泰州万凯商贸有限公司、泰州市智恒建筑安装工程有限公司与泰州融强贸易有限公司建设工程合同纠纷执行裁定书

江苏省泰州市海陵区人民法院

执 行 裁 定 书

(2018)苏1202执异1号

异议人（案外人）：泰州某某有限公司，住所地泰州市海陵区永吉路111号402室东南角。

法定代表人：李伟。

申请执行人：泰州市某某安装工程有限公司，住所地泰州市海陵区方洲路51号。

法定代表人王存根，董事长。

被执行人：泰州某某贸易有限公司，住所地泰州市海陵区永吉路东前进河以南。

法定代表人王某某，总经理。

委托诉讼代理人李颐平，江苏睿恒律师事务所律师。

本院在执行申请执行人泰州市某某安装工程有限公司（下简称智恒公司）与被执行人泰州某某贸易有限公司（下简称某某公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人泰州某某有限公司（下简称万某某公司）对本院拍卖执行标的泰州市永吉路111号104室、201室提出书面异议，请求确认其作为房屋承租人的权利。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议人万某某公司称：2015年8月28日，异议人与某某公司签订了《商业房租赁协议》，协议第4条第2款约定，异议人向某某公司租赁泰州市永吉路××号104室、201室等房产，租赁期20年。异议人如一次性支付20年租金，需向某某公司支付760万。异议人从2015年9月11日至2015年10月16日累计向某某公司汇款760万元用于支付房租，异议人的租赁权益应该得到法律保护。智恒公司与某某公司案件执行中，法院将泰州市永吉路××号104室、201室予以拍卖。现异议人向执行法院提交《商业房租赁协议》、账户明细，请求法院确认异议人对泰州市永吉路××号104室、201室享有20年的租赁权，修改司法拍卖公告，将泰州市永吉路××号104室、201室拍卖公告标的物介绍标的情况“无租赁”变更为“存在20年租赁权”。

申请执行人智恒公司提交答辩意见称，万某某公司的请求无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。理由如下：一、万某某公司提供的，与某某公司签订的租赁合同实际形成时间应在（2016）苏1202民初894号民事裁定书之后，且双方之间并未形成真实的租赁法律关系。该份租赁合同是某某公司与万某某公司恶意串通，虚构租赁关系的结果。1、2016年3月11日，法院向泰州市国土资源局发出协助执行通知书，查封了某某公司名下位于永吉路××号房屋。次日，智恒公司为防止不知情人士承租、买受上述房屋，即将协助执行通知书的复印件张贴在该栋楼的醒目位置，进行公示。当时，该栋楼并没有出租、出售，更没有任何一家商户在此占有、使用上述房屋。2017年4月24日，该案进入执行阶段，执行法官到房屋现场张贴封条时，二楼与三楼之间的楼梯被焊接的不锈钢栏杆封死无法进出，三楼以上的房屋并未使用。负责执行的法官可以证实上述事实。且该栋楼的多数楼层仍然挂着“低价租售”字样。万某某公司即便是承租方，也无权出售房屋。某某公司既然已将所有房屋出租给万某某公司20年，也不可能再低价出租上述房屋。所以打出“低价租售”的广告，唯一的可能性就是上述房屋并未整体出租给万某某公司。另外万某某公司对法院查封行为一直未提出异议，也说明了万某某公司并未实际承租上述房屋。2、万某某公司提供的租赁合同中约定：“将永吉路5284.83平方租赁万某某公司使用、某某公司协助万某某公司办理工商登记所需的手续”等内容，与万某某公司在公司登记机关登记情况存在明显的矛盾。万某某公司的工商登记资料显示：万某某公司申请公司登记的时间是2015年8月12日。永吉路××号402室东南角60平方米的住所地是由某某公司无偿提供使用。2015年8月27日泰州市市场监督管理局已经批准万某某公司设立。公司已经批准成立，哪来2015年8月28日之后再配合办理工商登记之说。矛盾之处充分说明，万某某公司提供的租赁合同是为对抗执行，事后补办，所以才会出现与事实无法衔接的内容。3、万某某公司与某某公司、某某公司的法定代表人王某某存在利益关联。2017年2月27日万某某公司至工商局申请换发新的营业执照手续，均是王某某负责办理和领取。4、万某某公司提供的交易记录，并不能证明与某某公司之间发生了真实的租金往来。（1）、这份交易记录应为单方制作，并非从银行调取。没有户名、账号、开户行等信息，不能证明是某某公司账户内的资金往来。（2）、万某某公司证明自己已一次性支付了房租，应当提供从银行调取的万某某公司账户支付明细。（3）从这份账户明细来看，万某某公司将款项打入账户后，随即悉数全部转给了王某某，而王某某与万某某公司之间的关系特殊，资金流向不符常理。（4）万某某公司作为2015年8月27日刚批准成立，注册资金仅有50万元的商贸公司，在成立后短短的两个半月的时间内，将760万元的房租全部支付完毕，合理性令人怀疑。不能排除某某公司、万某某公司、王某某等人，在账面上虽有往来，但事实上双方并未真实交易的可能。（5）、账户明细上看不出付款事由，即便真实存在，不能因为数额与租赁合同对应，即认定为支付的款项为房租。5、2018年1月15日，智恒公司再次至现场查看，三楼以上仍然被不锈钢封死，没有启用。可见，万某某公司只是借某某公司的房产证办理了公司设立登记。事实上并没有使用某某公司的房屋，也不在此处办公。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。此外，法院司法拍卖公告亦并无不当，请求驳回万某某公司的异议请求。二、万某某公司要求确认20年租赁权，已超出了异议审查范围，请求予以驳回。综上，万某某公司提供的租赁合同存在伪造可能，因此，不能以租赁合同中书写的时间作为认定租赁关系发生在查封措施之前的依据，还应当结合万某某公司支付案涉房屋水电费、对租赁房屋进行装饰、装修、使用等情况。以及某某公司是否存在查封前缴纳相应租金税、对租赁房屋办理租赁登记备案手续等情形进行综合审查。

本院经审查查明，智恒公司与某某公司建设工程合同纠纷一案，本院于2017年2月13日作出（2016）苏1202民初894号民事调解书，已发生法律效力。该案审理中智恒公司向本院提出财产保全申请，本院于2016年3月9日作出（2016）苏1202民初894号民事裁定书，冻结某某公司银行存款150万元或查封扣押其相应价值财产。2016年3月1日，本院依法要求房屋登记部门协助执行，对某某公司名下位于泰州市海陵区永吉路××号101、102、103、104、105、106、107、201、202、301、302室的房产进行了查封。因某某公司未按上述民事调解书履行义务，智恒公司向本院申请执行，本院以(2017)苏1202执945号立案受理。2017年4月5日，本院依法向某某公司发出执行令，同年6月27日向某某公司发出限期履行通知书，责令某某公司收到通知书之日起5日内履行上述民事调解书给付义务，逾期不履行将依法对某某公司名下位于泰州市海陵区永吉路××号104室、105室、201室、301室的房产进行强制处分（评估、拍卖、变卖等方式）。后本院依法作出（2017）苏1202执945号执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人某某公司名下位于泰州市海陵区××室、××室、××室、××室××房室，以拍卖所得价款（扣除相关费用后）清偿其所欠申请人智恒公司的债务。后本院在淘宝网法院网络司法拍卖平台发出对泰州市海陵区永吉路××号104室商铺、201室商铺司法拍卖公告。现案外人万某某公司向本院提出上述书面执行异议。

另查明，某某公司对座落于泰州市海陵区永吉路××号104室房屋领有不动产权证，权证号为泰房权证海陵字第××号、105室房屋领有不动产权证，权证号为泰房权证海陵字第××号、201室房屋领有不动产权证，权证号为泰房权证海陵字第××号、301室房屋领有不动产权证，权证号为泰房权证海陵字第××号。

再查明，异议人万某某公司提交的签订时间为2015年8月28日的房屋租赁合同载明：某某公司将位于泰州市海陵区××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室的商业用房租赁给异议人使用。租赁期限20年，自2015年8月28日至2035年8月27日止。异议人万某某公司随异议申请时还提交了一份自行制作的账户明细表证明其于2015年9月11日至2015年10月23日支付给某某公司的明细账共计7600105元。

还查明，智恒公司随答辩状提交了调取的工商登记部门关于万某某公司工商登记材料，该材料反映万某某公司于2015年8月27日依法进行设立登记，其经营住所地为泰州市海陵区永吉路111号402室东南角。某某公司向工商部门出具的情况说明，载明某某公司自愿将泰州市海陵区永吉路111号402室东南角60平方米的房屋无偿提供给万某某公司作为公司住所使用。智恒公司同时还提交了拍摄于2016年3月12日一组照片以及2017年4月24日拍摄的一组照片，上述照片反映拍摄时位于永吉路××号房屋的现状，有低价出售的字样，有法院查封的封条，有二楼与三楼之间通道被不锈钢栏杆封死的状况。

本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议，是指执行案件当事人以外的第三人，对执行标的主张阻止执行的实体权利，请求对该标的停止执行而向执行法院提出的实体异议。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案审查重点是租赁合同是否真实有效，是否应带租拍卖，是否应确认异议人作为房屋承租人的权利。本案中，案外人万某某公司向本院提出上述书面执行异议，其所主张的主要依据为租赁协议，该租赁协议证实了协议双方存在租赁某某公司位于泰州市海陵区××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室的商业用房的合意，但对房屋有未交付异议人未能提交证据证实。异议人所提交的支付款项明细表不能足以证明异议人向某某公司给付租金的事实。申请执行人提交证据可以证实上述涉案房屋尚未使用。作为履行租赁合同的外在形式应当包括出租人向承租人交付房屋、承租人实际使用房屋、出租人向承租人收取符合市场行情的租金。对此，异议人均无充分证据证实，其所提交的证据不能够足以排除执行。是否存在租赁法律关系，需要进行实质审查才能确定，可以通过异议之诉程序来解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：

驳回异议人泰州某某有限公司异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

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审　判　长　　李厚成

人民陪审员　　高　伟

人民陪审员　　董庆赛

二〇一八年一月二十四日

书　记　员　　殷忠萍