江苏常盛钢结构工程有限公司
华夏银行股份有限公司常熟支行金融借款合同纠纷执行裁定书
来源：中国裁判文书网
江苏省高级人民法院
执行裁定书
（2018）***184号
复议申请人（申请执行人）：华夏银行股份有限公司常熟支行，住所地常熟市。
主要负责人：邵岗，该支行行长。
委托诉讼代理人：**，女，该支行员工。
委托诉讼代理人：***，江苏新天伦律师事务所律师。
被执行人：常熟市天铭物资有限公司，住所地江苏省常熟市。
法定代表人：***，该公司董事长。
被执行人：***，男，1966年1月31日出生，汉族，住江苏省常熟市。
被执行人：***，女，1966年1月29日出生，汉族，住江苏省常熟市。
被执行人：***，女，1989年6月2日出生，汉族，住江苏省常熟市。
被执行人：***，男，2002年7月30日出生，汉族，住江苏省常熟市。
被执行人：江苏中欣投资实业有限公司，住所地江苏省常熟市。
法定代表人：***，该公司董事长。
被执行人：江苏常盛钢结构工程有限公司，住所地江苏省常熟市（任阳）***。
法定代表人：***，该公司董事长。
复议申请人华夏银行股份有限公司常熟支行（以下简称华夏银行常熟支行）因不服江苏省苏州市中级人民法院（以下简称苏州中院）（2018）***执异2号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。
经审查查明，2014年4月28日，华夏银行常熟支行就2013年3月22日至4月8日签订的承兑协议项下产生的债权，向苏州中院提起诉讼，请求常熟市天铭物资有限公司（以下简称天铭公司）、***、***、***、***、江苏中欣投资实业有限公司（以下简称中欣公司）、江苏常盛钢结构工程有限公司（以下简称常盛公司）承担相应的还款责任和担保责任。诉讼过程中，苏州中院经华夏银行常熟支行申请，于2016年5月10日查封了常熟市****38幢房屋。后生效判决支持了华夏银行常熟支行的诉请。因债务人未能履行债务，华夏银行常熟支行向苏州中院申请执行，该院依法委托上海八达国瑞房地产估价有限公司对****38幢房屋进行了评估，后于2017年6月13日作出（2016）***执532号执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人***、***、***、***名下共同共有位于常熟市****38幢的房屋及国有土地使用权。
申请执行人华夏银行常熟支行称：被执行人***、***等将其名下房产与自己控制的常熟市****商业管理有限公司（以下简称虞景公司）设立长期租赁关系，租金远低于市场价格，系通过租赁方式规避执行，严重损害了华夏银行常熟支行的合法权益。请求依法解除常熟市****38幢房屋的租赁关系后再行拍卖。
苏州中院查明，2009年，***、***、***、***作为甲方（出租方），虞景公司作为乙方（承租方），签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将名下坐落于常熟北门大街****18幢、21幢、22幢、23幢、24幢、38幢房屋出租给乙方，租赁期限为2009年11月1日至2031年5月31日。租金为每年50万元。虞景公司承租上述房屋后，又将****38幢等房屋转租给星美影院发展有限公司（以下简称星美公司）开设常熟星美国际影城。租赁期限为20年，保底租金为：第一年到第三年每年120万元，第四到第二十年每年130万元。
苏州中院还查明，***、***、***、***以其名下常熟市****38幢房屋提供抵押担保，并于2012年12月27日办理了抵押登记。
以上事实，由苏州中院（2014）***初字第0126号民事判决书、本院（2015）***字第00601号民事判决书、房屋租赁合同、不动产登记查询结果、苏州中院（2016）***执532号执行裁定书等证据以及当事人陈述予以证明。
苏州中院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，案涉房产已由虞景公司承租后转租给星美公司开设星美影城。在该院查封案涉房产之前，出租人与承租人之间已经签订了书面租赁合同，且案涉房产由承租人实际占有，故该院裁定带租拍卖，并无不当。华夏银行常熟支行认为被执行人***、***等通过租赁方式规避执行，主张涤除租赁后拍卖，但华夏银行常熟支行的债权源于2013年发生的业务，华夏银行于2014年提起诉讼。案涉租赁合同签订于2009年，早于华夏银行常熟支行业务发生时间近4年，华夏银行常熟支行主张案涉租赁合同系出租人与承租人为规避本案执行而恶意串通签订，缺乏依据，不能成立。据此裁定驳回华夏银行常熟支行的异议请求。
华夏银行常熟支行不服上述异议裁定，向本院申请复议，请求撤销苏州中院（2018）***执异2号执行裁定，依法涤除本执行案件的租赁关系。理由异议所提一致，华夏银行常熟支行另主张虞景公司的股东为中欣公司和江苏天铭集团有限公司，江苏天铭集团有限公司股东为***和***，均是本案被执行人，通过其控制的虞景公司低价承租案涉房产，明显具有恶意串通的事实。
本院查明，本案的执行依据为苏州中院（2014）***初字第0126号民事判决。该判决中查明，2011年11月17日，天铭公司与华夏银行常熟支行签订编号为NJ0210（融资）20110039的《最高额融资合同》，约定天铭公司在合同约定的有效期内可向华夏银行常熟支行申请使用的最高额融资额度为1.8亿元，使用期限为2011年11月17日至2013年11月17日。同日，***、***、***、***与华夏银行常熟支行签订编号为NJ0210（商抵）20110081的《最高额抵押合同》，约定主合同为双方之间编号为NJ0210（融资）20110039的《最高额融资合同》，天铭公司在最高债权额限度内基于主合同连续发生的债权向华夏银行常熟支行提供抵押担保，担保的最高债权本金为5700万元，担保债权发生的期间为2011年11月17日至2013年11月17日。担保的范围包括本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、为实现抵押权、债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）；抵押物为***、***、***、***名下坐落于常熟市****38幢的房产……判决，一、天铭公司于判决发生法律效力之日起10日内归还华夏银行常熟支行借款本金54726271.30元并按每日万分之五的利率支付利息（其中22231110.53元自2013年9月23日起、9999358.34元自2013年9月27日起、22495802.43元自2013年10月8日起，计至实际支付之日止）。二、天铭公司于判决发生法律效力之日起10日内支付华夏银行常熟支行律师费损失1047300元。三、如天铭公司到期未能履行判决第一项、第二项之义务，华夏银行常熟支行有权以***、***、***、***名下坐落于常熟市****38幢的房屋所有权（房屋他项权证号为熟房他证虞山字第××号，登记债权数额为5450万元）及土地所有权（土地他项权证号为常他项2011第03270号，抵押金额为250万元）……折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款分别在登记的债权金额范围内优先受偿。
本院认为，一、关于常熟市****38幢房屋租赁问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款还规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，常熟市****38幢房屋租赁合同签订于2009年，抵押合同签订于2011年，且租赁合同尚在有效期内，次承租人星美公司亦在实际经营。因此，苏州中院裁定带租拍卖，有事实与法律依据。
二、关于案涉租赁合同系出租人与承租人为规避本案执行而恶意串通签订问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，虽然***、***、***、***与虞景公司签订《房屋租赁合同》的时间早于被执行人天铭公司与华夏银行常熟支行签订《最高额融资合同》及抵押担保协议，但***、***、***、***与虞景公司存在关联关系，且所签订的合同中，约定常熟北门大街****18幢、21幢、22幢、23幢、24幢、38幢房屋年租金仅50万元。该合同与虞景公司同星美公司签订的《房屋租赁合同》相比，星美公司承租开设影院的用房面积仅为上述房屋面积的35%，租金却已以高达120万元，并且按年有递增。因此，***、***、***、***与虞景公司所约定的房屋租金过低，明显有悖于常理。苏州中院裁定带租拍卖，在保护了善意次承租人星美公司利益的同时，亦需充分考虑后续执行过程中星美公司租金的支付问题，应当采取相应执行措施，以保证案涉房产不因***、***、***、***与虞景公司所签订的《房屋租赁合同》租金过低而导致案涉房产价值贬损，影响抵押权人权利的实现。
综上，复议申请人华夏银行常熟支行关于涤除租赁的复议请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。苏州中院（2018）***执异2号执行裁定并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项规定，裁定如下：
一、驳回华夏银行股份有限公司常熟支行的复议申请；
二、维持江苏省苏州市中级人民法院（2018）***执异2号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长**
审判员***
审判员苏峰
二〇一九年八月二日
书记员***
