恒丰银行股份有限公司南京分行、常熟市腾达建筑装饰有限责任公司等破产债权确认纠纷民事一审民事判决书

江苏省无锡市中级人民法院 民事判决书 (2021)苏02民初277号 原告：恒丰银行股份有限公司南京分行，住所地南京市玄武区长江路188号。 负责人：***，该行行长。 委托诉讼代理人：***、**，北京市高朋（南京）律师事务所律师。 被告：常熟市腾达建筑装饰有限责任公司，住所地常熟市李闸路226-2号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***。 被告：中城建科技产业园南通有限公司，住所地南通开发区星湖大厦1211室。 诉讼代表人：***。 委托诉讼代理人：***、***。 原告恒丰银行股份有限公司南京分行（以下简称恒丰银行南京分行）与被告常熟市腾达建筑装饰有限责任公司（以下简称腾达公司）、中城建科技产业园南通有限公司（以下简称中城建公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2021年4月22日受理后，依法组成合议庭，于2021年7月15日公开开庭进行了审理。原告恒丰银行南京分行的委托诉讼代理人***，被告腾达公司的法定代表人***及委托诉讼代理人***，被告中城建公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒丰银行南京分行向本院提出诉讼请求：1、确认其对中城建公司名下位于南通市经济开发区××路××号××幢××共计14套房屋的抵押权优先于腾达公司的让与担保权利；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年2月27日，本院裁定受理对中城建公司的重整申请，并指定江苏漫修律师事务所、无锡东林会计师事务所有限公司联合体为管理人。2019年12月17日，本院裁定宣告中城建公司破产。其享有的抵押权设立于2013年8月15日，该抵押权的原债权人渤海国际信托股份有限公司（渤海信托公司）将债权原状分配给其，且其已经被中城建公司管理人确认为有财产担保的债权人。2014年1月22日，腾达公司与中城建公司签订案涉14套房屋的《商品房买卖合同》并办理网签备案登记，腾达公司对中城建公司的债权经本院诉讼确认，且腾达公司亦被中城建公司管理人确认为让与担保债权人。但是针对案涉14套房屋，中城建公司管理人并未明确其与腾达公司之间的权利顺位。其抵押权设立时间早于腾达公司与中城建公司《商品房买卖合同》备案登记时间；且案涉14套房屋的商品房买卖合同所附补充协议第十二条载明“案涉14房屋上已有在建工程、国有土地使用权抵押”。其曾经要求中城建公司管理人确认其与腾达公司的权利顺位，但是中城建公司管理人迟至本案诉讼都未确认二者之间的权利顺位，故其提起本案诉讼，请求法院确认其对案涉14套房屋的抵押权优先于腾达公司的让与担保权利。 被告腾达公司答辩称：其对中城建公司的债权经过本院生效文书确认，且已经被管理人确认为让与担保债权，属于有财产担保的债权。虽然恒丰银行南京分行的抵押权在2013年8月15日设立，但是2011年12月15***信托有限责任公司（以下简称中诚信托公司）向南通经济开发区房管局发函同意预售润华国际C楼写字楼，中城建公司办理了案涉房地产项目的商品房预售许可证，之后中诚信托公司向南通经济开发区房管局办理了案涉在建工程的抵押注销手续后重新办理了抵押。其是在案涉房产可以销售的情况下，签订《商品房买卖合同》并办理网签备案登记，故其对案涉14套房产的让与担保权利优先于恒丰银行南京分行的抵押权。 被告中城建公司答辩：其管理人仅确认了恒丰银行南京分行和腾达公司之间的债权均为有财产担保的债权，但是并没有对二者之间的权利顺位进行确认，请求法院依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人**和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、恒丰银行南京分行对中城建公司的债权情况 2016年5月31日，河北省高级人民法院作出（2014）冀民二初字第11号民事判决书（已生效），载明：“原告渤海信托公司、被告中城建公司、润地利科技实业投资集团有限公司（以下简称润地利公司）、***。查明事实：2013年8月15日，中城建公司（借款人）与渤海信托公司（贷款人）签订《信托贷款合同》，主要约定借款人向贷款人借款4.7亿元，贷款期限为两年，自2013年8月21日至2015年8月21日。本合同项下贷款期限起始日、贷款金额以借款借据所载为准。本合同项下贷款年利率按固定利率11%执行，本合同项下贷款本息逾期的罚息利率为在本合同约定的贷款利率水平上加收50%。2013年8月15日，中城建公司（抵押人）与渤海信托公司（抵押权人）签订《抵押合同》，约定：为确保中城建公司与抵押权人签订的《信托贷款合同》的履行，保障抵押权人债权的实现，抵押人愿意为债务人在主合同项下的债务提供抵押担保。本合同的担保范围为主合同项下全部债权，包括但不限于主债权、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金及抵押权人实现债权与担保权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。抵押财产为渤海信托公司对中城建公司名下位于南通经济开发区××道××通盛大道西面积为10803.99㎡的土地使用权，登记时间为2013年8月15日，编号为通开他项（2013）第0302037号；润华国际中心3号楼及地下室（人防除外）的在建工程的抵押登记时间为2013年8月15日，编号为南房建字第1××0号。法院判决：一、中城建公司于判决生效后十日内向渤海信托公司偿还贷款本金4.7亿元；二、中城建公司于判决生效后十日内向渤海信托公司支付利息、复利和罚息；三、渤海信托公司对中城建公司名下位于南通经济开发区××道××道××号楼××室（人防除外）的在建工程在上述债务范围内享有优先受偿权。” 2019年7月31日，渤海信托公司向恒丰银行南京分行发出《原状分配通知函》，载明：“根据渤海信托公司与广州银行股份有限公司南京分行（以下简称广州银行南京分行）签订的《资金信托合同》，广州银行南京分行委托渤海信托公司于2013年8月31日向中城建公司发放贷款4.7亿元，鉴于广州银行南京分行已于2013年8月21日将该信托项目4.7亿元信托资金对应的信托份额全部转让给恒丰银行南京分行，因此恒丰银行南京分行作为该信托项目受益人享有上述资金信托合同项下的权利和义务。渤海信托公司按照资金信托合同的约定，向借款人和担保人分别发送债权转让通知书，将债权原状分配给恒丰银行南京分行”。 二、腾达公司对中城建公司的债权情况 2019年10月29日，本院作出（2019）苏02民初210号民事判决书，载明：“原告腾达公司，被告中城建公司。查明事实：腾达公司与中城建公司签订协议1份，约定：中城建公司将南通润华国际中心主楼第24层总面积1762.98平方米备案给腾达公司作为融资担保；备案手续完成后，腾达公司应在两个工作日内将400万元融资款交付中城建公司，余100万元待银行资金到位后两个工作日内汇给中城建公司；融资周期约1年；中城建公司如到期不能归还融资款，则按500万元的价格在一个星期内配合腾达公司将上述物业全部过户给腾达公司；此次融资过程中产生的利息、评估费等费用由中城建公司承担，并在发生之日两个工作日内支付给腾达公司。2014年1月22日，腾达公司与中城建公司签订案涉14套房屋的《商品房买卖合同》，***公司购买中城建公司案涉14套房屋，并于同日办理合同备案登记。法院判决：确认腾达公司对中城建公司享有借款债权本金500万元及利息1452140.01元”。 三、恒丰银行南京分行、腾达公司向中城建公司管理人申报债权及债权确认、核定情况 2018年11月9日，南通经济开发区人民法院裁定受理中城建公司破产清算一案，并指定南通产权交易中心有限公司为中城建公司管理人。后经江苏省高级人民法院批准，南通经济开发区人民法院将中城建公司破产清算一案移送本院审理。2019年2月27日，本院根据中城建公司的申请裁定中城建公司重整，同时更换江苏漫修律师事务所、无锡东林会计师事务所有限公司联合体为中城建公司管理人。 中城建公司管理人在2020年6月16日的《执行职务工作报告》中载明：“中城建公司网签给腾达公司的房屋系中城建公司为按期偿还借款提供担保，实际为让与担保，故腾达公司应当配合管理人办理网签注销手续”。另《关于提请债权人会议核查补充债权的报告及中城建公司债权表》，将恒丰银行南京分行与腾达公司均列为有财产担保的债权人，其中恒丰银行南京分行核定债权金额为807649324.97元、腾达公司核定债权金额为6512368.01元”。对于案涉14套房屋上恒丰银行南京分行与腾达公司之间的权利冲突，管理人没有作出认定。 四、其他情况 中城建公司与腾达公司签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第十二条约定：“出卖人如实告知：本商品房所处楼盘范围内的在建工程、国有土地使用权已经由出卖人向银行设立贷款抵押。出卖人承诺，上述抵押在本合同约定房屋交付前解除；如在上述时间内未能解除抵押，买受人要求退房的，自房屋交付后第七个月起至解除抵押之日止，出卖人向买受人支付按照已付房款金额的每日万分之一的违约金；买受人要求退房的，出卖人支付买受人已付房款百分之一的违约金”。 2011年12月15日，中诚信托公司向南通经济技术开发区规划房产局出具《关于同意润华国际中心Ｃ楼写字楼办理预售许可的证明》，载明：“中城建公司开发建设的位于南通经济开发区××路××号的润华国际中心项目Ｃ楼写字楼土地证（其对应的土地证号为通开国用2009第0302013号）已抵押给我司，我司同意润华国际中心项目Ｃ楼写字楼预售”。其中润华国际中心项目Ｃ楼即为中城建公司向渤海信托公司提供的在建工程抵押的抵押物润华国际中心3号楼。2012年2月29日，南通市住房保障和房产管理局对中城建公司开发的润华国际中心3幢颁发《商品房预售许可证》。 恒丰银行南京分行、腾达公司、中城建公司一致确认润华国际中心3幢楼即为润华国际中心3号楼。 上述事实，有（2014）冀民二初字第11号民事判决书、（2019）苏02民初210号民事判决书、土地他项权利证明书、在建工程抵押登记证明、《原状分配通知函》、《执行职务工作报告》、《关于提请债权人会议核查补充债权的报告及中城建公司债权表》、《关于同意润华国际中心C楼写字楼办理预售许可的证明》、《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》、民事裁定书、决定书及当事人**等证据在卷佐证。 本案争议焦点为：针对案涉14套房屋，恒丰银行南京分行的抵押权是否优先于腾达公司的让与担保权利。 本院认为，因案涉14套房屋属于恒丰银行南京分行享有抵押权的在建工程的一部分，恒丰银行南京分行与腾达公司对案涉14套房屋产生权利冲突。虽然中城建公司管理人对恒丰银行南京分行与腾达公司均确认为有财产担保的债权人，但是迟至本案诉讼仍未对二者的权利顺位进行确认，且中城建公司亦请求本院对二者的权利顺位依法裁判，故恒丰银行南京分行的起诉本院应当进行审理。 针对案涉14套房屋，恒丰银行南京分行的抵押权优先于腾达公司的让与担保权利。理由：第一，恒丰银行南京分行抵押权设立时间早于腾达公司对案涉14套房屋让与担保权利的设立时间。2013年8月15，恒丰银行南京分行对中城建公司债权的原始债权人渤海信托公司对中城建公司提供抵押的位于南通经济开发区××道××道××号楼的在建工程办理抵押登记，且该抵押权已被河北省高级人民法院作出的生效民事判决书确认。2014年1月22日，腾达公司为保障其向中城建公司的借款债权，双方签订案涉14套《商品房买卖合同》，并办理网签备案登记。虽然中城建公司管理人也确认腾达公司为案涉14套房屋的让与担保债权人，但是恒丰银行南京分行抵押权设立时间早于腾达公司享有让与担保权利的案涉14套《商品房买卖合同》网签备案登记时间，设立在后的权利不能对抗设立在先的权利。第二，案涉14套房屋的《商品房买卖合同》补充协议第十二条约定“本商品房所处楼盘范围内的在建工程、国有土地使用权已经由出卖人向银行设立贷款抵押”，可见中城建公司在***公司借款并签订案涉14套房屋的《商品房买卖合同》并办理网签备案登记时，应当知道案涉14套房屋上所涉国有土地使用权与在建工程已经设立抵押权的事实，故腾达公司对案涉14套房屋所享有的让与担保权利并不属于善意取得，无法对抗设立时间在前的抵押权。第三，虽然中诚信托公司于2011年12月15日向南通经济开发区规划房产局出具《关于同意润华国际中心Ｃ楼写字楼办理预售许可的证明》，且2012年2月29日南通市住房保障和房产管理局对中城建公司开发的润华国际中心3幢颁发《商品房预售许可证》，但是并无证据证明中城建公司在与腾达公司签订案涉14套房屋的《商品房买卖合同》并办理网签备案登记时亦取得恒丰银行南京分行所享有债权的原始债权人渤海信托公司的同意。 综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第六条、第八条、第九条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 确认恒丰银行股份有限公司南京分行对中城建科技产业园南通有限公司名下位于南通市经济开发区××路××号××幢××共计14套房屋的抵押权优先于常熟市腾达建筑装饰有限责任公司的让与担保权利。 案件受理费46800元（恒丰银行南京分行已预交），***公司负担23400元，由中城建公司负担23400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本。根据《诉讼费交纳办法》预交上诉案件受理费，上诉于江苏省高级人民法院。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二一年八月十八日 书记员***