太原吉业房地产发展有限公司与***和顺德房地产开发有限公司、山西鸿盛远装饰工程有限公司、山西东港工贸集团有限公司、***借款合同纠纷执行裁定书

太原铁路运输中级法院

执 行 裁 定 书

(2020)晋71执异15号

异议人（案外人）：山西三利装饰有限公司。住所地太原市。

法定代表人：庹贵宾，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：杜丽军，男。该公司员工。

申请执行人：太原吉业房地产发展有限公司。住所地太原市。

法定代表人：马晓源，该公司总经理。

被执行人：***和顺德房地产开发有限公司。住所地山西省太原市。

法定代表人：刘瑞丰，该公司董事长。

被执行人：****远装饰工程有限公司。住所地山西省太原市。

法定代表人：许向军，该公司执行董事兼总经理。

被执行人：山西东港工贸集团有限公司。住所地山西省太原市。

法定代表人：李晋刚，该公司执行董事兼总经理。

被执行人：***。男。

申请执行人太原吉业房地产发展有限公司与被执行人***和顺德房地产开发有限公司、****远装饰工程有限公司、山西东港工贸集团有限公司、***借款合同纠纷一案中，案外人山西三利装饰有限公司（以下简称三利公司）对本院查封太原市南肖墙88号1层、3-6层（（房权证并字第00**8791号、00018790号）房产的执行行为不服，于2020年8月24日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

三利公司提出异议，请求中止对太原市南肖墙88号1层、3-6层（房权证并字第00**8791号、00018790号）房产的执行，并解除对上述房产的查封。事实与理由：一、在2020年5月26日涉案房产被查封之前，异议人已于2009年12月28日就涉案房产与山西东港海鲜城有限公司、山西东港工贸集团有限公司、***签订了《合同书》，约定以1600万元人民币总价向***购买前述房产。2010年12月7日签订《补充协议》，约定于2010年12月25日之前将该房产正式交付异议人占有，价款支付方式为：以欠付的工程款抵顶，不足部分，以异议人另外承揽工程的工程款抵顶或以房款形式支付；超出部分，以现金形式支付给异议人，做出补充。二、在2020年5月26日涉案房产被查封之前，异议人于2010年12月前实际占有使用涉案房屋至今。2011年5月18日，异议人将房屋租赁给太原佳丽新娘婚纱摄影有限公司（下文简称佳丽新娘公司），租期自2011年8月1日起至2021年7月31日止，期间所有房租均由异议人收取，目前仍在合同租赁期间。三、异议人于2011年5月9日前，用欠付工程款抵顶的形式支付了全部转让款。2010年3月3日、2010年8月13日，异议人与以***为实际控制人的山西东港海逸饮食有限公司、山西东港饮食管理有限公司粤唯先大酒店分别签订《建筑装饰工程施工合同》，合同价格共计1190万元，以上工程均已施工完毕并投入使用。加上合同书签订时已抵顶的700余万元，共抵顶了1600万元的转让款。另外，异议人曾承揽过***的城市花园办公室、商店及其他零星工程，工程款总计200余万元，经双方口头结算，工程款总额为2100万元，2011年5月9日开具建筑业统一发票（发票号码01001820），双方债权债务相互抵消。四、非异议人自身原因未办理过户登记。由于涉案房屋产权证书与土地使用权证登记的权利人非同一人，根据现行法律及政策规定，导致异议人无法取得涉案房屋所有权，无法办理过户，异议人不存在过错。

本院查明，本院依据已经发生法律效力的最高人民法院作出的（2019）最高法民终107号民事判决书、山西省高级人民法院作出的（2020）晋执11号指定执行裁定书，于2020年5月12日立案执行申请执行人太原吉业房地产发展有限公司与被执行人***和顺德房地产开发有限公司、****远装饰工程有限公司、山西东港工贸集团有限公司、***借款合同纠纷一案。执行过程中，因被执行人***和顺德房地产开发有限公司、****远装饰工程有限公司、山西东港工贸集团有限公司、***未履行生效法律文书确定的义务，本院于2020年5月26日对***名下位于太原市南肖墙88号1层、3-6层（（房权证并字第00**8791号、00018790号）房产进行查封。

另查明，2009年12月28日，山西东港海鲜城有限公司、山西东港工贸集团有限公司、***作为甲方与乙方三利公司签订《合同书》，约定甲方向乙方转让太原市南肖墙88号房产（第一层，产权人***，房权证并字第00**8791号；第二层，产权人山西东港海鲜城有限公司，房权证并字第0**18044号；第三至第六层产权人***，房权证并字第00**8790号），转让价格1600万元，以甲方欠乙方的工程款700余万元抵顶，不足部分以乙方另外承揽甲方工程的工程款抵顶或以房款形式支付甲方。2010年12月7日，上述甲乙双方再次签订《补充协议》，约定乙方以甲方欠付的工程款和借款抵顶，不足部分，以乙方另外承揽甲方工程的工程款抵顶或以房款形式支付甲方；超出部分，甲方以现金形式支付给乙方；甲方于2011年12月25日前将上述房产全部腾空交付乙方。2010年3月3日三利公司与山西东港海逸饮食有限公司签订建筑装饰工程施工合同，约定合同价款1100万元。2010年8月13日，三利公司与山西东港饮食管理有限公司粤唯先大酒店签订《建筑装饰工程施工合同》，约定合同价款90万元。2011年5月9日，三利公司向山西东港海逸世贸大酒店有限公司开具建筑业统一发票（发票号码01001820），票面载明结算项目工程款2100万元。2011年5月18日，庹贵宾与太原佳丽新娘婚纱摄影有限公司（下文简称佳丽新娘公司）签订的《房屋租凭合同》，将太原市南肖墙88号房屋共计七层租给佳丽新娘公司使用，租期自2011年8月1日起至2021年7月31日止。2012年1月18日，程联兵以佳丽新娘公司财务主管身份收取庹贵宾锅炉维修款、电梯维修款、上下水维修款共计30万元。2011年至2017年，程联兵多次向庹贵宾交通银行账户进行转账支付，共计9539999元。涉案房产目前仅有房屋产权证，没有土地使用权证，无法办理过户。

本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在案证据证明，异议人与被执行人***在人民法院查封涉案房产前即已签订了书面转让协议，并以***作为法定代表人或实际控制人的相关企业欠付三利公司的工程款抵顶房屋转让价款，异议人于2011年12月25日起实际占有涉案房产，并以出租人身份长期对外出租、管理上述房产，且非因其自身原因无法办理房屋产权过户。本案异议人请求符合上述法律规定能够排除执行的情形，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：

解除对太原市南肖墙88号第一层、第三至第六层（房权证并字第00**8791号、00018790号）房产的查封。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审审判长　　荣育宏

审 判 员　　赵品容

审 判 员　　吕　楠

二〇二〇年九月九日

书 记 员　　岳　鑫