黑龙江省牡丹江农垦恒泰房地产开发有限责任公司与某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

黑龙江省农垦中级法院

民 事 判 决 书

(2017)黑81民终421号

上诉人（原审原告）：黑龙江省牡丹江农垦恒泰房地产开发有限责任公司。

法定代表人郭俊海，该公司经理。

委托诉讼代理人：王宁，黑龙江远东律师集团事务所律师。

委托诉讼代理人：张龙，黑龙江远东律师集团事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，农家乐生产资料有限责任公司工作人员。

委托诉讼代理人：韩艳，黑龙江智轩律师事务所律师。

原审第三人：黑龙江省牡丹江垦区青山建筑有限责任公司。

法定代表人：王建波，该公司经理。

委托诉讼代理人：吴生春，该公司职员。

上诉人黑龙江省牡丹江农垦恒泰房地产开发有限责任公司（以下简称恒泰公司）因与被上诉人***、第三人黑龙江省牡丹江垦区青山建筑有限责任公司（以下简称青山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江农垦法院（2016）黑8108民初872号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月28日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人恒泰公司的委托诉讼代理人，被上诉人***及其委托诉讼代理人，第三人青山公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

恒泰公司上诉请求：依法撤销黑龙江省牡丹江农垦法院（2016）黑8108民初872号民事判决，依法改判；诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定”恒泰公司与***履行了房屋买卖合同”的观点错误，***107万元购房款交纳给了青山公司，恒泰公司没有授权给青山公司销售房产，双方没有履行交付价款的行为。3万元改造费交付给青山公司时***称已经和恒泰公司达成买卖协议，青山公司才同意改造，且发生在占有房屋前，案涉工程未交工，恒泰公司不知情，故与买卖关系履行无关。***系抢占取得房屋，不是上诉人交付其使用，在无法将***清除出所占房屋的情况下，才根据所占房屋计算的房屋价格。一审法院认定”双方只是对合同履行中购房款是否足额交付存在争议，该争议不是导致合同应当解除的法定条件”的观点错误，***主张房屋买卖关系成立的唯一证据是青山公司开具的《收据》，但票据上没有案涉房屋的基本情况，上诉人按照市场价格计算，案涉房屋总价271万余元，***仅交款120万元，相差151万余元，双方对合同的这一主要条款无法达成一致，不具备继续履行的条件，应判决解除合同，***未交付全款，上诉人享有抗辩权，一审法院认定上诉人应当协助***办理房屋产权登记手续错误，且青北小区目前无法办理房屋产权登记。一审法院采信未出庭作证的证人证言错误，对220平方米库房性质未作出认定，属认定事实不清。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。

***辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，判决公正。首先，***交付了房款，恒泰公司交付了房屋，***装修改造使用至今已五年时间，一审法院认定双方存在房屋买卖合同关系及判决恒泰公司协助***办理产权证，是以客观事实为依据；其次，***在青北小区购房具有双重身份，既是购房者，也是动迁户，因此享有与农场回迁安置房屋同样的价格待遇。恒泰公司开发动迁时，***租赁合同未到期，库房刚建设不久，***为不变更经营地址，与恒泰公司就动迁、回迁、购房价格达成一致意见；再有，售楼当时恒泰公司开发建设的相关手续不全，给所有购房户都是收款收据，没有合同，故双方未签订合同过错在恒泰公司。上诉人的上诉理由不成立。第一，青山公司实际是借恒泰公司资质进行开发建设，两公司股东、财务售楼等人员混同，一套人马两块牌子，青山公司在履行开发建设的全部业务，恒泰公司自认委托青山公司会计收款；第二，***不是抢占房屋，是在交付购房款、房屋改造款后入住装修并使用一年后，因***投诉恒泰公司要求办理产权证，恒泰公司才起诉按市场价格收取***购房款；第三，恒泰公司自认与青山公司是委托关系，对青山公司的行为后果要承担责任，房屋位置、面积、价款是确定的，青山公司才收款并按照确定的房屋位置进行改造。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

第三人青山公司辩称，同意恒泰公司的上诉请求，因青山公司无权售楼，恒泰公司未授权，现恒泰公司与***房屋买卖无法达成一致，应当解除合同。

一审法院认定：1999年***经营的黑龙江省牡丹江农垦农家乐农业生产资料有限责任公司租赁了八五六农场原客运站一处房屋。2008年5月黑龙江省牡丹江农垦农家乐生产资料有限责任公司***在原农场车库位置建220平方米库房。2011年7月恒泰公司对八五六农场青北小区开发建设。7月1日，恒泰公司（乙方）与黑龙江省八五六农场（甲方）签订《青北小区房屋开发拆迁置换协议书》，约定：”拆迁补偿款总额289.9万元。同时由乙方从该拆迁补偿款中代付原客运站农家乐农药店维修房屋和自建220平方米补偿房款13万元。”2011年恒泰公司将八五六农场青北小区建设项目（2标段）发包给青山公司，双方约定：2011年7月23日开工，11月15日竣工。2011年10月1日，***向青山公司交纳房款107万元。2012年青山公司按***的要求对房屋进行了改造，2012年8月12日***交纳房屋改造款3万元。此后八五六农场青北小区3号楼2号、3号门市（一层带二层），3号楼10至15号车库由***及其经营的黑龙江省牡丹江农垦农家乐农业生产资料有限责任公司使用。恒泰公司认为***未足额交付房款，书写了日期为2013年4月18日的民事起诉状，并向本院提起诉讼，后撤回诉讼。

一审法院认为，恒泰公司与***买卖青北小区房屋没有签订书面合同，但双方均认可且实际存在房屋买卖合同关系。***交纳了房款107万元；青山公司已按***的要求对房屋进行了改造，***交纳了改造费用3万元；***已实际使用了争议的房屋。恒泰公司与***履行了房屋买卖合同，双方只是对合同履行中购房款是否足额交付存在争议，该争议不是导致合同应当解除的法定条件，故恒泰公司要求解除与***的房屋买卖合同关系，所举证据不足，不予支持。***反诉的房屋，系恒泰公司在八五六农场青北小区开发的商品房，恒泰公司对***在该小区取得的商品房，应当协助***办理房屋的产权登记手续，故***的反诉请求，予以支持。经院审判委会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、驳回黑龙江省牡丹江农垦恒泰房地产开发有限责任公司的诉讼请求；二、黑龙江省牡丹江农垦恒泰房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内，协助***办理黑龙江省八五六农场青北小区3号楼2、3号门市（一层带二层房屋）、3号楼10号至15号车库房屋产权登记及土地使用证的手续。案件受理费28，495元，减半收取14，247元，由黑龙江省牡丹江农垦恒泰房地产开发有限责任公司负担；反诉费100元，减半收取50元，由黑龙江省牡丹江农垦恒泰房地产开发有限责任公司承担。

二审期间双方当事人人未举示证据。

本院认定的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，双方争议的焦点为：1.本案属于房屋买卖合同纠纷还是拆迁安置补偿协议纠纷；2.案涉房屋应按什么标准确定价格；3.本案是否属于无权代理行为，是否系可撤销合同。关于本案属于房屋买卖合同纠纷还是拆迁安置补偿协议纠纷、案涉房屋应按什么标准确定价格的问题。本院认为，本案被上诉人交纳了购房款，上诉人交付了房屋，符合房屋买卖合同要件，属于房屋买卖合同纠纷。但被上诉人购买房屋是以上诉人在其经营房屋原址上动迁建房、租赁房屋合同未到期、在原址上有自建房屋为基础，其回迁购房应与其他回迁业主享有同等优惠政策，本案被上诉人要求按上诉人与农场签订的回迁购房价格确认购房合同价格的请求合理。关于本案是否属于无权代理行为，是否系可撤销合同的问题。本院认为，被上诉人于2011年10月交纳107万元的购房款，2012年8月交纳了房屋改造款3万元，第三人青山公司称收款后均转交给上诉人，在近一年的时间里上诉人未行使撤销权，也未对第三人的无权代理行为提出异议，第三人再次收取了房屋改造款，并按照被上诉人的意图对特定的房屋实施了改造行为，上诉人对第三人的代理行为应视为默认行为。***自始至终与第三人青山公司的负责人接触并确定回迁、购房的事宜，且完全有理由相信第三人具有代理权，上诉人也未能提供证据证实***存在与第三人串通等恶意行为，或者其购房行为是非善意的，故不属于可撤销合同，原审判决并无不当。

综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费28,495元，由上诉人负担。

本判决为终审判决。

审判长　韩　冬

审判员　周志强

审判员　李吉凤

二〇一七年九月二十二日

书记员　赵　元