某某年、某某等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

广西壮族自治区宾阳县人民法院 民事判决书 （2023）桂0126民初3498号 原告：***，男，1982年3月14日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 原告：***，女，1977年12月25日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 上述两原告共同委托诉讼代理人：***，广西天狮灵动律师事务所律师。 被告：广西***投资有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁东盟经济开发区侨光路19号御***第5栋1**601号房，统一社会信用代码：914500006621036588。 法定代表人：***，该公司执行董事。 原告***、***与被告广西***投资有限公司（以下简称“***公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2023年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2023年10月18日公开开庭进行了审理。原告***、***及两原告共同委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告***公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告***、***向本院出诉讼请求：1.请求判决解除原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同（预售）（QF2021053101679）；2.请求判决被告返还原告购房款102922元及专项维修基金8278.2元，并自2021年6月3日至清偿之日止按照同期银行贷款利率支付利息；3.本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：两原告系夫妻。2020年8月15日，两原告向被告支付50000元购房首付款，并与被告约定分三期支付剩余52922元首付款，2021年6月3日，两原告支付完毕全部首付款，共计102922元。2021年6月25日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同（预售）》约定：两原告购买被告开发的位于宾阳县××镇××路××号××号楼××号商品房，该商品房总价款为472922元，首付款102922元，其余房款由被告作为保证人在被告指定的南宁市邕宁区农村信用合作联社办理按揭贷款方式支付。合同签订当天，两原告向被告支付专项维修基金8278.2元。在两原告决定购买案涉房屋时，已经向被告置业顾问及销售经理说明两被告经济状况，并按照被告置业顾问及销售经理的要求准备按揭贷款相关材料，积极配合被告办理按揭贷款相关手续，先后于2021年7月28日、2021年9月7日、2021年12月2日、2022年12月16日向南宁市邕宁区农村信用合作联社申请办理按揭贷款，但均没有获得批准。至2023年6月，被告工作人员要求两原告与非银行机构的第三方签订借款协议用于支付剩余购房款，原告不同意，并追问为什么无法办理银行按揭贷款，被告工作人员答复不能办理是因银行停止异地办理按揭贷款导致。 经原告查询，被告被人民法院正在执行总金额7368.55万元，列为失信被执行人涉案金额3181.32万元、限制高消费，终本执行未履行金额3464.33万元。根据银行按揭贷款审批要求，作为保证人的房地产开发单位因巨额债务及被列为失信被执行人，不能获得商品房按揭贷款批准。另外，两原告的征信、银行流水等材料符合按揭贷款要求，非因原告原因导致不能获得按揭贷款。 原告认为，不管因为银行停止异地办理按揭贷款，还是因为被告被列为失信被执行人导致不能办理按揭贷款，均已导致案涉商品房买卖合同不能继续履行。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定及相关法律法规的规定，两原告可以请求解除合同并要求返还购房本金及利息。 综上，因被告原因导致商品房买卖合同不能继续履行，两原告请求人民法院依法判令解除原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同（预售》，被告应当返还原告已支付的购房款并支付利息。因此，为了维护两原告的合法权益，两原告诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告***公司未提出答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：被告***公司企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发经营等。 2020年8月15日，原告为购买案涉房屋，因资金不足向被告申请分三期支付首付款。2021年6月3日，原告依约缴纳完毕房屋首付款共计102922元，2021年6月25日，原告缴纳房屋专项维修基金8278.2元。 2021年6月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同（预售）》（合同编号ＱＦ2021053101679），该合同主要约定：原告向被告购买位于宾阳县××镇××路××号××号楼××号房，该房屋预测建筑面积118.26平方米，套内建筑面积101.3平方米，分摊共有建筑面积16.96平方米.每平方米3999元，房屋总价款为472922元。买受人采取首付加贷款方式付款：商业贷款，买受人应当在本合同签订当日前支付首期房价款102922元，余额370000元向银行或住房公积金管理中心（贷款机构）申请贷款支付。该商品房的预售资金监管机构、预售监管账户开户行均为南宁市邕宁区农村信用合作联社***用社。 合同签订后，原告依约多次向南宁市邕宁区农村信用合作联社申办贷款，但因被告已被列为失信被执行人且被限制高消费未获贷款批准。 原告认为，因被告原因导致原告未能办理商品房贷款，合同目的已无法实现，故诉至本院，提出如上诉请。 庭审中，原告变更利息的起算时间为自2021年6月25日起计算。 本院认为，原告***、***与被告***公司签订的《南宁市商品房买卖合同（预售）（QF2021053101679）是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约支付首付款，并向银行进行贷款，但因被告被列为失信被执行人且被限制高消费，致使原告无法办理商品房贷款，被告的行为存在违约，应当承担相应的民事责任，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，原告诉请解除与被告签订的涉案商品房预售合同，并要求被告返还已支付购房款102922元、专项维修基金8278.2元，共计111200.2元，合法有据，本院予以支持。关于资金占用利息，因被告存在违约行为，故原告要求自首付款及专项维修基金均付清之日即2021年6月25日起，按同期贷款市场报价利率即年利率3.85%计付利息，合法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、解除原告***、***与被告广西***投资有限公司于2021年6月25日签订的《南宁市商品房买卖合同（预售）》（合同编号QF2021053101679）； 二、被告广西***投资有限公司于本案判决生效之日起三日返还原告***、***购房款102922元、专项维修基金8278.2元并支付利息（利息计算：以111200.2元为基数，按年利率3.85%，自2021年6月25日起计算至被告清偿之日止）。 如义务人未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期不履行的，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费1262元（已减半计收），由被告广西***投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：广西壮族自治区南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：2001********。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员*** 二〇二三年十月二十日 法官助理*** 书记员***