熊文、四川腾达建筑工程有限责任公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

四川省巴中市巴州区人民法院

民 事 判 决 书

(2022)川1902民初357号

原告：熊文，男，生于1995年1月4日，汉族，初中文化，农民，户籍地四川省巴中市恩阳区。

委托诉讼代理人：周昆仑，四川宏坤律师事务所律师。

被告：四川腾达建筑工程有限责任公司。

地址：四川省平昌县江口镇金星大道二段10号A区3楼06号。

法定代表人：杨武平，系该公司总经理。

委托诉讼代理人（特别授权）：杜勇，男，生于1970年11月2日，汉族，户籍地四川省平昌县，系该公司员工。

委托诉讼代理人：陈栋，四川百坚律师事务所律师。

被告：巴中信达传媒有限公司。

地址：四川省巴中市巴州区江北新区吊桥街113号1单元

法定代表人：田德智，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李**祥，巴中市巴州区曾口法律服务所法律工作者。

原告熊文与被告四川腾达建筑工程有限责任公司（以下简称“腾达建筑公司”）、巴中信达传媒有限公司（以下简称“信达传媒公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊文及其委托诉讼代理人周昆仑，被告腾达建筑公司的委托诉讼代理人杜勇、陈栋，被告信达传媒公司的委托诉讼代理人李**祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告熊文向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令依法解除原告与腾达建筑公司于2019年2月22日签订的《商品房预约合同书》；2.请求人民法院判令被告腾达建筑公司立即返还原告购房款10万元及违约金（违约金以10万元预约金20%收取）；3.请求人民法院判令被告信达传媒公司立即返还原告信息服务费6000元；4.案件受理费由被告腾达建筑公司承担。

事实及理由：原告因生活需要购买房屋，于2019年2月22日在四季花城售楼部与腾达建筑公司签订了《商品房预约合同书》，约定由原告购买被告位于巴中市巴州区××街道××社区××组××幢××单元××号房屋，建筑面积108.04平方米，总价527235元，付款方式为签订合同时支付总价款的20%，即10万元，二次付款在修至10楼时支付总价款的40%，三次付款在修至20楼时支付总价款的20%；合同约定交房时间为2021年7月31日，签订合同当天原告向腾达建筑公司交纳了购房款10万元，并向原告出具收据，同时信达传媒公司收取了原告6000元信息服务费。该合同签订后，腾达建筑公司迟迟未动工修建，致使其未在约定时间内交付房屋，被告逾期交房的行为已构成根本性违约及事实上的履行不能，原告依法享有解除合同权利。为维护自身合法权益，诉至贵院，请求人民法院支持我方诉请。

被告腾达建筑公司辩称：1.申请追加本案合同的实际签订人徐敏、王林为本案被告我司已在今年1月17日向巴州区人民法院邮寄了追加该二人的申请书我方认为徐敏王林是本案合同的相对人应当承担相关责任2.我司不应当是本案的适格被告，因为原告从没有与我司签订任何商品房买卖合同，我司也没有收取原告任何费用因此我司不应当承担返还原告购房款10万元及违约金的任何责任。3.原告与徐敏王林签订的商品房买卖合同我司既不知情，事后也没有认可原告要求我司承担与他人签订的合同义务，于法无据4.我司无权销售商品房，因为根据城市房地产的相关规定，商品房的销售主体应当是房屋开发公司，我司系建筑企业不具备销售商品房的资质，徐，敏王林的房屋销售行为是其个人实施的，与我司无关，其责任应当自负5.徐敏王林与原告签订的商品房买卖合同违背法律的规定，系无效合同，因为徐敏、王林个人也没有商品房销售资质，而且该房屋至今没有取得商品房预售许可证，其销售行为也是无效的，6.原告方与第二被告存在重大过错原告方没有认真审查徐敏、王林有无销售资质，第二被告作为提供信息方也没有向原告提供真实合法的房屋信息，导致本纠纷发生，应当承担相应责任，综上所述，请依法驳回原告的诉讼请求。

被告信达传媒公司辩称：1.被告2作为诉讼主体不适格，本案案由是商品房买卖合同纠纷，被告2并不是合同的当事人，被告二只是提供了信息服务，且信息服务也是真实的因此以商品房买卖合同纠纷起诉被告2主体不适格；2.商品房涉及施工、出售与被告2，没有直接关联系；本案不是同一法律关系，请求人民法院依法驳回原告对被告二的诉讼请求。

经审理查明，2019年2月22日，被告腾达建筑公司（甲方）与原告熊文（乙方）签订《商品房预约合同书》，约定：出卖人（甲方）四川腾达建筑工程有限责任公司，法定代表人杨武平，委托代理人王林；预约方（乙方）熊文；乙方自愿要求预约甲方位于巴中市巴州区××街道××社区××组××幢××单元××号，建筑面积108.04平方米，总价527235元；乙方选择分期支付方式付款，在签订本预约合同时支付总价款的20%，共计100000元作为预约款，二次付款在修至10楼时支付总价款的40%，三次付款在修至20楼时支付总价款的20%。合同尾部甲方签章处加盖有“四川腾达建筑工程有限责任公司四季花城合同专用章”、“王林”私章。合同签订后，原告交纳10万元。同日，被告腾达建筑公司向原告出具了《收据》，载明：金额10万元，房号：Ｄ-1-1802。该收据加盖了“四川腾达建筑工程有限责任公司四季花城账务专用章”的印章，原告还提供了银行账单予以佐证。

原告2019年2月22日向被告信达传媒公司支付了6000元信息服务费，被告信达传媒公司向原告出具了《收据》。

案外人四川德伦房地产开发有限公司作为发包人与被告腾达建筑公司作为承包人2018年5月9日签订《建设工程施工总承包合同》，工程名称为四季花城施工总承包。被告腾达建筑公司（甲方）与徐敏、王林（乙方、项目责任人）2018年6月5日签订《四川腾达建筑工程有限责任公司内部生产经营管理责任书》，约定：被告腾达建筑公司将四季花城施工总承包工程承包给徐敏、王林经营管理。涉案“四季花城”项目工程仅修建至一楼。

2019年8月6日，案外人德伦房产公司（甲方）与被告腾达建筑公司（乙方）签订《解除合同协议书》，约定：甲乙双方同意解除2018年5月7日签订的四季花城《建设工程施工总承包合同》及2019年1月8日签订的《补偿协议》，自协议解除之日起，甲乙双方彼此之间的权利、义务关系自行解除，相互不再以任何形式追究对方的违约责任；鉴于合同及补充协议未能履行是由于客观经济形势变迁造成的，甲方同意对乙方所装修的办公室、修建的销售中心、绿化、道路、活动板房等一次性清算总计100万元人民币，此款以房屋抵偿；乙方所销售的房屋合同及房源表提供给甲方。

庭审中，被告信达传媒公司称其从事的服务主要有：线上线下广告推广，专项价格优惠，新媒体推广，人员拓客，地推宣传等，散客享受团购优惠。

上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，原、被告身份信息，《商品房预约合同书》，收据，银行转账交易明细，《四川腾达建筑工程有限责任公司内部生产经营管理责任书》，《建设工程施工总承包合同》及庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分，足以认定。

本院认为，因本案原、被告之间的合同关系成立于2021年之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，故本案应当适用《中华人民共和国民法典》实施之前的相关法律、司法解释的规定。

依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告与被告腾达建筑公司签订了《商品房预约合同书》，是双方当事人的真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条规定，应为合法有效而非无效，本院予以确认。由于“四季花城”项目工程至今未竣工，现在也处于停工状态。无法按时向原告交付房屋，已构成违约，被告的违约行为致使原告购买房屋的目的不能实现，现原告依法请求解除合同，于法有据，本院予以支持。

本案的争议焦点为：一、被告腾达建筑公司是否为返还购房预约款的责任主体；二、被告信达传媒公司是否应当返还信息服务费。

一、关于被告腾达建筑公司是否为返还购房预约款的责任主体的认定。

被告腾达建筑公司向原告出具了《收据》，原告提供了银行交易明细予以佐证，虽然银行交易明细的金额不能显示为10万元款项进入被告腾达建筑公司账户，但《收据》和银行交易明细的金额能相吻合，已经形成证据锁链，能够证实原告依合同约定履行了付款义务。

被告腾达建筑公司向本院举证了《建设工程施工总承包合同》《四川腾达建筑工程有限责任公司内部生产经营管理责任书》，证实了被告腾达建筑公司将其承建的“四季花城”项目转包给徐敏、王林，由徐敏、王林作为项目责任人进行经营管理。徐敏、王林以四季花城的项目责任人身份与原告签订合同，且为原告出具的《收据》上加盖了“四川腾达建筑工程有限责任公司四季花城账务专用章”，具有代理权表象，即使《收据》上的印章为假章，原告作为一般公众，难以辨认印章的真假，故原告作为善意相对方，有理由相信徐敏、王林系有权代理被告腾达建筑公司对外签订合同并收取购房预约款，徐敏、王林的行为构成职务代理，其代理行为对被告腾达建筑公司有效，故原告主张被告腾达建筑公司返还购房预约款10万元，本院予以支持。被告腾达建筑公司的抗辩，本院不予采信。同理，被告腾达建筑公司要求追加案外人徐敏、王林为本案被告，本院不予准许。

被告腾达建筑公司未按合同约定交付房屋，应当承担违约责任。但原告主张的20%违约金标准过高且合同未约定，本院根据实际情况予以调整为：以10万元为基数，自2019年2月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用利息至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付至实际偿清之日止。

二、关于被告信达传媒公司是否应当返还信息服务费的认定。

庭审中，被告信达传媒公司称其从事的服务主要有：线上线下广告推广，专项价格优惠，新媒体推广，人员拓客，地推宣传等，散客享受团购优惠。原告与被告信达传媒公司之间形成了实际的服务合同关系，与本案并非同一法律关系，本案不予处理，但原告可依法另案主张权利。

关于案件受理费的负担问题。依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，应由败诉方负担。即本案案件受理费由被告负担，但原告不当行使诉权而产生的案件受理费当由原告负担。

综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、解除原告熊文与被告四川腾达建筑工程有限责任公司于2019年2月22日签订的《商品房预约合同书》；

二、由被告四川腾达建筑工程有限责任公司在本判决生效后十五日内向原告熊文返还购房预约款10万元及违约金（违约金的计算方法为：以10万元为基数，自2019年2月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用利息至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付至实际偿清之日止）；

三、驳回原告熊文的其他诉讼请求；

若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费9070元，减半收取4535元，由被告四川腾达建筑工程有限责任公司负担4265元，由原告熊文负担270元。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。

审判员　巩　麟

二〇二二年二月十日

书记员　黄雪晶