态就2#楼工程应结算的总价为21500 000元。其中甲方原来与乙方合同约定的7.5%的管理费按工程现状结算价款15 648 426元计收。价差部分由投资单位按比例支付，乙方提交发票及部分收据形式结算。本次工程造价结算总数额应包含了乙方因2＃楼施工而与其它方签订的有关（江淮陈杰劳务队）劳务、材料、水电费、通风、消防等合同的造价及其可能产生的全部债务。二、依照本协议确定未付工程款由甲方按内部投资比例筹款分别向乙方支付如果一方资金不足也可由其他方出资支付。如果一方同意为他方垫付出资的，则未出资的一方应当按照双方商定的利率比例向垫付出资方计付利息。甲方1同意为甲方2垫付工程款，甲方2与甲方1单独签订借款协议。对甲方3应付的工程款乙方同意从总的应付款数额中扣除，由乙方与甲方3单独结算（另付财务对账表明细）。因此，甲方1、甲方2欠工程款人民币7 492 618元，其中扣除乙方预留未付材料款项人民币1 000 000元后，甲方1、甲方2净欠工程款人民币6 492 618元。甲方1在协议签字生效十日内向乙方支付的工程款数额为人民币4500 000元。……五、乙方移交后，该2#楼的扫尾工程由甲方1负责实施，但乙方应配合并做好工程内容确认。以备二次最终决算。该楼竣工备案后如需采取处置措施，应由甲方1、甲方2、甲方3另行协商确定，任何一方无权单独处置。六、该2#按甲方与宣房开签订的原协议中的股份比例由北向南以变形缝为分界线分为A、B两段，由北向南依次分为A段、B1段、B2段，A段隶属甲方1，B1段隶属甲方2，B2段隶属甲方3。……”。当日，中铁兴都公司作为付款单位，安徽七建公司作为收款单位，双方在《应集资牛街2#商业楼建安费2150万股东按比例分摊明细表》上盖章，约定截止该日的牛街2#商业楼建安费合计21500 000元，中铁兴都公司应付10 750 000元，东阳公司应付5 375 000元，安徽三建公司应付5 375 000元。因安徽三建公司扣除到账金额1 502 325.50元，尚应支付金额为3 872 647.50元。上述表格下列有《应付牛街2#商业楼建安费2150万明细表》，其中载明应付款21500 000元，已付金额9 001 075元，扣除15 648 426元税管费7.5%即1
173 631.95元，扣除集资差额3 872 674.50元，扣除预留未付材料款1 000 000元，余欠6 452 618.55元，并在下方的“说明”中载明：已付款中已扣含扰民费40 000元。加到余欠款中实际余欠款6492 618.55元。中铁兴都公司认可以安徽七建公司工程款抵扣了安徽三建公司应缴纳的工程投入集资款3 872 674.50元。同日，中铁兴都公司与安徽七建公司就《拨付安徽七建孙乃保、陈杰牛街2号商业楼材料款及劳务费明细表》进行确认，钢材款、材料费、劳务费及扰民费共计9 001
075元。
审理中，中铁兴都公司主张该公司为东阳公司垫付了安徽七建公司的工程款5 375
000元。东阳公司主张中铁兴都公司为该公司垫付了工程款260万元。东阳公司提交了2008年2月28日的《股东集资款明细东阳（聂辉）》复印件，该明细上出资人处有聂辉的签字，收款单位处有中铁兴都公司的公章，该明细表载明：1、2004年3月23日集资金额400 000元，支票号码12
396 848元。2、2004年7月13日集资金额300 000元，支票号码14728560。3、2004年8月8日集资金额300 000元，支票号码20015635。4、2004年10月27日集资金额250 000元，支票号码1496245。5、2004年11月25日集资金额250 000元，支票号码14962457。6、2004年12月24日集资金额250 000元，支票号码14962459。7、2004年12月31日集资金额250 000元，支票号码14962460。8、2007年9月11日集资金额250 000元，支票号码北京农村商业银行电。9、2008年1月18日集资金额500 000元，支票号码13
111 711元。合计2 750 000元。2004年12月20日集资金额25 000元，支票号码14962458，备注直付监理费发票号：840829#。总合计2 775 000元。中铁兴都公司对该证据的真实性不予认可。东阳公司为证明该证据的真实性，提交了2004年3月1日号码为12396848金额为400 000元的支票存根、2004年3月24日加盖有中铁兴都公司财务章，收款单位为中铁兴都公司，付款单位为东阳公司，金额为400 000元，项目为牛街2#商业楼工程款的发票予以证明。中铁兴都公司对支票存根、发票的真实性均不予认可。
中铁兴都公司提交了2005年4月16日的《承诺书》用于证明该公司与东阳公司对垫付款项的利息存在约定，该《承诺书》承诺人为东阳公司（未盖章），委托代理人为聂辉（签字并捺印）,《承诺书》内容为：“关于我方参与投资建设的牛街2#商业楼工程由于我方目前资金短缺不能按时提供资金，以致影响本工程的如期竣工，现我方承诺如下：该楼的所有与施工单位安徽省第七建筑安装有限公司（京）第三分公司（负责人孙乃保）的结算均由中铁兴都建筑工程有限公司（简称中铁公司）负责（与孙乃保的结算款总价不得超过2200万元），有关应付的工程结算款由我方按照所占股份比例（总楼的25%）承担。如果该楼与孙乃保结算时还有部分工程未完工，则对未完工部分的后续施工和验收结算金额以实际发生额为准由购买方另行支付。同意由中铁公司贷款垫付给施工方孙乃保剩余应付工程款并由其负责督促和完成该楼的建设以达到工程竣工验收标准，同意中铁公司为我方垫付的资金利息按年息25%计算，同意以中铁公司为主协调北京宣房置业有限公司将该牛街2#商业楼出售并按相应比例进行售楼款项分配，同意中铁公司为我方垫付的工程款从该2#楼售楼款中一次性扣除本息。如果本承诺书与有关协议内容不一致的则以本承诺书为准”。东阳公司对该《承诺书》的真实性不予认可，主张聂辉为该公司十六处处长，现已去世，对《承诺书》上聂辉本人的签字不予认可，但表示不申请对聂辉签字的真实性进行鉴定。
2010年6月20日，房开公司作为出卖人，张鹏、张青锋作为买受人，双方签订《购房协议》，约定买受人购买商品房为北京市宣武区的牛街危改项目中清真寺南侧2号商业楼，该商品房价款为100 000 000元，其中80 000 000元为商品房税后成交价款，其余20 000 000元为出卖人和其合作建房方用于完善该商品房的相关手续等专项费用。买受人应于2010年6月30日前向出卖人支付购房款定金人民币10 000 000元；双方约定在2010年6月30日前买受人向出卖人另行支付购房预付款20 000 000元，用于出卖人完善工程验收的各项手续。出卖人完成工程竣工验收手续后向买受人移交协议房屋，买受人应在入住前向出卖人支付部分购房款30 000 000元。出卖人完善各项手续后，网上签约后，买受人在付清前述款项的情况下还应向出卖人付清余款40 000 000元。买受人将购房应付款汇到出卖人指定账户后，由出卖人向买受人开具房屋销售发票。同日，张青锋、张鹏向房开公司出具《牛街东2号商业楼有关购房款的情况说明》，载明：“我们在中铁公司的主持下，于2010年6月20日与贵公司签订了购买牛街东2号商业楼《购房协议》，依据此协议，我们需支付总价购房款壹亿元人民币。这壹亿元，其中壹仟万用于专项支付未交付的土地出让金和土地契税及未完工部分工程款，所以最终实现网签的价款为玖仟万元。关于购房款项贵我双方仍按照上述《购房协议》的约定履行。我们知悉并同意购房款项的上述用途。”
2011年8月18日至2011年9月5日期间，中铁兴都公司分9笔向房开公司的账户汇入10 000 000元。审理中，房开公司主张该10 000 000元为销售房屋的保证金，现在已经不需要保证了，可以提取。
就涉案楼宇销售款，中铁兴都公司提交资金往来凭证，证明其收到购房人支付涉案楼宇款项为100 000 000元；房开公司对上述凭证真实性认可；安徽三建公司及东阳公司认可上述凭证的真实性，但认为涉案楼宇价格并非100 000 000元，应当远高于该价格。同时，安徽三建公司申请调取涉案楼宇其内部房屋的网签合同，经本院调取涉案楼宇所涉房屋网签合同登记材料，所反映网签合同交易金额总额并未超过100 000 000元。
2012年，安徽三建公司、东阳公司作为原告将房开公司、张青锋、张鹏作为被告，中铁兴都公司及聂辉作为第三人诉至北京市西城区人民法院，要求确认房开公司与张青锋、张鹏于2010年6月20日签订的《购房协议》无效，经审理，北京市西城区人民法院于2012年12月19日作出（2012）西民初字第4309号民事判决书，判决驳回安徽三建公司、东阳公司的诉讼请求。安徽三建公司、东阳公司不服上述一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理作出（2013）一中民终字第4564号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。安徽三建公司不服北京市第一中级人民法院的上述二审判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院经审查作出（2014）高民申字第04462号民事裁定书，裁定驳回安徽三建公司的再审申请。
2014年10月29日，张青锋、张鹏向房开公司出具《关于加快办理牛街东2号商业正常销售手续的申请及有关承诺》，其中载明：“……为执行《购房协议》，我们已向中铁兴都公司支付了全部购房款。贵公司也分别于2010年12月、2011年8月向我们的合伙人罗建纯开具了4000万元的购房发票。2011年8月，就上述面积的4041.17平方米，我们双方签订了9套正式预售房屋网签合同。……涉及此9套购房首付款1000万元我们也支付到了建委监管贵公司的账户上。我们自2010年6月购买牛街东2号商业，至今已过去四年之久，贵公司完善此项目的手续非常缓慢，我们为此十分着急……”。2014年12月4日，张青锋向房开公司提交《关于变更牛街东2号商业（西城区牛街20号）购房人的说明及申请》，载明：“我们在中铁兴都公司的主持下，于2010年6月20日与贵公司签订了牛街东2号商业（现西城区牛街20号）《购房协议》，当时《购房协议》确定的购房人为张青锋，张鹏。后经我们购房人内部协商，决定将张青锋南段全部购房份额转让罗建纯。……”
2015年8月26日，中铁兴都公司法定代表人赵晨慧与张青锋签订《牛街东2号商业项目完善费用明细确认》，双方确认《购房协议》中约定购房款有两千万是完善商品房手续等专项费用，此费用由中铁兴都公司及房开公司收取并实际用于完善项目的有关支出，其中包括：土地出让金、土地出让契税、税款、印花税、楼内配电室工程、外电源工程、收尾工程所需资金、股东销售开办费应发生额共计19 652 790.48元，已经发生额为15 652 790.48元，继续支付金额4 000 000元（其中税款尚需支付金额为3 800 000元，外电源工程200 000元）。上述明细表格下打印字体写明“买受人张青锋、张鹏，北京中铁兴都建筑工程有限公司均认可并同意上述款项的支出明细，两方对此均不持异议”；上述文字下方手写文字载明“以上费用不含工程验收和看管费用，该部分费用由股东另行分摊支付”。
2014年12月至2015年9月，房开公司与罗建纯、张鹏申请办理北京市西城区牛街20号楼的相关房屋的所有权证书。
原审中，中铁兴都公司就其对于2#商业楼的投资成本总费用及投资人对2#的实际投资成本费用委托审计,审计范围包括（1）土地价款（各投资人无异议）；（2）开发项目部费用；（3）建筑安装工程费；（4）施工企业项目部现场经费、管理费、利润、税金；（5）电梯设备费；（6）工程监理费；（7）应缴总包服务费差额；（8）销售人员开办费；（9）垫付投资款及工程款银行同期利息；（10）垫付投资款损失；（11）完善项目手续发生的成本费用及销售税金。该审计报告在“五、其他事项说明”中载明：“1.因东阳建筑未提供审计资料，故东阳建筑的出资情况不在本次审计范围内。2.请法院裁决的事项共5项，金额合计20 714 456.76元，明细如下：（1）现场经费2 843 264.88元为中铁兴都支付的项目施工部工资。（2）企业管理费1 921 801.08元，为中铁兴都根据北京市建设委员会颁发的2001年《北京市建设工程预算定额》（京建经〔2001〕664号）的规定计算得出，未实际支付。（3）利润2 607 917.78元，为中铁兴都根据北京市建设委员会颁发的2001年《北京市建设工程预算定额》（京建经〔2001〕664号）的规定计算得出，未实际支付。（4）垫付投资款及工程款银行同期利息12 434 956.90元，由中铁兴都按银行同期贷款利率计算得出。（5）垫付投资款，借款产生的利息损失906 516.12元，为中铁兴都计算的完善“牛街商业东2#楼”竣工手续过程中产生的借款所承担的利息损失。3.经核实，“牛街东片2#商业楼”项目，除需要法院裁决的20 714 456.76元以外，项目投资总成本费用为104 771 008.18元，各投资人实际出资金额如下：（1）中铁兴都已支付金额为75008539.03（含楼面折抵地价款）元；（2）安徽三建已支付金额为15 513 312.50元（含楼面折抵地价款）；……”，并在《审计核实“牛街东片2#商业楼”投资总成本费用明细表》中予以列明各项成本及实际支付情况。
原审中，经安徽三建公司申请，本院对中铁兴都公司及房开公司名下的财产采取了保全措施，安徽三建公司提供保险公司的保险作为担保，支出保险费78 000元。
本院认为，本案的争议焦点为：一、安徽三建公司、东阳公司、中铁兴都公司与房开公司之间系何种法律关系；二、房开公司是否应承担售房款的连带给付责任；三、售房款应当如何分配；四、售房款是否应当支付利息。
关于争议焦点一。本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”本案中，根据各方签订的《合作建房协议书》的内容可知，房开公司系涉案房屋的土地使用权人，因房开公司拖欠中铁兴都公司、安徽三建公司、东阳公司4000万元款项，故由房开公司提供土地，由中铁兴都公司、安徽三建公司、东阳公司实际出资进行建房后销售，以该种形式折抵房开公司拖欠的4000万元债务。在此过程中，房开公司实际享有的是固定收益，即折抵其4000万元的债务，而不享有其他利润，也不承担建房售房的相应风险。虽然双方之后签订的《合作建房销售协议书》中约定了房开公司需要承担的一些费用，但这显然并非合作建房的风险。由此可知，房开公司与中铁兴都公司、安徽三建公司、东阳公司之间并不共享利润，也不共担风险，故双方之间并非合资、合作开发房地产合同关系。双方之间实际系房开公司以涉案土地使用权项目折抵欠款的合同关系，同时也约定了房开公司的一些协助和承担费用的义务，双方之间系混合合同关系，故本案的案由应为合同纠纷。中铁兴都公司对作为被告的房开公司提起反诉，不符合法律规定的反诉条件，本院依法予以驳回。
关于争议焦点二。本院认为，房开公司系涉案房屋的开发单位，必然需要以房开公司的名义出售房屋，房开公司履行协助售房的义务，也是基于抵债合同的约定，双方之间并非委托合同关系。《合作建房销售协议书》约定房开公司负责将售房款打到四方指定的中铁兴都公司的专用账号，但四方并未指定该专用账号，故在售房款已实际打入中铁兴都公司账户的情况下，现有证据不足以证明房开公司具有过错。因此，房开公司不应承担售房款的连带给付责任。
关于争议焦点三。本院认为，根据各方2008年12月19日签订的《合作建房销售协议书》约定，“涉案房屋于2005年3月基本建设完成，未完成的收尾工程及内部改造由中铁兴都公司负责完成，所须费用由买方另行承担500万元，不足部分由房开公司负责支付，房屋销售后，中铁兴都公司、安徽三建公司、东阳公司税后实收净得8000万元”。根据上述约定的内容可知，双方签订该协议时对于房屋的现状及收尾、改造的费用、房屋的销售价格等都存在一定的预期。中铁兴都公司、安徽三建公司、东阳公司2010年4月14日签订的《牛街东片2#商业楼工程结算及移交协议书》中按照出资比例对房屋进行了分配，并约定对房屋采取处置措施应由三方另行协商确定，任何一方无权单独处置。中铁兴都公司在明知《牛街东片2#商业楼工程结算及移交协议书》约定的情况下，未经东阳公司、安徽三建公司同意，擅自出售房屋，违背了三方协议的约定，导致各方对售房价款存在巨大争议，产生多次诉讼，中铁兴都公司应当承担相应的责任。在房屋实际已经出售的情况下，根据《合作建房销售协议书》、《购房合同》的约定，结合中铁兴都公司主张的各项成本及相应举证，考虑各方对工程的实际投入情况，同时考虑中铁兴都公司的过错程度，本着诚实信用和公平合理的原则，本院酌情确定中铁兴都公司应支付安徽三建公司、东阳公司各2000万元售房款。
关于中铁兴都公司为东阳公司垫付的安徽七建公司工程款问题。根据聂辉出具的《承诺书》及《牛街东片2#商业楼工程结算及移交协议书》约定，该部分工程款系由中铁兴都公司替东阳公司垫付。东阳公司提交的《股东集资款明细东阳（聂辉）》为复印件，本院对其真实性不予采信。东阳公司提交的400 000元支票存根和发票也不能证明系该部分垫付的款项。故本院认定中铁兴都公司为东阳公司垫付安徽七建公司工程款的数额为5 375 000元。各方签订的协议上多有聂辉作为东阳公司的代表签字，聂辉作为东阳公司代理人对中铁兴都公司出具的《承诺书》对东阳公司具有约束力。东阳公司虽对《承诺书》上聂辉的签字不予认可，但明确表示不申请司法鉴定，应承担举证不能的不利后果，本院对《承诺书》的真实性予以确认。东阳公司应当按照《承诺书》约定的标准向中铁兴都公司支付利息。关于应当支付的利息数额问题，根据中铁兴都公司提交的房款支付明细，截至2010年8月18日，中铁兴都公司收到房款4300万元，按照各方的出资比例，东阳公司应分得的款项已足够抵扣垫付的费用，此后不应再计算利息。而对于利息的起算点，由于中铁兴都公司是分多笔支付，其中含有自身应当支付的费用，难以区分每笔垫付的具体数额，对于东阳公司应当支付利息的具体数额，本院根据在案证据及双方约定，酌情确定为150万元。根据《承诺书》及《牛街东片2#商业楼工程结算及移交协议书》的约定，该部分垫付款项的本息应从中铁兴都公司支付的售房款中予以扣除。
关于争议焦点四。本院认为，各方对于售房后的房款分配时间未有约定，而且在售房过程中，安徽三建公司、东阳公司对售房行为不予认可，对《购房合同》提起了确认合同无效的诉讼，也并未向中铁兴都公司主张分配房款。安徽三建公司、东阳公司在本案中才主张分配房款，且各方对售房款的数额及投入成本等存在较大争议。综合考虑上述情形，中铁兴都公司不应支付售房款的利息。
房开公司账户中的1000万元保证金，应当退还给中铁兴都公司，双方可另行解决。
综上所述，对安徽三建公司要求中铁兴都公司支付售房款诉讼请求的合理部分（20
000 000元），本院予以支持。对安徽三建公司要求中铁兴都公司支付售房款利息的诉讼请求，本院不予支持。安徽三建公司要求中铁兴都公司支付拖欠安徽七建公司劳务费及利息、赔偿金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。安徽三建公司要求确认享有“牛街东片2号商业楼”剩余未销售1576平方米面积的占有、使用、收益权并要求分配收益的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。安徽三建公司要求中铁兴都公司赔偿诉讼财产保全责任保险费及律师费、诉讼费、交通费、差旅费及其他合理支出的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
对东阳公司要求中铁兴都公司支付售房款诉讼请求的合理部分（13 125 000元），本院予以支持。对东阳公司要求中铁兴都公司支付售房款利息的诉讼请求，本院不予支持。
对安徽三建公司、东阳公司要求房开公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。
中铁兴都公司对房开公司的反诉，本院予以驳回。中铁兴都公司要求判令《合作建房协议书》及《合作建房销售协议书》终止的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。对中铁兴都公司要求东阳公司支付本息的反诉请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：
一、本判决生效之日起七日内，北京中铁兴都建筑工程有限公司支付安徽三建集团公司售房款20 000 000元；
二、本判决生效之日起七日内，北京中铁兴都建筑工程有限公司支付北京市东阳建筑工程有限公司售房款13 125 000元；
三、驳回安徽三建集团公司的其他诉讼请求。
四、驳回北京市东阳建筑工程有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回北京中铁兴都建筑工程有限公司对北京房开置业股份有限公司的反诉。
六、驳回北京中铁兴都建筑工程有限公司的反诉请求。
如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费329 216元（安徽三建集团公司）、173 775元（北京市东阳建筑工程有限公司）、反诉费57 006元、保全费5000元，由安徽三建集团公司负担214 673元（已交纳），由北京市东阳建筑工程有限公司负担87 365元（已交纳86 888元，余款477元于本判决生效之日起七日内交纳），由北京中铁兴都建筑工程有限公司负担262 959元（已交纳174 141元，余款88 818元于本判决生效之日起七日内交纳）。审计费及审计人员出庭费220 000元，由北京中铁兴都建筑工程有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 李 俊
审 判 员 韩 涛
审 判 员 方晓晨
二〇二〇年十二月二十五日
法 官 助 理 王 甘
书 记 员 李 婷
民事判决书
（2019）京0102民初36422号
原告（反诉被告）：安徽三建集团公司，住所地安徽省合肥市包河区芜湖路329号。
法定代表人：左登宏，总经理。
委托诉讼代理人：刘泽枫，北京市京哲律师事务所律师。
原告（反诉被告）：北京市东阳建筑工程有限公司，住所地北京市丰台区郭庄子东1号。
法定代表人：杨永华，经理。
委托诉讼代理人：张玉贵，北京市中诚友联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董一鸣，北京市中诚友联律师事务所实习律师。
被告（反诉被告）：北京房开置业股份有限公司，住所地北京市西城区广内大街210号。
法定代表人：梅国良，董事长。
委托诉讼代理人：乔茜，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：闫欣，男，该公司员工。
被告（反诉原告）：北京中铁兴都建筑工程有限公司，住所地北京市大兴区春和路39号院3号楼3-1003。
法定代表人：刘海英，董事长。
委托诉讼代理人：谢春丽，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：李宏兵，北京京状律师事务所律师。
本院于2016年5月25日立案受理原告安徽三建集团公司（以下简称安徽三建公司）与被告北京房开置业股份有限公司（以下简称房开公司）、被告北京中铁兴都建筑工程有限公司（以下简称中铁兴都公司）、第三人北京市东阳建筑工程有限公司（以下简称东阳公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案。本院受理后，于2019年3月27日作出（2016）京0102民初14764号民事判决书。安徽三建公司、中铁兴都公司均不服该判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2019年7月26日作出（2019）京02民终7261号民事裁定书，裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（2016）京0102民初14764号民事判决；二、本案发回北京市西城区人民法院重审。本院于2019年9月9日重新受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。为便于案件的审理，经各方当事人同意，本院将原审第三人东阳公司的身份调整为原告。原告安徽三建公司委托诉讼代理人刘泽枫，原告东阳公司委托诉讼代理人张玉贵、董一鸣，被告房开公司委托诉讼代理人乔茜、闫欣，被告中铁兴都公司委托诉讼代理人谢春丽、李宏兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安徽三建公司向本院提出诉讼请求：1.房开公司、中铁兴都公司连带向原告支付原告应得“牛街东片2号商业楼”售房款暂定45 500 000元，实际以法院查明为准；2.房开公司、中铁兴都公司连带向原告赔偿损失：以20 000 000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2010年8月18日至实际支付日止的利息损失（截至2020年8月24日是5 480 000元）；以12 500 000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2011年9月5日至实际支付日止的利息损失（截至2020年8月24日是2 910 000元）；以13 000 000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年12月30日至实际支付日止的利息损失（截至2020年8月24日是830 000元）；3.房开公司、中铁兴都公司连带向原告支付拖欠原告劳务费492 618.55元，以及以492 618.55元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2007年10月12日至实际支付日止的利息损失（截至2020年8月24日是500 000元），并支付492 618.55元100%的赔偿金492 618.55元；4.确认原告享有“牛街东片2号商业楼”剩余未销售1576平方米面积的占有、使用、收益权，并查清自2012年8月16日起至实际支付日止的实际收益，分配原告；5.房开公司、中铁兴都公司连带向原告赔偿诉讼财产保全责任保险投保单保险费78 000元；6.房开公司、中铁兴都公司连带向原告赔偿原告维护合法权利律师费、诉讼费、交通费、差旅费和其他合理支出1 200 000元。事实和理由：一、本案分配售房款的请求权基础主法律关系是合资合作开发房地产合同本质是合伙，从法律关系是委托销售合同本质是共同接受委托代理，代理行为的法律结果由委托人承担。房开公司、中铁兴都应当对分配售房款共享收益、共担风险，承担连带责任。房开公司对项目总收益应承担的债务为65 312 117.52元。根据北京一中院（2013）一中民终字第4564号民事判决书第9页：“《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力，但法律另有规定除外。第三十条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，因诉争房屋牛街东片2#商业楼并未进行房屋不动产登记，属于因合法建造房屋事实行为而设立物权的情形。此时，建成房屋的所有权人如何确定为本案的重点。本院认为，探求立法之愿意，因建成房屋而取得房屋所有权的，房屋所有权人并非是全部参与建造房屋的主体，在房屋建设过程中，存在大量的招标、承包、分包、转包行为，涉及的工程人员、单位众多，将所有参与建设的主体均认为是所有权人显然不符合立法原意。故在房屋竣工验收后产权证书下发前对所有权存在争议的，应当根据土地使用权人、预售许可证上的开发人等确定立项人进而确定房屋所有权人。本案中，房开公司作为牛街东片2#商业楼项目的立项人、开发单位应当认定为争诉房屋建成后的所有权人。”因此北京一中院生效判决是认可本案争议的基础法律关系是合资合作开发房地产合同，房开公司为合资合作纠纷中的开发单位和牛街东片2#商业楼的所有权人。所以在房地产合资合作开发合同法律关系中，房开公司是当事人，合资合作开发纠纷在民法里属于合伙关系，根据《民法典》第九百六十七条：“合伙合同是两个以上合伙人为了共同的事业目的，订立的共享利益、共担风险的协议。”所以房开公司应当对合资合作开发纠纷承担连带责任。根据2003年7月30日《合作建房协议书》第四、1、6条：甲方责任“在项目竣工验收后，给乙方办理产权证”。根据2003年11月5日《协议书》：“为偿还牛街东片危改一期工程欠款，甲方将牛街危改二期东片2#商业楼赔建给乙方”。根据2008年12月11日《合作建房销售协议书》安徽三建委托房开公司和中铁兴都卖房：“由中铁兴都负责完善并达到验收使用，所需费用由买方（张鹏、罗建纯）另行承担支付给甲方500万元作为改造工程款，不足部分由甲方（房开公司）负责支付。牛街2#商业楼房屋销售所发生的营业税、企业所得税、土地出让金由甲方（房开公司）负责支付。办理土地、房产证件手续等发生的一切费用由买卖双方按政府相关规定执行。乙方三个单位共计税后净得8000万元，甲方负责将此款达到甲乙四方指定的中铁兴都专用账号再按照分配比例分配。甲方负责将房产手续办理到买方指定单位或个人名下并且负责协调将水、电、暖、排水、通讯等接为正式的。”并且牛街东片2#商业楼是2012年8月16日在北京市西城区住房城市建设委验收备案。根据北京一中院（2013）一中民终字第4564号民事判决书第6页：“根据2010年4月14日，《牛街东片2#商业楼工程结算及移交协议书》，B2段归属于安徽三建。安徽三建认为这是对房屋所有权权属的划分。中铁兴都称该《移交协议书》为三公司对2#商业楼收益分配的约定，并不涉及对所有权权属的约定，房开公司称该《移交协议书》房开公司并未参与，东阳公司与安徽三建无权对房屋所有权进行约定。”首先，中铁兴都自认了安徽三建拥有B2段属于对于收益分配的约定，那么查清B2段也就是属于卖给罗建纯的这部分，究竟卖了多少钱，直接影响安徽三建在本案中的请求分配售房款金额，应予查明。其次，房开公司说《移交协议书》他们未参与，东阳公司与安徽三建无权对所有权进行约定，但是这也恰恰证明了关于B2段的约定，存在两种可能性，一是安徽三建拥有对B2段的物权请求权，二是安徽三建拥有对B2段的收益权也就是可卖已卖部分的债权请求权以及未卖部分，按照国家建筑行业对于人防工程“谁建设，谁受益”的收益权。总之安徽三建和东阳公司及中铁兴都作为合伙人有权，并且明确对B2段物权请求权和收益权进行约定。因此追加买受B段的罗建纯为第三人，对于查明B2段卖了多少钱，进而查明中铁兴都应当在什么时间支付安徽三建多少售房款至关重要。根据北京市西城区人民法院委托的北京市今创会计师事务所2018年6月25日出具的《中铁兴都审计报告》：“中铁兴都已经支付18 182 290.92元给房开公司，用于完善项目手续及缴纳项目销售税金，包括以下项目支出：（1）土地出让金及资金占用费、契税7 894 393.39元；（2）销售税金（营业税金及附加、土地增值税、印花税）6 850 000.00元；（3）配电室工程款及电力设计费1 837 326.00元；（4）外电源工程款600 000.00元；（5）两年供暖费342 853.83元；（6）测量测绘费235 419.00元；（7）门窗框188
446.00元；（8）材料款174 852.70元；（9）劳务费59 000.00元。”根据中铁兴都提交的反诉证据和北京仲裁委员会（2017）京仲裁字第0098号裁决书确定的中铁兴都与河北昌盛劳务分包的最终结算价12 129 826.6元。买方罗建纯和张鹏应支付给房开公司500万元，那么应由房开公司承担的改造工程款为7 129 826.6元（12 129 826.6元-5 000 000元）。因此截止到竣工验收备案日2012年8月16日：（一）房开公司是合资合作开发房地产合伙关系的当事人，对牛街东片2#商业楼的收益和风险承担连带责任，房开公司在合伙关系中的投入和义务是：1、安徽三建、中铁兴都、北京东阳价值4000万元债务抵销请求权；2、向中铁兴都所借本应由安徽三建等合伙人分配的售房款所垫付的营业税、企业所得税、土地出让金等共计18 182 290.92元；3、除去应由张鹏、罗建纯支付的500万元之外的剩余改造工程款7 129 826.6元，上述房开公司，并不是在庭审中所言不承担任何责任的“白相人”，而是应当对合伙人承担的债务合计65 312 117.52元以及相应资金占用的利息。（二）房开公司是经北京一中院生效判决确定的牛街东片2#商业楼所有权人，对给安徽三建办理B2段房产证具有合同法上的负担义务。这点北京市一中院本应向安徽三建释明，或者变更案由，继续履行合同中的不动产登记义务；或者行使委托销售合同中委托人的撤销权。相反却在未查清张鹏、张青峰支付1亿元售房款的情形下，机械武断下错误判决，认定《购房协议》有效，进而造成房开公司、中铁兴都在没有收清售房款的前提下，就把牛街东片2#商业楼过户登记给了没有付钱的代持人，出生于1986年，2011年年纪仅仅25岁的张鹏，以及真实购买B端对价至少9100万元的目前正在IPO过会的山西紫林醋业董事长罗建纯，疑点是张鹏、罗建纯均未登记夫妻共有关系。房开公司和中铁兴都侵占本该安徽三建获得的B2段的物权请求权或者售房收入分配权长达十年，造成讼累无数，这起机械适用负担行为与处分行为的错误判决是造成今天困境局面的根本原因。（三）房开公司与中铁兴都是安徽三建出售牛街东片2#商业楼及设置共管账户和分配售房款的共同受委托人和代理人，根据《合同法》四百零一条有如实向委托人报告的义务。法院对B2段究竟卖了多少钱，何时应当给安徽三建分配售房款，应予查明。既然B2段卖给了罗建纯，那应当追加罗建纯为第三人查明B2段究竟卖了多少钱。二、关于税后“乙方三个单位共计税后净得8000万元”的理解，应当认定其为合伙和委托代理关系中的保底收益，但并不能排他实际真实收益。同时如果按照8000万元分配投资人售房款，会存在房开公司、中铁兴都不当得利问题。首先，如前所述本案的基础法律关系是合资合作开发房地产，也就是民事合伙，合伙人共享利益、共担风险。房开公司实际从牛街东片2#商业楼中获益和侵占共计65 312 117.52元。根据2007年10月12日经中铁兴都项目经理刘学志和安徽七建陈杰确认签署的《工程施工说明》，中铁兴都尚欠安徽省第七建筑安装工程有限公司492 618.55元劳务费，而这部分劳务费属于中铁兴都根据《移交协议书》确认的2150万元（占比2.29%）的牛街东片2#商业楼结算总价。在本案中结算总价是参与抵扣合伙人之间的出资义务的，因此中铁兴都未付劳务费，属于出资不实，应对合伙人安徽三建承担违约责任。安徽七建同时也是本案的委托安徽三建出资的合伙人（安徽三建与安徽七建各占12.5%，在多份协议中可以见到安徽省第七建筑工程有限公司第三分公司和实际施工人孙乃保的签字），非但中铁兴都出资不实，这部分出资实际也应算作安徽七建和安徽三建的出资，应当多分配售房款即按照27.29%的比例，从中铁兴都所得售房款中多分配售房款。其次，“乙方三个单位共计税后净得8000万元”，是一个共同委托销售的委托代理关系。委托代理关系的实质，是委托人授权被委托人显名或者隐名从事代理委托人从事授权行为，法律权利义务由委托人承担的法律关系。房开公司的售房、设立共管账户、监督中铁兴都收受房款并分配，这都是两家公司接受安徽三建的共同委托，权利义务由委托人安徽三建承担。根据《合同法》第四百零一条，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务，房开公司和中铁兴都作为被委托人应当向安徽三建报告售房收款分配事宜。而不报告事宜，根据《合同法》第四百零六条，受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。根据《合同法》四百零九条，两个以上的受托人共同处理委托事务，对委托人承担连带责任。根据《合同法》四百一十六条，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。安徽三建有权要求两家共同委托人超出委托授权卖房不分配售房款承担连带责任赔偿损失。那么“税后净得8000万元”究竟是什么意思，多卖出的钱和借给房开公司使用的钱属于什么法律性质？我们认为，税后净得其实是对于受托人的最低义务约束，而并不是说就是以此8000万元收益分配为准。理由有二：（一）本案的基础法律关系是合资合作开发房地产关系属于民事合伙，那么按照基础法律关系，多卖的钱和多支出的钱都应由合伙人按照份额承担。多卖的钱，中铁兴都和房开公司在2012年7月30日北京西城法院庭审中自认款项已付清，自那时起就具备分配售房款条件。而多支出的钱究竟怎么承担？《合作建房销售协议书》约定非常明确共有三块：1500万元由买方也就是张鹏、罗建纯承担；2500万元之外由房开公司承担，但这仅限于达成竣工验收毛坯房建设标准即可，按照合伙人预计不会超过500万元，也不应由合伙人承担，而应由房开公司、中铁兴都根据安徽三建授权委托，由张鹏、罗建纯承担，二公司自己应主张，未主张超出授权给委托人造成损失的，应由二公司自行承担或者赔偿委托人安徽三建；3、关于买方对于精装修和改造的特殊要求，这部分应当由买方罗建纯、张鹏和卖方房开公司，以及施工总包方和垫资方中铁兴都自行约定，没有约定按照合同法规定要遵从交易习惯，谁提出要求谁承担金钱给付义务，房开公司、中铁兴都超出授权垫资给买方改造工程所花费的支出，不应由合伙人安徽三建承担。（二）多卖的钱，跟房开公司和中铁兴都也没有关系。首先房开公司在委托销售中，只是受托人地位，销售行为中只是一个委托代理关系，售房款是归属于委托人合伙人的，自然与受托人房开公司无关。其次售房款归属于合伙人之后，怎么分配呢？房开公司虽然是合资合作开发合同的当事人，但是房开公司并未投入，因为房开公司欠三家合伙人4000万元债务，所以各方约定房开公司不享有收益分配，有义务而无权利。但是房开公司却没有履行任何义务。不论是基于委托代理关系委托人承受的法律效果，还是房开公司未出资土地出让金、改造工程款等费用、未分配售房款的实际的违约情况，房开公司均没有履行义务。因此多卖的钱与不诚信的房开公司没有任何关系。至于中铁兴都，中铁兴都本身存在出资不实的行为，还欠安徽七建本属于项目出资的劳务费，更没有权利多分售房款，如果把多卖的售房款分配给房开公司和中铁兴都，那就是没有法律上的原因，造成不诚信的房开公司和中铁兴都不当得利。三、B2段是安徽三建的收益分配权基础，应当追加罗建纯、张鹏为第三人，查清牛街东片2#商业楼以及B2段卖了多少钱，以及分配售房款金额和期限的证明责任问题。北京二中院（2019）京02民终7261号民事裁定书认为，“应根据当事人的诉讼请求确定案件处理基本思路，即各方如何分配售房款项、分担成本费用。其次，根据证据规则，合理分配证明责任、准确分析认定证据、判断证明标准。”证明责任价值不在于“谁主张，谁举证”的主观证明责任，更重要作用是在案件事实真伪不明时，由谁来承担不利后果的客观证明责任。牛街东片2#商业楼卖了多少钱，B2段卖了多少钱，安徽三建已经提交的初步的证据证明罗建纯买B段花了9100万元。中铁兴都也在北京一中院（2013）一中民终字第4564号民事判决书第6页：“根据2010年4月14日，《牛街东片2#商业楼工程结算及移交协议书》，B2段归属于安徽三建。安徽三建认为这是对房屋所有权权属的划分。中铁兴都称该《移交协议书》为三公司对2#商业楼收益分配的约定。”中铁兴都自认关于安徽三建B2段的约定属于收益分配的约定，房开公司作为售房和分配售房款的委托人，无权干预合伙人对于收益分配的约定，B2段作为B段的一半，安徽三建有权获得其中一半的对价即4550万元。关于自认和禁止反言与其他证据的冲突该如何采信问题，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三条：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”第五条：“当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。”鉴于房开公司、中铁兴都分别在2012年7月30日北京市西城区人民法院庭审笔录中、2013年1月20日答辩意见中，2013年5月13日北京市一中院庭审笔录中，2013年7月16日北京市一中院庭审笔录中，均自认张鹏、张青峰款已付清，首先对于售房款的支付完毕的时间点，安徽三建就无需举证。其次，如果售房款的支付金额和时间点真伪不明，应当由主张完成的一方承担客观证明责任，承担不利的后果，也就是房开公司和中铁兴都应承担不利后果。售房款应向安徽三建分配日期应当按照罗建纯购买B2段支付的价款来分配，罗建纯截至2010年8月18日付款至4000万元，截至2011年8月31日付款至5200万元，截至2011年9月5日付款至6500万元，截至2015年12月30日付款至9100万元。从禁止反言角度看，房开公司和中铁兴都应当向安徽三建分配售房款，至晚不能晚于2012年7月30日法庭自认款已付清日期。四、房开公司和中铁兴都频繁反言，提交虚假的492 618.55元支票存根记录，属于滥用诉权。造成安徽三建长达十年的讼累，应当赔偿律师费和合理支出损失。中铁兴都所欠安徽七建劳务费属于合伙人出资和成本性质，安徽七建和实际施工人孙乃保授权安徽三建可以在本案一并解决，中铁兴都应支付安徽三建492 618.55元劳务费本息，并加算100%赔偿金。根据最高人民法院《进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》：“22.引导当事人诚信理性诉讼。加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。”房开公司和中铁兴都在确认合同无效纠纷中，说张鹏、张青峰款已付、合同已经履行，在本案要求分配售房款时又主张款未付清，还巨额亏损。在合同款项的支付和时间上严重违反了禁止反言原则，滥用诉权，给安徽三建造成了额外损失。中铁兴都还提交了虚假的492 618.55元支票存根，证明已付安徽七建劳务费，因为安徽七建是本案房地产合资合作中的显名合伙人，同时安徽省第七建筑安装工程有限公司第三分公司和实际施工人孙乃保本人均认可中铁兴都所欠劳务费在本案中属于合资合作开发纠纷的合伙人投入，属于中铁兴都的对合伙人的欠款，作为成本跟本案合资合作开发房地产纠纷属于同一法律关系，可以一并由安徽三建主张，为避免讼累，请法官一并支持492 618.55元的本息，并依据《劳动合同法》第八十五条“逾期不支付的，责令用人单位按应付金额百分之五十以上百分之一百以下的标准向劳动者加付赔偿金”，并按照国务院《保障农民工工资支付条例》第十条，将中铁兴都拖欠农民工劳务费二十多年的行为，向人力资源与社会保障部分提出司法建议。五、本案案由合资合作开发房地产纠纷，楼面积卖了多少，剩多少，预留的2000万元改造费用，真实花了多少，费用如何承担，剩余如何分配，都是合作开发纠纷之内的要查明的事项，但原西城法院2016年一审判决中没有查清。（一）整体牛街2号楼总规划建筑面积是10 389.51平方米，这在规划许可、《合作建房协议》《工程承包协议》里均有规定，法庭调查只调查了过户给张鹏4412.5平方米，过户给罗建纯4400.4平方米，合计过户共计8812.9平方米，那剩下1576.61平方米过户给谁了，卖了多少钱，还是属于房开公司自持，没有查清。安徽三建要求按照B2段向罗建纯售房款分配4550万元，原西城法院一审判决说没有依据，却又不整体考虑，查清牛街2号楼剩余1576.61平方米卖给谁了卖了多少钱，剩余值多少钱，这属于合作开发纠纷未查明的重大事实。（二）安徽七建与中铁兴都结算工程款2150万元，安徽七建委托安徽三建显名代持牛街2号楼12.5%的出资份额，安徽七建的工程款就是出资，那么根据《审计报告》中铁兴都尚欠安徽七建492
618.55元劳务费，那么这492 618.55元自2007年10月12日，中铁兴都刘学志与安徽七建陈杰签字确认之日起欠了十三年，是要折算进安徽三建应分配的占股比例的，也就是说，安徽三建售房收益是大于25%，应为（21500000x25%+492618.55）÷21500000=27.29%，应从中铁兴都可分配售房款50%份额按比例予以扣除。（三）《合作建房销售协议书》约定三方净得8000万元，还有2000万元并不是说安徽三建不要了，只是中铁兴都借给了房开公司使用。超出1亿元的售房款也不是安徽三建不要了，房开公司、中铁兴都0对价卖给张鹏、张青峰由他们个人承担，不然让违约方不当得利，这违背了民法诚实信用的原则。这也属于重大事实不清。六、牛街东片2#商业楼不是卖给了张鹏、张青峰，而是张鹏、罗建纯。罗建纯支付给中铁兴都9100万元，却仅有几份总对价为5000万元的网签协议，存在重大疑点。我们合理怀疑罗建纯与房开公司和中铁兴都另有一份阴合同，以约定实际的买受标的和付款对价。负担行为和债权具有平等性。房开公司和中铁兴都是经委托人委托售房，虽然房开公司既签署了《购房协议》也与张鹏、罗建纯签署了网签协议，但是张鹏、罗建纯的网签协议具有公示性和优先效力。另罗建纯支付了9100万元，网签价格仅为5000万元，存在4100万元缺口。这不符合常理，我们合理推测罗建纯与房开公司和中铁兴都另有一份阴合同以约定买房标的和对价。七、牛街2号楼剩余未卖1576平米，应当按照房地产行业交易习惯“谁投资，谁受益”的原则，确认25%出资人原告建享有25%的占有、使用、收益权，并现场勘验状态，分配自竣工验收日至实际支付日的收益。我们申请法院现场勘验或者出具调查令，去现场核验该1576平米目前的状态。罗建纯购买面积4400.04平米，对价5000万元，张鹏购买面积4412.5平米，对价4000.0005万元，罗建纯比张鹏购买面积还小，网签价格却高了1000万元。我们合理推测该1576平米可能属于人防工程，现在归罗建纯使用，因具有多间卫生间，实际仓储、办公、居住用途都可以使用，存在收益，请法院查明，并将历史收益归属安徽三建收益，确认安徽三建未来的占有、使用、收益权。八、原告为了制止二被告的滥用诉权行为，向太平洋保险公司开具保险单花费保险费78 000元，用以保全被告侵占的原告合法财产。这部分直接损失与原被告违约行为具有因果关系，二被告应连带赔偿。根据最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》本案属于第一条规定“拟提交专业（主审）法官会议讨论的”，应当进行类案检索。最高人民法院在（2017）最高法民终437号中国房地产开发集团哈尔滨有限公司、江苏省苏中建设集团股份有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书，中论述“因中房集团违约引起本案诉讼，苏中集团为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系苏中集团支出的合理必要费用，属苏中集团的损失部分，一审判令违约方中房集团承担并无不当。”因此原告要求二被告连带赔偿制止被告违约、滥用诉权频繁反言所花费的保全费用，也是有最高人民法院案例支持的。九、原告为了制止二被告的滥用诉权行为，聘请多位律师的维权合理开支，律师费1 200 000元，也属于原告的直接损失，二被告应当连带赔偿。《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》“22.引导当事人诚信理性诉讼。加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。”因为二被告作伪证、不提交证据、拖延司法程序，给原告造成了巨大的损失。最高人民法院也在(2017)最高法民终907号合同纠纷案件中，有过论述：“一审法院综合考虑委托合同签订时当地的政府指导价以及本案的争议金额、案件难易、庭审次数和时长等因素，根据本案具体案情，酌情确定天悦公司应当承担的律师费为120万元，并无不当，本院予以维持。”因此，综合本案的案情复杂、原告聘请四位律师，作为自1999年国庆50周年献礼工程就产生的房开公司4000万元债务，长达近二十年的产权确权纠纷、确认买卖合同无效纠纷、合资合作开发房地产纠纷、反映、协调、上访、诉讼、被告的反言、伪证及违约情形，二被告应当依法赔偿原告合理的律师费开支1 200 000元。综上，安徽三建恳请贵院，查清楚事实：1、追加张鹏、罗建纯，主要是追加罗建纯为第三人，查清安徽三建应当分配的B2段收益，分配售房款，也就是9100万元的一半4550万元。2、查清房开公司在房地产合资合作法律关系中的重大责任及重大收益，以及基于共同委托违约所产生的连带责任，以及欠款、借款和侵占售房资金的违约事实。3、根据最高人民法院证据规则，让自认和反言的房开公司和中铁兴都承担于己不利的后果，主要是利息起算点的合理时间计算至晚不应晚于2012年7月30日被告自认款已付清时间点。4、确认安徽三建享有“牛街东片2号商业楼”剩余未销售1576平米面积的占有、使用、收益权，并查清自2012年8月16日起至实际支付日止的实际收益，分配安徽三建。5、支持安徽三建经安徽七建授权代为主张492 618.55元劳务费并以该金额为本金自2007年10月12日以中国人民银行同期贷款利率计算利息损失，并加算100%违约金。6、支持安徽三建78
000元诉讼保全费损失。7、支持安徽三建因房开公司和中铁兴都滥用诉权造成的律师费、诉讼费、交通费、差旅费和其他合理支出120万元。
被告房开公司辩称，他们都讲合伙，但实际上房开并不是他们的合伙人。因为实际上这个事情由什么而起？2003年6月份签的合作建房协议书。这个协议，他名为合作建房，但是他的实际确是房开公司为了清偿债务将土地使用权进行折抵的一种方式，具体的原因是，安徽三建公司、中铁兴都公司还有东阳公司的聂辉均是牛街危改回迁楼的施工单位。2003年的7月，房开公司因为资金的问题，没有办法向中铁兴都公司支付2000万的工程款，向安徽三建公司支付1000万的工程款，向东阳的聂辉支付1000万的工程款。当时这个情况非常紧迫，就是因为危改的回迁居民要回迁入住，并且市里边的主要领导也参加了，要向居民发钥匙，当时还做了一个金钥匙的形象，所以我公司必须要向居民区交钥匙，但是这三家单位，4000万的工程款解决不了，他们就不可能向居民交付钥匙。所以，就是在这种无奈的情况下，房开公司才将牛街东里2号商业楼的土地使用权折抵了这4000万。当时折抵这4000万，其实已经明显低于房开公司对牛街2号楼的拆迁成本。当时我们的拆迁成本在公司的账上是累计7300万，但是我们以4000万就把这个楼给折抵了，但是那是没有办法，是为了缓解资金压力，为了确保市政府的一个重点工程，又为了能保证居民回迁。所以只能跟他们做了这个折抵的协议。实际上房开公司跟他们不是合资合建，房开公司也不是合伙人，房开公司是基于这么一种历史条件，才把牛街东里二号商业楼以4000万的价值折抵了他的施工款，折抵完了施工款之后，我公司把地面拆平了，原来地面上都是居民，我公司花了成本，拆平以后，由他们三家去投入建设资金，然后建设楼，建设好这个楼之后，由他们三家按照他们三家自己的约定来分配销售收入。这是当时对这个项目的设计，事实上也是这样的。为什么中铁兴都公司在这里起主要的一个作用，因为当时我公司跟中铁兴都公司是折抵了2000万，占了50%，其他那两家都是25%。后来在他们后续投资建的过程中，他们的投资，他们的比例，他们如何分配，他们究竟由谁来建？这些事情房开公司都不知情。然后又得需要房开公司出现了，他们建好了这个楼之后，因为签订合作建房协议，还有2003年11月5日的协议书的时候，他们都认为他们三家是可以自行卖房的，当时房地产的政策相对来说确实也比较宽松，所以他们自己要负责销售，他们明确讲了他们自己要负责销售，包括物业，包括后期的维保工程，都由他们自己负责，并且承担相应的费用。后来因为房地产的政策也不断的在调整，然后一直紧缩。直到这个楼他们互相纠纠葛葛，直到说要把这个楼卖出，就是他们三方先有一个意思表示，合作建房，现在合作建房已经完成了，就要销售了。为什么要签这个合作建房销售协议书？是因为原来他们设想自身能卖房的这种情况不符合房地产政策的要求，他们三方加上房开公司，一共四方就同意把这个房子以房开公司的名义去售出。以房开公司的名义去售出以后的款项是要打给中铁兴都公司的。当时售出的款项打给中铁兴都公司，是经安徽三建公司、东阳公司、中铁公司一致认可的。签完合作建房销售协议书以后，我们就把房屋售给了当时中铁兴都公司在洽谈的张鹏和张青峰。在售房协议里面明确约定了，售房款是一个亿，然后他们最终实现一个8000万的一个分配，另外的2000万用作完善这个项目的手续，当时是这样约定的。因为在售给张青峰的时候，实际上这个房子的手续还没有完全的实现，所以约定了售房1个亿，有2000万是用于完善这个项目的后续手续。另外的8000万作为他们的收入分配。但是在实际的操作过程中购房人张青峰和张鹏，他实际上就是把这个款项直接打给了中铁兴都公司，并且中铁兴都公司也没有不认可这个事实，就是中铁兴都公司也认可收取购房款的这个情况，因此，对于购房款的收取这件事并不存疑。因为当时他们都同意打给中铁兴都公司的账号，实际上也通过购房人直接支付购房款给中铁兴都公司的途径，实现了中铁兴都公司收购房款。也是按1亿去收购房款，因此确实也不存在原告所说的价格高出好几倍，然后还有什么其他的未售的面积的事，因为打了好几次官司了，我想说的就是当时售给张青峰的房屋建筑面积是10 389平方米，里边最终实现产权那是另外一回事，但是10 389平方米里面已经含了原告所说的剩余未付1576平方米。因为总面积里是含配套的人防，因为它是整体项目，他是整体买，你不可能说你卖给他的只是一些项目的部分，在房开公司跟张鹏和张青峰签署合同10 389平方米里面就含1576平方米了，因此关于原告所说还剩余未售1576平方米，都已经卖了。其实他也是收钱了，作为整体卖收1亿，也都含在这个价格里。另外一个，我就想说房开公司的售房行为。他并不是接受任何人的委托行为，因为房开公司从房地产政策的角度来讲，他是房子的唯一产权人，因为立项也是我公司牛街危改整体立项的，因此，我公司并不需要接受任何人的委托去卖房，换句话说，如果房开公司有意为之，我们完全可以在不征得本案这三个施工单位的情况下，单独去售房，我完全可以这么做。但是房开公司这么多年来，为区里做了很多危改的事情，也不可能做这样的事。但是我们并不是接受任何人的委托，只是对售房这件事达成了一致意见，我们为什么还要管售房，原来我给你折抵4000万，在当时折抵的时候，就即告终止了。在折抵完了之后，还不断的产生各种各样的手续，不得不使我还得去帮助他实现。按道理，我们折完4000万，跟我们就一点关系没有，你爱建成什么样建成什么样，与我们有什么关系，但是因为当时给他折抵房地产的性质，所以后期我们总是不得不配合他们做各种各样的手续，但是配合他们做了手续之后，反而成为了他们诉讼、他们恶意中伤房开公司的一个手法。我要是不替你售，那你这房子永远售不出去，永远实现不了，这也不是解决问题的办法，但是以此来向房开公司提起这些恶意的诉讼，让我们承担这些事情，承担这些责任，实际上与我们毫无关系。另外他们签了一个关于牛街东里2号商业楼工程结算及移交协议书，协议书实际上是对他们三方合资合建，包括他们按什么比例分配，这才是他们实实在在的，对这个楼究竟他们三方是什么意见。但是他们签这个协议的时候，我们根本就不知道，我们也不是协议的主体，等他们实际上去分配利润的时候，他们觉得有利可图的时候没有人向房开公司告知。所以他们在这个诉讼中多次提到这个结算协议书，这件事也同样证明了这个合资合建的主体只有他们三方。虽然可能说如果不挂房开公司的名，你这个合资合建你没有房地产的资质，那你一个施工单位，你借用房开公司的房地产资质，而且房开公司在这个项目里面除了折抵这4000万以外，没有任何利益，我们不享受任何的分配，全是他们自己认为这样做或者那样做，让我们帮助他们做，我们帮助他们做完了之后，反过来就开始向我们提起这种恶意诉讼。另外最高院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释，合作开发并不是指合同的名字叫合作，那只是名字，要看合同的实质内容是什么，而不是合同叫什么名字。它是指订立以土地使用权资金作为共同投资共享利润共担风险的一个情况，但是房开公司在这里面除了折抵这一件事，为了当时给居民拿到钥匙向市政府交了这个答卷以外，我们在里面没有任何的利益。然后我们凭什么要去分担现在分不了钱的这个风险，我没享受利益，我为什么要分担他的风险，这明显的和事实和法律都是相违背的，因此我们希望法院在这个基本事实确定的情况下，能够考虑房开公司这么多年以来非常不容易，为区里边的这个危改作出了这样的贡献，然后仅仅因为它们一个施工单位三方达不成一致意见这一件事又把我们牵累其中。所以恳请法官能够查明事实。
被告中铁兴都公司辩称，不同意安徽三建的全部诉讼请求，理由如下：一、安徽三建诉请不明，不符合起诉条件，要求法院查明后确定具体诉讼请求，且其相关陈述违反了一事不再理和禁止反言的原则。安徽三建的第一项诉讼请求是要求房开公司、中铁兴都公司连带支付暂定售房款4550万元，实际以法院查明为准，不符合《民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉必须具体明确的规定。要求法院查明售房款的请求违反了一事不再理原则及禁止反言原则，北京市一中院已经查明房屋买卖具体情况，包括购房人、标的、价款等。在（2013）一中民终字第4564号判决书第7页中明确记载，法院查明事项：“2010年6月20日，房开公司与张青峰、张鹏签订购房协议，其中约定，张青峰、张鹏所购…位于北京市宣武区的牛街危改项目中清真寺南侧2号商业楼…建筑面积共约10389平米。…该商品房价款为人民币（大写）壹亿元”。北京市第二中级人民法院（2019）京02民终7261号询问笔录第8页，安徽三建自认：“…当时这个楼可以卖1亿元，剩下款项2000万元是临时借给他们后续改造，8000万是税后净得，1亿元是合同真实意思表示。超出8000万的未支付部分应该分配。”综上，原告的第一项诉讼请求不明确具体，在没有证据推翻前述事实的基础上再次要求法院查明售房款无事实和法律依据，其要求支付的暂定售房款4550万也无事实和法律依据。二、安徽三建要求支付售房款利息无法律依据，且开庭前的利息应具体而未具体，违反《民事诉讼法》第一百一十九条规定，故应具体并支付诉讼费。1.《民法典》第九百七十八条规定，合伙合同终止及清算是分配利润的前提。即合伙财产未清算，分配利润这一基数尚不确定，何来支付利息，要求支付利息是“无水之源无本之木”。本案案由是合资、合作开发房地产合同纠纷，根据最高院《国有土地使用权合同纠纷司法解释理解与适用》（P163），合作开发房地产合同属于合伙法律关系。根据《民法典》第九百六十九条规定，合伙人的出资、因合伙事务依法取得的收益和其他财产，属于合伙财产。合伙合同终止前，合伙人不得请求分割合伙财产。第九百七十八条规定，合伙合同终止后，合伙财产在支付因终止而产生的费用以及清偿合伙债务后有剩余的，依据本法第九百七十二条的规定进行分配。第九百七十二条规定，合伙的利润分配和亏损分担，按照合伙合同的约定办理；合伙合同没有约定或约定不明确的，由合伙人协商决定；协商不成的，由合伙人按照实缴出资比例分配、分担；无法确定出资比例的，由合伙人平均分配、分担。《合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。根据上述法律规定，对合伙剩余财产的分配规则是：合伙合同终止是前提→支付终止费用及清偿合伙债务→有剩余的→按分配规则分配财产。即在合伙关系终止后，各方需先对债权债务进行清算，清算后如有利润分配，方存在利润对应的利息。本案中存在监理费、电梯费等对外债务未支付，存在管理费差额、垫资款及利息等未清算，债权债务不清，在未清算下，本金不具体、不确定，何来利息。2.中铁兴都公司、安徽三建、东阳公司在合同中约定须最终决算。2010年4月14日签订的《牛街东片2号商业楼工程结算及移交协议书》第五条约定，乙方移交后，该2号楼的扫尾工程由甲方1负责实施，但乙方应配合并做好工程内容确认。以备二次最终决算。中铁兴都公司多次要求合作各方坐下来进行清算，但安徽三建拒不清算，导致多起滥诉和败诉。3.相关法律的立法精神与民法典一致，即清算是合伙人分配利润必经程序，在利润不确定的前提下，何来利息？根据《中华人民共和国合伙企业法》第二十一条“合伙人在合伙企业清算前，不得请求分割合伙企业的财产。”最高人民法院关于印发《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的通知第七条关于联营合同解除后的财产处理问题：联营体为企业法人的，联营体因联营合同的解除而终止。联营的财产经过清算清偿债务有剩余的，按照约定或联营各方的出资比例进行分配。4.司法实践中，在未清算下，利润分配未最终确定，不支持给付利息。最高人民法院（2016）最高法民申1593号裁定书主文：“关于申请人要求支付利息的请求问题，二审判决认为由于双方协议并未约定分配利润的时间，且合作项目一直未进行最终的清算，利润分配未最终确定，故对其该项主张不予支持依据充分。”最高人民法院（2017）最高法民再158号判决书主文：“根据个人合伙的有关法律规定及民法原理，合伙财产属于合伙人的共同共有财产，且须在合伙终止并经清算后才能分割。”北京市第二中级人民法院（2017）京02民终6704号裁定书主文：“未对三人合伙期间的出资、收益进行清算的情况下即作出相应判决，属于认定事实不清，据此，撤销一审判决，发回重审。”北京市第二中院（2019）京02民终2721号裁定书主文“合伙终止与合伙清算系不同法律概念，合伙因履行不能而终止并不意味着合伙清算当然完成，合伙人…了解对外债权债务系合伙清算概念之关键，…一审法院并未查明各方是否按照该协议进行了合伙清算…对外债权与债务是否已经全面了结，一审法院亦未予以审查，据此，二审法院撤销一审判决，发回重审。”因此，不管是合同约定、法律规定、司法实践，合伙财产都需要在清算清偿后，方可分配利润，确定利润后如有拖欠，方可主张未支付利润的利息。原一审法院判令中铁兴都公司自2015年12月31日起按照售房款2000万给付安徽三建相应的利息，既未考虑各方债权债务问题没有进行全部清算，也未考虑各方合作经营房地产所担成本及亏损数额在售房款中抵消的问题。因此，判决自2015年12月31日起支付利息，明显存在错误。故，安徽三建在《合作建房协议书》《合作建房销售协议书》尚未解除终止、也未按照合同约定清算清偿且利润尚未明确的情况下，要求支付利息不符合合同约定及法律规定，应当予以驳回。三、安徽三建要求房开公司与中铁兴都公司连带支付劳务费492 618.55元及100%赔偿金无法律依据。该笔492 618.55元的费用，在北京市第二中级人民法院（2019）京02民终7261号的询问笔录第4页中法官已经释明各方另行解决——“关于七建和三建的事情，这个争议不在本案审理范围内，七建49万元是否支付和发票的意见，是你们之间的关系，如果该分，以七建的名义另行解决。”如果安徽三建有意解决安徽七建的问题，应当先将安徽七建拖欠中铁兴都公司的450万工程款发票按照合同约定如数支付给中铁兴都公司并承担违约责任后，再与中铁兴都公司协商该问题。安徽三建要求支付100%赔偿金，适用法律错误，且在引用法律时掐头去尾，仅适用“逾期不支付的，责令用人单位按应付金额百分之五十以上百分之一百以下的标准向劳动者加付赔偿金”。对处罚的情形不引用，明显是故意错误引导法官。该法条是针对用人单位和劳动者，与本案的合伙法律关系并不相关，适用法律严重错误。《劳动合同法》第八十五条用人单位有下列情形之一的，由劳动行政部门责令限期支付劳动报酬、加班费或者经济补偿；劳动报酬低于当地最低工资标准的，应当支付其差额部分；逾期不支付的，责令用人单位按应付金额百分之五十以上百分之一百以下的标准向劳动者加付赔偿金：（一）未按照劳动合同的约定或者国家规定及时足额支付劳动者劳动报酬的；（二）低于当地最低工资标准支付劳动者工资的；（三）安排加班不支付加班费的；（四）解除或者终止劳动合同，未依照本法规定向劳动者支付经济补偿的。根据安徽七建与中铁兴都公司所签订的《承建牛街东片2#商业楼工程合作协议书》可以看出，安徽七建是涉案2号楼的建设施工单位，安徽三建认为安徽七建是显名合伙人并无事实和法律依据。四、安徽三建要求确认2号楼剩余未销售1576平米面积占用、使用、收益权及查清2012年8月16日至实际支付之日止的实际收益分配原告，无法律及事实依据。中铁兴都公司认为，牛街2号楼已整体出售，生效判决中也已确认，且安徽三建也曾自认上述事实。根据禁止反言原则，不得就同一事实进行相矛盾的陈述。此外，其所主张剩余未销售的1576平米属于房屋的配套设施人防及配电室，仅有使用权，无法计算在房产证登记的面积内。五、保全费78 000元无法律依据。安徽三建在合伙合同未终止、清算的情况下，对能否分配财产尚未确定的前提下，即申请法院保全中铁兴都公司的财产，属于扩大损失，该笔费用应当由安徽三建自行承担。六、要求支付120万律师费无法律依据。安徽三建将简单问题复杂化，无端挑起多起诉讼，收到多起败诉裁决。本案实质是合伙清算，本可在合伙各方算账、对账、清算合伙债权债务解决纷争。但安徽三建拒绝清算，截止今日，起诉状通篇都是分配财产，对债务及各方应承担的成本只字不提，也不愿意坐下来清算。因此，律师费的产生是安徽三建自行扩大损失，且其并未提交实际支付120万律师费的证据，要求支付律师费没有法律依据。综上，根据《民法典》及民法原则，分配合伙财产前，要先终止合伙合同，要先对债权债务进行清算。在清算之前，要求分配合伙财产没有法律依据，在分配合伙财产无依据的情况下，要求支付利息更无事实基础及法律依据。故安徽三建的诉讼请求应当全部驳回。另，根据四方签订的《合作建房销售协议书》第一条乙方（中铁、三建、东阳）一致同意由甲方（房开）全权负责销售。由此可见，中铁兴都公司是卖房的委托人，安徽三建却在诉状中认为中铁兴都公司是卖房的受托人，这一基础事实的认知错误，必然导致安徽三建的相关诉讼请求及引用《合同法》中关于委托条款的错误。此外，根据禁止反言原则，安徽三建曾在2012年7月30日、2013年7月16日笔录中均明确认可“房屋尚未交付”，其后不应再主张该楼已经于2013年7月16日交付。
原告东阳公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告房开公司与中铁兴都公司共同给付原告东阳公司售房款中80 000 000元的25%，扣除中铁兴都公司垫付的2 600 000元，还应支付17 400 000元，并给付自2010年9月30日起至原告东阳公司实际收到该款项时止的利息（按照同期银行贷款年利率计算，暂计至2020年9月11日为8 995 066.57元）。事实和理由：房开公司因拖欠安徽三建公司、北京中铁兴都公司、东阳公司工程款各1000万元、2000万元、1000万元，共计4000万元未还。后房开公司便以其享有的位于北京市原宣武区“牛街东片2号商业楼”项目的土地使用权权益折价抵付上述拖欠的工程款。上述四方于2003年7月9日共同签订《合作建房协议书》，约定房开公司负责协助办理立项、施工和销售过程中的各项手续，由除房开公司外的另三方负责投资、施工、销售、并按照50%、25%、25%的比例分配收益。协议签订后，项目即开始由施工方施工建设。至2008年，尚有部分扫尾工程没有完成。2008年12月，四方签订《合作建房销售协议书》，载明“该商业楼于2005年3月已基本建设完成”，协议约定“以房开公司名义对外销售，售房款汇入指定的中铁兴都公司专用账户，由另三方按比例分配。收尾工程及内部改造由房开公司委托中铁兴都负责完善达到验收标准，所需费用由买方另行给付给房开公司500万元作为改造工程款，不足部分由房开公司负责补足”。协议同时约定“乙方三个单位共计税后实收净得8000万元，按比例分配”。即东阳公司、中铁兴都公司、安徽三建公司分别取得固定收益2000万、4000万、2000万元。至2010年4月，因拖欠施工方工程款，中铁兴都公司、安徽三建公司、东阳公司三方又与施工方签订《牛街东片2号商业楼工程结算及移交协议书》，约定应向施工方结算总价款为2150万元，扣除7.5%的管理费，实际结算价款为15 648 426.00元。结算价款后，工程的扫尾工作由中铁兴都公司负责，任何一方不得单独处分房屋。2010年6月，中铁兴都公司与房开公司即违约擅自以明显低于市场的价格出售了该房屋，且一直未按约定向东阳公司和安徽三建公司支付2000万元。故，中铁兴都公司应当向东阳公司履行付款义务。同时，房开公司亦未按照协议约定履行自己的义务，存在过错和违约行为，应与中铁兴都公司都共同承担给付责任，具体理由如下：一、房开公司作为《合作建房销售协议书》的主体之一，其与另三方存在着委托关系。《合作建房销售协议书》第二条约定：“乙方（1）（2）（3）一致同意由甲方（房开公司）全权负责销售牛街2#商业楼与买方签订房屋销售合同并负责《合作建房协议书》中应履行的各项事宜。…，乙方三个单位共计税后实收净得8000万元，甲方（房开公司）负责将此款打到甲乙四方指定的中铁兴都公司专用账号上再按照分配比例分配”。房开公司受委托事项清晰明确，其就委托事务应向全体委托人共同负责。本案中，房开公司并未尽到受托人应尽的义务，在未通知委托人的情况下，以明显低于市场的价格出售。二、房开公司违反合同约定指使购房人将巨额购房款直接支付给中铁兴都，从而导致售房款失控，致使东阳公司蒙受损失。
被告房开公司辩称，①首先，我想向法院说明一个情况。就是在我们以往很多的诉讼、判决当中，实际上东阳公司当时是以聂辉这个实际施工人来履行各项协议的，因为聂辉来履行也是跟东阳公司的一个合作上的关系，就是在以往的判决里面都阐述过这个问题。所以我们认为，他在这里头主体身份上不具备。②就他这个第三人参加诉讼的申请书里边涉及到的好像是他们委托房开公司来售房，这件事情与事实、法律都是不存在的，因为在一中院的一次判决里面，也做过认定，房开公司作为这个项目的开发主体，房开公司完全自己有资格来出售这个房屋，而并不是基于一个委托的关系才出售，当然，说我们把土地使用权折抵给他们了，我们配合他们做这个，但是不代表说这是存在一个委托关系，这是一个基本上的认识错误。另外一个指定账号的问题，指定账号的问题在这个项目长达10年的过程中，四方都没有指定账户，就是当他们在该尽全力的时候、他们该尽义务的时候，都找不见人。然后等到这个事情你都替他履行完毕了，你该干的活都干完了，他们就站出来说自己要主张，那你四方你自己指定好账户了吗，都没有指定。另外一个他们四方都同意把这个款项打给中铁兴都公司，这是他们一致同意的实际上款项也确实由购房人直接打给了中铁兴都公司，所以，它的法律后果是一样的，你们不指定，由购房人直接打给中铁公司。因为指定这件事是由他们共同来履行才能完毕，那你自己不履行，你丧失权益。你现在又出来主张。我觉得从事实上来讲，实在有失妥当。
被告中铁兴都公司辩称，①分配2000万售房款的前提也是要进行清算。东阳公司从房开公司抵扣1000万之后。到现在，目前为止是一分钱也没出，他就没出过钱。我们给他垫资，当时约定的是有利息的，这是2010年达成的一个协议，那么就是从2003年盖房到2010年，7年多没出过钱，2010年我们给他垫资，他们到现在也没还我们钱，所以说，他们从房款抵了1000万之后，到现在就没出过钱。他们现在口口声声说，我只分2000万利润，我想这2000万利润是在2008年合同里面约定的，但是我们在2010年4月14日牛街2号楼工程结算及移交书里面也很明确，就是你需要承担成本是按25%来承担的。因此他前面说，我只分8000万里面的25%，我不承担成本，和你后面说的2010年你自认还要承担成本，这是明显是自相矛盾的，并不是所谓我只要分25%什么都不管了，如果真的是不管了。那2010年4月14日为什么还要签订这个工程结算及移交协议书？另外一点，他的利息起算点也是个问题，利息我刚才也说了，最高院、北京高院和二中院司法实践中都是清算之后才能计算利息，不清算是不可能计算利息的。而且这个房屋的交付并不是说10年时交付的，我们在原告起诉被告买卖房屋合同一案中，2012年的7月30号庭审笔录记载的也很清楚，原告自认这套房还没有交付房款，还没有付清，这是12年7月30号的庭审笔录，就2012年7月30日原告你自己都认为这个房屋还没有交付，你现在说从2012年3月份就开始计算利息不也是明显自相矛盾吗？我说我们在后面提交的证据里面说这个房屋还需要改造电，是在2016年才通的。配电室是2016年才盖好的，那个时候才交付的房屋。所以并不是说像原告所说2010年就交付房屋了，我们在诉讼过程中也没有说在2010年就交付房屋。我再补充一点，就刚才对方在说的什么与事实不符、常理不符，违反公平原则，这一点账是清楚的，首先建安费是1560万，但是后来因为他们拖欠出资期间，就要求我们要增加费用，增加了500多万，实际上建安费是2150万。后续的这些费用并不是说扫尾工程9000多万，扫尾工程不可能9000多万。审计报告里面包括开发项目部费用、施工现场的管理费、现场经费的费用以及工程监理费、销售开办费，以及垫资产生的损失等，一共是9000多万。看一下审计报告就很清楚了。当时卖房子的时候并不是说我们故意要是卖少一点钱，因为大家都是合伙人，大家都愿意把房子卖的更高，价格卖的更高，收益更高，当时大家卖房都去找买房人并不是说我们去卖房，实际上当时原被告除了房开公司几家都在联系买受人，但是当时房屋是低迷阶段卖不出去，所以也就是在这个时候说有8000万的固定收益，你不管卖多卖少，你要保证8000万这么一个说法，也当时的房屋价格各方都是很清楚的，能卖多少钱并不存在这个贱卖的问题，如果能卖得高原告也是可以卖的，但是你联系到买主之后，统一归口到房产公司去办理售房手续。
反诉原告中铁兴都公司向本院提出反诉请求：1.判令原告与被告签订的2003年7月30日《合作建房协议书》及2008年12月11日的《合作建房销售协议书》终止；2.申请对合伙财产及债权、债务进行清算，要求东阳公司支付本息15 368 498.5元（利息暂计算到2020年8月23日，还应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场的报价利率支付自2020年8月24日起至实际给付之日止的利息），要求房开公司支付本息45 927 810.24元（利息暂计算到2020年8月23日，还应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场的报价利率支付自2020年8月24日起至实际给付之日止的利息）；3.案件受理费、审计费、保全费等由安徽三建公司、东阳公司、房开公司承担。事实和理由：一、合作开发房地产合同属于合伙法律关系，在合伙合同终止前合伙人不得请求分割合伙财产，在支付因终止而产生的费用以及清偿合伙债务后有剩余的，按照剩余财产分配规则进行分配。（一）根据最高院《国有土地使用权合同纠纷司法解释理解与适用》（P163页），合作开发房地产合同属于合伙法律关系。（二）合伙合同财产分配规则根据《民法典》第九百六十九条，合伙人的出资、因合伙事务依法取得的收益和其他财产，属于合伙财产。合伙合同终止前，合伙人不得请求分割合伙财产。第九百七十八条规定，合伙合同终止后，合伙财产在支付因终止而产生的费用以及清偿合伙债务后有剩余的，依据本法第九百七十二条的规定进行分配。第九百七十二条规定，合伙的利润分配和亏损分担，按照合伙合同的约定办理；合伙合同没有约定或约定不明确的，由合伙人协商决定；协商不成的，由合伙人按照实缴出资比例分配、分担；无法确定出资比例的，由合伙人平均分配、分担。《合同法》第九十一条，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。根据上述法律规定，对合伙剩余财产的分配规则是：终止合伙合同→支付终止费用及清偿合伙债务→有剩余的→按分配规则分配财产。本案合伙合同也应该根据法律规定，首先应是终止（解除）合伙合同，进行清算（支付应终止而产生的费用及清偿合伙债务），如果有剩余按照出资比例进行分配。二、对合伙财产及债权债务的清算见附件《合伙债权债务清算一览表》。
反诉被告安徽三建公司辩称，否认中铁兴都公司的反诉原告资格，因为中铁兴都公司的第一项请求提的是终止这两项协议，他也说了终止是解除的一种，解除合同的话需要按照合同的标的额来计算诉讼费，才有坐在反诉原告席上的资格。首先我们认为，这两份协议都是有效的，没必要解除，而且已经履行完毕了，只是有些附随义务，利润分配这一块儿没给我们，房开公司差大概2000多万的资金挪用，主要是土地出让金跟这个后期改造完工，除去买方500万以外的，应当承担的部分，合同都明确约定的。2003年的合作建房协议书标的额是4000万，2008年的合作建房销售协议书标的额是1亿元，然后再加上第二项诉讼请求里面的他总共提了安徽三建公司1210多万，加上东阳公司2700多万，加上房开公司4500多万，合计是8540万，三项诉讼请求总共标的额是在2.25亿元，所以请他先把诉讼费交了再坐在反诉原告席上，不然答辩我认为是不具备合法性基础的。第二个意见是说要对合伙财产及债权债务进行清算。这里面首先它是合伙关系，我们也认为这个是合伙关系，但是合伙关系里面是不是可以约定一个投资跟收益？其实是可以的，因为合伙里面，从现行的法律明确规定来讲的话，首先属于一个意思自治的一个领域，其次就是目前的合伙企业的登记来说，还有特殊的普通合伙，那现在民事合伙里面，作为一个没有明确约定民事自治的领域，是完全可以约定有限收入，跟收益的最低限度。这也是本案的真实的法律关系，也是东阳公司的一个意见。先要确定要不要做合伙债权债务的清算，在二中院二审的裁定中也提到了这么一个观点，合伙也可以约定保底收益，也就最低限度的一个收益，加上一个投入，从我们合同的约定来看，根据2008年的委托销售协议，从法律关系是一个委托销售合同，那在委托销售协议里面约定后续改造工程款500万元，由买方承担，也就是张鹏跟罗建纯承担。其余500万元之外，由房开公司承担，那后续这个项目新增的开支是与我们安徽三建公司没有关系的，由房开公司兜底，这样来看的话，安徽三建公司是出资完毕了，后续的新增的费用也与安徽三建公司无关，相应的收益分配的条件，也约定了最低的一个保底的额度。根据委托代理的法律关系，我们作为委托人，需要把受托人卖房的真实收益如实的去向我们去进行一个分配。然后至于第三项说的受理费这个不属于诉讼请求，审计费是中铁兴都公司提的，跟我们没有关系，保全费是安徽三建公司，因为房开公司跟中铁兴都公司的违约造成的直接损失，这个是可以提的。至于他让其他公司承担，我们没有一个具体的意见，因为不是我们的权利义务。如果说对方已经建立在8000万元的售房款的基础上，我们接下来庭审可以在8000万这个基础上再围绕着后续的总结争议焦点，进行一个辩论，我觉得这是合适的一种思路。
反诉被告东阳公司辩称，我想回应的第一点，作为律师也好，法律人也好，为我们的当事人争取利益，这天经地义，这也是本份。但是我们争取利益，得有一个常识和底线。刚才房开公司用了一个词叫诚信。我个人觉得用一个常识和底线比较好。房子你操盘建的，你操盘卖的，你卖了一个多亿，然后现在你回来告诉我们要在给你8000万，我们暂且先不谈法律，我们就谈常识和底线，谈逻辑，这就不符合一个正常人的认知。这是我回应的第一点。第二点，作为法律人，再回到法律，回到专业一点的问题上来，你的诉讼请求说，要终止和解除合同进行清算。合同的终止和解除，无非是法定和约定。两个条件你首先应该证明去论证，法定的解除条件是合同有约定，合同没有约定，解除条件法定的是哪一个。回到我们稍微的探讨的专业问题。你上来就要清算，那你首先要拿出个法律。民法典跟这个有什么关系，我都搞不懂，合伙企业的解散，那是另外一个概念，你现在说，我们之间的解除，你要终止协议书，解除协议书，你要把法定的还是约定的理由说清楚了。这是我回应的第二点。第三点，我希望在本庭明确一下，因为上次在庭前的时候。中铁兴都公司出示了一个由聂辉2005年4月16日出具的一个承诺书，我今天就是想在法庭上再次重申一下中铁兴都公司是不是要作为本案的证据来使用，因为这个对于我下一步的质证至关重要。希望法庭把这一点明确一下。
反诉被告房开公司辩称，不同意被告的反诉请求，因为在2003年的时候，房开公司只是用土地折抵了三方施工款的一个债权。在合作建房协议书，牛街东2号商业楼完善费用的明细，还有中铁兴都公司，包括赵晨慧签字的承诺书当中，都确定房开公司在这个项目上不出资也不享受项目上的收益。因此，我们认为中铁公司没有权利要求房开公司给付他任何本金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：
2003年7月9日，房开公司（原名称北京市宣武区房地产经营开发公司）作为甲方，中铁兴都公司作为乙方（1），东阳公司作为乙方（2），安徽三建公司作为乙方（3），四方签订《合作建房协议书》，约定：“甲、乙双方经平等、友好协商，就合作建设牛街东片2#商业楼达成以下协议。第一条项目情况。一、项目名称：牛街东片2#商业楼（以下简称项目）。……第二条合作形式。一、乙方向甲方交纳项目款。二、甲方负责项目用地的‘七通一平’和办理项目建设相关手续。三、乙方负责的建筑安装，取得房屋销售收入、物业管理和保修。第三条项目款及付款方式。一、项目款。1、乙方按每建筑平方米人民币：4410元向甲方支付项目款，按规划建筑可销售面积9071平方米，共计人民币：4000万元。……二、付款方式：本协议经双方法定代表人签字及单位盖章后生效，即以项目款折抵。甲方与乙方（1）2002年8月23日签订的结算协议书中的部分价款。甲方与乙方（2）2002年9月10日签订的协议书中的部分价款。甲方与乙方（3）2002年9月20日签订的协议中的部分价款。2.乙方（1）、乙方（2）、乙方（3）折抵金额占有：乙方（1）：项目款的50%，人民币2000万元；乙方（2）：项目款25%，人民币1000万元；乙方（3）：项目款的25%，人民币1000万元。第四条双方责任。一、甲方责任。1、完成项目用地的征地、拆迁，使项目用地达到三通一平；2、完成项目形成前的各项审批手续；3、办理项目土地使用权证和预售许可证；4、在项目竣工时将上水、下水、供暖、供电、通信、煤气的市政管线接至楼前2.5米处；5、交纳项目的各项税费，其中应由乙方承担的税费在乙方交付甲方后，由甲方再向税务缴纳。6、在项目竣工验收后，给乙方办理产权证。二、乙方责任。1、选择施工单位和监理单位，办理有关的招标手续，具体负责项目施工管理及处理与施工有关的一切事务；2、承担项目的工程款、监理费、施工产生的水费、电费等能源费、扰民费和因施工产生的其他费用；3、负责项目的销售、物业管理和保修工作并承担相关费用；……5、保证建筑工程质量，处理房屋的购销纠纷并承担相应法律责任和相关费用；……第五条关于项目部的约定。一、为了便于项目实际操作，甲、乙双方约定乙方在建设和销售房屋时以甲方‘牛街东片2#商业楼项目部’名义进行。该项目部的财务、人事及管理均独立于甲方，由乙方自行负责。甲方同时为乙方出具法定代表人授权委托书。……3、项目部的工作人员由乙方聘用，与乙方签订聘用合同，项目部的工作人员不属于甲方。三、甲方为乙方单独设立项目部的账号，项目部的财务实行独立核算，乙方无需向甲方交纳项目部管理费。四、乙方以该项目部的名义在授权范围内从事的一切行为所产生的权利和义务均由乙方自行享有和承担，产生纠纷则由乙方自行解决，甲方不进行参与也不承担责任。第六条乙方选择施工单位、监理单位后，如需以甲方名义签订有关合同和法律文件时或者其他为本项目开发要以甲方名义与第三方签订合同和法律文件时（不含售房合同），应由甲方、乙方及第三方共同签订三方协议，约定合同或法律文件有关的权利、义务转由乙方及第三方享有和承担。……”。
2003年10月24日，房开公司向中铁兴都公司出具《中标通知书》，其中写明工程名称为“牛街危改二期东2号商业楼及人防出口”，中标价格为11 299 956元。
2003年11月5日，房开公司作为甲方，中铁兴都公司作为乙方1，东阳公司作为乙方2，安徽三建公司第一项目部作为乙方3，四方签订《协议书》，约定：“为偿还牛街东片危改一期工程欠款，经甲、乙1、乙2、乙3四家单位协商，甲方将牛街危改二期东片2#商业楼赔建给乙1、乙2、乙3等三家施工单位（见赔建协议）。甲方出据并协助办理有关手续，由乙1、乙2、乙3三家公司共同出资建设及销售。因此甲方与乙1所签订的《建设工程施工合同》只用于办理本工程开竣工手续。就《建设工程施工合同》中涉及各种经济及法律责任均与甲方无关。”
2004年2月19日，中铁兴都公司（甲方）与安徽省第七建筑安装工程有限公司（京）第三分公司（乙方，以下简称安徽七建公司）签订《承建牛街东片2#商业楼工程合作协议书》，约定甲乙双方合作承建北京市宣武区牛街东片危改2#商业楼工程，甲方负责该项目的招投标工作，经双方协商按该项目中标合同价上缴利税7.5%。甲方负责办理签订施工合同，施工许可证（包括申报市优质工程、安全文明工地等各项手续）等必要的手续、催要工程款；乙方负责按施工合同施工，实行独立核算，自负盈亏。工程开工后由甲方负责筹集资金，按时付给乙方，暂定主体及二次结构部分工程款为4 000 000元。结构工期从2004年3月1日起至2004年5月30日。乙方完成主体结构，并到达验收标准。双方约定工程款的付款时间，并约定该工程的竣工结算执行《北京市2001年建设工程预算定额》及其他相关文件，其中钢筋、商品砼按实际购买价格进行调整，按完成工程量进行结算。乙方同意按工程结算价下浮6%作为让利，工程款按下浮后的数额结算。
2004年3月至2005年5月，安徽三建第一项目部向中铁兴都公司多次转款，并由中铁兴都公司出具了发票。
2005年11月21日，房开置业公司、中铁兴都公司、安徽三建公司以及东阳公司形成《2005年牛街商业东2#楼股东会议纪要》，会议内容为：“1、会议主要围绕销售东2号商业楼的各项议程。2、本合同销售由赵晨慧、王惠兰2人全权负责，解决销售事宜和各种签字手续。3、本工程提取100万由具体负责人作为业务开办费用。此款待本商业楼销售后从销售款中扣除。……6、东2号商业楼在销售中一切合法有效手续均由开发公司提供。7、东2号商业楼销售金额不低于玖仟万元人民币，超额部分另行商定。8、本商业楼销售完毕后的金额分配另行商定。”2005年11月22日，中铁兴都公司、安徽三建公司以及东阳公司人员作为公司代表签订委托书，载明：“经过股东会全体股东一致通过，全权委托赵晨慧、王惠兰二位同志负责销售牛街东2#商业楼的销售工作，并负责签署与销售本商业有关的一切手续等项事宜，特此。”
2007年10月12日，安徽七建公司工作人员陈杰与中铁兴都公司工作人员刘学志确认《工程施工说明》，载明未完成工程为：“2#商业楼工程一层至六层：1、墙面涂料面层未做；2、所有电器面板未安装；3、卫生间洗手台面未安装；4、主线电缆（桥架内电缆）未安装。”
2007年12月29日，房开公司向赵晨慧、王惠兰出具委托书，授权上述二人进行与牛街东片2#商业楼销售事宜。
2008年12月19日，房开公司作为甲方，中铁兴都公司作为乙方（1），东阳公司作为乙方（2），安徽三建公司作为乙方（3），四方签订《合作建房销售协议书》，约定：“……第二条甲乙方责任。根据20070730号合作建房协议书牛街2#商业楼已由乙方（1）（2）（3）三个单位投资建设并于2005年3月基本建设完成。……乙方（1）（2）（3）一致同意由甲方北京宣武区房开置业有限公司全权负责销售牛街2#商业楼与买方签订房屋销售合同并负责合作建房协议书中应履行的各项事宜。现楼未完善的收尾工程及内部改造（按买方提供图纸要求改造）由甲方委托乙方（1）北京中铁兴都建筑工程有限公司负责完善并达到验收使用，所须费用由买方另行承担支付甲方500万元作为改造工程款，不足部分甲方负责支付。牛街2#商业楼房屋销售所发生的营业税、企业所得税、土地出让金等甲方负责支付。办理土地、房产证件手续等发生的一切费用由买卖双方按政府相关规定执行。乙方三个单位共计税后实收净得8000万元，甲方负责将此款打到甲乙四方指定的中铁兴都建筑有限公司专用账号上再按照分配比例分配。甲方负责将房产手续办理到买方指定单位或个人名下并负责协调将水、电、暖、排水、通讯等接为正式的。……”。
2010年4月14日，中铁兴都公司作为甲方1，东阳公司牛街项目部作为甲方2，安徽三建公司牛街项目部作为甲方3，安徽七建公司作为乙方，四方签订《牛街东片2#商业楼工程结算及移交协议书》，约定：“鉴于：1、甲、乙四方于2004年2月19日签订牛街东片2#商业楼（以下简称2#楼）合同协议书，由乙方负责按合同约定内容组织施工；2、该2#楼至今因资金等其它原因还有一部分工程量没有完善，也因此无法办理竣工备案手续；3、2008年1月份，甲、乙四方对2#楼施工现状的未完工程量进行了统计，并对乙方实际完成的工程量进行了结算，已完工程实际应结算价款为15 648 426元。基于上述情形，协议各方就该2#楼的工程结算事宜达成协议如下：一、各方同意乙方在前次结算数的基础再增加给付乙方损失及利息合计5 851 574元，其中包含停工误工扰民损失1 200 000元，拖欠工程款利息4 051 574元、停工期间工程看护费用600 000元。因此，甲、乙四方共同确认截止至2010年1月1日，施工状态就2#楼工程应结算的总价为21500 000元。其中甲方原来与乙方合同约定的7.5%的管理费按工程现状结算价款15 648 426元计收。价差部分由投资单位按比例支付，乙方提交发票及部分收据形式结算。本次工程造价结算总数额应包含了乙方因2＃楼施工而与其它方签订的有关（江淮陈杰劳务队）劳务、材料、水电费、通风、消防等合同的造价及其可能产生的全部债务。二、依照本协议确定未付工程款由甲方按内部投资比例筹款分别向乙方支付如果一方资金不足也可由其他方出资支付。如果一方同意为他方垫付出资的，则未出资的一方应当按照双方商定的利率比例向垫付出资方计付利息。甲方1同意为甲方2垫付工程款，甲方2与甲方1单独签订借款协议。对甲方3应付的工程款乙方同意从总的应付款数额中扣除，由乙方与甲方3单独结算（另付财务对账表明细）。因此，甲方1、甲方2欠工程款人民币7 492 618元，其中扣除乙方预留未付材料款项人民币1 000 000元后，甲方1、甲方2净欠工程款人民币6 492 618元。甲方1在协议签字生效十日内向乙方支付的工程款数额为人民币4500 000元。……五、乙方移交后，该2#楼的扫尾工程由甲方1负责实施，但乙方应配合并做好工程内容确认。以备二次最终决算。该楼竣工备案后如需采取处置措施，应由甲方1、甲方2、甲方3另行协商确定，任何一方无权单独处置。六、该2#按甲方与宣房开签订的原协议中的股份比例由北向南以变形缝为分界线分为A、B两段，由北向南依次分为A段、B1段、B2段，A段隶属甲方1，B1段隶属甲方2，B2段隶属甲方3。……”。当日，中铁兴都公司作为付款单位，安徽七建公司作为收款单位，双方在《应集资牛街2#商业楼建安费2150万股东按比例分摊明细表》上盖章，约定截止该日的牛街2#商业楼建安费合计21500 000元，中铁兴都公司应付10 750 000元，东阳公司应付5 375 000元，安徽三建公司应付5 375 000元。因安徽三建公司扣除到账金额1 502 325.50元，尚应支付金额为3 872 647.50元。上述表格下列有《应付牛街2#商业楼建安费2150万明细表》，其中载明应付款21500 000元，已付金额9 001 075元，扣除15 648 426元税管费7.5%即1
173 631.95元，扣除集资差额3 872 674.50元，扣除预留未付材料款1 000 000元，余欠6 452 618.55元，并在下方的“说明”中载明：已付款中已扣含扰民费40 000元。加到余欠款中实际余欠款6492 618.55元。中铁兴都公司认可以安徽七建公司工程款抵扣了安徽三建公司应缴纳的工程投入集资款3 872 674.50元。同日，中铁兴都公司与安徽七建公司就《拨付安徽七建孙乃保、陈杰牛街2号商业楼材料款及劳务费明细表》进行确认，钢材款、材料费、劳务费及扰民费共计9 001
075元。
审理中，中铁兴都公司主张该公司为东阳公司垫付了安徽七建公司的工程款5 375
000元。东阳公司主张中铁兴都公司为该公司垫付了工程款260万元。东阳公司提交了2008年2月28日的《股东集资款明细东阳（聂辉）》复印件，该明细上出资人处有聂辉的签字，收款单位处有中铁兴都公司的公章，该明细表载明：1、2004年3月23日集资金额400 000元，支票号码12
396 848元。2、2004年7月13日集资金额300 000元，支票号码14728560。3、2004年8月8日集资金额300 000元，支票号码20015635。4、2004年10月27日集资金额250 000元，支票号码1496245。5、2004年11月25日集资金额250 000元，支票号码14962457。6、2004年12月24日集资金额250 000元，支票号码14962459。7、2004年12月31日集资金额250 000元，支票号码14962460。8、2007年9月11日集资金额250 000元，支票号码北京农村商业银行电。9、2008年1月18日集资金额500 000元，支票号码13
111 711元。合计2 750 000元。2004年12月20日集资金额25 000元，支票号码14962458，备注直付监理费发票号：840829#。总合计2 775 000元。中铁兴都公司对该证据的真实性不予认可。东阳公司为证明该证据的真实性，提交了2004年3月1日号码为12396848金额为400 000元的支票存根、2004年3月24日加盖有中铁兴都公司财务章，收款单位为中铁兴都公司，付款单位为东阳公司，金额为400 000元，项目为牛街2#商业楼工程款的发票予以证明。中铁兴都公司对支票存根、发票的真实性均不予认可。
中铁兴都公司提交了2005年4月16日的《承诺书》用于证明该公司与东阳公司对垫付款项的利息存在约定，该《承诺书》承诺人为东阳公司（未盖章），委托代理人为聂辉（签字并捺印）,《承诺书》内容为：“关于我方参与投资建设的牛街2#商业楼工程由于我方目前资金短缺不能按时提供资金，以致影响本工程的如期竣工，现我方承诺如下：该楼的所有与施工单位安徽省第七建筑安装有限公司（京）第三分公司（负责人孙乃保）的结算均由中铁兴都建筑工程有限公司（简称中铁公司）负责（与孙乃保的结算款总价不得超过2200万元），有关应付的工程结算款由我方按照所占股份比例（总楼的25%）承担。如果该楼与孙乃保结算时还有部分工程未完工，则对未完工部分的后续施工和验收结算金额以实际发生额为准由购买方另行支付。同意由中铁公司贷款垫付给施工方孙乃保剩余应付工程款并由其负责督促和完成该楼的建设以达到工程竣工验收标准，同意中铁公司为我方垫付的资金利息按年息25%计算，同意以中铁公司为主协调北京宣房置业有限公司将该牛街2#商业楼出售并按相应比例进行售楼款项分配，同意中铁公司为我方垫付的工程款从该2#楼售楼款中一次性扣除本息。如果本承诺书与有关协议内容不一致的则以本承诺书为准”。东阳公司对该《承诺书》的真实性不予认可，主张聂辉为该公司十六处处长，现已去世，对《承诺书》上聂辉本人的签字不予认可，但表示不申请对聂辉签字的真实性进行鉴定。
2010年6月20日，房开公司作为出卖人，张鹏、张青锋作为买受人，双方签订《购房协议》，约定买受人购买商品房为北京市宣武区的牛街危改项目中清真寺南侧2号商业楼，该商品房价款为100 000 000元，其中80 000 000元为商品房税后成交价款，其余20 000 000元为出卖人和其合作建房方用于完善该商品房的相关手续等专项费用。买受人应于2010年6月30日前向出卖人支付购房款定金人民币10 000 000元；双方约定在2010年6月30日前买受人向出卖人另行支付购房预付款20 000 000元，用于出卖人完善工程验收的各项手续。出卖人完成工程竣工验收手续后向买受人移交协议房屋，买受人应在入住前向出卖人支付部分购房款30 000 000元。出卖人完善各项手续后，网上签约后，买受人在付清前述款项的情况下还应向出卖人付清余款40 000 000元。买受人将购房应付款汇到出卖人指定账户后，由出卖人向买受人开具房屋销售发票。同日，张青锋、张鹏向房开公司出具《牛街东2号商业楼有关购房款的情况说明》，载明：“我们在中铁公司的主持下，于2010年6月20日与贵公司签订了购买牛街东2号商业楼《购房协议》，依据此协议，我们需支付总价购房款壹亿元人民币。这壹亿元，其中壹仟万用于专项支付未交付的土地出让金和土地契税及未完工部分工程款，所以最终实现网签的价款为玖仟万元。关于购房款项贵我双方仍按照上述《购房协议》的约定履行。我们知悉并同意购房款项的上述用途。”
2011年8月18日至2011年9月5日期间，中铁兴都公司分9笔向房开公司的账户汇入10 000 000元。审理中，房开公司主张该10 000 000元为销售房屋的保证金，现在已经不需要保证了，可以提取。
就涉案楼宇销售款，中铁兴都公司提交资金往来凭证，证明其收到购房人支付涉案楼宇款项为100 000 000元；房开公司对上述凭证真实性认可；安徽三建公司及东阳公司认可上述凭证的真实性，但认为涉案楼宇价格并非100 000 000元，应当远高于该价格。同时，安徽三建公司申请调取涉案楼宇其内部房屋的网签合同，经本院调取涉案楼宇所涉房屋网签合同登记材料，所反映网签合同交易金额总额并未超过100 000 000元。
2012年，安徽三建公司、东阳公司作为原告将房开公司、张青锋、张鹏作为被告，中铁兴都公司及聂辉作为第三人诉至北京市西城区人民法院，要求确认房开公司与张青锋、张鹏于2010年6月20日签订的《购房协议》无效，经审理，北京市西城区人民法院于2012年12月19日作出（2012）西民初字第4309号民事判决书，判决驳回安徽三建公司、东阳公司的诉讼请求。安徽三建公司、东阳公司不服上述一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理作出（2013）一中民终字第4564号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。安徽三建公司不服北京市第一中级人民法院的上述二审判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院经审查作出（2014）高民申字第04462号民事裁定书，裁定驳回安徽三建公司的再审申请。
2014年10月29日，张青锋、张鹏向房开公司出具《关于加快办理牛街东2号商业正常销售手续的申请及有关承诺》，其中载明：“……为执行《购房协议》，我们已向中铁兴都公司支付了全部购房款。贵公司也分别于2010年12月、2011年8月向我们的合伙人罗建纯开具了4000万元的购房发票。2011年8月，就上述面积的4041.17平方米，我们双方签订了9套正式预售房屋网签合同。……涉及此9套购房首付款1000万元我们也支付到了建委监管贵公司的账户上。我们自2010年6月购买牛街东2号商业，至今已过去四年之久，贵公司完善此项目的手续非常缓慢，我们为此十分着急……”。2014年12月4日，张青锋向房开公司提交《关于变更牛街东2号商业（西城区牛街20号）购房人的说明及申请》，载明：“我们在中铁兴都公司的主持下，于2010年6月20日与贵公司签订了牛街东2号商业（现西城区牛街20号）《购房协议》，当时《购房协议》确定的购房人为张青锋，张鹏。后经我们购房人内部协商，决定将张青锋南段全部购房份额转让罗建纯。……”
2015年8月26日，中铁兴都公司法定代表人赵晨慧与张青锋签订《牛街东2号商业项目完善费用明细确认》，双方确认《购房协议》中约定购房款有两千万是完善商品房手续等专项费用，此费用由中铁兴都公司及房开公司收取并实际用于完善项目的有关支出，其中包括：土地出让金、土地出让契税、税款、印花税、楼内配电室工程、外电源工程、收尾工程所需资金、股东销售开办费应发生额共计19 652 790.48元，已经发生额为15 652 790.48元，继续支付金额4 000 000元（其中税款尚需支付金额为3 800 000元，外电源工程200 000元）。上述明细表格下打印字体写明“买受人张青锋、张鹏，北京中铁兴都建筑工程有限公司均认可并同意上述款项的支出明细，两方对此均不持异议”；上述文字下方手写文字载明“以上费用不含工程验收和看管费用，该部分费用由股东另行分摊支付”。
2014年12月至2015年9月，房开公司与罗建纯、张鹏申请办理北京市西城区牛街20号楼的相关房屋的所有权证书。
原审中，中铁兴都公司就其对于2#商业楼的投资成本总费用及投资人对2#的实际投资成本费用委托审计,审计范围包括（1）土地价款（各投资人无异议）；（2）开发项目部费用；（3）建筑安装工程费；（4）施工企业项目部现场经费、管理费、利润、税金；（5）电梯设备费；（6）工程监理费；（7）应缴总包服务费差额；（8）销售人员开办费；（9）垫付投资款及工程款银行同期利息；（10）垫付投资款损失；（11）完善项目手续发生的成本费用及销售税金。该审计报告在“五、其他事项说明”中载明：“1.因东阳建筑未提供审计资料，故东阳建筑的出资情况不在本次审计范围内。2.请法院裁决的事项共5项，金额合计20 714 456.76元，明细如下：（1）现场经费2 843 264.88元为中铁兴都支付的项目施工部工资。（2）企业管理费1 921 801.08元，为中铁兴都根据北京市建设委员会颁发的2001年《北京市建设工程预算定额》（京建经〔2001〕664号）的规定计算得出，未实际支付。（3）利润2 607 917.78元，为中铁兴都根据北京市建设委员会颁发的2001年《北京市建设工程预算定额》（京建经〔2001〕664号）的规定计算得出，未实际支付。（4）垫付投资款及工程款银行同期利息12 434 956.90元，由中铁兴都按银行同期贷款利率计算得出。（5）垫付投资款，借款产生的利息损失906 516.12元，为中铁兴都计算的完善“牛街商业东2#楼”竣工手续过程中产生的借款所承担的利息损失。3.经核实，“牛街东片2#商业楼”项目，除需要法院裁决的20 714 456.76元以外，项目投资总成本费用为104 771 008.18元，各投资人实际出资金额如下：（1）中铁兴都已支付金额为75008539.03（含楼面折抵地价款）元；（2）安徽三建已支付金额为15 513 312.50元（含楼面折抵地价款）；……”，并在《审计核实“牛街东片2#商业楼”投资总成本费用明细表》中予以列明各项成本及实际支付情况。
原审中，经安徽三建公司申请，本院对中铁兴都公司及房开公司名下的财产采取了保全措施，安徽三建公司提供保险公司的保险作为担保，支出保险费78 000元。
本院认为，本案的争议焦点为：一、安徽三建公司、东阳公司、中铁兴都公司与房开公司之间系何种法律关系；二、房开公司是否应承担售房款的连带给付责任；三、售房款应当如何分配；四、售房款是否应当支付利息。
关于争议焦点一。本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”本案中，根据各方签订的《合作建房协议书》的内容可知，房开公司系涉案房屋的土地使用权人，因房开公司拖欠中铁兴都公司、安徽三建公司、东阳公司4000万元款项，故由房开公司提供土地，由中铁兴都公司、安徽三建公司、东阳公司实际出资进行建房后销售，以该种形式折抵房开公司拖欠的4000万元债务。在此过程中，房开公司实际享有的是固定收益，即折抵其4000万元的债务，而不享有其他利润，也不承担建房售房的相应风险。虽然双方之后签订的《合作建房销售协议书》中约定了房开公司需要承担的一些费用，但这显然并非合作建房的风险。由此可知，房开公司与中铁兴都公司、安徽三建公司、东阳公司之间并不共享利润，也不共担风险，故双方之间并非合资、合作开发房地产合同关系。双方之间实际系房开公司以涉案土地使用权项目折抵欠款的合同关系，同时也约定了房开公司的一些协助和承担费用的义务，双方之间系混合合同关系，故本案的案由应为合同纠纷。中铁兴都公司对作为被告的房开公司提起反诉，不符合法律规定的反诉条件，本院依法予以驳回。
关于争议焦点二。本院认为，房开公司系涉案房屋的开发单位，必然需要以房开公司的名义出售房屋，房开公司履行协助售房的义务，也是基于抵债合同的约定，双方之间并非委托合同关系。《合作建房销售协议书》约定房开公司负责将售房款打到四方指定的中铁兴都公司的专用账号，但四方并未指定该专用账号，故在售房款已实际打入中铁兴都公司账户的情况下，现有证据不足以证明房开公司具有过错。因此，房开公司不应承担售房款的连带给付责任。
关于争议焦点三。本院认为，根据各方2008年12月19日签订的《合作建房销售协议书》约定，“涉案房屋于2005年3月基本建设完成，未完成的收尾工程及内部改造由中铁兴都公司负责完成，所须费用由买方另行承担500万元，不足部分由房开公司负责支付，房屋销售后，中铁兴都公司、安徽三建公司、东阳公司税后实收净得8000万元”。根据上述约定的内容可知，双方签订该协议时对于房屋的现状及收尾、改造的费用、房屋的销售价格等都存在一定的预期。中铁兴都公司、安徽三建公司、东阳公司2010年4月14日签订的《牛街东片2#商业楼工程结算及移交协议书》中按照出资比例对房屋进行了分配，并约定对房屋采取处置措施应由三方另行协商确定，任何一方无权单独处置。中铁兴都公司在明知《牛街东片2#商业楼工程结算及移交协议书》约定的情况下，未经东阳公司、安徽三建公司同意，擅自出售房屋，违背了三方协议的约定，导致各方对售房价款存在巨大争议，产生多次诉讼，中铁兴都公司应当承担相应的责任。在房屋实际已经出售的情况下，根据《合作建房销售协议书》、《购房合同》的约定，结合中铁兴都公司主张的各项成本及相应举证，考虑各方对工程的实际投入情况，同时考虑中铁兴都公司的过错程度，本着诚实信用和公平合理的原则，本院酌情确定中铁兴都公司应支付安徽三建公司、东阳公司各2000万元售房款。
关于中铁兴都公司为东阳公司垫付的安徽七建公司工程款问题。根据聂辉出具的《承诺书》及《牛街东片2#商业楼工程结算及移交协议书》约定，该部分工程款系由中铁兴都公司替东阳公司垫付。东阳公司提交的《股东集资款明细东阳（聂辉）》为复印件，本院对其真实性不予采信。东阳公司提交的400 000元支票存根和发票也不能证明系该部分垫付的款项。故本院认定中铁兴都公司为东阳公司垫付安徽七建公司工程款的数额为5 375 000元。各方签订的协议上多有聂辉作为东阳公司的代表签字，聂辉作为东阳公司代理人对中铁兴都公司出具的《承诺书》对东阳公司具有约束力。东阳公司虽对《承诺书》上聂辉的签字不予认可，但明确表示不申请司法鉴定，应承担举证不能的不利后果，本院对《承诺书》的真实性予以确认。东阳公司应当按照《承诺书》约定的标准向中铁兴都公司支付利息。关于应当支付的利息数额问题，根据中铁兴都公司提交的房款支付明细，截至2010年8月18日，中铁兴都公司收到房款4300万元，按照各方的出资比例，东阳公司应分得的款项已足够抵扣垫付的费用，此后不应再计算利息。而对于利息的起算点，由于中铁兴都公司是分多笔支付，其中含有自身应当支付的费用，难以区分每笔垫付的具体数额，对于东阳公司应当支付利息的具体数额，本院根据在案证据及双方约定，酌情确定为150万元。根据《承诺书》及《牛街东片2#商业楼工程结算及移交协议书》的约定，该部分垫付款项的本息应从中铁兴都公司支付的售房款中予以扣除。
关于争议焦点四。本院认为，各方对于售房后的房款分配时间未有约定，而且在售房过程中，安徽三建公司、东阳公司对售房行为不予认可，对《购房合同》提起了确认合同无效的诉讼，也并未向中铁兴都公司主张分配房款。安徽三建公司、东阳公司在本案中才主张分配房款，且各方对售房款的数额及投入成本等存在较大争议。综合考虑上述情形，中铁兴都公司不应支付售房款的利息。
房开公司账户中的1000万元保证金，应当退还给中铁兴都公司，双方可另行解决。
综上所述，对安徽三建公司要求中铁兴都公司支付售房款诉讼请求的合理部分（20
000 000元），本院予以支持。对安徽三建公司要求中铁兴都公司支付售房款利息的诉讼请求，本院不予支持。安徽三建公司要求中铁兴都公司支付拖欠安徽七建公司劳务费及利息、赔偿金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。安徽三建公司要求确认享有“牛街东片2号商业楼”剩余未销售1576平方米面积的占有、使用、收益权并要求分配收益的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。安徽三建公司要求中铁兴都公司赔偿诉讼财产保全责任保险费及律师费、诉讼费、交通费、差旅费及其他合理支出的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
对东阳公司要求中铁兴都公司支付售房款诉讼请求的合理部分（13 125 000元），本院予以支持。对东阳公司要求中铁兴都公司支付售房款利息的诉讼请求，本院不予支持。
对安徽三建公司、东阳公司要求房开公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。
中铁兴都公司对房开公司的反诉，本院予以驳回。中铁兴都公司要求判令《合作建房协议书》及《合作建房销售协议书》终止的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。对中铁兴都公司要求东阳公司支付本息的反诉请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：
一、本判决生效之日起七日内，北京中铁兴都建筑工程有限公司支付安徽三建集团公司售房款20 000 000元；
二、本判决生效之日起七日内，北京中铁兴都建筑工程有限公司支付北京市东阳建筑工程有限公司售房款13 125 000元；
三、驳回安徽三建集团公司的其他诉讼请求。
四、驳回北京市东阳建筑工程有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回北京中铁兴都建筑工程有限公司对北京房开置业股份有限公司的反诉。
六、驳回北京中铁兴都建筑工程有限公司的反诉请求。
如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费329 216元（安徽三建集团公司）、173 775元（北京市东阳建筑工程有限公司）、反诉费57 006元、保全费5000元，由安徽三建集团公司负担214 673元（已交纳），由北京市东阳建筑工程有限公司负担87 365元（已交纳86 888元，余款477元于本判决生效之日起七日内交纳），由北京中铁兴都建筑工程有限公司负担262 959元（已交纳174 141元，余款88 818元于本判决生效之日起七日内交纳）。审计费及审计人员出庭费220 000元，由北京中铁兴都建筑工程有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 李 俊
审 判 员 韩 涛
审 判 员 方晓晨
二〇二〇年十二月二十五日
法 官 助 理 王 甘
书 记 员 李 婷
