*家男与北京中关村软件园发展有限责任公司合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2020）京01民终794号

上诉人（原审原告）：*家男，男，1961年4月14日出生，汉族。

委托诉讼代理人：樊羽生，北京晓生律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京中关村软件园发展有限责任公司，住所地北京市海淀区东北旺中关村软件园信息中心C座。

法定代表人：杨楠，董事长。

委托诉讼代理人：倪连福，北京天驰君泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张瑞敏，北京天驰君泰律师事务所律师。

上诉人*家男因与被上诉人北京中关村软件园发展有限责任公司（以下简称中关村软件园公司）合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初22038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

*家男上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判中关村软件园公司按照实际估价对*家男进行赔偿。事实与理由：*家男主张的500万是暂定的，应按照房屋所在位置市场平均价格作为给付依据，故*家男诉请房屋的市场价格应在1400万左右。即便*家男取得的是两套房的购房资格，当前房屋市场价格与*家男应支付的购房款的差价也远大于500万元。

中关村软件园公司辩称，不同意上诉人的上诉请求和理由。

*家男向一审法院起诉请求：判令中关村软件园公司给付房屋款500万元。

一审法院认定事实：1985年7月7日，东北旺乡政府根据北京市海淀区供销合作社的申请，同意翻建东北旺副食商店300平方米。1986年5月14日，东北旺供销社为开办东北旺副食商店向北京市海淀区工商行政管理局递交了房屋证明，证明记载东北旺副食商店的经营场地由东北旺供销社提供。北京市海淀区供销合作社在1998年10月16日声明：东北旺副食商店网点占地面积1399.30平方米，建筑面积535.60平方米。房屋、土地使用权属北京市海淀区供销合作社所有。东北旺副食商店的房屋分别在1956年、1987年、1988年建造。

1998年10月28日，北京市海淀区供销合作社与其职工*家男签订了《北京市海淀区供销合作社东北旺副食商店网点转让协议》，约定北京市海淀区供销合作社向*家男转让的东北旺副食商店位于北京市海淀区东北旺乡东北旺村，占地面积1399.30平方米，建筑面积535.60平方米；转让价格为人民币28万元，包括房产经营权转让、设备转让和库存商品转让。*家男向北京市海淀区供销合作社支付全部转让金，即取得所购网点的使用权和设备及库存商品等财产的所有权；本协议签订后，北京市海淀区供销合作社应根据需要或*家男的要求继续办理房屋产权及土地使用权确认手续；相关手续办理完毕后，双方可签订补充协议，规定北京市海淀区供销合作社将房屋产权全部转让给*家男，同时议定转让价格，转让登记依法完成后，*家男即取得所购网点的全部所有权。自*家男取得网点的使用权后，北京市海淀区供销合作社不再承担该网点除房屋产权及土地使用权确认以外的一切法律责任；……当日，双方签订《补充协议》：*家男享有房屋的出租权；根据转让协议，*家男在未取得房屋产权、土地使用权之前，如遇国家占地因房屋产权、土地使用权发生纠纷所造成的损失，由北京市海淀区供销合作社负责依据国家、北京市有关政策索赔，并将全部索赔返还给*家男。上述协议签订后，北京市海淀区供销合作社依约将东北旺副食商店交给*家男。*家男在北京市海淀区工商行政管理局办理了个体工商户营业执照（企业名称为北京市海淀区东北旺副食商店），并安置相应职工。后*家男支付转让费28万元，北京市海淀区供销合作社未给*家男办理东北旺副食商店房屋产权和土地使用权过户手续。

2000年2月，北京市海淀区人民政府根据北京市海龙商贸集团提出的土地登记申请向北京市海龙商贸集团颁发《中华人民共和国国有土地使用证》，将东北旺副食商店所用土地划拨给北京市海龙商贸集团，用途为商业，总面积为1259.88平方米。北京市海龙商贸集团由北京市海淀区供销合作社设立。北京龙宵商贸公司有北京市海龙商贸集团投资设立。北京市海龙商贸集团后更名为北京市海龙投资中心，后又更名为海龙资产经营集团公司。2003年8月25日，中关村软件园公司与海龙资产经营集团公司授权的北京龙宵商贸公司签订《中关村软件园单位拆迁综合补偿协议书》（副食店），约定：北京龙宵商贸公司代表其所属的东北旺副食店就本次拆迁事宜与中关村软件园公司签订拆迁综合补偿协议，本协议签订生效之日起至2003年9月20日止，北京龙宵商贸公司完成全部搬迁，同时将所有房屋及地上物交中关村软件园公司拆除。

2004年，*家男与北京市海淀区供销合作社因企业转让合同纠纷诉至法院，法院经审理确认*家男与北京市海淀区供销合作社签订的《北京市海淀区供销合作社东北旺副食商店网点转让协议》及《补充协议》有效，但因北京市海淀区供销合作社不能将东北旺副食商店的房屋所有权及所占土地使用权确认到自己名下，故未支持*家男要求办理房屋产权及场地使用权登记过户手续的诉讼请求，*家男可就北京市海淀区供销合作社违约行为依法寻求其他救济途径。

2009年，中关村软件园公司作为原告起诉被告北京海龙资产经营集团有限公司、*家男，要求二被告完成东北旺副食商店店址的搬迁工作，法院经审理后作出（2009）海民初字第13594号民事判决，认为在未经*家男同意并对*家男进行相关补偿的情况下，北京市海龙商贸集团授权北京龙宵商贸公司与中关村软件园公司就该地块签署《中关村软件园单位拆迁综合补偿协议书》（副食店），侵犯了*家男对副食商店房屋及场地的使用权利，存在相应过错，判决驳回中关村软件园公司的诉讼请求。

2010年9月1日，甲方中关村软件园公司与乙方北京市海龙集团/北京供销社海淀投资管理中心、丙方*家男签订《协议书》，内容：1、由于该拆迁范围内的土地使用权原为海龙商贸集团所有，2003年8月25日，甲方与原北京市海龙商贸集团（现更名为“北京海龙资产经营集团有限公司”，以下简称“海龙公司”）委托的北京龙宵商贸公司（以下简称“龙宵公司”），就东北旺副食商店签订拆迁补偿协议（以下简称“拆迁补偿协议”），甲方已支付给海龙公司补偿费用106.321万，其中土地补偿47.245万，房屋、附属物及其他补偿59.076万元的，尚有39.384万元未支付。2、2006年11月6日，海龙资产经营集团有限公司（海龙商贸集团于1999年变更名称北京市海龙投资中心，在企业改制中，北京市海龙投资中心变更为北京市海龙资产经营集团有限公司）将原授权单位龙宵公司变更为北京供销社海淀区投资管理中心，全权处理北京市海淀区东北旺副食店店址搬迁中的全部事宜，乙方代表原海龙商贸集团签署本协议。3、在深化体制改革中，丙方依据《东北旺副食商店网点转让协议》及《补充协议》支付对价后取得的位于北京市海淀区西北旺镇东北旺村东大街10号的副食商店的房屋及土地的使用权柄负责安置原副食商店对应职工，东北旺副食商店实际使用权人为丙方。根据北京市统一规划软件园的要求，考虑历史原因和目前市场行情等具体情况，为了妥善处理丙方提出的各项补偿要求，经过甲、乙、丙叁方反复磋商达成补充协议如下：一、为了妥善解决东北旺副食商店拆迁事宜，对丙方包括拆迁补偿款在内的全部补偿款为750万元。二、甲方于本协议签订后五日内先行将补偿款643.679万元（包括尚未支付乙方的拆迁补偿款39.384万元）直接支付给丙方。三、乙方在本协议签订后五日内将前期从甲方处收到的全部东北旺副食商店拆迁补偿费106.321万元，也一并支付给丙方。四、本协议签署五日内，乙丙双方将原各种产权文件交甲方（并配合甲方办理结案手续）。五、围绕本项拆迁事宜，乙丙双方保证自己及其他第三人不再以任何理由和方式向甲方主张其他权利。六、本协议一式六份，各方各执两份，未尽事宜，由双方协商或另订有关协议解决。七、本协议自三方签字盖章之日起生效。上述协议约定事项已得到履行。

庭审中，*家男提交盖有中关村软件园公司公章的《房屋安排告知书》一份，内容：房屋认购人：*家男，被拆迁人地址：海淀区东北旺东大街10号，产别（公 私），认购房号：暂定西北旺新村五、六层三居各一套，建筑面积180平方米左右。*家男主张上述告知书系中关村软件园公司签订三方协议时给其出具的，当时双方协商的总的补偿为货币750万元和两套安置房，但后一直未按约定提供两套房屋，其之后就此事一直找中关村软件园公司工作人员沟通。就沟通情况，*家男提交了录音光盘及文字整理材料，主要系2013年其与中关村软件园公司工作人员的沟通录像录音，内容为*家男询问何时可提供两套安置房，中关村软件园公司工作人员解释购买房屋手续，需要向领导汇报，是否可将房屋更换为钱款，何时可提供房屋无法确定等内容。就*家男提交的上述录音，中关村软件园公司主张存在剪切，但对录音的完整性不申请鉴定。

就西北旺新村对应的现小区，法院至北京德成置地房地产开发有限公司调查核实，其称本案纠纷与其无关，无法提供相关信息。*家男原申请对海淀区西北旺新村小区五层、六层三居室的现价值进行评估，因无法提供具体房屋产权手续，鉴定机构不予受理。后法院分别向北京我爱我家房地产经纪有限公司、北京链家房地产经纪有限公司发函询问海淀区百旺新城春晖园、夏霖园、秋露园、冬晴园五层、六层三居室房屋市价情况，北京我爱我家房地产经纪有限公司回函称：通过该地区我司近期签约情况来看，该地区房屋单价受房屋本身的装修、楼层以及采光、通风等因素的影响，春晖园、夏霖园、秋露园内三居室房屋价格五层在76 000元/平方米上下浮动，六层在75 000元/平方米上下浮动；冬晴园内三居室房屋价格五层在78 000元/平方米上下浮动，六层（带阁楼）在78 000元/平方米上下浮动，特此说明。北京链家房地产经纪有限公司回函称：我司仅于2018年6月30日成交了位于海淀区德政路夏霖园的面积为96.86平米的三居室一套，成交价格为740万元，每平方米均价76 399元/平，并附有链家网成交记录及签约系统信息。对上述询价结果，*家男主张价格较低，中关村软件园公司不予认可，主张*家男要求的两套房屋系经济适用房，按照规定经济适用房产权登记满五年后上市仍需缴纳土地收益等，其公司当初协助*家男购买拆迁安置房，但并未明确具体小区位置。

一审法院认为，就东北旺副食商店的拆迁补偿，*家男与中关村软件园公司达成了《协议书》，约定对*家男包括拆迁补偿款在内的全部补偿款为750万元，约定围绕拆迁事宜，*家男不再以任何理由和方式向中关村软件园公司主张其他权利。后*家男领取了该750万元款项。但现根据*家男提交的《房屋安排告知书》，该告知书上盖有中关村软件园公司印章，根据告知书内容，应系中关村软件园公司承诺另行安排*家男购置西北旺新村五、六层三居各一套。对*家男提交的录音光盘，中关村软件园公司主张存在内容剪接但并未对其主张提交相关证据，法院对*家男提交的录音光盘内容真实性予以采信。根据录音光盘中双方沟通的内容，中关村软件园公司认可承诺安排*家男购置两套拆迁安置房，在购置房屋存在障碍后就变更为支付货币款亦进行过沟通。故，综合上述内容，虽双方就拆迁事宜达成的协议中约定*家男不可再主张其他权利，但签订协议同时中关村软件园公司承诺另行安排购置两套安置房，该两套安置房的购置事项与给付750万元货币补偿款系就东北旺副食商店拆迁事宜一并达成的协议。中关村软件园公司至今未安排*家男购置安置房，已构成违约，因中关村软件园公司客观上已无法提供房源，现*家男对其诉请明确为主张因未购置取得两套安置房所产生的损失，于法有据。就*家男损失的确定，房屋安排告知书中注明的房屋为安置房，系经济适用房性质，按照当初政策，房屋需出资购置。根据法院询价情况及扣除按照政策需缴纳的购房款情况，现*家男诉请500万元，具备合理性，法院予以支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：北京中关村软件园发展有限责任公司于本判决生效后三十日内给付*家男人民币五百万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。*家男主张中关村软件园公司赔偿其不能交付房屋的损失，中关村软件园公司虽然认为其对*家男没有安置义务，*家男无权向其要求不能交付房屋的损失赔偿，但并未提起上诉，故本院对于一审法院就中关村软件园公司赔偿*家男损失的认定进行确认。

首先，人民法院的裁判不能超出当事人诉讼请求的范围。在一审法院已经明确无法对*家男主张的房屋价值进行鉴定，并向中介机构询价后，*家男将其诉讼请求变更为要求中关村软件园公司给付其500万房屋款，现*家男以其500万是暂估价为由提起上诉，依据不足。其次，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据*家男提交的《房屋安排告知书》，其取得的是认购西北旺新村五六层三居各一套（暂定）的权利，故其取得房屋的前提是与房屋出卖人签订房屋安置合同或者买卖合同，并支付相应购房款。现*家男并未签订相应合同，亦未支付对价，一审法院考虑安置房屋的性质、房屋询价情况以及*家男应支付的购房款等情况，综合确定中关村软件园给付*家男500万房屋补偿款并无不当，本院对此予以确认。*家男认为其合同履行利益远大于500万，但并未提供充分证据予以证明，本院对其主张不予采信。

综上所述，*家男的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费46 800元，由*家男负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　刘国俊
审　　判　　员　　　范　磊
审　　判　　员　　　黄晓丰

二〇二〇年一月十六日

法　官　助　理　　　黄旭宁
法　官　助　理　　　*昊婷
书　　记　　员　　　明　玥