北京中关村软件园发展有限责任公司
北京中关村软件园发展有限责任公司与北京鼎海运维科技服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
北京市海淀区人民法院
民事判决书
（2020）京0108民初30776号
原告：北京中关村软件园发展有限责任公司，住所地北京市海淀区东北旺中关村软件园信息中心C座。
法定代表人：杨楠，董事长。
委托诉讼代理人：张瑞敏，北京天驰君泰律师事务所律师。
被告：北京鼎海运维科技服务有限公司，住所地北京市海淀区东北旺西路8号院23号楼2层201。
法定代表人：洪金林，总经理。
委托诉讼代理人：秦志勇，男，北京鼎海运维科技服务有限公司职员。
委托诉讼代理人：陈文龙，男，北京鼎海运维科技服务有限公司职员。
原告北京中关村软件园发展有限责任公司（以下简称软件园公司）与被告北京鼎海运维科技服务有限公司（以下简称鼎海运维公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告软件园公司之委托诉讼代理人张瑞敏及被告鼎海运维公司之委托诉讼代理人秦志勇、陈文龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告软件园公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2020年第一季度、第二季度房屋租金2 070 873. 36元及拖欠租金自应付款之日起至实际付清之日止按日千分之三标准计算的滞纳金；2、判令被告向原告支付违约金345 145.56元；3、判令被告向原告支付律师费124 252元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年6月17日，我公司与被告签署了《房屋租赁合同》，被告承租我公司所有的位于海淀区东北旺西路xx号院xx号楼xx1、xx2房屋，建筑面积2216.26平方米，租赁期限为2019年7月1日至2020年6月30日，租金标准为每日每平方米5.12元；被告应于每季度开始提前10日预先支付下一季度租金，即1 035 436.68元。未按期支付租金，每延迟一日按应付未付金额的千分之三支付滞纳金，直至被告付清全部拖欠租金。合同第15.4条约定，被告拖欠房屋租金等达到30日，应向我公司支付相当于1个月租金等违约金。第15.11条约定，因被告逾期支付房屋租金等或存在其他违约行为时，我公司追索债权或维权所支出的诉讼费、调查费、律师费、诉讼保全保险费、差旅费等均由被告承担。《房屋租赁合同》履行过程中，被告未按合同约定在2019年12月22日前向我公司支付2020年第1季度房屋租金，也未在2020年3月22日之前向我公司支付第2季度租金。被告拖欠房屋租金事宜，虽经我公司多次催缴，被告至今仍欠缴房屋租金本金、滞纳金、违约金等，原告为维护合法权益，特诉至贵院。
被告鼎海运维公司辩称：关于租金的金额本金我公司有异议，我公司与原告在2020年2月份达成了补充协议，约定减免二月份一半的租金，所以与原告所述的本金数额有出入，另外根据北京市的疫情政策，2020年3月和4月的租金也可以减免一半。所以我公司认为金额应该少于原告主张的租金数额，我公司认为应该减免2月、3月、4月份的各百分之五十的月租金。我公司的运营项目是与海淀区政府合作的小微型企业和个人创业孵化器公司。疫情于2020年1月爆发，小微型企业基本上就无法开业、开工，我公司也不知道疫情什么时候结束，我公司虽然在运营，但是小微企业没办法开工开业，疫情期间我公司严重亏损经营，基于以上的项目性质和疫情的影响，我公司希望可以减免3个月的房租。关于滞纳金标准我公司认为太高，违约金的数额加上滞纳金的数额太高了，这都是违约的后果，太严重了。双方合作以来一直很好，主要是受疫情影响，不是恶意拖欠。我公司希望免除滞纳金和违约金，我公司申请法院酌情予以降低。原告与我公司分歧不大，我公司认为没有那么大的法律上的难度，因此我公司认为律师费属于不必要支出，我公司不同意负担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年6月17日，软件园公司（出租方、甲方）与鼎海运维公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的坐落于北京市海淀区东北旺西路xx号院xx号楼xx1、xx2房屋出租给乙方，建筑面积2216.26平方米，租赁期限为2019年7月1日至2020年6月30日，共计1年。租金标准为每日每平方米5.12元；年租金金额为4 141 746.69元，月租金金额为345 145.56元。支付租金的周期以季度为计算单位，乙方应于每季度开始时提前10日，向甲方预先支付下季度租金，即1 035 436.68元。乙方未按合同约定支付租金，每延迟一日按应付未付金额的千分之三向甲方支付滞纳金，直至乙方全部支付完毕上述拖欠的租金。乙方不支付或者不按照约定支付租金，逾期达到30日，应向甲方支付相当于1个月租金的违约金。因乙方逾期支付房屋租金或存在其他违约行为时，甲方追索债权或维权所支出的诉讼费、调查费、律师费、诉讼保全保险费、差旅费等均由乙方承担。乙方应向甲方支付相当于本合同租金标准的三个月租金作为押金，即1 035 436.68元。租赁期限内，押金由甲方保管，甲方无须因此向乙方支付利息等。如乙方在出租房屋进行了工商注册，乙方应在本合同自然终止后或提前退租后的1个月内将工商注册地址变更到他处，并将相关政府主管部门的批复报甲方备份。在乙方完成上述工作及相关退租手续后，甲方与乙方办理押金结算手续。如乙方在本合同终止日起一个月内，未能将工商注册地址变更到他处，甲方将不予退还乙方支付的押金，同时，如因上述原因导致本合同出租房屋新租客户无法正常注册所产生的一切违约责任及赔偿（包括但不限于经济补偿）均由乙方负责。乙方不得以已付甲方租金为由而拒付其他应付之费用。
上述《房屋租赁合同》签订后，鼎海运维公司按照合同约定如期支付了2019年7月1日至2019年12月31日的全部房屋租金及合同押金1 035
436.68元，但未支付2020年第1季度及第2季度房屋租金。庭审中，软件园公司认可根据双方签署的《减免租金协议书》减免鼎海运维公司2020年2月份房屋租金的百分之五十，即172 572.78元。鼎海运维公司认为软件园公司主张的滞纳金和违约金数额过高，请求法院依法进行调整。
本院认为，软件园公司与鼎海运维公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应完全履行合同义务。
根据本院查明的事实，鼎海运维公司租赁涉案房屋是用于运营扶持小微企业的孵化器项目，在合同履行期间，因新冠肺炎疫情及北京市相关防疫防控措施的影响导致鼎海运维公司经营困难，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，本院根据公平原则酌定鼎海运维公司应支付2020年第一季度、第二季度租金共计1 553 155.02元。
鼎海运维公司未按照房屋租赁合同中约定的期限履行支付房屋租金的合同义务，应承担相应违约责任。软件园公司公司与鼎海运维公司在房屋租赁合同中约定，如鼎海运维公司未按合同约定支付租金，则每延迟一日按应付未付金额的千分之三支付滞纳金，逾期达到30日，应支付相当于1个月租金的违约金，软件园公司根据上述约定主张滞纳金和违约金，具有事实和法律依据。现鼎海运维主张滞纳金和违约金数额过高，请求法院进行调整，对此本院认为，本案所涉房屋租赁协议中约定的滞纳金和违约金均系违约金性质，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院对软件园公司主张的滞纳金和违约金依法予以酌减，对其中滞纳金、违约金345 145.56元予以支持，对超出部分不予支持。
根据双方房屋租赁合同的约定，因鼎海运维公司逾期支付房屋租金或存在其他违约行为时，软件园公司追索债权或维权所支出的诉讼费、调查费、律师费、诉讼保全保险费、差旅费等均由鼎海运维公司承担。软件园公司根据上述合同约定主张鼎海运维支付律师费124 252元的诉讼请求，本院予以支持。
根据双方合同约定，押金的返还需要满足合同约定的条件，现双方对本案房屋租赁合同押金是否应当返还存在争议，故对于鼎海运维公司提出的用已缴纳押金冲抵租金的答辩意见，本院不予支持。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百一十三条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告北京鼎海运维科技服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告北京中关村软件园发展有限责任公司2020年第一季度及第二季度租金共计1 553 155.02元；
二、被告北京鼎海运维科技服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告北京中关村软件园发展有限责任公司滞纳金和违约金共计345 145.56元；
三、被告北京鼎海运维科技服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告北京中关村软件园发展有限责任公司律师费共计124 252元；
四、驳回原告北京中关村软件园发展有限责任公司的其他诉讼请求。
如果被告北京鼎海运维科技服务有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13 561元，原告北京中关村软件园发展有限责任公司已预交，由被告北京鼎海运维科技服务有限公司负担，于本判决生效后七日内给付原告北京中关村软件园发展有限责任公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 员 叶舜尧
二〇二〇年十二月十一日
书 记 员 李 燕
民事判决书
（2020）京0108民初30776号
原告：北京中关村软件园发展有限责任公司，住所地北京市海淀区东北旺中关村软件园信息中心C座。
法定代表人：杨楠，董事长。
委托诉讼代理人：张瑞敏，北京天驰君泰律师事务所律师。
被告：北京鼎海运维科技服务有限公司，住所地北京市海淀区东北旺西路8号院23号楼2层201。
法定代表人：洪金林，总经理。
委托诉讼代理人：秦志勇，男，北京鼎海运维科技服务有限公司职员。
委托诉讼代理人：陈文龙，男，北京鼎海运维科技服务有限公司职员。
原告北京中关村软件园发展有限责任公司（以下简称软件园公司）与被告北京鼎海运维科技服务有限公司（以下简称鼎海运维公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告软件园公司之委托诉讼代理人张瑞敏及被告鼎海运维公司之委托诉讼代理人秦志勇、陈文龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告软件园公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2020年第一季度、第二季度房屋租金2 070 873. 36元及拖欠租金自应付款之日起至实际付清之日止按日千分之三标准计算的滞纳金；2、判令被告向原告支付违约金345 145.56元；3、判令被告向原告支付律师费124 252元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年6月17日，我公司与被告签署了《房屋租赁合同》，被告承租我公司所有的位于海淀区东北旺西路xx号院xx号楼xx1、xx2房屋，建筑面积2216.26平方米，租赁期限为2019年7月1日至2020年6月30日，租金标准为每日每平方米5.12元；被告应于每季度开始提前10日预先支付下一季度租金，即1 035 436.68元。未按期支付租金，每延迟一日按应付未付金额的千分之三支付滞纳金，直至被告付清全部拖欠租金。合同第15.4条约定，被告拖欠房屋租金等达到30日，应向我公司支付相当于1个月租金等违约金。第15.11条约定，因被告逾期支付房屋租金等或存在其他违约行为时，我公司追索债权或维权所支出的诉讼费、调查费、律师费、诉讼保全保险费、差旅费等均由被告承担。《房屋租赁合同》履行过程中，被告未按合同约定在2019年12月22日前向我公司支付2020年第1季度房屋租金，也未在2020年3月22日之前向我公司支付第2季度租金。被告拖欠房屋租金事宜，虽经我公司多次催缴，被告至今仍欠缴房屋租金本金、滞纳金、违约金等，原告为维护合法权益，特诉至贵院。
被告鼎海运维公司辩称：关于租金的金额本金我公司有异议，我公司与原告在2020年2月份达成了补充协议，约定减免二月份一半的租金，所以与原告所述的本金数额有出入，另外根据北京市的疫情政策，2020年3月和4月的租金也可以减免一半。所以我公司认为金额应该少于原告主张的租金数额，我公司认为应该减免2月、3月、4月份的各百分之五十的月租金。我公司的运营项目是与海淀区政府合作的小微型企业和个人创业孵化器公司。疫情于2020年1月爆发，小微型企业基本上就无法开业、开工，我公司也不知道疫情什么时候结束，我公司虽然在运营，但是小微企业没办法开工开业，疫情期间我公司严重亏损经营，基于以上的项目性质和疫情的影响，我公司希望可以减免3个月的房租。关于滞纳金标准我公司认为太高，违约金的数额加上滞纳金的数额太高了，这都是违约的后果，太严重了。双方合作以来一直很好，主要是受疫情影响，不是恶意拖欠。我公司希望免除滞纳金和违约金，我公司申请法院酌情予以降低。原告与我公司分歧不大，我公司认为没有那么大的法律上的难度，因此我公司认为律师费属于不必要支出，我公司不同意负担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年6月17日，软件园公司（出租方、甲方）与鼎海运维公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的坐落于北京市海淀区东北旺西路xx号院xx号楼xx1、xx2房屋出租给乙方，建筑面积2216.26平方米，租赁期限为2019年7月1日至2020年6月30日，共计1年。租金标准为每日每平方米5.12元；年租金金额为4 141 746.69元，月租金金额为345 145.56元。支付租金的周期以季度为计算单位，乙方应于每季度开始时提前10日，向甲方预先支付下季度租金，即1 035 436.68元。乙方未按合同约定支付租金，每延迟一日按应付未付金额的千分之三向甲方支付滞纳金，直至乙方全部支付完毕上述拖欠的租金。乙方不支付或者不按照约定支付租金，逾期达到30日，应向甲方支付相当于1个月租金的违约金。因乙方逾期支付房屋租金或存在其他违约行为时，甲方追索债权或维权所支出的诉讼费、调查费、律师费、诉讼保全保险费、差旅费等均由乙方承担。乙方应向甲方支付相当于本合同租金标准的三个月租金作为押金，即1 035 436.68元。租赁期限内，押金由甲方保管，甲方无须因此向乙方支付利息等。如乙方在出租房屋进行了工商注册，乙方应在本合同自然终止后或提前退租后的1个月内将工商注册地址变更到他处，并将相关政府主管部门的批复报甲方备份。在乙方完成上述工作及相关退租手续后，甲方与乙方办理押金结算手续。如乙方在本合同终止日起一个月内，未能将工商注册地址变更到他处，甲方将不予退还乙方支付的押金，同时，如因上述原因导致本合同出租房屋新租客户无法正常注册所产生的一切违约责任及赔偿（包括但不限于经济补偿）均由乙方负责。乙方不得以已付甲方租金为由而拒付其他应付之费用。
上述《房屋租赁合同》签订后，鼎海运维公司按照合同约定如期支付了2019年7月1日至2019年12月31日的全部房屋租金及合同押金1 035
436.68元，但未支付2020年第1季度及第2季度房屋租金。庭审中，软件园公司认可根据双方签署的《减免租金协议书》减免鼎海运维公司2020年2月份房屋租金的百分之五十，即172 572.78元。鼎海运维公司认为软件园公司主张的滞纳金和违约金数额过高，请求法院依法进行调整。
本院认为，软件园公司与鼎海运维公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应完全履行合同义务。
根据本院查明的事实，鼎海运维公司租赁涉案房屋是用于运营扶持小微企业的孵化器项目，在合同履行期间，因新冠肺炎疫情及北京市相关防疫防控措施的影响导致鼎海运维公司经营困难，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，本院根据公平原则酌定鼎海运维公司应支付2020年第一季度、第二季度租金共计1 553 155.02元。
鼎海运维公司未按照房屋租赁合同中约定的期限履行支付房屋租金的合同义务，应承担相应违约责任。软件园公司公司与鼎海运维公司在房屋租赁合同中约定，如鼎海运维公司未按合同约定支付租金，则每延迟一日按应付未付金额的千分之三支付滞纳金，逾期达到30日，应支付相当于1个月租金的违约金，软件园公司根据上述约定主张滞纳金和违约金，具有事实和法律依据。现鼎海运维主张滞纳金和违约金数额过高，请求法院进行调整，对此本院认为，本案所涉房屋租赁协议中约定的滞纳金和违约金均系违约金性质，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院对软件园公司主张的滞纳金和违约金依法予以酌减，对其中滞纳金、违约金345 145.56元予以支持，对超出部分不予支持。
根据双方房屋租赁合同的约定，因鼎海运维公司逾期支付房屋租金或存在其他违约行为时，软件园公司追索债权或维权所支出的诉讼费、调查费、律师费、诉讼保全保险费、差旅费等均由鼎海运维公司承担。软件园公司根据上述合同约定主张鼎海运维支付律师费124 252元的诉讼请求，本院予以支持。
根据双方合同约定，押金的返还需要满足合同约定的条件，现双方对本案房屋租赁合同押金是否应当返还存在争议，故对于鼎海运维公司提出的用已缴纳押金冲抵租金的答辩意见，本院不予支持。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百一十三条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告北京鼎海运维科技服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告北京中关村软件园发展有限责任公司2020年第一季度及第二季度租金共计1 553 155.02元；
二、被告北京鼎海运维科技服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告北京中关村软件园发展有限责任公司滞纳金和违约金共计345 145.56元；
三、被告北京鼎海运维科技服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告北京中关村软件园发展有限责任公司律师费共计124 252元；
四、驳回原告北京中关村软件园发展有限责任公司的其他诉讼请求。
如果被告北京鼎海运维科技服务有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13 561元，原告北京中关村软件园发展有限责任公司已预交，由被告北京鼎海运维科技服务有限公司负担，于本判决生效后七日内给付原告北京中关村软件园发展有限责任公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 员 叶舜尧
二〇二〇年十二月十一日
书 记 员 李 燕
