某某、成都盛邦信息技术有限公司房屋买卖合同纠纷执行审查类执行裁定书

四川省成都高新技术产业开发区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）川0191执异256号

案外人：四川地能电力建设工程有限公司，住所地成都市金牛区蜀汉路426号一栋4单元14层8号。

法定代表人：杨地林，总经理。

委托诉讼代理人：卿又萍，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。

委托诉讼代理人：郑成阳，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，一般授权代理人。

申请执行人：赵玉超，女，1973年3月6日出生，汉族，住广东省增城市。

委托诉讼代理人：邓晨曦，四川明炬律师事务所律师，特别授权代理人。

被执行人：成都盛邦信息技术有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区蜀锦路88号。

法定代表人：杨光英。

被执行人：成都梦翔装饰工程有限公司，住所地成都市青羊区童子街29号4栋4层2001号。

法定代表人：向先贵。

在本院执行赵玉超与成都盛邦信息技术有限公司（以下简称盛邦公司）、成都梦翔装饰工程有限公司（以下简称梦翔公司）商品房预售合同纠纷一案中，案外人四川地能电力建设工程有限公司（以下简称地能公司）就本院查封的位于成都高新区蜀锦路88号1栋1单元11楼4号房屋（以下简称案涉房屋）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

地能公司提出异议请求：解除案涉房屋的查封并中止对案涉房屋的执行。事实与理由：一、案涉房屋已通过以物抵债抵给地能公司，并为地能公司指定的杨地林办理了网签备案。盛邦公司与地能公司于2017年1月7日签订《房屋抵偿工程款协议书》，将案涉房屋以物抵债抵付工程款，同日地能公司向盛邦公司出具《承诺书》，指定盛邦公司将案涉房屋登记于杨地林名下；2017年2月21日，盛邦公司与杨地林签订《商品房买卖合同（预售）》，并于同年5月18日办理网签备案。二、地能公司已经支付全部购房款并实际占有案涉房屋，地能公司多次催促，但盛邦公司未履行办理过户登记的手续，对于未办理过户登记没有过错。

本院查明，2018年9月25日，本院立案受理赵玉超与盛邦公司、梦翔公司、成都展望酒店管理有限公司（以下简称展望酒店公司）商品房预售合同纠纷一案。在审理过程中，赵玉超向本院提出财产保全申请，申请对盛邦公司、梦翔公司所有的财产在价值929209元范围内予以保全。本院经审查后于2018年10月11日作出（2018）川0191民初16739号民事裁定，裁定对盛邦公司、梦翔公司所有的财产在价值929209元范围内进行保全，并据此于当月24日将包括案涉房屋在内的相关房屋予以查封。在前述纠纷审理过程中，经本院主持调解，当事人达成如下调解协议：一、赵玉超与盛邦公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、赵玉超与梦翔公司签订的《房屋装修协议》及其补充协议、赵玉超与展望酒店公司签订的《委托经营合同》于调解协议生效之日解除；二、盛邦公司于调解协议生效之日起十日内向赵玉超退还购房款、装修款共计845777元，并支付前述款项自2015年4月14日起至实际付清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的资金占用利息损失，梦翔公司自愿承担连带清偿责任；三、赵玉超已收租金31383元及梦翔公司委托案外人成都名聚房地产营销策划有限公司已经赠送的装修费18501元，在盛邦公司支付前述第2项款项（资金占用利息）时予以扣除；四、赵玉超在前述款项付清之日起十日内协助盛邦公司办理位于高新区蜀锦路88号1栋9楼37号的商品房买卖合同备案登记注销手续；五、前述义务履行完毕后，各方不再向对方主张任何权利；六、如果被告未按调解指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向赵玉超加倍支付迟延履行期间的债务利息；七、受理费减半收取6546元、保全费5000元、财产保全保险费1500元，由盛邦公司承担。本院于2019年10月16日作出（2018）川0191民初16739号民事调解书，对前述调解协议的内容予以了确认。前述调解协议生效后，赵玉超向本院申请强制执行，本院于2020年8月24日立案执行，案号为（2020）川0191执4962号。

另查明，地能公司成立于2011年9月15日，法定代表人为杨地林。

2014年3月11日，盛邦公司与地能公司签订《电力工程安装施工合同》，约定地能公司承包高盛金融中心项目10/0.4kV变配电工程，合同包干价为29000000元。

2017年1月7日，盛邦公司与地能公司签订《房屋抵偿工程款协议书》，约定地能公司同意以《电力工程安装施工合同》工程内容的部分工程款及履约保证金由盛邦公司开发的房屋作价予以抵偿，盛邦公司同意将其名下有处分权的房屋抵偿给地能公司并协助办理房屋产权登记手续；地能公司同意盛邦公司以开放的丽都国际中心1栋1单元11楼包括案涉房屋在内的8套房屋抵付地能公司工程款及履约保证金5701365元。该合同附件2的地能公司向盛邦公司出具的《承诺书》载明将案涉房屋登记在地能公司指定的杨地林名下，地能公司同意以杨地林的名字签订商品房买卖合同，抵扣《房屋抵偿工程款协议书》约定的抵偿工程款及履约保证金，地能公司成都所有的法律责任。

2017年2月21日，杨地林与盛邦公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定盛邦公司将案涉房屋以452790元的价格出售给杨地林。

2017年5月26日，成都亿新物业管理有限公司第一分公司与杨地林签订《前期物业服务协议》，约定由成都亿新物业管理有限公司第一分公司提供案涉房屋的物业管理服务。

2020年4月28日，高盛金融中心物业服务中心出具《入住证明》一份，载明杨地林于2017年5月26日入住案涉房屋。

案涉房屋于2017年5月18日备案登记至杨地林名下。

本院认为，地能公司认为其与盛邦公司签订《房屋抵偿工程款协议书》，约定以包括案涉房屋在内的相关房产抵偿工程款及履约保证金，且盛邦公司亦与地能公司指定的杨地林就案涉房屋签订了买卖合同，其系案涉房屋的真实所有权人，因此要求本院解除对案涉房屋的查封并中止执行。即地能公司既基于其实体权利对执行标的即案涉房屋提出了排除执行的异议又作为利害关系人对本院查封案涉房屋的执行行为提出了异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”之规定，本院依照民事诉讼法第二百二十七条对地能公司的异议进行审查。

从地能公司提供的证据资料来看，盛邦公司与地能公司基于2014年3月11日签订的《电力工程安装施工合同》，于2017年1月7日签订了《房屋抵偿工程款协议书》，约定将包括案涉房屋在内的由盛邦公司开发的房屋作价予以抵偿《电力工程安装施工合同》所约定的部分工程款及履约保证金。即依照双方约定，案涉房屋通过以物抵债的形式由盛邦公司抵偿给了地能公司，以处理《电力工程安装施工合同》所形成的债权债务关系。且盛邦公司亦与地能公司指定的杨地林于2017年2月21日签订了案涉房屋的买卖合同；2017年5月26日，成都亿新物业管理有限公司第一分公司与杨地林就案涉房屋签订了《前期物业服务协议》，本院对案涉房屋采取查封措施的时间为2018年10月24日。即地能公司指定的杨地林在本院查封案涉房屋之前已与盛邦公司签订了合法有效的房屋买卖合同且盛邦公司已将案涉房屋交付给了地能公司指定的杨地林；亦无证据显示系因地能公司自身原因未办理案涉房屋的过户手续。因此，地能公司的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本院予以支持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第二十四条、第二十八之规定，裁定如下：

中止对位于成都高新区蜀锦路88号1栋1单元11楼4号房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向四川省成都高新技术产业开发区人民法院提起诉讼。

审　判　长　　晏　锐

人民陪审员　　岳云川

人民陪审员　　徐小蓉

二〇二一年四月七日

书　记　员　　张雨潇