黑龙江省牡丹江垦区青山建筑有限责任公司
黑龙江省牡丹江农垦恒泰房地产开发有限责任公司与某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
黑龙江省牡丹江农垦法院
民 事 判 决 书
（2016）黑8108民初872号
原告（反诉被告）：黑龙江省牡丹江农垦恒泰房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省八五六农场场部。
法定代表人郭俊海，该公司经理。
委托诉讼代理人：王宁，黑龙江远东律师集团事务所律师。
委托诉讼代理人：张龙，黑龙江远东律师集团事务所律师。
被告（反诉原告）：***，黑龙江省牡丹江农垦农家乐生产资料有限责任公司工作人员。
委托诉讼代理人：韩艳，黑龙江智轩律师事务所律师。
第三人：黑龙江省牡丹江垦区青山建筑有限责任公司，住所地黑龙江省八五六农场场部。
法定代表人：王建波，该公司经理。
委托诉讼代理人：吴生春，该公司职员。
原告（反诉被告）黑龙江省牡丹江农垦恒泰房地产开发有限责任公司（以下简称恒泰公司）诉被告（反诉原告）***、第三人黑龙江省牡丹江垦区青山建筑有限责任公司（以下简称青山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月9日作出〔2015〕牡民初字第220号之二民事裁定书，裁定后双方均不服提出上诉。2016年9月6日，黑龙江省农垦中级法院作出〔2016〕黑81民382号民事裁定书，裁定指令本院审理。本院于2016年10月20日立案并依法另行组成合议庭，于2017年1月12日、3月8日、3月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）恒泰公司委托诉讼代理人张龙、被告（反诉原告）***及其委托诉讼代理人韩艳、第三人青山公司委托诉讼代理人吴生春等到庭参加诉讼。
原告恒泰公司诉称：2011年10月1日，第三人在没有取得原告同意的情况下，与被告私下买卖原告所有的房屋，被告向第三人交纳了107万元的购房款后，违法撬开8处房产门锁，强行入住房屋。原告多次向被告追要剩余房款，但是被告拒绝交纳。根据《合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因被告拒交剩余房款，且第三人擅自处置原告所有的房产，处置过程中未尽到基本的合同义务，无合同，唯一票据上无房号、单价、面积、总价、收款名称、尚欠款金额，不具备一个房屋买卖关系必备的几乎所有要件，第三人与被告之间并没有达成一个完整的房屋买卖关系，所以，原告对第三人与被告的房屋买卖无法进行追认，现原告与被告就房屋买卖的主要条款也无法达成一致，该房屋买卖无法实际履行。故请求解除原、被告之间在黑龙江省八五六农场青北小区3号楼2号、3号门市；3号楼10至15号车库的房屋买卖合同关系，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告***辩称：原、被告双方之间存在商品房买卖合同关系及房屋动迁安置补偿关系，被告按所购买及回迁面积向原告支付现金107万元，另外由被告代为给付的客运站房屋的装修款以及停业损失款13万元抵顶房款，总计120万元。被告认可原告购买房屋的事实及动迁、回迁安置的事实，原告顺利入户，并进行装修和使用。在进行房屋装修时，应被告要求给付装修房屋改造款3万元。第三人借原告资质开发黑龙江省八五六农场（以下简称八五六农场）青北小区工程并施工，青北小区的动迁、开发、建设、回迁、签订房屋买卖合同、收取房款及房屋装修改造款等均是由第三人法定代表人与原告公司的会计王红翠办理，并非第三人擅自与被告签订。王红翠在第三人单位从事收取房款、动迁、回迁等相关活动，2013年4月原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案中，原告在庭审中认可王红翠是第三人出纳员，原告与第三人之间存在委托关系，被告***所建设的220平方米库房，是由原告拆迁的。因此原告起诉的事实和理由不成立，请求法院依法查明并驳回其诉讼请求。
反诉原告***反诉称：2011年7月1日，***与恒泰公司口头签订青北小区房屋开发拆迁置换协议，协议约定，***取得恒泰公司开发建设的八五六农场青北小区3号楼2、3号门市房（一层面积为155.69平方米、二层面积为255.69平方米）、3号楼10号至15号车库（面积为129.99平方米），***依约向恒泰公司交纳了回迁差价款及购房款123万元。2012年12月，八五六农场青北小区工程完工，***履行双方约定义务并入住。入住后，向恒泰公司交纳了房屋改造装修款并对房屋进行装修改造。其后恒泰公司单方提高房屋价款，要求反诉人给付所谓的差价款，为此双方发生纠纷。因此提出反诉，请求判令恒泰公司为***出具拆迁安置及买卖的八五六农场青北小区3号楼2、3号门市（一层带二层房屋）、3号楼10号至15号车库的房屋产权登记及办理土地使用证的手续，协助***到八五六农场房产管理科办理上述房屋产权注册登记，将房屋所有权人登记为***。恒泰公司承担反诉费。
反诉被告恒泰公司辩称：1、反诉违反法律规定，与本诉不是同一法律关系、同一事实，应当依法驳回。2、恒泰公司与***之间不存在房屋拆迁安置补偿关系，恒泰公司不是房屋征收主体，***也不符合被拆迁人的身份。***在《民事起诉状》中，已经自认和八五六农场达成回迁安置协议，现又推翻自认，不应得到法律的支持。如反诉符合法律规定，也应当追加八五六农场为本案被告。
第三人青山公司述称：答辩人在未取得恒泰公司的授权即处置恒泰公司的房产，处分行为无效。***在与青山公司未就购买哪套房产、价格达成一致的前提下撬门，又拒绝按照恒泰公司的售楼价格补交购房款，应当解除青山公司无权代理的买卖行为。
原告（反诉被告）恒泰公司为证明其主张成立，向本院举示如下10组证据：
⒈企业法人营业执照、组织机构代码证、中华人民共和国房地产开发企业资质证书复印件各一份，欲证明原告诉讼主体合法，是依法成立的房地产开发企业，具有房地产开发四级资质。
被告（反诉原告）的质证意见为：对证据无异议。
第三人的质证意见为：对证据无异议。
⒉用地许可证、房地产开发项目许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证复印件各一份，欲证明原告于2011年7月7日取得了开发建设八五六农场青北小区3号和4号楼的所有合法手续，2011年的12月20日有权进行商品房销售。
被告（反诉原告）的质证意见为：对该证据的真实性、关联性无异议，但对证据的来源，我们不清楚，原告是先开发工程，后办的手续，对证明问题无异议。
第三人的质证意见为：对证据无异议。
⒊《收据》复印件一份，欲证明被告***把107万元的购房款交付给第三人而非原告，原、被告之间没有达成房屋买卖行为,被告无权向原告主张权利；原告未授权第三人买卖房屋，第三人无权代表原告收取房款；该票据上无房号、单价、面积、总价、收款名称、尚欠款金额，不具备一个房屋买卖关系必备的几乎所有要件，该买卖房屋的行为无法履行。
被告（反诉原告）的质证意见为：对证据真实性无异议，对证明问题有异议。票据是第三人受原告委托出具，第三人与原告在一个地点办公，工作人员同一，收款人王红翠是原告单位的股东及会计，不存在无权收款的问题。
第三人的质证意见为：对证据无异议。
⒋黑龙江省商品房明码标价表复印件18页、青北小区销售价格表复印件1张、房屋面积测算报告复印件4页，欲证明原告依据国家规定及（牡垦）房预售证字第2011046号预售许可证，按市场价格对八五六农场青北小区2、3、4、5、6号楼的所有房号的户型、面积、单价、房价总金额等信息进行公示。其中被***强占的3号楼2、3号商业门市面积分别为210.19㎡和201.19㎡，门市一层的价格为8500元/㎡，二层的价格为3000元/㎡，被***强占6个车库，3号楼10至15号车库，每平方米的价格为4500元。价格总计为2711910元。
被告（反诉原告）的质证意见为：对房屋面积测算报告无异议，但对其他证据均有异议。为原告自行制作，不能证明实际销售价格，被告不是强占房屋，被告与原告之间不是单纯的房屋买卖关系，而是动迁、安置回迁关系。商品房明码标价表、青北小区销售价格表不适用于被告。原告陈述将其粘贴在售楼处外墙，应该提交当年粘贴在外墙照片。
第三人的质证意见为：对证据无异议。
⒌经与原件核对无异的工程竣工验收报告复印件一份，欲证明青北小区在2013年5月30日验收合格。
被告（反诉原告）的质证意见为：对证据无异议。
第三人的质证意见为：对证据无异议。
⒍《青北小区房屋开发拆迁置换协议书》复印件一份，欲证明原告是和八五六农场达成的房屋开发拆迁安置协议，和本案的被告无关；由原告代八五六农场给付***客运站农家乐农药店维修房屋和220平方米的补偿款13万元。即使存在拆迁，也是被告和八五六农场的之间的行为，和原告无关。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条的规定，征收主体必须是县级以上人民政府，原告作为开发公司，没有权利对房屋进行征收。
被告的质证意见为：对证据真实性无异议，对证明问题有异议，该证据被告没有签字也没有与八五六农场就房屋拆迁的补偿问题达成协议。“13万元”是被告租用八五六农场房屋经营商店，八五六农场补偿被告的营业损失、装修损失，不包含被告自建的220平方米库房。
第三人的质证意见为：对证据无异议。
⒎经与原件核对无异的房屋查询结果证明复印件一份，固定资产清查登记计算折旧明细表复印件一份，欲证明八五六农场原客运站220平方米库房原始记录为国有资产，没有进行过维修和租赁，与被告无关。
被告（反诉原告）的质证意见为：对证据真实性、证明问题均有异议。该证据欲证明客运站220平方米库房是国有资产，但无国有资产登记相佐证，不能证明其与被告自建的库房是同一个。固定资产清查折旧明细表体现不出有220平方米的库房，原告与八五六农场拆迁补偿协议当中明确标明，220平方米库房是被告自建，不是国有资产。
第三人的质证意见为：对证据无异议。
⒏经与原件核对无异八五六农场房产科《证明》、热力总站《证明》复印件各一份，欲证明临街约100平方米房屋系***从八五六农场租赁使用；北面的220平方米库房是其在农场断墙残壁的位置进行的私建，无房屋登记记录，为违章建筑，按照法律规定，不应当获得补偿。拆迁主体是八五六农场，原告只是代八五六农场给付被告13万元。
被告（反诉原告）的质证意见为：对证据的真实性、证明问题均有异议，“13万元”补偿款是100平方米租赁房屋的装修改造和停业损失款；220平方米库房并不是在断墙残壁上建的，而是在空地上建的；房产科无权证明被告与原告之间的拆迁协议或约定是否存在。
第三人的质证意见为：对证据无异议。
⒐照片六张，欲证明原告未把房屋钥匙交付给被告，是被告私自撬开房门，强占房屋。
被告（反诉原告）的质证意见为：对证据真实性、证明问题均有异议，照片不能体现钥匙是否为本案争议房屋的钥匙。
第三人的质证意见为：对证据无异议。
⒑《建设施工合同》原件一份，欲证明八五六农场青北小区的开发单位是原告，第三人是施工单位，原告与第三人之间是承包关系。
被告（反诉原告）的质证意见为：对证据真实性有异议，这份合同是虚假的。第三人借原告的资质开发该工程，合同体现约定时间是2011年7月23日开工，2011年11月15日竣工，该工程不能在这么短的时间内建成。
第三人的质证意见为：对证据无异议。
被告（反诉原告）为证明其主张成立，向本院举示如下证据：
⒈2011年10月1日107万元收据复印件一张，欲证明：被告购买和回迁的房屋总价值为120万元，已全部支付，其中包含现金107万元，原告委托青山公司代为收取并出具收据；差额款13万元由原告代农场给付被告的装修、改造和经济补偿款顶抵。
原告（反诉被告）的质证意见为：对证据真实性无异议，对证明问题有异议。被告未和原告商谈房屋买卖事宜，原告也没有授权第三人收取房款，该票据上无购买房屋的具体位置、单价、面积、总价，无尚欠款金额，不能证明原、被告房屋买卖关系成立。
第三人的质证意见为：质证意见与原告相同。
⒉2011年7月1日《青北小区房屋开发拆迁置换协议书》复印件一份，欲证明被告应取得租赁房屋拆迁补偿款13万元；回迁后多出的面积住宅按1800元/平方米、商服按3500元/平方米补差价。
原告（反诉被告）的质证意见为：对证据真实性无异议，对证明问题有异议。该协议书签订主体为原告和八五六农场，双方达成的协议不适用于本案的被告，补差的价款是原告与八五六农场之间的约定，不适用本案。13万元是原告代八五六农场支付给被告，如果被告主张回迁关系，也应当向八五六农场主张而不是本案的原告，原告与被告之间无回迁安置关系。
第三人的质证意见为：质证意见与原告相同。
⒊2012年8月12日3万元收据复印件一张，欲证明原告与被告口头协议达成后，回迁入住时对房屋进行改造，向原告缴纳房屋改造费3万元整，证明被告是正常回迁入住房屋，不是擅自进住。
原告（反诉被告）的质证意见为：对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该款项被告交付给了第三人，交款时间是进入房屋之前，不是原告把房屋主动交付给被告，如被告是正常入住，需要缴纳入住费等费用，而实际上该费用并未发生。
第三人的质证意见为：质证意见同原告。
⒋证人证言3份，人工费承包合同、收条复印件各一份，欲证明被告在租用八五六客运公司房屋经营时，在后院空地建设220平米仓库，被告与原告洽谈回迁时，包括220平方米车库。
原告（反诉被告）的质证意见为：对该份证据的真实性及证明问题均有异议，证人应当出庭作证，否则不应被采纳。220平方米的库房为国有资产，是被告在八五六农场原有的基础上进行了修建、修葺，被告主张的这220平方米库房是违章建筑。八五六农场给付的13万元包括了被告租赁房产和对220平方米库房修建的补偿，220平方米库房不存在单独回迁的问题，原告与被告之间也不存在回迁安置补偿的事实。
第三人的质证意见为：质证意见与原告相同。
⒌2014年7月17日法院调查笔录复印件一份，欲证明袁维联、董春有、张振林向法庭出具的证人证言属实，并且在法庭调查时如实陈述了220平方米库房建设的位置、时间及承建人是***，及动迁时包括220平米仓库。
原告（反诉被告）的质证意见为：对该份证据的真实性无异议，对证明问题有异议，被告是在八五六农场车队属国有资产库房位置修建房屋，没有取得国家有关部门批准、房屋产权证书，不是合法建筑，不应当获取拆迁补偿。
⒍经与原件核对无异的法院庭审笔录复印件三份，欲证明恒泰公司在诉讼中承认在房屋开发与建设、收取房款、出售房屋过程中与青山公司存在委托关系。原告没有与***签订合同的原因是当时建设施工手续不全，且给***的价格低，签订合同怕影响销售，并不是被告***不与其签合同；***自建的220平方米房屋是原告拆除的；原告接到了被告交付的107万元房款，农场给被告的13万元抵作了房款；被告动迁、回迁及购买房屋的面积、位置、车库号与其主张一致；青山公司与恒泰公司在青北小区建设施工过程中双方办公地点在一起，人员在一起，收取被告款项的王红翠是恒泰公司的股东及财务人员，同时又是青山公司的财务人员。青山公司借恒泰公司名义开发建设青北小区，具体拆迁、动迁事宜等均是委托王建波进行管理并对外从事相关业务，房屋改造款是与原告洽谈动迁、回迁、购买房屋时一并协商，不存在单独协商的事实。
原告（反诉被告）的质证意见为：对证据真实性无异议，对证明问题有异议。这三份笔录是原、被告双方第一次诉讼时形成的，不能作为定案的依据。应当根据本案查明的事实为准。笔录中没有反映原告委托第三人收款、商谈回迁事宜、未签订合同的原因。
第三人的质证意见为：质证意见与原告相同。
⒎被告弟弟刘某书写房屋总面积与给应付房款计算表复印件一份，欲证明被告已经交足了回迁及购买的房屋全部房款。
原告（反诉被告）的质证意见为：对该证据的真实性及证明问题均有异议，是被告自己计算的结果，没有经过原告同意，并且该证据为复印件，不应被采纳。
第三人的质证意见为：质证意见与原告相同。
⒏光盘一份，欲证明房屋的位置及门窗的情况，是建造过程当中由被告购买、安装的。
原告（反诉被告）的质证意见为：对证据真实性无异议，对证明问题有异议，只能证明房屋的现状，不能证明被告所要证明的事实。
第三人的质证意见为：质证意见与原告相同。
⒐2013年4月18日，原告起诉被告起诉状一份，欲证明原告承认与被告之间存在房屋动迁关系及收款的事实。
原告（反诉被告）的质证意见为：对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，***要证明的问题没有得到法院的确认，不能作为认定本案的事实和依据，应当以本案查明的事实为准。
第三人的质证意见为：质证意见与原告相同。
⒑2016年12月2日，农家乐公司出具证明一份及证人刘某（××）出庭证言，证明欲证明***系农家乐公司实际经营人，租赁房屋经营、建库房、动迁、回迁安置补偿购买房屋均系***个人投资，是***个人财产，不属农家乐的财产；证人证实农家乐公司出具的证明的真实性。
原告（反诉被告）的质证意见为：对证据有异议，农家乐公司不是个体户，无所谓的实际经营人，农家乐财产不属于某个个人，拆迁补偿应当向八五六农场主张而不是向原告主张。证人无权证明股东的实际情况，且证人语言与工商档案登记不符，股东的出资有验资报告可以证明，假使***是实际经营人也不能和公司相混同，原告与八五六农场签订的置换协议，代为给付的对象是农家乐公司和***无关，并且***没有任何的回迁协议能证明其是回迁户。
第三人的质证意见为：质证意见与原告相同。
第三人在庭审中未向本院举示证据。
反诉证据与质证意见同本诉。
原、被告双方的证据做如下认定：原告的证据⒊⒍和被告的证据⒈⒉相同，双方均对真实性无异议，本院对其真实性予以采信。原告的证据⒈⒉⒌⒑真实、合法、有效，本院予以采信；证据⒋⒎⒏⒐与原告要求解除的房屋买卖合同无关，本院不予采信。原告对被告的证据⒊⒍⒏⒐真实性无异议，对欲证明的问题有异议，本院对其真实性予以采信；被告的证据⒋⒌能够相互印证***建220平米库房的建设位置、时间，本院对该事实予以采信；证据⒎与被告反诉诉求无关，本院不予采信，证据⒑系***与农家乐之间关系的证明，本案中不予采信。
根据本院采信的证据及当事人的当庭陈述，认定案件如下事实：
1999年***经营的黑龙江省牡丹江农垦农家乐农业生产资料有限责任公司租赁了八五六农场原客运站一处房屋。2008年5月黑龙江省牡丹江农垦农家乐生产资料有限责任公司***在原农场车库位置建220平方米库房。2011年7月恒泰公司对八五六农场青北小区开发建设。7月1日，恒泰公司（乙方）与黑龙江省八五六农场（甲方）签订《青北小区房屋开发拆迁置换协议书》，约定：“拆迁补偿款总额289.9万元。同时由乙方从该拆迁补偿款中代付原客运站农家乐农药店维修房屋和自建220平方米补偿房款13万元。”2011年恒泰公司将八五六农场青北小区建设项目（2标段）发包给青山公司，双方约定：2011年7月23日开工，11月15日竣工。2011年10月1日，***向青山公司交纳房款107万元。2012年青山公司按***的要求对房屋进行了改造，2012年8月12日***交纳房屋改造款3万元。此后八五六农场青北小区3号楼2号、3号门市（一层带二层），3号楼10至15号车库由***及其经营的黑龙江省牡丹江农垦农家乐农业生产资料有限责任公司使用。恒泰公司认为***未足额交付房款，书写了日期为2013年4月18日的民事起诉状，并向本院提起诉讼，后撤回诉讼。
本院认为，恒泰公司与***买卖青北小区房屋没有签订书面合同，但双方均认可且实际存在房屋买卖合同关系。***交纳了房款107万元；青山公司已按***的要求对房屋进行了改造，***交纳了改造费用3万元；***已实际使用了争议的房屋。恒泰公司与***履行了房屋买卖合同，双方只是对合同履行中购房款是否足额交付存在争议，该争议不是导致合同应当解除的法定条件，故恒泰公司要求解除与***的房屋买卖合同关系，所举证据不足，本院不予支持。***反诉的房屋，系恒泰公司在八五六农场青北小区开发的商品房，恒泰公司对***在该小区取得的商品房，应当协助***办理房屋的产权登记手续，故***的反诉请求，本院予以支持。经本院审判委会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、驳回黑龙江省牡丹江农垦恒泰房地产开发有限责任公司的诉讼请求；
二、黑龙江省牡丹江农垦恒泰房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内，协助***办理黑龙江省八五六农场青北小区3号楼2、3号门市（一层带二层房屋）、3号楼10号至15号车库房屋产权登记及土地使用证的手续。
案件受理费28495元，减半收取14247元，由黑龙江省牡丹江农垦恒泰房地产开发有限责任公司负担；反诉费100元，减半收取50元，由黑龙江省牡丹江农垦恒泰房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。
审判长 卢春玲
审判员 任英武
审判员 张 玮
二〇一七年三月二十八日
书记员 宋丽花
